房地产市场报告 - 365房地产市场研究：2025年天津楼市白皮书

年度总结天津楼市白皮书365房地产市场研究机构2025年01月9日白皮书目录4白皮书目录MACRO-MACRO-宏观环境全国经济—负剪刀差收窄，经济温和复苏(外需>内需)M1\M2增速走势变化M1同比(%)-M2同比(%)40-2122-1023-1223-1222-1123-1124-1124-1125-1125-112024年年末2024年年末经济预期逐步改善M1M2:11月M2、M1增速下行，11月M2同比增速为8.0%、较10月下行0.2个百分点，而11月M1同比增速为4.9%,较10月天津经济增速低于全国水平2025年前三季度GDP城市排行榜天津市近五年GDP总量及增速机购天津2024年前三季度城市GDP为13416亿元，同比增幅4.7%,增速低于全国均值。排名城天津2024年前三季度城市GDP为13416亿元，同比增幅4.7%,增速低于全国均值。8.1%8.1%0天津GDP总量(亿元)天津GDP增速0天津GDP总量(亿元)天津GDP增速2022年2021年8.1%2023年2024年2021年8.1%2023年2024年2025年◆前三季度天津经济总量位列全国城市第12位。与2024年相比，存款与贷款—“储蓄倾向强、信贷意愿弱”,内需疲软特征显著天津本外币存款逐年变化20000收缩态势持续恶化收缩态势持续恶化亿元、345亿元，2025年11月增速跌至-97%,居民信贷需求极度低迷。近五年规模收缩幅度存款规模持续扩张外币各项存款余额47332亿元，同比增长6%。存款规模始终保持增长，但增速自2022年后开始回落。天津住户贷款逐年变化02015年2021年2015年2021年地方政策—优化频次较24年下降，一线城市优化限购政策展示示范效应4月10月11月12月调减住房限购：外环外不限购套数。优化住房公积金：提高绿色住房贷款额度：公积金贷款额度上浮15%.调整商业信贷政策：确定商贷利率分区限购松华企购放宽企事业单位可在全市购房(除核心区).公积金政策优化：无房职工后续两年内租房提取额度阶段性提高至80%。限购门槛降低多孩家起增购放宽限购相关条件：非京籍家庭买五以上可在五环内多购1套商品住房。下调二套公积金贷款首付比例：最低首付款比例不低于25%。降息预期—净息差压力下LPR全年仅降低10bp;贴息政策或为未来解法广州相关部门正与央行对接，可能会推行房贷贴息政策，最快明年1月落地，仅针对买新房的新增贷款。■补贴对象：购买龙曜城|凤鸣项目的客户，不限户型、贷款类型。■购买房源B库中的商品住房，可获18万元的购房资助。得购房合同所载的15%但不超过2024-2025年LPR变化情况2024年10月5年期下调25bp2025年5月5年期下调10bp1年期下调25bp1年期下调2024年7月5年期下调10bp2024年2月5年期下调25bp银行净息差承压，2025年LPR仅下调10bp公积金公积金商业贷款利率不可低于3.1%首付正式降至2成，利率下调，可提公积金作首付■架空层会所要求自持(增加开发商成本);■个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的缴纳增值税；2年以上(含2年)免征增值税。■11层以上小高、高层产品做开敞阳台会有管控设备平台要求凸出部分至少两边临空(改造难更大)飘窗要求在主体之外(不可柜)利率2成预计落地政策预计落地政策--房价管控明年1月1日起天津开始管控新房价格，价格降幅不能低于备案价10%,否则将不能网签。备案价制定规则：划定整体价格区间。定价格区间。目前上海实行政策为住宅网签价格不得低于备案价的95%。2023年启动现房试点2025年5-6月集中传闻津第一个现房销售试点。前拿地的项目可按期房销售，落地困难，政策延迟推行。中央定调：要推进现房销售制，实现"所见即所得",从根本上防范房屋交付风险。预计2026年预售资金强监管与现房销售试点并行的过渡机制，实现行业软着陆。预计落地政策现房销售天津教育政策—生态城收紧政策，限制条件堪比和平同加产天津教育政策—生态城收紧政策，限制条件堪比和平同加产I解只用构2025年12月二手房新房须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年新房不受影响和平区重点小学实行六年一学位，入学登记或申请转入时的房产及户籍信息一致人户合一户籍户主或房屋产权人必须是“四老”河西新房不受影响学籍-户籍-房产对应变相六年一学位，学入学，需锁房4-8年河东实验、第二实验、缘诚、前程、河东九年一贯制学校小学部，从25年秋季学期开始，须持有房产满三新房新一年级学生年不受影响所购二手房须持有房产满三年人户合一海教园户籍户主或房屋产权人必须无要求实施六年一学位是“四老”生态城提前持有二手房满三年转入须持有满三年新房不受影响实施六年一学位2025年土地关键词拿地格局固化拿地格局固化土地供需集中土地供需集中城更范围扩大城更范围扩大代建持续增长代建持续增长▲国企122个百分点；▲国企122个百分点；市场化央企118个百分点；民企无较大变化，多为有建筑背景企业或小型民企拿地。各类型企业获地宗数占比■混合所有制央企+国企■混合所有制央企+国企集体所有2024年不含城更建面各类型企业土地投入金额占比▲国企121个百分点；市场化央企124个百分点；各类型企业土地投入金额占比▲国企121个百分点；市场化央企124个百分点；民企无较大变化■央企■混合所有制■央企+国企集体所有成交额(亿)6914元/m²520万m²环比123%▲2025年天津涉宅用地成交建面约520万m,城更及国企托底类地块增加；剔除城更约417万m²,虽然较2024年有所增长，但相比2023年仍有近186万m²差距。注：以上统计口径删除城更地块，更能反映公开市场活跃度2024年1月-2025年12月涉宅用地逐月供销055上88601n⑤80招购供应总建(万m²)成交总建(万m)楼板价(元/m²)土地环境—城更进入加速期，环比提升38%,多片区首次供地0天津市城更涉宅用地逐年成交走势32950供应总建(万m²)■成交总建(万m)楼面地价(元/m²)宗数占比面积占比金额占比2025年天津城更用地2025年天津城更用地3456北辰天穆片区红桥光荣道周边片区红桥欧亚达河东一冷天音红桥邵公庄南智慧颈养河东大直沽片区餐快速路大学外环线西商公四病段间四我有绝病段间四我有绝89河北天津通广科技园津南咸水沽粮库宿舍及周边津南咸水沽粮库宿舍及周边南开天拖片区津南咸水沽粮库宿舍及周边河北金钟河大街南侧片区河西柳林街区郫5地环比156%环比138%环比119%√2025年天津环城城更用地加速供应，其中北辰天穆片区、津南咸水沽咸水沽粮库宿舍及周边、津南天开津南园北部片区均为首次供应土地，约占全年城更土地建面38%。市区方面，除河北金钟河大街南侧片区、河西柳林街区、南开天拖片区外，其余均为6个片区也均为首次供地。土地环境—超25%项目选择与代建公司进行合作开发津东成(挂)2025-04号远东宏信+河东嘉瑞(混合)津北辰光(挂)2025-11号北辰城更(国)津红光(挂)2025-15号海河建投(国)津辰青(挂)2025-008号北辰建设(国)格调代建(8个)津北辰朝(挂)2025-31号北辰投资(国)津北辰朝(挂)2025-30号北辰投资(国)津南华(挂)2025-39号泰达城更(国)津北华(挂)2025-26号天津轨交(国)津西青卫(挂)2025-37号侯台集团(集体所有)津西青(挂)2025-02号嘉业恒泰(民)绿城代建(5个)津西内(挂)2025-09号侯台集团(集体所有)津武(挂)2024-032号华北集团(民)津滨保(挂)2025-2号品悦观澜(民)津西浯(挂)2025-07号金森置业(民)金地代建(3个)津西青(挂)2025-03号金轩置业(民)津北志(挂)2025-17号津梁置业(民)津滨高(挂)2025-2号万青聚弘(民)新城代建(2个)津武(挂)2023-040号万达宏顺(民)津滨高(挂)2025-1号苏州弘铎(民)蓝城代建津滨生(挂)2025-3号津红红(挂)2025-20号泰达集团(国)红桥城投+中交二公局(国+央)泰丰代建金茂代建津红前(挂)2025-23号城建控股+红桥城投(国)旭辉代建津北育(挂)2025-33号市政建设+河北建投(国)津东直(挂)2025-32号嘉华+中交二公局未知未知公开市场出让土地代建项目情况代建总建(万m)代建宗数(宗)25年达到约164万m,在不完全统计数据的情况下，25年代建渗透率达27%代建渗透率项目名称AMC代建公司体量(万m)备注信达格调美古花园信达泰达建设居住14.68,商2023年获取金地中山印信达金地28(居住9.17)2024年获取，合作中还包括1903听松花园+嘉园信达泰达建设14.15(熹园)2024年获取，听松花园为续建或改造武清燕云花园二期信达旭辉59.1202天拖ABC地块长城资产绿城14.87(含小学)2025年获取土地环境—市区+环城占比历史峰值，市区、环城、远郊供销激增市区-量160%价119%0楼饭价(元/m²)■市区0供应总速(万nm²)成交总建(万m一楼接价元/m)■远郊■供应总建(万m)■成交总建(万m)楼板价(元/m)市区：成交量上涨60%,城更与非城更类土地同步上涨，但从具体占比上看，非城更类2025年占比57%,故价格宰升19%;2025年成交量超出22-24年年均成交量33.6%。环城：成交量上涨12%,城更用地建面占比上升至22%,楼面地价下降17.2%;2025年成交量超出22-24年年均成交量11.4%,远郊：成交量上升63%,主要是源于武清与宝坻核心区成交量上涨，同时带动楼面地价上涨。2025年成交量超出22-24年年均成交量基本持平。滨海：成交量下降11.4%,价格下降10.6%,主要是因为大生态城区域占比上升，核心区占比下降所致。2025年成交量低于22-24年成交量25%。市内六区各板块成交土地(万m²)环城四区各板块成交土地(方m)远郊五区各板块成交土地(万m)新立新立水西水西和平和平供地相对集中；河东供地全部集中在快速路以内，其中腹地中环内达到16.64万m²;河西供地全部集中在快速路以外。海豆环城：北辰主要集中在北仓板块，且格调参与全部项目开发：津南咸水沽由于城更供应面积达到近42万m²;西青李七庄土地主要集中在环外，镇城开发区滨海高新区√远郊：武清主力土地供需区域主要集中在杨村，成交量近36万m;宝坻主要集中在城南板块。√滨海：大生态城片区土地供需达到41万m;滨海高新区新增16万m²,主要为海月潮华及滨海建投所获得土地，土地环境—容积率普降，市区及环城外环内低容积率更具竞争力市内六区2021年平均2.68容积率为全高层业态或高层+少数小高层业态，2025年2.03容积率极致排布下会出现30%洋房业态2021年2022年2023年2024年2025年对2021年1.68,满排洋房下层环城四区2025年环城1.52平均容积率为全积率最常见为约40%小高+60%洋房房2021年2022年2023年2024年2025年天津分环线容积率变化情况(市六区+环城)002021年2022年2023年2024年2025年内环内000内中环中外坏外环外环线内环内(市区)山东路1.7内中环(市区)工大1号地1.2、工大2号地1.3中环外(市区+环城)建昌道城更1.5、海河柳林42号城更1.49外环外(环城)2025年新房关键词“刚改之城”“刚改之城”销售金额(亿元)销售金额(亿元)销售套数(套)2020-2025年天津商品住宅供求量价走势2020-2025年天津商品住宅供求量价走势13万方13万方74万方37万方■成交量下降20%02020年2021年02020年2021年2022年2023年■供应面积(万m²)成交面积(万m²)一2024年2025年—成交均价(元/m²)上半年月均销量全年月销53万方下半年月均销量以近6个月月均销年计算去化周期1月去化周期12月去化周期16个月37%22个月首开项目一新盘数量同比上涨23%分区开盘数量占比年全市首开项目数量分区开盘数量占比2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年今年不统计首开去化率6464322能报的开盘去化率都是面子数据。不报首开。■市内六区■市内六区远郊区县■滨海新区各区域首开项目个数5332 22025年各区成交占比市区：持续增加供应，带动成交环城：成交继续向外环线内集中，主打刚改远郊：成交向城区集中，三代产品项目集中入市滨海：新盘较少，缺乏主力项目2024、2025年四大区供应量对比0市内六区环城四区远郊区县滨海新区■2024年供应面积(万m)■2025年供应面积(万m²)2024、2025年四大区供应量对比0市内六区环城四区远郊区县滨海新区■2023年成交面积(万m)■2024年成交面积(万m)市内六区环城四区远郊区县滨海新区 区域市场市区增加供应、环城供求平衡、远郊去库存 2025年各区供求量价0■供应面积(万m²)■成交面积(万m²)2025年各区供销与2024年对比河西河东宁河蓟州滨海新区供求双降供求双降竞争红海无效供应供求释放以价换量供应优质地段新盘供应优质地段新盘河北河东宁河蓟州滨海新区 成交结构“刚改之城”特征强化 150-300万：12.6个百分点其中：200-300万上涨2.4150-300万：12.6个百分点其中：200-300万上涨2.4pp800万元以上750-800万元800万元以上750-800万元700-750万元650-700万元600-650万元550-600万元500-550万元450-500万元400-450万元350-400万元300-350万元250-300万元200-250万元150-200万元2024-2025年总价段变化2024-2025年单价段变化100-150万元23.9%100万元以下23.5%200m²以上200m²以上■■2025年占比■2024年占比55天保意境元启桂月云翠主销排名提升板块：新盘拉升+换代红利宏顺央璟颂PS:彩虹城低价销售(套)(元/m²)(亿元)同比同比排名13商务区0304海河教育园1516789西站东丽湖1水西1团泊西4同地产销只Ⅲ购同地产销只Ⅲ购部分为后三代产品排行项目(亿元)(元/m²)(万m)1上东金茂智慧科学城张贵庄2建投誉河院西站3金茂泮湖满庭顺驰桥一4天津金茂府西站一5信达格调美古花园小白楼6体北金茂府体院北全市项目三代产品占比7中海峰境南开学府8绿城水西雲庐水西9中建理想城双港中海时光之镜新梅江保利西棠和煦海河教育园2023年2024年2025年中海学府源境新梅江城投万欣城河西区；新梅江为典型津南区：海教园为典型代表商务区一高层焦虑高层焦虑不做高层天津人有洋房情结，叠加近几年房价下滑，曾经高层价格现在买洋房，洋房与高层产品供应比值与成交比值近五年分产品价格变化洋房17%2021年2022年2023年20得房率焦虑100%是及格线赔送面积手段：除设备平台外，可赔送装饰廊架；挑空搭楼板；飘窗得房率焦虑100%是及格线赔送面积手段：除设备平台外，可赔送装饰廊架；挑空搭楼板；飘窗口龙曜城(二期凤鸣):109平米洋房得房率100%2025年产品年度高频词大门精装大堂脸盲症犯了：外观同质、功能同质，已陷入审美疲劳。随着越来越卷记忆点少，难少跑出黑马项目。会所不再只是豪宅专属，逐渐全民化，单价1万到7万的项目都有会所为了感官视觉和实景展示效果好，因此在实景展示阶段卷大门公建化立面从出圈到脸盲房企排名一格局稳定，无黑马企业；市占率基本靠代建拉动资源驱动型排行企业成交面积(万m²)成交金额(亿元)7中建地产(天津)22.343.3 一—2025年二手房关键词降出性价比降出性价比逐年走势一新旧分化加剧，二手房承接刚需客群房二二手100m²以下面积段年度约套数占比2020-2025年新0.02020房成交套0()2022年二手房成(万套)2024年一新房0%自2021年二手性价比凸显新房与二手房价差一新房成交均价(元/m)十一二手房成交均价(元/m²)三二手价格回撤至1万元/m²,与新房价差77%0√二手房成交均价：2025年全年成交均价约10096元/m²,环比2024年下降8%,降幅较2024年扩大0.7个百分点，价格已连续四年下跌，整体均价已回归到2014-2015年水平。√一二手价格关系：整体价差自2020年就已经开始扩大，2025年一二手整体均价价差已扩大近80%左右.02016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年二手房套均总价(万/套)新房、二手房套均价-若置换需增加购房成本超百万√二手房套均总价：2025年二手房套均总价降至90万，环比2024年下降8.2%。√一二手套均总价关系：随着二手房总体价格下调，2025年一二手总价差已扩大至112万/套，为近五年最高增幅水平，意味着卖掉原有房屋的情况下若想置换贷款需要超过百万，略超购房客户平均水平。上半年：下降4.65%下半年：下降6.8%天津二手房价格涨跌幅趋势(市区、环城)天津二手房价格涨跌幅趋势(市区、环城)0.50%24-0124-0224-0324-0424-0524-0624-0724-0824-0924-1024-11.24-1225-0125-0225-0325-0425-0525-0625-0725-0825-0925-1025-12024年累计其他区降幅收窄2024年2024年VS2025年各区(市区+环城)12月对比1月涨跌幅南开河东河北红桥西青北辰-10.7%河西和平万科四季花城成交价格走势图02025年8月2024年4月2016年1月2017年6月2018年10月2020年3月2021年7月2022年12月2025年8月2024年4月腐四户市折所只n四买房人信心调查带动因素TOP3推迟因素TOP3新房降价降到位了市场相对稳定新房降价降到位了市场相对稳定等更好的政策新项目产品创新二手房没卖掉二手房价格合适没受什么带动，刚性需求，必须买二手房价格合适没受什么带动，刚性需求，必须买利率处于低位8%8%首付有压力，政策减负未…半年之内半年到一年一年到三年三年到五年五年以上购房意愿强烈观望中市已购客户中“半年到一年”“一年到三年”占比持平(均38%厂，反映实际购房群体的决策周期比计划群体更延迟购买群体35%短期无行动，原无计划现提上日程群体超六成持“遇合适项目出手”的观望态度，是比延迟购买者更易大幅下跌大幅下跌跌整体平稳小幅度上涨02025认知共识超八成(25%+61%)受访者认为2025年房价处于下跌状态，其中“小幅下跌”是绝对主流，仅14%认为“整体平稳”,无“小幅上长”的认知，反映市场对2025年房价的认知偏负面。2026预期虽然“继续小幅下跌”仍是最主流预期(整体下行预期高于去年6pp)上涨预期占比32%,其中区域分化19%,触底小幅回弹13房率增高而降低变小婚房脱离父母独立居住外地落户学区房改善居住环境改善居住面积改善业态(如高层换洋房)6161m²以上卢女士：“原来想买120m²的洋房，现在感觉105就够了”刘先生：“要是这个得房率，原来想买120的。现在100-110m²就行。“楼盘品质(楼盘品质(物业、小区规…开发商品牌及实力户型设计教育交通配商业、医疗配套(2024年)(2025年)(2024年)(2025年)“卷产品”趋势下偏好新房占比持续增加置业目的新房新房二手房无所谓外地落户学区房(如高层换洋房)更希望开发商在哪些产品领域发力对新产品项目印象：近6成为正向反馈，但存在“实用性不足、同质化”印象高得房率主题园林景观空中庭院、垂直绿化等…立面创新印象提升于实用审美疲劳&无感25%相似