大冶项目报告文博园定位

大冶地矿延伸业项目市调定位报告本阶段工作内容市调分析产业发展态势研究项目本体及价值挖掘城市宏观背景解读区域竞争对手调研全国市场案例借鉴投资客群深访政府部门访谈定位策划细化市场分析，包括对于客户分析、市场典型项目分析对于项目本体、环境、客户进行重新深入思考，并对相关案例进行研究，明确项目开发整体战略及定位从能量辐射范围、业态业种选择、品牌档次、经营模式、开发战略等方面落实项目核心策略对项目后期招商运营管理提出战略性发展思路page2总体研究策划产业态势区域态势项目发展方向初判目标市场本体条件市场机会城市需求案例借鉴项目整体定位和发展策略产业定位开发策略招商运营功能定位报告技术路线page3报告目录第一部分：宏观环境研究……005第二部分：产业环境研究……031第三部分：区域市场研究……041第四部分：典型案例考察……052第五部分：项目定位研究……112page5Part1

宏观环境区位交通人口经济城市规划政策环境第一节：区位交通黄石概况：黄石是武汉“8+1”城市圈重点发展地区，区位优势明显区位：黄石东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武昌县，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。交通：境内村村通公路，对外通往全国各地，沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路，东连浙赣线，西接京广线；武黄城际铁路贯穿黄石、大冶与阳新，武黄城际铁路延长线接通九江。水路依托长江可出海对外交通便利。中国视野下的黄石武汉城市圈视野下的黄石黄石黄石黄石区位page7大冶交通便利，区位优势明显大冶区位：大冶依托长江，背靠武汉，北连黄石、鄂州，南毗九江，西邻咸宁，东达安庆。交通：距省会武汉仅70公里，武黄高速穿越市境北隅，距沪蓉、京珠高速公路入口只有20公里，正在建设中的大广（大庆——广州）高速公路从市境西部穿越。沿高速至上海、南京、合肥、武汉分别仅需8小时、6小时、4小时和1小时。国家二级客、货运站——黄石火车站在市区西隅，毗邻大冶市经济技术开发区。武汉至南昌、福州、杭州、上海、深圳等地客运列车均停靠该站。距国家一类开放口岸黄石港水远码头20公里，可常年通航5000吨级远洋货轮、实现江海联运。距武汉天河机场仅110公里。大广高速大冶区位page8黄冈武汉鄂州黄石规划快速公路快速公路规划高速高速长江武汉外环高速汉鄂快速公路武黄高速公路规划大桥黄冈大桥年底建成鄂黄高速公路鄂咸高速公路宜黄高速公路规划大桥武鄂黄黄区域协作高速路网形成

宜黄高速与武黄高速并行串联武汉、鄂州与黄石；规划中的鄂咸高速南北向连接黄冈北部与咸宁；2013年年底完工的黄冈长江大桥沿线规划的鄂州黄冈高速极大便捷黄冈北部与鄂州北部的交通；汉鄂快速交通线沿鄂州区划中部贯穿，北联光谷雄楚大道延长线，经吴楚大道连通鄂州主城区，进鄂州花湖区西部直接联通大冶。武鄂黄黄协作发展区域交通路网成形，大冶联通咸宁、武汉、鄂州、黄冈、咸宁的交通便捷。武鄂黄黄区域交通高速路网逐步成形，大冶通达周边县市的交通逐步完善交通规划大冶市咸宁page9武汉到黄石城际铁路武汉到咸宁城际铁路武汉到孝感城际铁路武汉到黄冈城际铁路这4条城际铁路相继通车后，武汉城市圈半小时经济圈形成，将提高项目对武汉北部和西部城镇的消费辐射。武黄城际铁路全长97公里，线路走向从武昌（汉）站起，经南湖东——流芳——花山——葛店南——樊口西——鄂州城际场——鄂州东——花湖——黄石北，终至大冶北站，直达运行时间为26分钟。大冶（黄石）到武汉时间在30分钟以内，北至天门、仙桃、潜江、孝感交通时间在60分钟以内。城际铁路的开通使大冶融合武汉“半小时经济圈”，从大冶60分钟内通达武汉城市圈所有城市交通规划page10第二节：人口经济2012年黄石总人口261.5万，大冶总人口95.11万，位列黄石各区第二总人口：2012年黄石户籍总人口261.5万，常住总人口244.1万；黄石人口分区统计中大冶市人口总数在7个区里第二，仅次于阳新县。分区人口：大冶总人口96.11万，主要集中在东岳路街（中心城区）、还地桥镇和罗家桥，三个区人口分别都超过10万。城区人口变迁趋势：1、城镇化速度明显加快，中心城市规模逐渐扩大2、外来人口成为城区人口增长的主要因素3、人口分布向团城山片区移动资料来源：黄石市统计年鉴人口经济大冶市2012年分区人口统计东岳路街102417刘仁八镇38649陈贵镇65000大箕铺镇63662金湖街97900殷祖镇42000还地桥镇101955茗山乡42347罗家桥127710金山店镇49000灵乡镇52970金牛镇91296保安镇68395汪仁镇44381东方农场10761金山街37289page12黄石2012年GDP总值突破1000亿，大冶贡献39.4%，远超其他六区资料来源：黄石市统计年鉴人口经济黄石GDP：2012年黄石GDP总值1040.96亿元，同比增长12%；最近5年GDP总值保持稳定增长，增速保持较高水平。大冶GDP：2012年大冶GDP总值410.24亿元，同比增长14.5%，GDP总值占黄石全市39.4%，为黄石各区中最高，总量约为第二位的三倍；最近5年GDP总值保持高速增长，增速保持较高水平，最近5年增速均高于黄石平均增速。page13黄石2012年固定资产投资总额751亿元；大冶为293亿元，占比39%资料来源：黄石市统计年鉴人口经济黄石固定资产投资：2012年固定资产投资总额750.85亿元，同比增长25.7%；最近5年固定资产投资总额保持稳定增长，增速逐步减缓。大冶固定资产投资：2012年大冶固定资产投资293亿元，同比增长36.75%，总额占黄石全市总额的39%，为黄石各区中最高；最近5年固定资产投资总额保持高速增长，增速保持较高水平，最近4年增速远高于黄石同期增速。page14黄石2012年社会消费品零售总额411.5亿元，大冶为113.24亿元，增速减缓资料来源：黄石市统计年鉴人口经济黄石社会消费品零售总额：2012年黄石总额为411.5亿元，同比增长16%；最近5年总额保持稳定增长，增速持续下滑。大冶社会消费品零售总额：2012年大冶总额为113亿元，同比增长18.4%，占黄石全市总额为27.5%；最近5年总额保持稳定增长，增速趋缓，最近5年增速均高于黄石同期增速。page15黄石2012年城镇居民人均收入19417元；大冶增速较快，城镇人均收入水平后来居上资料来源：黄石市统计年鉴人口经济黄石城镇人均收入：2012年黄石城镇居民人均收入19417元，同比增长14.2%；最近5年人均收入保持增长，增速保持较高水平。大冶城镇人均收入：2012年大冶城镇居民人均收入20941元，同比增长16.24%；最近5年城镇人均收入保持高速增长，增速保持较高水平，最近4年增速均高于黄石同期增速。page16大冶最近5年农民人均纯收入均高于黄石同期均值，且最近4年增速均高于黄石同期均值资料来源：黄石市统计年鉴人口经济黄石农民人均纯收入：2012年黄石为7477元，同比增长15.3%；最近5年农民人均存收入保持稳定增长，增速一般。大冶农民人均纯收入：2012年大冶为9443元，同比增长16.9%，高于黄石同期均值1966元；最近5年农民人均收入保持高速增长，且最近5年都高于黄石同期均值；增速保持较高水平，最近4年增速均高于黄石平均增速。page17第三节：城市规划区域规划进一步强化黄石、大冶城市相向对接发展趋势，打造南北向的综合服务功能脊。同时，沿东部的长江黄金水道和西部对接武汉的交通廊道重点集聚产业功能，形成东西两翼的区域性产业集聚带。黄石沿江交通走廊重点布局产业功能，黄石主城区与大冶城区对接发展page19在“一脊两翼”的空间结构指导下，黄石城市功能布局形成以中心城区为核心，铁山、西塞山工业园、棋盘洲港区、汪仁镇等为外围组团的功能分区。中心城区是今后城市建设最为密集、承载城市综合服务、宜居生活等核心功能的地区，外围组团则承担工业生产、生态维育、郊野服务等重要支撑功能。明确城市发展空间由环磁湖地区向环大冶湖地区拓展。重点建设团城山服务中心及大冶湖服务中心，强化由北向南拓展的城市发展脊；利用山水廊道合理分隔团城山、黄石港、胜阳港、磁湖南、黄思湾、下陆、黄金山、大冶湖核心区等城市组团，形成山水相间、组团发展的空间格局。大冶湖以北（大冶老城区东北）为黄石城市发展主空间page20黄石中心城区由八大组团组成：团城山组团：全市政治、文化、信息中心。大冶湖核心组团：以区域性商业金融、文化展贸、交通枢纽为主要功能的城市综合中心区。黄金山组团：以先进制造业及高新科技产业为主导的现代产业新区。黄石港组团：城市对外公路客运中心、商贸流通中心。胜阳港组团：传统商业商贸中心，生态环境良好的生活居住组团。下陆组团：集居住生活、产业功能于一体的综合发展区。黄思湾组团：以钢铁及延伸产业、生活配套为主的综合发展区。磁湖南组团：集传统商业和生态环境良好的生活居住组团。大冶湖核心组团重点发展商业金融、文化展贸page21古代矿冶遗址主要在大冶铜录山一带富矿区域分布，铜录山遗址是重点建设景区近代工业遗址主要沿长江交通走廊分布，规划要求合理利用华新水泥厂、汉冶萍煤铁厂矿旧址等工业遗产，融入文化创意、商务办公、展贸博览、特色商业等功能，提升黄石的城市魅力，有效带动旧城的功能复兴。古代矿冶遗址主要分布于大冶铜录山一带，铜录山遗址扩建开发目前正在规划中，争取建设为国家4A以上风景区。红色文化旅游资源主要分布与黄石与江西、咸宁交界附近。page22城市规划在尹家湖站、黄石北站站点周边地区集中布局金融商贸、信息咨询、企业总部等功能，形成具有区域辐射力的站前商务区，引领周边地区土地开发和城市建设。武黄城际铁路延迟线至江西九江市；三横两纵高速交通规划进一步加强黄石区域交通枢纽地位。区域交通强化黄石交通枢纽地位，武九铁路，武黄城际铁路、大广高速在大冶交接，突出大冶交通枢纽作用page23第四节：政策环境十二五规划强调重点发展服务业，优化经济结构国家“十二五规划”服务业政策：把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，建立公平、规范、透明的市场准入标准，探索适合新型服务业态发展的市场管理办法，调整税费和土地、水、电等要素价格政策，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。大力发展生产性服务业和生活性服务业，积极发展旅游业。拓展服务业新领域，发展新业态，培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。在制造业转型背景下，发展生产性服务业是提高工业附加值和工业生产效率的重要方法，同时可以有效提高当地人均收入和就业率。生产性服务业释义：主要是指为生产提供中间服务的服务业，包括研发设计、信息服务、技术服务、商务服务、金融服务、会展旅游等服务业领域。政策环境研究page25全国各地针对生产性服务业推出多种金融扶植和税收优惠政策山东2009出台《关于加快发展生产性服务业的意见》明确提出在财政税收方面扶植，力争提高服务业经济总量占比超过50%；合肥2010年6月实施《承接产业转移促进服务业发展若干政策》，对物流、商贸、餐饮、会展等作出各项土地、税收和扶植奖金评定规范，仅2011年1月和2月份就为相关企业减免城市基础设施配套费2155.75万元；长春2012年3月发布《长春市服务业发展专项资金管理暂行办法》，加大对现代金融业、现代物流业、文化产业、旅游会展业、新兴服务业等资金扶持。2012年12月发布《关于加快生产性服务业发展的意见》，成立了全省加快发展生产性服务业工作领导小组，加快制定相关鼓励扶植生产性服务业的政策；

2012年发布《西安市开展国家服务业综合改革试点实施方案》，大力促进生产性服务业和旅游业发展，加大政策优惠；西安甘肃政策环境研究page26国家在投资领域、金融政策方面给予了旅游开发相关支持明确提出，拓宽旅游企业融资渠道，积极扶持有条件的旅游企业通过上市、发行企业债券、资产证券化等形式实行融资。积极推进金融机构和旅游企业开展多种方式的业务合作。加大对中小旅游企业的融资担保支持力度。引导民间资金投向旅游产业的各个领域。各种措施完善旅游业金融服务扩宽旅游业融资渠道引入市场竞争机制,鼓励社会资本参与旅游业发展增强旅游保险服务,使旅游企业和旅游者游的安心改善旅游业支付结算,支持发展旅游消费信贷。在对象上，各地方政策主要为"推动公务员、企事业单位职工、中小学生参与旅游休闲。

在制度上，成立由发改委、旅游、文化、体育等多部门组成"工作领导小组"的安排方式。

在措施上，增加免费景点，以及鼓励乡村旅游、银发旅游、修学旅游等外，"带薪休假制度"更是不可或缺。2010年12月十二五规划纲要2012年2月《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》“国民旅游休闲纲要”将发布使旅游产业发展有法可依，起到以法治旅、以法促旅、以法兴旅的作用，将促进旅游管理法制化，提升旅游业的产业地位，赋予区域旅游规划以法律地位，规范旅游市场，优化监管环境，保障旅游者和旅游经营者的合法权益，提升旅游服务质量和旅游企业竞争力《中国旅游法》正在起草政策环境研究page27国家有专项政策资金用于扶持旅游项目建设旅游国债发改委相关文件：开始安排国债资金重点支持资源品位较高、发展潜力较大、所依托的主要交通干线建设已基本完成的国家级或省级旅游景区的项目。旅游发展基金《国务院办公厅转发民航总局、国家计委、财政部关于整顿民航机场代收各种建设基金意见的通知》：向各个机场收取的费用，支持地方政府用于旅游项目建设。旅游专项基金国家相关文件

：根据级别不同，旅游发展专项资金分为国家级、省级、市级、县级等不同级别。page28政策环境研究湖北“十二五”旅游规划中，也制定了扶持旅游业发展的宏观政策方向对列入全省重点项目的重大旅游建设项目用地计划由省专项安排。在投资和绿化工作落实的条件下，对以有偿方式取得旅游景区国有土地使用权，并用于旅游基础设施建设或旅游资源开发的土地，使用出让期限最长为40年，期满可申请续期。非政府投入单项投资1亿元以上的重大旅游项目，可按建设规划，采用招标、拍卖、挂牌出让方式分期供地和分期办证，土地出让金、开垦费、植被恢复费、配套费等规费可按有关规定申请分期付款或缓缴。其它与旅游业相关的资金，要对旅游项目予以支持。各地应根据财力状况，安排相应的旅游专项资金，支持旅游业发展。充分发挥财政资金的扶持和引导作用，推动多渠道资金投向旅游业。对引进10亿元以上投资且建成营运的重大旅游项目的市（州）政府，给予奖励。政策环境研究page29黄石“十二五”旅游规划出台多项优惠政策并确定重点发展方向旅游规划目标：通过五年努力，实现我市“矿冶文化名城·生态山水黄石”旅游目的地形象的塑造和旅游精品名牌景区建设的突破，不断提升我市整体形象；实现旅游经济增长方式的重大转变，推动旅游业走上效益型增长发展之路；到2015年，全市接待入境旅游者突破2万人次，年均增幅20%，创汇1000万美元，年均增幅24%；接待国内游客1000万人次，年均增幅15%，国内旅游收入99.5亿元，年均增幅15%；旅游总收入100亿元，占全市GDP的10%，全市旅游业直接就业5.56万人，间接就业20万人，旅游业成为全市的支柱产业之一。

旅游商品规划：深度开发青铜工艺品、孔雀石饰品、阳新布贴画、大冶布烙画、阳新银鱼等旅游商品。建设旅游购物区和旅游商品展销批发中心，整体促销地方名牌工艺产品、农副产品和特色食品。旅游城市、旅游城镇、旅游景区和旅游星级饭店要设立旅游商品销售网点或商品销售橱柜。扶植政策：各级政府要将旅游业的发展纳入国民经济和社会发展计划，确立重点旅游项目，建立旅游项目开发建设责任制，制定投资旅游业的土地、税收等招商引资优惠政策和奖励政策。进一步推进相关行业规划与旅游规划的衔接，城市建设要考虑旅游功能的需求，提高旅游资源的整合效应，共同推进旅游产业的快速发展。2011年，市财政安排旅游基础设施建设引导性专项资金600万元，旅游宣传促销专项资金200万元，并分别按5%的比例逐年递增。

政策环境研究page30page31Part2

产业环境研究观赏石行业黄石产业研究第一节：观赏石行业观赏石的定义与分类类型特点描述造型石造型奇特的岩石、矿物，造型优美婀娜多姿。主要是风化溶蚀作用形成，其次是风成造型经过长期风沙吹打。纹理石具有清晰美丽的纹理、层理或者裂隙\平面图案特殊。矿物晶体矿床中出产，色泽美丽、质地优良的矿物晶体，包括单晶、双晶、连生晶、晶簇及细小晶体，如水晶、辰砂、冰州石、萤石等。古生物化石保存在岩层中地质时期的生物遗体和遗迹，区别于一般岩石的是它必须与古代生物相联系，如三叶虫、贵州龙化石、鱼化石、硅化木、珊瑚、海百合等。事件石外太空的陨石、火山、地震等重大事件遗留的石体。纪念石与历史事件、历史人物相关的石体。如陶渊明睡过的“醒石”、蒲松龄收藏的灵璧石、其他名人收藏的石体等。文房石砚石、印章石、镇纸之类的石体。观赏石定义：在自然界中形成可以采集，具有观赏价值、收藏价值、科学价值和经济价值的石质艺术品，包括一般未经琢磨而直接用于陈列、收藏、教学或者装盆、造园的岩石、矿物、化石和陨石等。page33观赏石上下游产业链工艺品（销售）石资源开采旅游开发综合利用环境保护资源调查资源地环境石资源观赏石工业石材建筑石材宝石石种分类石雕收藏品建材装饰材料艺术品、首饰石种筛选设计、加工设计、加工设计、加工展销旅游、科普、科研、鉴定、市场展销旅游、展馆、科普、科研、鉴定、市场原材料观赏石行业是石资源开发产业链的一环，建筑石材与工业石材的价值低且附加值低，宝石和观赏石价值价值高；观赏石相比与宝石储量更丰富，加工附加值率高，潜在的总价值量高。page34观赏石行业特点与产业发展体系观赏石行业特点：观赏石（化石、陨石、宝石除外）的价值由社会对其文化含义与艺术的认同来提现，其价格无法客观评价；观赏石多由私人收藏、私下交易多，参与人员以中老年人为主，市场消费受众少。观赏石协会将观赏石产业归类为文化产业的一部分，观赏石的文化来源丰富，比如矿冶文化、历史事件文化、名人文化等，但文化产业名录无此名列。国家统计分类无此科目，政府部门和协会也无统一的行业统计规则。部分省市公开的数据为不完全统计。行业标准与行业市场化发展都处在探索阶段。page35湖北省主要观赏石市场分布汉口香港路武汉文物市场、汉口球场街花鸟市场、武昌徐东古玩城汉阳归元寺中华奇石馆长阳县龙舟坪清江奇石苑清江奇石村宜昌夷陵区奇石花鸟古玩夷陵广场旅游商品街武昌徐东古玩城约有20家奇石店铺，经营品种主要有绿松石、灵璧石、大化石、彩陶石、戈壁石和矿物晶体等；汉口球场街武汉花鸟市场约有30家奇石店铺，经营品种主要有三江源石、灵璧石、大化石、盘江石和矿物晶体等

；汉口香港路武汉文物市场约有10家奇石店铺，经营品种主要有灵璧石、戈壁石和矿物晶体等

；汉阳中华奇石馆为展览旅游；宜昌夷陵是观赏石之乡，宜昌夷陵广场东边旅游商品一条街，有几家石店。夷陵区果园二路奇石花鸟古玩市场中的奇石城是宜昌奇石最集中的市场。长阳土家族自治区是观赏石之乡，长阳龙舟坪镇清江奇石苑是湖北最大的奇石市场，郊区的清江奇石村也有不少家庭石馆。黄石中国观赏石之城page36第二节：黄石产业研究大冶2012-2009年三次产业占比统计黄石2012-2008年三次产业占比统计黄石经济发展对第二产业的依赖度逐年提高，产业结构恶化，大冶尤为突出黄石三次产业占比：2012年三次产业比重为8：62：30，与2011年比，第一产业增加值占GDP比重上升0.6个百分点，第二产业增加值占GDP比重下降0.4个百分点，第三产业增加值占GDP比重下降0.2个百分点。最近5年第一产业占比变化平稳，稳中有升；最近4年第二产业占比呈持续上升，增速较快；第三产业占比最近4年呈现持续下滑，二、三产业占比差距逐年扩大，产业结构趋于恶化。大冶三次产业占比：2012年三次产业比重为9.6:66.1:24.3，与2011年的9.72:63:27.25比，第二产业占比进一步提高，二产对经济增长贡献率达到79.1%。最近5年第一产业占比变化平稳，轻微下降；最近4年第二产业占比呈持续上升，增速非常快；第三产业占比最近4年呈现持续快速下滑，二、三产业占比差距逐年扩大，产业结构恶化速度高于黄石均值。page38黄石在武汉城市圈的副中心城市的地位有待巩固

2012年(亿元)

增长速度（%）总量在城市圈排名占城市圈比重（%）地区生产总值（亿元）

13871.37

武汉市

8003.82

11.4

1

57.7

黄石

1040.95

12

4

7.5

孝感

1105.16

12.2

3

8.0

黄冈

1192.88

10.6

2

8.6

规模以上工业增加值（亿元）

5497.70

14.9

武汉市

2711.30

15.2

1

49.3

黄石

537.64

16.6

2

9.8

孝感

510.95

17.0

3

9.3

黄冈

346.29

16.9

5

6.3

固定资产投资（亿元）

9605.68

25.1

武汉市

5016.08

20.1

1

52.2

黄石

736.41

25.2

5

7.7

孝感

940.31

35.7

3

9.8

黄冈

1060.33

34.9

2

11.0

社会消费品零售总额（亿元）

5859.0

15.9

武汉市

3432.5

16.0

1

58.6

黄石

411.5

16.1

4

7.0

孝感

531.8

16.1

3

9.1

黄冈

551.0

15.8

2

9.4

实际外商直接投资（亿美元）

44.86

21.0

武汉市

32.89

19.7

1

73.3

黄石

4.23

29.7

2

9.4

孝感

2.38

18.6

3

5.3

黄冈

0.36

54.6

9

0.8

黄石经济总量在武汉城市圈处于中上游水平，还不能坐牢武汉城市圈副中心城市的位置，而增幅普遍比较乏力，处于中下游水平，黄石第三产业发展后劲不足等。黄石地理位置优越，紧靠武汉，没有充分利用这个优越性为经济发展提供强劲动力。应大力发展现代服务业、网络信息技术等行业，加大第三产业招商力度，扩大第三产业占GDP比重。提升大城市的地位关键在服务业、交通物流和宜居性。黄石地理位置优越，依靠武黄城铁及高速公路可以带来交通物流的便利性，大力发展现代服务业，带动第三产业发展，必然会成为拉动经济增长的一极。page39矿产资源逐渐枯竭，黄石大冶城市经济转型任重道远黄石2012年矿产资源储量统计矿产名称单位年末保有资源储量矿产名称单位年末保有资源储量2011年2012年2011年2012年铁矿矿石千吨145149.73139655.90钨矿钨吨28201.1816667.89铜矿铜吨1458778.811517873.12钼矿钼吨21552.4321293.50金矿金千克75460.7579680.85锰矿矿石千吨138.00138.00天青石矿石千吨5542.8611105.00银矿银吨1368.985827.76硅灰石矿石千吨2178.352519.09铅矿铅吨50492.0068883.00锌矿锌吨203407.00369111.00煤炭千吨48586.5345414.24矿产资源逐渐枯竭以及长期以资源型产业为主的发展过程中积累的各种深层次矛盾和问题不断凸显，严重影响了黄石的可持续发展。

（一）矿产资源保有量大幅下降：经过新中国成立60年来的大规模开采，黄石主要矿产资源进入了开采晚期，保有储量大幅下降，煤、铁、铜、钴和金的保有储量分别只占累计探明储量的24.25%、23.03%、39.68%、26.90%和39.52%，可开采资源严重不足。

（二）传统产业转型难：黄石一直处于产业链条的低端，是原材料输出和资源型产品粗加工城市，长期以来以生产原材料和资源型产品粗加工为主。由此决定了黄石经济结构上呈现“三多三少”，即资源型企业多、高新技术企业少；初级产品多、终端产品少；关联度低的单体企业多、产业集群配套企业少。

（三）就业和社会保障压力大：因为资源枯竭关闭企业多、老企业多、中央省属下放困难企业多等综合因素影响，社会保障压力较大。黄石现有离、退休职工13万多人，其中市区10.3万人，市本级企业基本养老保险基金收支缺口累计高达3.6亿元。

（四）恢复环境和治理污染任务重：黄石地表植被破坏严重，需要治理的矿山植被面积约7平方公里，共有开山塘口400多处，工业尾砂库153座，占全省三分之二，大量的尾矿、尾砂堆积造成了严重的安全隐患。地质灾害严重，历年开矿形成了8.4平方公里塌陷区、290余个地质灾害隐患点和7万余亩矿山废弃地，泥石流、地裂等地质灾害也有不同程度的发生。与此同时，矿山安全生产的压力也非常大。黄石矿产资源主要分布于大冶，产业转型、环境治理、就业等问题在大冶表现得更加突出。作为国家资源型城市转型试点城市的黄石和大冶，大冶转型的进度决定了黄石的转型成果。page40page41Part3

区域市场研究土地市场房地产市场黄石市场调研第一节：土地市场2013年挂牌土地分类统计序号用地分类挂牌宗数总面积（㎡）总起价(万元）均价（元/㎡）1工业用地808889333.37125702141.412仓储用地211628172147.923住宿餐饮683503.645075607.764商务金融2181622246261355.895普通商品房511467245.191859241267.166科教用地117364.82390224.59总计142106506973418893212013年大冶土地挂牌142宗，挂牌总面积1065万㎡，总起价34.2亿元，总挂牌均价321元/㎡用地分类统计中，工业用地挂牌总面积第一，为889公顷；普通商品房挂牌总面积第二，为147公顷；用地分类统计中，挂牌均价最低的为工业用地，为141元/㎡；最高位商务金融用地，但成交面积和宗数少，代表性不强；普通商品房挂牌均价最高。page432013年成交土地分类统计序号用地分类成交宗数总面积（㎡）成交价(万元）均价（元/㎡）1工业用地969166023149678163.32仓储用地211628173148.83住宿餐饮5765333515459.34商务金融1125571226976.35普通商品房5515325642037661329.66批发零售10262115290491108.3总计16911061420387407350.22013年大冶土地成交169宗，成交总面积1106万㎡，总成交38.7亿元，总成交均价350元/㎡成交分类统计中，成交面积总量最大的为工业用地，为917公顷；普通商品房用地成交204公顷，为第二；成交分类统计中，成交均价最低的为仓储用地，其次为工业用地；成交均价最高的为普通商品房用地。page44第二节：大冶市场调研华中矿物奇石博物馆石开工艺青铜铸造公司铜都雕塑院（展厅，技术研发）铜都雕塑院厂房铜录山古矿遗址佛圣堂雕塑工艺公司阳光花园观赏石商户集中区铜都矿物奇石馆大冶调研图示大冶前期市调内容：大冶区域观赏石（孔雀石）商户大冶市区青铜雕塑工艺企业铜录山古矿遗址page46序号名称联系方式地址概况1石趣轩——孔雀石礼品\矿物奇石礼品大冶阳光花园南门前排右侧阳光花园小区入口侧面沿街门面，经营两家商铺展示，两家商铺之间隔有其他行业商户。原矿石多从国外进货，自己做初加工，底座外定。2泰山孔雀石艺术馆大冶阳光花园南门前排右侧矿石多从非洲进口，本地的比较少，天然奇石自己做打磨加工，底座自己设计外定，小型孔雀石首饰外面加工厂拿的，广州那边厂家较多。3志盛宝石\孔雀石阳光花园内街4阳光宝石阳光花园内街主营纯天然孔雀石制品,矿物标本,雕刻工艺品,首饰等5金缘艺阳光花园内街6冶韵礼品阳光花园内街7志成珠宝-孔雀石专营店阳光花园内街8金宝礼品店阳光花园内街批发零售、厂家直销，厂家在广东，店中多雕刻类的石头工艺品，主营孔雀石、青金石批发零售、兼营各类宝石饰品），商铺为广州加工厂老板租的，做批发零售，工厂面积约300平方米，主要为雕刻类的观赏石工艺品。9石头阁阳光花园内街主营孔雀石工艺品\矿物晶体\各种宝石制品,批发零售,承接订单10泰鑫石馆阳光花园内街11奇石店-大冶东山地质矿物陈列馆阳光花园内街孔雀石、矿物晶体及各种孔雀石工业品12品石轩阳光花园内街厂价直销经营孔雀石、矿物晶体及各种宝石饰品阳光花园观赏石商户调研统计列表page47商户概况：大冶阳光花园共12家孔雀石、矿物结晶相关商铺，沿主街只有两家商户（其中一商户有两家分开的商铺），其余全部零散分布在内街。阳光花园墙面与灯箱等处有孔雀石加工与其他位置商户的广告，共3家，两家为商户，一家为加工厂。物业格局与租金：阳光花园底商为两排，前排为独栋联排单间商铺面积约30平，层高约7.5米，商户自行做隔层，租金单间商铺一年约2.1万元。内街为住宅底商，一层约30平，单间商铺一年约1.5万元。点评：阳光花园为大冶观赏石小商户最集中的地方，但阳光花园为社区配套小商业，商业形象差，不在繁华街区，展示面差，外来客户难发现。阳光花园观赏石商户调研总结page48序号名称联系方式地址概况1古铜天然宝石行大冶铜绿山古矿遗址，10路终点站小首饰与石材组合设计（如石树，天然奇石）为主，自己进石材委托朋友的加作坊加工，底座委托熟人定做。2铜录山遗址观赏石纪念品小店铜绿山古矿遗址入口小型孔雀石珠宝首饰,副食3陈攻矿物奇石馆、孔雀石珠宝加工厂大冶商贸小区内自有私房，位置偏里面，旁边商户较少,店主在阳光花园外墙有广告。4志鑫礼品——孔雀石大冶市新冶大道30号科技局旁观赏石、雕件、饰品、奇石收藏等，批发零售，承接订单，主要以旅游礼品销售，销售一小物件和首饰为主，少量天然奇石。5华中矿物奇石博物馆大冶市新冶大道市总工会旁边调研商户中最大的奇石收藏馆，收藏孔雀石、矿物标本、观赏石、各种奇石工艺礼品。馆主收藏石头参加观赏石评鉴会，得奖的藏石做展示用，不对外销售。馆藏石以大中型为主，种类以孔雀石、矿物晶石为主。租赁面积约300多平方米，藏石多达百件。从销售人员处了解到，来此处参观的为多数，少有人购买，商铺一年租金约15万。6大冶市铜都矿物奇石馆大冶市总工会旁公司展馆300平方米，其中罗列了各种矿物晶体、标本、大件观赏石，其中孔雀石原石观赏及雕件收藏为主要经营品种，该馆孔雀石、矿晶藏石主要是来自当地矿山,经过多年积累,目前本地产的孔雀石已经非常少了。总结：前三家商户地址偏僻，馆藏（销售）观赏石、首饰等品种较少，第1、3两户为私房；后面三家在大冶城市商业主干道租的商铺，三家都非常近，两家大的奇石展销馆一年租金约在15万左右，这两家展馆的藏石质量高于阳光花园，馆藏数量超过阳光花园商户的总和。大冶其他观赏石商户调研总结及商户列表page49大冶市石开工艺青铜铸造股份有限公司地址：大冶市大冶大道258号行政经理访谈总结:公司前几年主要是参加展会搞宣传,最近生产销售为主,购买的主要是政府机构,以及和一些旅行社合作卖旅游产品,这类青铜文化产品还是需要政府帮助宣传推广。目前主要是自己设展销店，如果有宣传的平台愿意合作。企业调研——石开工艺青铜铸造股份有限公司厂区人造景观厂区正门工艺品展示厂区内设大量大型雕塑工艺品，园林水景雕塑相结合设计景观，这些大型雕塑作品本身具有一定旅游观赏性。在市场展销区，将小型青铜工艺品展示与室内装修设计相结合，大型雕塑与室外园林景观设计相结合，这两种方式可以提升市场的旅游和城市服务功能。page50大冶市石开工艺青铜铸造股份有限公司地址：大冶市大冶大道企业主企业概况：家族企业,,铜都研究院主要研发镀铜,铸铜\产品设计的技术磨具等开发试验,5年在加油站前买了13亩地,做大型雕塑生产加工厂。该企业是大冶最早就从事青铜\铜雕工艺制造研究的企业，90年代末就开始进行制造铜雕狮子，专门进行铜雕塑工艺研究开发，承接铜雕塑定做，文化旅游产品批量制造，公司曾经历过两次资金链断裂导致经营困难，企业（对比石开）没有获得政府扶植，自己经营压力和风险高。访谈总结:企业的主要客户是大冶殷祖镇从事仿古建筑的朋友介绍的铜塑、仿古铜部件、庙宇铜挂件等，还有就是一些老板的委托订单。目前企业在产品宣传上欠缺，认为需要政府做青铜文化产品的推广和宣传，黄石大冶目前缺少展销平台和机会。企业调研——铜都雕塑院厂区正门大型雕塑生产车间铜都雕塑研究院page51page52Part4

典型案例考察深圳广州郴州资源型城市：郴州—中国观赏石之城矿物晶体之都桂阳·湖南宝山国家矿山公园永兴·中国白银第一坊奇石一条街page53概况：郴州位于湘粤交界的南岭山脉北麓，全市现辖北湖、苏仙二区和资兴市，以及桂阳、嘉禾、临武、宜章、汝城、桂东、永兴、安仁八县，全市总面积1.94万平方公里，人口504万。人文历史资源：郴州是一座具有2200多年历史的省级历史文化名城，自秦以来，即为历代县、郡、州、府的政治、经济文化中心；全市历史人文和生态旅游景区众多，如：留有宋代“三绝碑”的苏仙岭、世界洞穴奇观万华岩、东江湖景区、五盖山国际狩猎场、莽山国家森林公园、丹霞地貌景观飞天山国家地质公园、矿冶文化旅游宝山国家矿山公园、中国白银第一坊、天堂\龙女温泉等。郴州位于湖南南部与广东交界处，人文历史资源丰富城市概况page54矿藏资源：郴州地处南岭山脉钨锡多金属成矿带，矿产发现种类多、分布广、资源量大。全市已发现矿物200多种，发现矿产112种。在各种矿产资源储量中，钨、铋、钼、微晶石墨储量居全国第一位，锡、锌储量分别居全国第三位和第四位。由于得天独厚的地质条件和矿产资源，使之盛产各类矿物晶体和极具有观赏价值的矿物石，可产观赏石类别有造型石、图纹石、矿物晶体、化石四大类，矿物晶体类则是郴州所产观赏石的一大特色；境内矿晶体主要分布于临武县香花岭矿区、桂阳黄沙坪铅锌矿区、宝山铅锌银矿区、雷坪有色矿区、苏仙区柿竹园矿区和宜章瑶岗仙矿区等地。据郴州观赏石协会初步统计，全市可开采的矿物晶体保有远景资源量达600万立方，可采资源量达132万立方，已采量约23万立方。水石类观赏石资源主要有桂东县青花石、桂阳县彩硅石、嘉禾、汝城、永兴、资兴黄蜡石等，其中钟乳石资源量则因郴州境域碳酸盐岩广布而为大型。水石类保有远景资源量500万立方，可采资源量约500万立方，已采资源量20万方。郴州矿产资源丰富，各类矿物晶体和水石类观赏石储量大资源概况page55香花岭萤石柿竹园矿物晶体锡矿石铅锌矿石钼矿石郴州近几年大力发展观赏石文化产业，开发矿冶文化旅游项目产业概况page56郴州有着浓厚的石文化底蕴，全市各地出土了许多石凿、石刀、石矛等生产工具和兵器，并有制作精细的装饰品石环、石璧等。郴州最近几年大力发展观赏石行业，已形成集产、销、赏、藏为一体的奇石文化市场。成为重要的支柱产业：观赏石展示销售场馆数量多达500家且部分规模较大。全市观赏石协会有8个，拥有会员约6000余名，从事观赏石产销行业人员达8万，2010年全市观赏石行业产值约5亿元，观赏石年交易量达3亿元，赏石行业及延伸产业每年上缴地方税收上千万元。带动旅游产业发展：郴州矿物晶体交易市场与展馆每年吸引外来人员超过1.8万，其中海外游客超过2100余人，矿物晶体展销已经成为郴州的一张旅游名片。相关市场与旅游项目：郴州中心市区建设有奇石一条街、郴州奇石展览馆、东江湖奇石展览馆、湖南炭素厂奇石矿晶批发市场、郴州（国际）地矿宝石博物馆，建成的矿冶文化旅游项目有飞天山国家地质公园、宝山国家矿山公园、中国白银第一坊，建设中的柿竹园国家矿山公园规划有色金属博物馆、奇石文化交流园、主题公园等，举办三届中国矿物晶体展。郴州市调案例：郴州中心城区奇石一条街永兴县中国白银第一坊桂阳县湖南宝山国家矿山公园郴州市调主要选取了三个知名度高且具有代表性地案例做考察市场调研page57湖南宝山国家矿山公园中国白银第一坊郴州奇石一条街郴州市观赏石市场（矿物晶体）集中于厚府大街厚府奇石城，又称郴州奇石一条街，郴州奇石展览馆位于奇石一条街侧入口。区位：郴州市北湖区青年大道厚府大街，市场对面为第一人民医院，距离郴州市政府900米，为市中心商业中心区域。市场规划：市场物业原属于住宅楼盘沿街底商，市场主入口有小型广场，除主入口大门建筑设计区别于周边建筑外，约400米长的奇石一条街为普通沿街底商物业，侧入口沿街约有15户左右餐饮副食商户。市场总面积3万平方米，单间商铺约30平方米，一层，层高约3米；正门处为三层商业，由典当行、部分企业和观赏石协会入驻。市场商铺全部销售，观赏石展销商聚集进入市场是房产开发商出售商铺期间招商和政府引导结果，后期无市场运营管理商，零售餐饮商户无序进入市场。郴州奇石一条街位于市区商业中心区域，市场物业为普通的住宅底商案例一page58厚府大街奇石一条街郴州市政府郴州市第一人民医院奇石一条街侧入口奇石一条街主入口郴州奇石展览馆奇石一条街经营概况：市场观赏石展销商户31家，高档家具1家，园艺花店4家，零售餐饮商户约15家，访问的5家商户都有本地产的矿物晶体、黄腊石、萤石等展示出售，也搭配其他奇石和宝石工艺品销售。2012、2013年连续两届郴州国际观赏石·矿物晶体展在厚府奇石城举行，2013年第三届展会来自省外与海外展销商家约300户。市场经营一般，观赏石商户为主，本地矿物晶体销售为主案例一page59序号名称电话经营品类序号名称电话经营品类1石龙乳石、玉石，矿晶、萤石、17玉缘翠、和田玉、黄龙玉、奇石2石石好物晶体、萤石18缘玩、和田玉、钱币、鸡血石、寿山石，木/石雕3福艺贵木材艺术品及家具19郴州丰林根雕、假山、晶体雅石、设计施工4石颜阁奇石古玩、矿物晶体、玉器、木雕、寿山石、鸡血石20收藏器、铜器、家具、杂件5聚宝堂1387550433明清家具、玉器、瓷器等21聚雅器、玉器、铜器、家具6银都珍藏古老金银玉瓷器22如意收藏器、铜器、石头、家具7福古藏奇石古玩23友尚收器、玉器、家具8湘南矿晶物晶体、萤石24郴州市圣晶藏石物晶体标本与观赏石、开采咨询9余波矿物珍藏馆25锦绣天然奇石1357452365810和瑞珠宝216366626山人后居11古典红木家私888236627玖玖石艺馆1387558236612钟雲石秀28精诚矿物奇石商行1524355111113藏宝楼29语石居1387356772814博石轩30金石蜡石、矿晶、灵璧石、雕件15博古堂31天成矿物奇石1397575134516左左奇石1378735608832郴州奇石展览馆访谈总结：对5家商户深入访谈了解到厚府奇石城是郴州最大的奇石市场，主要的大藏馆和商家都集中于此，前两三年一条街几乎都是奇石馆，但是市场经营销售一般，很多大型奇石馆停展或者搬走；商户自己收购天然奇石，底座本地定做；宝石饰品、玉器和雕刻的观赏石等货源分布较散；案例点评：厚府奇石城是郴州最大的观赏石展销市场，市场聚集度高，市场定位明确，具有较强的聚集观赏石展销商的能力；但物业形态和布局规划不能满足展会和旅游需求，无运营商管理营销，市场的长期发展能力欠缺，部分观赏石展销商逐步退出市场。市场物业规划欠缺，部分商户逐步退出市场案例一page60中国白银第一坊是以白银文化为主题，展示永兴传统冶炼工艺而打造的国家级工业旅游示范点。开发商：湖南鑫达银业股份有限公司，总部在郴州永兴县，年产值约10亿元。规划分区：景区占地40余亩，总面积5000余平方米。景区按文化体验区、冶炼观赏区、形象展示区、旅游购物区四区布局，主要旅游景点有中国天下第一银楼、白银艺术博物馆、华鑫宫、白银提纯生产线、银饰工艺品手工制作坊及展销中心。主要景点：白银艺术品生产线、名族银器作坊、中国第一银楼、白银博物馆、财神殿、信义堂、祖师殿、鸿运阁、文竹馆。点评：景区周边被大楼和住宅合围，展示性较差；景点景观宗教文化过于重，白银文化不突出；景点设施维护不足。永兴·中国白银第一坊以白银文化为主题的工业旅游景点案例二page61未建财神殿第一银楼白银艺术品生产线名族银器作坊文竹馆祖师殿鸿运阁信义堂白银博物馆未建中国第一银楼是永兴——“中国银都”标志性建筑，银楼为二层式阁楼，钢混结构，占地面积140平方米，除屋面瓦片外，整体外层用5万两白银银箔整体包裹，通体银白；门窗的镂空雕花和二楼的鸳鸯椅为银片装饰打造。中国第一银楼案例二page62白银博物馆占地面积600平方米，建筑面积900平方米，两层。展馆陈列展示中华名族几千年的白银冶炼史、银器古董和冶炼文化，目前已被湖南省科技厅认定为第三批省级科普示范基地。布局：第一层为银器古董展示、民族银器文化展示、银饰品展销；第二层为银的矿藏分布与冶炼介绍、永兴银都历史与产业发展规划、企业展示。白银博物馆案例二page63其他景点实景图案例二page64财神殿名族银器作坊祖师殿鸿运阁信义堂放生池湖南宝山国家矿山公园由停采的宝山中部矿区改造开发而来案例三page65奇石一条街主入口郴州奇石展览馆奇石一条街宝山桂阳县城宝山国家矿山公园入口宝山有色冶炼加工区宝山铅锌银矿采选区宝山尾矿湖湖南宝山国家矿山公园位于“有色金属之乡”的郴州市桂阳县城内，宝山矿区中部是由铜矿体和钥矿体组成的矽卡岩型铜铝矿带,

向外是由三个铅锌银矿床组成的铅锌银矿带。开发商：湖南宝山有色金属矿业有限公司。概况：景区规划面积7.8平方公里，核心景区面积1.48平方公里，核心景区主要通过对宝山中部停采的地下矿洞和山顶露天开采区进行改造开发，宝山山体外围的铅锌银矿目前仍然在作业开采。总投资4.7亿元，一期2.6亿，二期1.7亿，三期4000万元。景区规划为“一心七区”，分为地上游览和地下体验区案例三page66湖南宝山国家矿山公园是以古代采矿遗址、现代采矿遗址为核心景观，以矿冶历史文化为主题，充分展示古代和现代采掘工艺流程为主要内容的旅游项目，目前景区申请国家4A风景区处在验收工作中。规划分区：景区分为“一心七区”，即游客服务中心，井下探秘区、露采场景区、矿冶博览园区、子龙训练营区（二期）、观景台（烹采园区）、矿冶文化风情园区（二期）、选冶工艺参观区（二期）。景区线路：游客服务中心——330旅游涵洞——一号月台——井下核心景区——露天采矿遗址——博物馆——古郡观景台——钱币雕塑。财富广场（游客服务中心）露天采矿遗址矿冶博览园井下体验景区——井下景区之前案例三page67下井前安全培训330入口，下井矿车时空隧道井下体验景区——钟乳石、矿井支架案例三page68石钟乳的形成现代矿井支护方式展钟乳石井下体验景区——采矿工具展案例三page69井下体验景区——历代采矿场景复原案例三page70井下体验景区——矿洞寻宝休息大厅、3D电影案例三page71矿洞寻宝——矿洞内壁人工矿晶部分内含芯片，磁卡门票接触含芯片矿晶石计分，根据分数高低有奖品。休息大厅3D电影——宝山矿冶历史井下体验景区——矿洞寻宝休息大厅、3D电影案例三page72矿洞寻宝——矿洞内壁人工矿晶部分内含芯片，磁卡门票接触含芯片矿晶石计分，根据分数高低有奖品。休息大厅3D电影——宝山矿冶历史地上景区——露采厂案例三page73区域范围：位于公园中部，包括井下探秘区出口和露采场。

功能主题：“观矿山奇景，历惊险刺激”

简介：露采场公园是当年露天采矿留下的巨型坑洞，边坡层叠、地形奇特，是现代采矿工业留下的景观，外观酷似罗马斗兽场。

宝山露采场自1966年开采，于1995年闭坑，共完成采剥总量1519万立方米，采出矿量588万吨，产值达4.5亿元（90年不变价），采出金属主要是铜、钼、铋、硫。经30年的开采，形成了一个巨大的仰天锅，上部长550米，宽500米，下部长98米，宽35米，共计24个台阶，每个台阶高10米，中心垂直高度达220米。景点：露采口、露采观景亭。地上景区——烹采园区（古郡观景台）案例三page74区域范围：宝山东部古郡观景台及周边区域。

功能主题：观景揽胜、溯源思今、鸟瞰桂阳、体验矿工生活。

简介：以"矿山之光"为主题，一方面通过景墙浮雕上历史故事的重现，让游客了解回顾宝山及古郡的历史底蕴；另一方面运用管道、矿石、安全帽、岩芯等元素组成具有矿山特色的景观小品，重点体现矿山的现代工业化气息，使游客在观赏桂阳城全景的同时，体味"矿山之光"。通过古今对比，特别是矿工生活和"烹采"过程的对比，引发游客溯源思今的情思。

景点：古郡历史浮雕墙、采矿历史浮雕墙、矿山寻古，历史长河，亭台揽胜，水塔戏水，矿山之光。地上景区——子龙训练营区（二期规划中）案例三page75区域范围：在矿冶博览园东南面，公园东北部，南部紧挨烹采园公园。

功能主题：参与拓展训练、品味三国文化、追寻历史遗迹。

简介：此处传说为三国名将赵云屯兵之处，通过仿三国时期风格建造古城墙、屯兵营，及相关人文典故，向游客展示世界非物质文化遗产湘昆剧，通过设置露营帐篷、射箭练习场等相关古代场景，利用铸币和造剑的吸引游客参与项目，打造真实的三国屯兵计取桂阳。

景点：古城门、射箭场、铸币坊、铸剑坊、拓展项目、跑马场、瞭望塔、屯兵营。地上景区——选冶工艺参观区（二期规划、未开放）案例三page76区域范围：公园西南部，现选矿厂厂区范围内。

功能主题：矿冶工艺参观，选矿过程体验。

简介：通过采矿、粉碎、选矿和冶炼一系列工艺流程的参观体验，让游客对选矿等相关生产工艺有所了解，融科普教育于游览娱乐，打造矿冶观光特色之旅。地上景区——矿冶博览园案例三page77区域范围：宝山矿山公园的北部，竖井西北周边区域。

功能主题：矿冶观光、生态娱乐、科教休闲、节事场所。

简介：景点采用规整式园林设计手法，布置一横一纵两条轴线，轴线交叉处设置圆形广场，横轴西起矿山博物馆，竖轴南接竖井。轴线两侧布置机械器具展示，向游客展示寻矿、探矿、验矿及开采、冶炼等相关生产工艺的过程，融科普教育于游览娱乐。广场为宝山承办大型节事活动提供场所。

景点：矿山博物馆、矿冶工具展示轴、竖井、大型广场、矿山游乐园。地上景区——博物馆案例三page78

博物馆分两层，采用现代电子技术和实物模型展示，上下两层均为长方形建筑格局，展厅游览路线为U字形。

第一层：八宝之地展厅，展示内容有地球构造、有色矿产的形成、中国有色矿产分布、桂阳矿产分布、宝山矿产分布、宝山矿产及应用；宝山生产流程展厅，展示内容有露天/地下采矿情景、采矿设备图文模型、采矿展示视频、选矿流程工艺介绍、冶炼方法与流程介绍。第二层：矿物晶体奇石展厅，主要展示本地产观赏石，展品来自私人收藏或者捐赠；宝山之根/之梦展厅，主要展示内容有古代采矿图文视频展示、古钱币首饰展、桂阳矿冶历史文化、宝山有色矿业发展规划、宝山开发发展规划。总结点评案例三page79将矿区做了整体发展规划，井下实景体验旅游在国内非常少；地上景区充分挖掘桂阳人文历史与矿冶文化，打造的古钱币雕塑和博物馆具有非常强的乡土文化特色，博物馆的矿冶科普与乡土文化教育内容融合的较好。景区采用了众多现代展示技术，游览的互动性和趣味性较高。主要表现在矿井寻宝游戏、博物馆电子展示互动设备。由于宝山目前仍有山体外围铅锌银矿处在开采中，二期的子龙训练营、矿冶风情园和选矿厂参观为开发，后期矿山资源枯竭，对矿山的复垦和旅游开发中地产开发（矿冶风情园、子龙训练营）将成为宝山的重点，可以推动矿区改造和城市形象更新。交易型城市：广东地区

page80陈村花卉世界珠宝小镇芳村奇石街广东成为全国首屈一指的观赏石集散地，拥有几十个大型专业市场、千余观赏石店铺城市概况page81广东已成为全国首屈一指的观赏石集散地。目前全省约有几十个观赏石大型专业市场，有逾千家销售观赏石的店铺。广东市调主要选取了5个知名度高且各具有代表性的案例做考察:深圳龙园观赏石交易基地公益性质主题公园广州芳村花鸟鱼虫交易市场综合互补型市场广州顺德陈村花卉大世界高档花木奇石交易市场广州花都珠宝小镇—品牌旅游性质产业园区广州花卉之都园区—花卉奇石批发市场深圳龙园观赏石交易基地芳村花鸟鱼虫交易市场顺德陈村花卉大世界广州花都珠宝小镇广州花卉之都园区深圳龙园观赏石交易基地公益性市场page82项目位于市区商业中心区域，项目为多功能组团，以公益性为主，市场为辅page83区位：龙岗新区城中心，距深圳市区28公里；项目的建设带动了周边商业的发展体量：园区面积43万平方米；定位：龙文化为主题的旅游景区；商业氛围：项目位于商业中心，带动周边商业，业种也为根雕、字画等观赏石市场的互补业态。项目整体属于旅游主题的公园，非盈利项目，其中包含奇石销售展示组团、公园绿地组团、旅游组团。深圳龙园观赏石交易基地龙岗-深圳轻轨线展示区交易展示区龙头舞台茶道会所泳池龙兴寺展销区交易中心商服区入口停车场停车场河滩项目整体规划为龙园、龙兴寺、观赏石交易基地page84奇石销售展示组团，展示区为街道办收藏的奇石，销售区分两部分，档口和室内展销。公园绿组团，为市民休憩游乐之地，园区内有众多奇石景观、水景、商副配套（学生培训、泳池等）。旅游组团，龙园项目地块把龙兴寺划分进来。各组团特色分明page85展示厅设计展厅为单层结构板房，可拆卸，苏州园林式建筑风格。内部藏品主要为街道办收藏，整体设计不够专业，规划混乱，没有高级藏品，不能很好的聚集人气。销售区设计销售区主要为档口和展销区组成，其中展销区域设计成一条龙的样子，龙头为舞台，提供表演、奇石拍卖等活动场地。龙身为可销售的中高等奇石。配套了一个中高档的茶道会所。黄龙玉专馆主藏馆龙头舞台低端档口展销区龙岗奇石馆产品设计page86调研总结可借鉴项目区位：项目用地位于龙岗中心区域，交通便利，周边形成良好商业氛围。功能分区：结合地理和旅游资源（龙岗河和龙兴寺），形成公园、旅游、专业市场的三个功能分区。主题表现：公园组团里的“龙”主题表现的非常完善需避免建筑设计：观赏石区由于建设时间较早，整体建设低档、规划混乱。招商情况：项目不以盈利为主要目的，展览品都是街道办收藏，档口免费为商户开放。展馆、商铺设计：展馆设计较为低端，藏品少而不精。page87广州越和花鸟鱼虫交易市场综合互补型市场page88区位：广东省广州市荔湾区花地湾定位：亚洲最大最集中的花鸟鱼虫奇石产品经营的汇聚中心。体量：市场占地面积达7万平方米，其一期工程占地面积25000多平方米，分为水族器材区、宠物区、雀鸟区、园艺根雕观赏石区，有600间商铺；二期占地面积27000多平方米，设有高档锦鲤海洋生物区、鲜干花区、工艺品区和家私精品收藏品区，有200多间商铺。市场区位位于闹事，融合各类业态，属于互补型的业态。项目位于1号线地铁出口，体量大，业态丰富，交通便利，商业氛围浓厚一号线市场花地溪地铁出口page89奇石区花木盆栽区花鸟区水族区水族、家私、根雕、字画综合区项目规划分区分明，业态丰富，配备大型停车场和物流区物流区物流区停车场page90商铺设计（奇石、花木）每个商铺的门面都是沿街双面展开。外街为商铺展示区（个性造景展示），里街门面为销售区，店内面积约15平方米,店外约5-20平方米。内街门面都是独铺，销售商品没有独特之处，基本为老年人经营，生意状况较差。个性造景奇石区产品设计销售区与商铺区销售区内街独铺门面内街门面内街门面page91档口（水族）、商铺设计（书画、水族等）档口为区域边缘，4㎡/档；商铺设计为4.6-5M双层；书画展示区,单铺进深20米,面宽约10米,面积200平方米,层高4.6,单层;鱼虫区部分物业单铺40平,可以隔两层,主道人车分流.3*3M档口物流区4*4M商铺水族区、书画区产品设计6M车道花圃page92调研总结可借鉴项目区位：项目位于花地溪地铁站口，交通便利，周边形成良好商业氛围；功能分区：结合各类业态，丰富市场，配备物流区；商铺设计：一街两铺的商铺设计较好，划分展示区与销售区。需避免规划设计：鸟兽区临主街，味道刺鼻，车流量预估不足，双车道长时间堵车。招商情况：奇石区临街商铺生意良好，内铺特色不足，生意不火爆。page93广州顺德陈村花卉大世界高档花木奇石交易市场page94项目位于佛山市近郊，交通便利，集花卉生产、销售、观光旅游、科研、信息五大功能市场区位：顺德花卉世界坐落于顺德市陈村镇一环东线区域，交通便利。定位：集花卉生产、销售、观光旅游、科研、信息五大功能于一体的花卉交易中心体量：总占地面积一万亩，花卉企业300多家。奇石门面约70家。陈村花卉世界是广东省高新农业旅游项目，拥有独特的花卉文化主题公园广佛线page95规划设计奇石街展览馆景观公司景观公司入口项目占地面积1万亩，已招300多家公司，预计单个公司拥有1000㎡的占地面积，陈村“花卉世界”内正在实施"花卉造龙"工程，推进6.8公里的花卉大道，贯通原有的2万多亩花卉基地，形成前面批发，后面基地的布局。一批新的基础设施正在建设中，其中有奇石根雕馆、蝴蝶馆、干花馆、国际兰花交易中心、韩国花村、花卉世界园林艺术书画廊、荫生植物和兰花报价中心、花卉公园、酒店度假村等。四车道page96景观公司的区域位于入口大道两侧，预计1000㎡/公司，公司内部自建办公区和景观，整体档次较高。景观公司区域设计page97展览馆展览馆用于每月大型活动主办地，日常闭馆。page98商铺设计奇石区道路用特殊工艺打磨，建筑为双层。商业氛围稀薄，多家店铺转让中。奇石区产品设计page99调研总结可借鉴项目区位：项目位于佛山一环线旁，交通较便利；功能分区：项目功能分区明确，但奇石区太靠园区内，没不利于奇石经营；商铺设计：奇石区商铺设计有仿古特色，双层设计可以借鉴。需避免规划设计：项目体量较大，主干道设计较宽，商业氛围凝聚力较差。招商情况：项目以花卉为主，吸引世界商家，但奇石区经营情况较差，多户商家已经撤走。page100广州花都珠宝小镇—石头记品牌旅游产业园区page101项目位于市区商业中心区花都区珠宝城，为科教、购物、休闲旅游为一体石头记项目于2009年8月开园，位于广州市花都区珠宝城；园区占地面积70亩，主建筑面积17777平方米；石头记矿物园集科教、购物、休闲旅游为一体；目前，矿物园展出各类矿物品种超过2000种，数量达近万件之多；2010年，石头记矿物园被广州市花都区授予“花都区科普教育基地”称号。page102规划设计项目分为工厂游览区，公园景点，展览馆，商服配套.公园景点结合古今文化设置三大景观组团(2)古代森林、(3)观音亭、(1)石球金字塔。商服配套为石头主题餐饮、奇石、水晶超市132page103展馆规划入口出口展馆位于地下1、2层，体现神秘感，也更好的维护藏品。展馆分为地下神秘宝藏，包括时空隧道、流星石、琥珀蜜蜡、夜明珠、传国玉玺、金玉满堂、通灵宝玉等展区。page104展馆藏品项目藏品包括全国各地的原矿石古生物化石海洋矿物水晶宗教相关奇石镇馆之宝工艺品成品藏品价值连城，属于公司内部收藏，预计20年收集而成。page105调研总结可借鉴景观主题：绿化三大景观建设风格各异。展馆建设：展馆从藏品到风格，五花八门，具备很强的吸引力。品牌建设：项目整体围绕品牌文化建设，很具有借鉴意义。需避免项目区位：项目所在工业园区，参观人流量较小。商业氛围：项目仅以矿物园为中心做的一个品牌展览，目前仅此一家，工业园整体还有待时日page106广州花卉之都园区—大型花卉奇石批发市场page107项目位于花都区的郊区，无商业氛围，经营情况不佳，目前主要为商户的加工区项目区位：广州花卉之都选址于花都区芙蓉大道，距离新白云机场15公里，距离广清高速海布站5公里，距离花都火车站10公里。路空交通便利，空运路运物流运输方便。项目概况：

园区规划总面积6000亩，先期开发2000亩。办成集园林绿化花卉苗木展示交易、科技信息交流、文化旅游、招商引资与农业生态旅游观光多功能于一体的综合性大型花卉市场。招商：花卉、苗木、盆景、资材、物流、奇石古玩、观赏鱼及园艺相关企业。园区规划：

重点建设“六区一园三市场”：具体为：①六大区域为：花卉苗木交易区、高档盆栽温室花卉区、观赏鱼交易展示区、物流仓储区、综合服务区、休闲农庄片区；②一园为：中国岭南盆景园；③三大市场为：艺术品市场、综合批发市场、花卉超市。page108规划设计目前项目还没开发完成，项目规划分区混乱，运营管理不善。市场整体残破不堪，多家商户撤走奇石区靠内很难形成商业氛围。奇石街page109商铺设计商铺层高4.2M，面积为60-160平方米。单铺没造景的商铺设计方式很难获得客户第一印象。page110调研总结项目区位：项目所在工业园区，人流量较小，只能做大型批发生意。项目定位：整体定位较低端，目前已基本成加工区，多家商户撤走。商业氛围：项目区位略偏，商业氛围稀薄。商业配套：配套设施匮乏，运营管理不善page111page112Part5

项目定位研究产业定位能量定位客群定位功能定位布局定位品牌定位投资定位产业定位模型产业定位能量定位客群定位功能定位布局定位品牌定位招商调商整商兴商投资定位产业定位专业工具page113产业定位1“产业定位”是指项目寻求与国家产业政策契合度更高的产业导向定位。任何专业市场与产业园项目只有寻求与国家宏观产业