2025年历史建筑活化利用项目融资协议

2025年历史建筑活化利用项目融资协议本融资协议（以下简称“协议”）由以下双方于2025年[具体日期]在[具体地点]签署：

甲方：[甲方名称]，一家根据[国家名称]法律注册成立的营利性实体，其注册地址位于[甲方注册地址]。

乙方：[乙方名称]，一家根据[国家名称]法律注册成立的金融机构，其注册地址位于[乙方注册地址]。

鉴于：

1.甲方拥有一处位于[历史建筑具体地址]的历史建筑，该建筑具有[简述历史建筑的历史、文化和艺术价值]。甲方有意对该历史建筑进行活化利用，以恢复其历史价值并创造新的经济和社会效益。

2.乙方拥有丰富的融资资源和专业的投资管理团队，愿意为甲方的历史建筑活化利用项目提供资金支持。

3.甲乙双方经友好协商，就甲方历史建筑活化利用项目的融资事宜达成以下协议：

第一条定义

1.1本协议中，“项目”指代甲方计划实施的历史建筑活化利用项目。

1.2“融资额度”指代乙方同意向甲方提供的最高资金支持金额。

1.3“融资期限”指代乙方提供资金的期限，自资金发放之日起至还款截止日止。

1.4“利息”指代乙方因提供资金而向甲方收取的报酬，按照[具体利率计算方式]计算。

1.5“还款”指代甲方按照本协议约定向乙方偿还资金的行为。

第二条融资条款

2.1乙方同意向甲方提供不超过[具体金额]的融资额度，用于项目的建设和运营。

2.2融资期限为[具体年限]年，自资金发放之日起计算。

2.3利息按照[具体利率]计算，按[具体计息周期]结算。

2.4甲方应按照本协议约定的还款计划和利率向乙方支付利息和本金。

第三条项目要求

3.1甲方承诺按照项目计划书（附件一）的内容实施历史建筑活化利用项目，并确保项目符合国家相关法律法规的要求。

3.2甲方应定期向乙方提供项目进展报告，包括但不限于项目进度、资金使用情况、风险评估等。

3.3甲方应保证项目的顺利实施，并承担项目实施过程中的一切风险和责任。

第四条乙方的权利和义务

4.1乙方有权对项目的实施情况进行监督和检查，以确保项目符合本协议的约定。

4.2乙方应按照本协议的约定向甲方提供资金支持，并确保资金的及时发放。

4.3乙方应保护甲方的商业秘密和知识产权，未经甲方同意，不得向任何第三方泄露。

第五条违约责任

5.1若甲方未能按照本协议约定的还款计划和利率向乙方支付利息和本金，应承担违约责任，并按照[具体违约金计算方式]向乙方支付违约金。

5.2若甲方未能按照本协议约定的项目要求实施项目，乙方有权要求甲方限期整改，并有权解除本协议。

5.3若乙方未能按照本协议的约定向甲方提供资金支持，应承担违约责任，并按照[具体违约金计算方式]向甲方支付违约金。

第六条争议解决

6.1本协议的签订、履行、解释及争议解决均适用[国家名称]法律。

6.2双方在履行本协议过程中发生争议，应首先通过友好协商解决。协商不成的，任何一方均可向[具体仲裁机构]申请仲裁。

第七条其他

7.1本协议自双方签字盖章之日起生效。

7.2本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。

7.3本协议一式[具体份数]份，甲乙双方各执[具体份数]份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：[甲方名称]

授权代表（签字）：[甲方授权代表签字]

日期：2025年[具体日期]

乙方（盖章）：[乙方名称]

授权代表（签字）：[乙方授权代表签字]

日期：2025年[具体日期]

**一、所需附件列表**

该融资协议在执行过程中，可能需要以下附件作为补充和说明：

1.**项目计划书：**详细阐述历史建筑活化利用的具体方案，包括但不限于建筑现状评估、设计方案、改造计划、功能定位、运营模式、市场分析、实施进度安排等。

2.**历史建筑相关文件：**如建筑的历史沿革证明、保护级别文件（如有）、结构安全检测报告、土地使用证明、规划许可初步意见或相关文件等，用以证明项目的合法性和历史价值。

3.**甲方财务报表：**包括近三年的资产负债表、利润表和现金流量表，以及审计报告（如有），用以评估甲方的财务状况和信用能力。

4.**项目预算书：**详细列出项目总投资额及资金使用计划，明确融资需求的合理性。

5.**担保文件（如适用）：**若融资协议约定需要担保，则需提供由担保人出具的保证函、抵押物评估报告及权属证明、质押物清单及权属证明等。

6.**乙方要求的其他文件：**乙方基于其风险评估和资金管理需要，可能要求甲方提供其他相关文件或信息。

**二、违约行为罗列及认定**

根据协议条款（特别是第五条违约责任），可能的违约行为主要包括：

1.**甲方违约行为：**

***未按期足额支付本金：**甲方未能按照约定的还款计划（包括还款时间、还款金额）偿还贷款本金。

***未按期足额支付利息：**甲方未能按照约定的付息周期和金额支付利息。

***项目进展严重滞后：**甲方未按照项目计划书的关键时间节点推进项目，且无合理理由，或项目方向与约定严重偏离。

***提供虚假信息或隐瞒重要事实：**在申请融资或协议履行过程中，甲方提供了虚假的项目情况、财务状况或履约能力证明。

***改变资金用途：**甲方将融资本金未按约定用于历史建筑活化利用项目，而是用于其他用途。

***项目失败或无法继续：**项目因甲方原因（如决策失误、管理不善）导致无法按计划完成，且乙方认为存在重大风险。

***出现其他严重违反协议约定行为：**如违反保密条款、甲方破产、解散或被吊销营业执照等可能影响其履约能力的行为。

2.**乙方违约行为：**

***未按期足额发放贷款：**乙方未能按照约定的贷款额度和发放时间将资金交付给甲方。

***未按期支付利息（如适用）：**如果协议约定乙方也应向甲方支付某些款项（如承诺费），而未能按时支付。

***无正当理由拒绝放款或提前收回贷款：**乙方在协议约定的条件下，无合理依据单方面拒绝发放约定贷款或提前终止协议并收回资金。

**违约行为认定：**

违约行为的认定依据主要包括：

*协议的明确约定（如还款日、金额、项目节点等）。

*法律法规的规定。

*双方的往来函件、会议纪要等证据。

*乙方（金融机构）基于专业判断和风险评估得出的结论（需有合理依据）。

**三、法律名词解释**

1.**融资协议：**指借款人（甲方）与贷款人（乙方）之间签订的，约定一方将一定数额的资金提供给另一方使用，另一方按时还款并支付利息（或其他代价）的协议。

2.**融资额度：**指贷款人同意向借款人提供的最高借款限额。

3.**融资期限：**指资金从发放到全部本息还清之间的时间跨度。

4.**利息：**指借款人为使用贷款人提供的资金而支付的价格，通常以一定比率计算。

5.**还款：**指借款人按照协议约定，向贷款人偿还贷款本金及利息的行为。

6.**历史建筑：**指具有历史、文化、艺术、科学、社会价值，依照法律法规需要保护的建筑物。

7.**活化利用：**指在保护历史建筑核心价值的前提下，通过合理的改造、修缮和功能注入，使其重新融入当代社会，发挥新的使用价值和经济价值。

8.**商业秘密：**指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。

9.**知识产权：**指权利人对其智力劳动成果依法享有的专有权利，包括著作权、专利权、商标权等。

10.**违约责任：**指当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定时，依法应当承担的责任，通常包括支付违约金、赔偿损失等。

**四、实际执行过程中遇到的问题及注意事项及解决办法**

**可能遇到的问题：**

1.**项目价值评估困难：**历史建筑的价值不仅在于市场价值，更在于其历史文化价值，难以用统一标准精确评估，影响融资额度确定。

***解决办法：**邀请专业评估机构，结合市场评估和专家评审（如历史、建筑、文化专家）进行综合评估；明确融资主要基于项目本身价值和未来收益潜力，而非仅仅是对建筑本身的评估。

2.**审批流程复杂且漫长：**历史建筑改造项目涉及文物保护、规划、建设等多个部门，审批环节多，时间不确定。

***解决办法：**协议中明确约定因政府审批导致的延期风险由谁承担（通常部分风险由甲方承担，乙方可获得延期利息或部分承诺费）；甲方需尽早启动并积极协调各审批环节。

3.**项目实施过程中变更频繁：**为适应保护要求或市场变化，项目方案可能需要调整。

***解决办法：**协议中明确变更管理流程，任何重大变更需经乙方书面同意；变更可能产生的额外成本由谁承担需在变更确认书中明确。

4.**成本超支风险：**历史建筑改造工程常遇到未预见的工程问题（如结构病害、文物修复复杂性），导致成本超支。

***解决办法：**项目预算预留充足的不可预见费；协议中约定成本超支超过一定比例或金额时，需提供补充文件（如新的预算、甲方追加投入承诺）并可能需要乙方重新评估风险。

5.**运营效益不确定性：**历史建筑改造后的功能（如旅游、文创、商业）的市场接受度存在不确定性，影响项目回报和还款能力。

***解决办法：**乙方进行审慎的项目可行性和市场风险评估；协议中可设定财务指标门槛（如最低现金流、特定时期内必须实现盈利等），或要求甲方提供反担保。

6.**保护与利用的平衡难题：**过度商业化可能损害建筑本体和历史价值，纯粹保护则可能缺乏经济可持续性。

***解决办法：**强调项目方案必须符合文物保护要求；乙方和甲方共同聘请专业顾问监督项目实施，确保平衡；协议中可包含对违反保护要求的处罚性条款。

7.**甲方管理能力不足：**项目实施和后续运营需要专业人才和管理经验。

***解决办法：**协议中可约定甲方需组建合格的项目团队或引入有经验的管理机构；乙方可参与关键节点决策或团队审核。

**注意事项：**

***尽职调查：**融资前，乙方需对甲方资质、项目方案、历史建筑状况、合规性等进行全面深入的尽职调查。

***协议条款清晰：**协议中的权利义务、风险分担、违约责任等条款必须清晰、具体、无歧义。

***风险控制：**乙方需建立有效的贷后管理机制，跟踪项目进展、资金使用、财务状况，及时发现并处理风险。

***合规性审查：**确保项目方案和融资活动符合所有相关法律法规，特别是文物保护法、城乡规划法等。

***沟通机制：**建立顺畅的沟通渠道，确保双方能及时就项目进展、问题、变更等事宜进行沟通。

**五、合同适用的所有场景**

该“2025年历史建筑活化利用项目融资协议”主要适用于以下场景：

1.**拥有具有历史、文化、艺术价值的存量历史建筑的实体：**如老字号企业、地产开发商（持有历史建筑物业）、地方政府平台公司、文化机构等，希望通过改造利用这些资产实现价值提升。

2.**需要资金支持进行改造和后续运营的场合：**历史建筑的活化利用通常投资大、周期长、风险相对较高，需要金融机构提供长期、专业的资金支持。

3.**旨在实现社会效益与经济效益相结合的项目：**除了追求财务回报，项目也承担着保护文化遗产、改善城市风貌、促进文化旅游、带动区域发展的社会责任。

4.**金融机构进行项目融资业务的场景：**银行、信托公司、基金公司等金融机构，将其作为信贷或投资业务，服务于具有特殊价值和社会意义的项目。

5.**特定时期（如2025年）政府鼓励或支持的历史建筑保护与利用项目：**如果该协议是响应特定政策导向（如城市更新、文化强国战略）而设计，那么更适用于此类受政策推动的项目。

6.**需要明确双方权利义务、规范融资行为、降低交易风险的需求：**为历史建筑活化利用这一复杂领域提供标准化的融资法律框架。

**一、特殊应用场合及应增加的条款**

**特殊应用场合：**

1.**政府引导基金投资：**项目主要由地方政府或其指定的引导基金提供主要资金支持，金融机构提供配套融资或风险投资。

***应增加条款：**

***政府承诺条款：**明确政府在特定条件下的资金注入义务、额度、到位时间及前提条件（如项目获得特定许可、达到某个进度里程碑）。

***优先购买权条款：**政府或其关联基金可能拥有的优先购买项目未来收益权或股权的权利。

***信息共享与协调机制条款：**建立政府相关部门（规划、文保、财政等）与融资双方的信息共享和项目协调机制。

***政策风险分担条款：**明确因政府政策变动（如补贴取消、审批延迟）产生的风险由谁承担或如何分担。

2.**引入专业运营方（如SPV）：**项目改造完成后，通过设立特殊目的实体（SpecialPurposeVehicle,SPV）来负责后续的运营管理，融资资金可能直接或间接投入SPV。

***应增加条款：**

***SPV设立与控制权条款：**明确SPV的设立过程、股权结构、治理机制，以及甲方或乙方对SPV的重大事项决策权。

***资产/收益权转让条款：**明确项目改造完成后的资产或未来收益权如何转让给SPV，以及融资方的优先受偿权或收益权如何体现。

***运营管理责任条款：**明确SPV作为运营方的具体职责、运营标准、报告义务，以及与甲方（原业主）的关系。

***退出机制条款：**明确SPV的解散条件、资产处置方式，以及投资方（甲方或乙方）的退出路径。

3.**公众参与或众筹模式：**项目融资除了机构融资外，还包含部分来自公众捐赠、认捐或众筹平台资金。

***应增加条款：**

***资金管理条款：**明确公众资金的独立管理账户、使用范围、监管方式，以及透明度要求（如定期公示资金使用情况）。

***项目变更限制条款：**公众资金通常带有特定用途或理念，协议需限制可能影响这些资金使用目的的过大项目变更。

***知情同意与沟通条款：**甲方需定期向公众或众筹平台参与者通报项目进展，并就重大变更进行公示和征求意见。

***知识产权归属（如适用）：**如果公众参与涉及创意贡献，需明确相关知识产权的归属和使用。

4.**国际合作项目：**历史建筑位于边境地区或有国际影响力，引入外国投资者、合作伙伴或寻求国际组织（如世界银行、亚洲开发银行）的贷款或赠款。

***应增加条款：**

***外汇管制与结算条款：**明确涉及外币融资或支付时的汇率风险承担、外汇使用限制及结算安排。

***法律适用与争议解决条款：**明确协议受哪国法律管辖，以及争议解决是采用国内仲裁、诉讼还是国际仲裁（如ICC）。

***合规要求条款：**明确项目需遵守的国际公约、标准（如文化遗产保护国际宪章）及当地外资准入规定。

***保密与信息跨境流动条款：**涉及国际合作时，需更详细地规定商业秘密、敏感信息的范围及跨境传输的合规要求。

5.**打包项目融资：**将多个位于不同地区的历史建筑活化利用项目打包，作为一个整体向金融机构进行融资。

***应增加条款：**

***项目组合管理与优先级条款：**明确各子项目之间的关联性、风险分担机制，以及整体还款来源的优先顺序。

***共同担保与连带责任条款：**可能需要各项目方提供共同担保，或各子项目承担连带还款责任。

***整体监控与退出条款：**金融机构可能对整个项目组合进行统一监控，并设定整体性的违约触发条件或退出方案。

***利益分配机制条款：**明确从项目组合整体收益中，如何根据各子项目贡献或约定比例进行分配。

**二、特殊情况下增加的附件条款**

**1.当有第三方介入时，需要增加的第三方的款项（责权利）及具体内容：**

***增加附件：**《第三方参与协议》或《关于[项目名称]项目第三方参与情况的说明及责权利约定》

***具体内容示例：**

***(a)第三方角色与职责(Responsibilities):**

*明确第三方在项目中的具体角色（如设计单位、施工单位、运营管理方、技术服务商、战略合作伙伴等）。

*详细列举第三方的核心职责和义务，例如：

***设计单位：**提供符合文保要求和商业定位的详细设计方案，按时提交各阶段设计成果，配合审批，保证设计质量。

***施工单位：**严格按照批准的设计图纸和文物保护规范施工，确保工程质量和安全，按时完成建设任务，接受甲方和乙方的监督。

***运营管理方：**按照约定标准负责项目的日常运营、维护、市场推广、客户服务，保证项目可持续运营，实现预期收益。

***技术服务商：**提供特定的技术支持，如结构加固方案、文物修复技术、智能化系统开发等，保证技术方案的可行性和有效性。

***(b)第三方费用(Fees):**

*明确第三方提供服务应收取的费用类型（如固定费用、按进度支付、按比例提成、顾问费等）。

*约定费用的支付条件、支付时间和支付账户。

*约定因第三方原因导致费用超支时的责任承担（通常由第三方承担）。

***(c)第三方权利(Rights):**

*约定第三方在项目执行过程中享有的权利，例如：

***知情权：**有权获取项目必要的信息（如设计文件、会议纪要、进度报告）以履行职责。

***建议权：**对项目方案提出合理化建议的权利。

***优先权（如适用）：**如在后续相关项目中有优先合作权。

***知识产权归属：**如第三方在项目中产生新的知识产权，其归属和使用权根据事先约定确定。

***(d)违约责任与退出机制(Liabilities&ExitMechanism):**

*明确第三方未能履行职责、违反协议约定时的违约责任（如承担违约金、赔偿损失、承担修复或重做费用）。

*约定因第三方原因导致项目重大延误或损害时的处理方式。

*设定第三方在何种情况下可以退出项目，以及退出时相关责任的处理（如未完成的工作交接、费用结算、保证期等）。

*约定甲方或乙方在认为第三方无法胜任或违约时，单方面解除与第三方合同的权利及相应程序。

**2.当以上合同是以甲方为主导时，需要额外增加的甲方主动性（责权利）合同条款及具体内容：**

***增加条款位置：**可在协议“甲方承诺与义务”章节中增加或细化。

***具体内容示例：**

***(a)主导推进责任条款：**

***内容：**甲方负责全面负责项目的组织、协调和推进工作，确保项目按照计划节点顺利实施。

***说明：**强调甲方作为项目主导者的核心职责，确保其积极投入资源，解决项目推进中的各类问题。

***(b)资金使用监控主动性条款：**

***内容：**甲方承诺主动向乙方定期（如每月/每季度）报送项目资金使用详细报告，包括资金流向、支出项目、与预算对比等，并接受乙方的监督检查。

***说明：**不仅是被动接受检查，而是甲方主动履行报告义务，体现其管理透明度和对融资方负责的态度。

***(c)关键节点主动汇报条款：**

***内容：**对于项目计划中的关键里程碑（如获得重要许可、主体结构完工、开业运营等），甲方应在达成节点后[具体时限]内主动向乙方提交书面进展报告和证明文件。

***说明：**确保乙方及时掌握项目重大进展，便于乙方评估项目风险和自身权益。

***(d)配合融资方尽职调查与贷后管理条款：**

***内容：**甲方承诺在融资协议有效期内，全面、真实、及时地配合乙方进行任何形式的尽职调查、项目监控、审计等工作，提供乙方要求的所有文件和信息。

***说明：**明确甲方在合作过程中需给予乙方必要的支持和配合，保障乙方的知情权和风险控制权。

***(e)项目风险主动管理条款：**

***内容：**甲方承诺建立项目风险管理机制，主动识别、评估和应对项目实施过程中可能出现的各种风险（如政策风险、市场风险、技术风险、管理风险等），并及时向乙方通报重大风险事件。

***说明：**赋予甲方主动管理风险的责任，共同维护项目顺利实施。

**3.当以上合同是以乙方为主导时，需要额外增加的乙方主动性（责权利）合同条款及具体内容：**

***增加条款位置：**可在协议“乙方承诺与义务”章节中增加或细化。

***具体内容示例：**

***(a)提供专业融资咨询与资源支持条款：**

***内容：**乙方承诺利用自身专业能力和资源，为甲方提供关于项目融资结构优化、融资渠道拓展、相关政策解读等方面的咨询和支持。

***说明：**强调乙方不仅仅是资金提供方，也承担一定的“财务顾问”角色，帮助甲方解决融资相关难题。

***(b)组织协调关键外部关系条款：**

***内容：**对于融资协议执行中涉及的关键外部关系（如重要政府部门沟通、引入的战略合作伙伴协调等），乙方可以主动出面组织协调，或提供必要的协助。

***说明：**赋予乙方在特定领域的外部关系资源使用权，帮助甲方扫清障碍，但需明确乙方协助的程度和界限，避免责任不清。

***(c)参与重大决策的知情权或建议权条款：**

***内容：**约定在项目发生重大变更、出现重大风险、涉及大额资金使用或处置等关键事项时，乙方拥有知情权，或有权提出书面建议，甲方应在收到建议后[具体时限]内给予书面回应。

***说明：**保障乙方作为重要投资方的参与度，对项目重大走向有监督和建议的权利，但不一定是决策权，以尊重甲方主导地位。

***(d)建立主动监控与预警机制条款：**

***内容：**乙方承诺建立对项目进展、资金使用、财务状况的主动监控机制，并设定风险预警指标，一旦发现潜在风险，将及时向甲方发出书面预警通知。

***说明：**强化乙方的风险监控职能，从被动响应转向主动预警，帮助甲方提前防范。

***(e)保障融资方优先受偿/收益权条款（如适用）：**

***内容：**在项目结构中，明确乙方（或其代表的投资方）在特定情况下（如甲方严重违约、项目处置时）对项目资产、收益或未来现金流享有的优先受偿权或优先分配权。

***说明：**明确乙方权益的保障层级，尤其是在项目面临困境时，确保其基本权益。

**三、再特殊应用场景下需要额外增加的特殊条款及注意事项**

***场景示例：**项目涉及重大文物修复或保护工程，需严格遵守国家强制性标准和技术规范。

***需要额外增加的特殊条款：**

***(a)文物保护合规保证条款：**

***内容：**甲方承诺项目的设计、施工、材料选用、工艺流程等必须完全符合国家及地方关于文物保护、古建筑修缮的法律法规、技术标准和规范。所有涉及文物保护的工作必须获得相关主管部门的批准。

***说明：**明确甲方在文物保护合规方面的最高责任。

***(b)专家咨询与验收条款：**

***内容：**约定聘请独立的历史建筑、文物修复专家参与项目的设计评审、关键工序监督、竣工验收等环节。专家意见作为重要决策参考，其出具的验收报告可能作为项目达到某个节点或解除相关义务的依据。

***说明：**引入第三方专业力量，确保项目质量符合专业要求。

***(c)违规责任与保证金条款：**

***内容：**明确若因甲方或第三方（施工单位）违反文物保护规定，导致项目被责令停工、整改、罚款或对文物造成损害，甲方应承担全部责任，并赔偿乙方因此遭受的一切损失（包括额外费用、贷款损失等）。同时，可约定一笔专项文物保护保证金。

***说明：**加大对违规行为的惩罚力度，保障文物安全和乙方权益。

***(d)不可抗力范围细化条款：**

***内容：**明确因文物保护政策突变、出现新的文物价值认定、突发重大文物病害等与文物保护直接相关的“不可抗力”事件，对项目的影响及双方责任。

***说明：**更精确地界定与文物保护高度相关的风险，明确其触发条件和对协议的影响。

***注意事项：**

*甲方需投入足够资源进行合规研究和准备。

*选择经验丰富的设计、施工团队至关重要。

*严格遵守审批流程，预留充足时间。

*与专家保持密切沟通。

*乙方需加强对文物保护合规风险的审查。

**四、原始合同所需要的所有的详细的附件列表**

1.**项目计划书：**(详细阐述历史建筑活化利用的具体方案，包括但不限于建筑现状评估、设计方案、改造计划、功能定位、运营模式、市场分析、实施进度安排等)

2.**历史建筑相关文件：**(如建筑的历史沿革证明、保护级别文件（如有）、结构安全检测报告、土地使用证明、规划许可初步意见或相关文件等)

3.**甲方财务报表：**(包括近三年的资产负债表、利润表和现金流量表，以及审计报告（如有），用以评估甲方的财务状况和信用能力)

4.**项目预算书：**(详细列出项目总投资额及资金使用计划，明确融资需求的合理性)

5.**担保文件（如适用）：**(由担保人出具的保证函、抵押物评估报告及权属证明、质押物清单及权属证明等)

6.**第三方参与协议/关于[项目名称]项目第三方参与情况的说明及责权利约定**(当有第三方介入时，明确第三方的角色、职责、费用、权利、违约责任等)

7.**设计单位承诺函/施工单位承诺函/运营管理方合作协议（部分条款）**(当引入专业第三方时，作为其参与项目的依据和责任确认)

8.**政府引导基金支持文件（如适用）**(证明政府支持情况，如资金承诺、政策优惠等)

9.**SPV设立协议/SPV章程（草案）**(当引入SPV时，关于SPV组建和治理的文件)

10.**众筹平台合作协议/公众捐赠确认函**(当涉及公众参与或众筹时，关于资金募集和管理的文件)

11.**外汇管理局批准文件（如适用）**(当涉及跨境交易时，关于外汇使用的批准文件)

12.**法律意见书**(由乙方或双方共同委托律师出具，针对协议条款和项目合规性的法律意见)

**五、原始合同所涉及到的法律名词及名词解释**

***融资协议：**指借款人（甲方）与贷款人（乙方）之间签订的，约定一方将一定数额的资金提供给另一方使用，另一方按时还款并支付利息（或其他代价）的协议。

***融资额度：**指贷款人同意向借款人提供的最高借款限额。

***融资期限：**指资金从发放到全部本息还清之间的时间跨度。

***利息：**指借款人为使用贷款人提供的资金而支付的价格，通常以一定比率计算。

***还款：**指借款人按照协议约定，向贷款人偿还贷款本金及利息的行为。

***历史建筑：**指具有历史、文化、艺术、科学、社会价值，依照法律法规需要保护的建筑物。

***活化利用：**指在保护历史建筑核心价值的前提下，通过合理的改造、修缮和功能注入，使其重新融入当代社会，发挥新的使用价值和经济价值。

***商业秘密：**指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。

***知识产权：**指权利人对其智力劳动成果依法享有的专有权利，包括著作权、专利权、商标权等。

***违约责任：**指当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定时，依法应当承担的责任，通常包括支付违约金、赔偿损失等。

***尽职调查：**指在达成交易前，交易方对交易对手、标的物、交易环境等进行全面、审慎的调查和评估，以了解潜在风险和事实情况。

***项目计划书：**详细的改造利用方案文件。

***结构安全检测报告：**对建筑结构安全性评估的报告。

***土地使用权证明：**证明项目用地的使用权归属和性质的文件。

***规划许可：**政府主管部门批准项目建设符合规划的文件。

***担保：**一方（担保人）为另一方（债务人）的债务履行向债权人（贷款人）提供的保证，当债务人违约时，担保人需承担相应责任。

***抵押：**指债务人将其拥有的不动产或动产（抵押物）移交债权人占有，作为债务履行的担保。

***质押：**指债务人将其拥有的动产或权利（质物）移交债权人占有，作为债务履行的担保。

***特殊目的实体（SPV）：**为实现特定目的而设立的独立法律实体，常用于资产证券化、项目融资等。

***反担保：**为了保障担保人自身的利益，由债务人或第三人向担保人提供的担保。

***不可抗力：**指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争、政府行为等。

**六、本合同在实际操作过程中，会遇到的相关问题及注意事项进行罗列，并给出具体的解决办法**

***问题1：项目价值评估困难，融资额度确定不公允。**

***解决办法：**结合市场评估、专家评审（历史、建筑、文化专家）和文物保护价值进行综合评估；协议中明确融资是基于综合价值而非单一市场价值，允许一定弹性；可设定分阶段评估机制，根据项目进展调整融资额度。

***问题2：审批流程复杂且漫长，导致项目延期和融资成本增加。**

***解决办法：**协议中明确因审批延误的风险分担；甲方需尽早启动审批流程，积极协调；乙方需提前介入，了解审批要求和潜在障碍；可设置因审批延期导致的费用增加由谁承担的条款。

***问题3：项目方案在实施过程中频繁变更，引发融资方担忧。**

***解决办法：**协议中明确变更管理流程，区分重大变更