资产评估（第3版）课件 第二章 资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法学习目的与要求在合理选择评估方法时能够综合考虑各方权益,避免产生不公平和不合理的评估结果,树立社会责任感,坚持独立、客观、公正的职业道德。思考如何充分运用数字技术创新和改进评估方法,培养与时俱进的创新意识。理解市场法、收益法和成本法的基本原理和适用范围,学习在遵循资产评估法和资产评估准则的基础上如何选择合适的评估方法和确定具体参数,从而合理可靠地评估资产价值。结合大数据、人工智能、云计算等数字技术的发展情况,了解数字技术背景下评估方法的创新思路,扩大知识视野,提升专业技能。学习资产评估方法不仅需要掌握相关的理论知识,还需要具备一定的实践经验和技能。通过分析和理解案例,培养理论联系实际的能力。资产评估涉及对不同方法的选择和应用,通过学习培养科学理性的选择能力和客观公正的判断能力。结构框架资产评估的基本方法市场法市场法的基本含义市场法的基本前提市场法的基本程序具体评估方法对市场法的评价收益法收益法的基本含义收益法的适用前提收益法的具体步骤收益法的基本参数对收益法的评价成本法成本法的基本含义成本法的使用前提成本法的具体步骤成本法的基本参数对成本法的评价资产评估方法的选择和改进市场法

第一节第一节市场法1.市场法：市场法是通过将评估对象与可比参照物进行比较,以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。2.市场法的基本前提：①有一个活跃的公开市场②公开市场上有可比的资产及其交易活动。可比性体现在以下几个方面：参照物与评估对象在权益状况上一致或处于具备可调整条件；参照物与评估对象在实体、功能、用途等影响价值的主要因素方面具有可比性；参照物与评估对象面临的市场条件具有一致性或可比性，包括市场政策条件、市场供求关系、竞争状况和交易条件等；参照物的成交时间或价值体现时间与评估基准日的间隔时间应尽可能短，或应在一个适度的时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。第一节市场法3.市场法的具体步骤收集参照物及其相关信息资料评估实践中，通常是在众多与评估对象相似的交易案例或实例中选择三个以上具有典型性的作为比较、测算的参照物。确定可比较参照物和比较参数体系资产的功能或效用资产的实体特征和质量市场条件交易条件指标对比与量化差异根据前面选定的比较参数体系，在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。调整已经量化的对比指标差异市场法以参照物的成交价格作为评定、估算评估对象价值的基础，对所选定的比较参数体系中的各差异因素进行分析比较，通过多形式的量化途径形成对价值的调整结果。综合分析确定评估结果如果参照物可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，则可以采用算术平均或加权平均法将初步评估结果转换成最终评估结果。12345第一节市场法4.市场法中的具体评估方法市场法直接比较法现行市价法市价折扣法成本市价法功能价值类比法物价指数法成新率价格调整法市场售价类比法价值比率法间接比较法第一节市场法直接比较法直接比较法是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干特征与参照物的对应特征直接进行比较，得到两者的特征修正系数或特征差异，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。其基本计算公式为：评估对象价值=参照物成交价格×特征修正系数1×特征修正系数2×特征修正系数n评估对象价值=参照物成交价格±特征差额1±特征差额2±特征差额n直接比较法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高第一节市场法直接比较法①现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估价值。②市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在市场上交易活跃程度、销售条件、销售方式等方面的差异,按照资产评估专业人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。评估对象价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)③成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本与市场价格或价值体现之间的比率关系来计算评估对象价值的方法。评估对象价值=评估对象现行合理成本×（参照物市场价格/参照物现行合理成本）第一节市场法

第一节市场法直接比较法⑤物价指数法基于参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响，以参照物成交价格为基础，利用物价变动指数(价格指数)调整参照物成交价格从而得到评估对象价值的方法。【例2-3】某房地产在2021年年初购置,与其相邻且各条件均与之相同的房地产于2021年4月底出售,成交价格为200万元。经统计,该地区同类房地产平均价格2021年1—7月环比物价指数分别为:98%,97%,102%,105%,101%,103%,101%。因此,待估房地产于2021年7月31日的评估值为:

答：200×101%×103%×101%=210.14(万元)

第一节市场法直接比较法⑥成新率价格调整法成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间仅存在新旧程度上的差异，通过成新率对比调整估算出评估对象的价值。评估对象价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率其中，资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）第一节市场法直接比较法⑦市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异对成交价格形成的影响，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。评估对象价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值或评估对象价值=参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正系数……×交易情况差异修正系数⑧价值比率法价值比率法是以参照物(企业)的价值比率作为调整手段，以此比率与评估对象(企业)的相关财务指标(如利润、息税前利润、销售收入)相乘估算评估对象(企业)价值的方法。该方法主要适用于企业价值评估。评估对象价值=评估对象相关财务指标×参照物价值比率第一节市场法间接比较法

间接比较法通常利用国家标准、行业标准或市场标准作为基础，分别将评估对象和参照物进行对比打分，从而得到评估对象和参照物各自的分数，再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分数和参照物的分数比率，得到评估对象价值。

第一节市场法5.对市场法的评价目前资产评估的重要方法之一市场法容易理解且具有一定的客观性,在经济较为发达、市场对价值认知比较理性的情况下,该方法具有明显的优势。市场法存在一定的局限性,主要体现在：一，容易被误用；

二、价值影响因素难以考虑周全。

收益法

第二节第二节收益法1.收益法的基本含义：收益法是将评估对象的预期收益资本化或者折现,以确定其价值的各种评估方法的总称。一般来说，收益规模与价值高低正相关;风险大小与价值量负相关。2.收益法的基本前提：被评估资产的未来预期收益可以预测并用货币计量。资产的预期获利年限可以预测资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并用货币计量。第二节收益法3.收益法的具体步骤1收集并分析验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料2分析测算评估对象未来的预期收益，包括收入、成本、费用等3根据经营或取得收益的条件,分析确定评估对象预期收益的持续时间4确定折现率或资本化率5用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值6分析确定评估结果第二节收益法4.收益法的基本参数①预期收益额：根据投资回报的原理，资产收益是指资产在正常使用情况下所获得的归其产权主体所有的经济收益的数额。预期收益,而不是历史收益或现时收益。是资产的客观收益,而不一定是个别拥有者使用资产实际获得的收益。净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中普遍采用。两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。如果不考虑应收应付款，两者之间的关系可以简单表述为：

净现金流量=净利润+折旧/摊销-追加投资从资产评估的角度看，净现金流量更适宜作为预期收益指标。第二节收益法5.收益法的基本参数②折现率：折现率是一种期望投资收益率，是将预期的未来收益折算为当期价值的特定比率。

折现率与资本化率在本质上并无多大区别，都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是适用场合不同。折现率是将未来有限的预期收益（收入流)折算成现值的比率，资本化率是将未来永续性预期收益（年金）转化为现值的比率。在内涵上，折现率与资本化率略有区别。折现率可视为投资中对收益流要求的收益率，需考虑投资的机会成本和收益的不确定性，因此一般由无风险报酬率与风险报酬率组成，前者通常由政府债券的利率决定，后者取决于特定资产的风险状况。资本化率除了反映无风险报酬率和风险报酬率，还反映资产收益的长期增长前景。第二节收益法

第二节收益法加和法：加和法首先求取无风险报酬率与风险报酬率两部分的数值,然后相加得到折现率。无风险报酬率通常采用与评估对象的预期收益期间相匹配的国债到期收益率风险报酬率反映两种风险:一是与市场相关的风险;二是与被评估资产相关的特定风险。

第二节收益法

深度思考：β系数可以衡量企业经营的波动吗?折现率本质上是一种期望的投资收益率。采用资本资产定价模型时,β系数用对应股票价格的波动来衡量资产的收益波动。那么,它可以衡量企业经营的波动吗?

第二节收益法加权平均资本成本法

加权平均资本成本法是以企业的各种资本在企业全部资本中占的比重为权数,对投入企业的权益资本和付息债务资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本,其计算公式为：第二节收益法市场法市场法是通过寻找与被评估资产相似的资产的市场价格以及该资产的收益来倒求折现率,其计算公式为:

第二节收益法5.收益法的基本参数③收益期：收益期是指资产具有盈利能力并产生资产净收益的持续时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能、资产未来的盈利能力、资产损耗情况及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以确定。收益期分为有限期和无限期。第二节收益法4.收益法中的主要技术方法

收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。其分类多种多样，可以如下分：①根据评估对象未来预期收益有无限期的情况，可以分为有限期的评估方法和无限期的评估方法②根据评估对象预期收益的情况，可以分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。收益法的基本计算公式为：

第二节收益法净收益不变①在收益年期无限，净收益每年不变，r大于零，各因素不变的情形下，有以下计算公式：②在收益年期有限为n，净收益每年不变，r大于零的情形下，有以下计算公式③在收益年期有限为n，净收益每年不变，r等于零的情形下，有以下计算公式

第二节收益法净收益在若干年后保持不变①在收益年期无限，净收益在n年(含第n年)以前有变化、在n年(不含第n年)以后保持不变，r大于零的情形下，有以下计算公式：②在收益年期有限为n，净收益在t年(含第t年)以前有变化、在t年(不含第t年)以后保持不变，r大于零的情形下，有以下计算公式：③已知未来n年资产价格为Pn，净收益在n年(含第n年)以前保持不变，r大于零的情形下，有以下计算公式：

第二节收益法【例2-4】某收益性资产预计未来5年的收益分别是20万元、25万元、28万元、25万元和28万元。假定从第6年开始，以后各年净收益均为25万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产永续经营以及可获得40年收益条件下的评估价值。答：①永续经营(收益年期无限)条件下的评估过程首先，确定未来5年收益的现值。第二节收益法【例2-4】其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即： 25/10%=250万元最后，确定该企业评估价值： 94.34+250×0.6209=249.57万元②可获得40年收益条件下的评估过程第二节收益法6.对收益法的评价当前评估实务中使用最为广泛的方法收益法从盈利能力角度来确定资产的价值,较适用于那些成本费用与其盈利能力不对称、成本费用无法或难以准确计算的资产,比如无形资产、企业整体价值等。收益法的运用具有一定的前提条件和局限性:首先,对于没有潜在收益或潜在收益无法用货币计量,以及风险难以衡量的资产,无法使用收益法。其次,收益法的运用需要一定的市场条件。在证券市场不完善的情况下,市场对于企业风险的判断可能会与真实情况产生差异,从而难以使用证券市场所测算的β系数来代替企业相对于市场的实际风险。最后,虽然理论上收益法的计算公式比较完美,但不论是收益期限和预期收益的预测,还是折现率的计算,都需要评估专业人员进行一定程度上的专业判断,会存在专业判断误差。

成本法

第三节第三节成本法1.成本法定义：是指通过估测被评估资产的重置价值(也称重置成本)，以及被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将贬值从重置价值中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

成本法的计算公式为：资产评估价值=资产的重置价值-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济型贬值第三节成本法2.成本法的基本前提：①被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。②被评估资产能够通过重置途径获得,否则,从重置或者重建的角度计算其成本就不具有理论上和现实上的意义。③评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。成本法需要收集大量与被评估资产相关的历史数据资料,以估算被评估资产的取得成本及使用情况。如果缺乏必要的历史资料,评估专业人员很难按照成本法评估资产的价值。第三节成本法3.成本法的具体步骤资产评估专业人员运用成本法对评估对象进行评估时,应当遵循以下步骤:(1)确定评估对象,并估算重置成本;(2)确定评估对象的使用年限;(3)测算评估对象的各项损耗或贬值额;(4)测算评估对象的价值

第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法

通过成本法评估资产的价值不可避免地要涉及被评估资产的重置价值、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四大因素。成本法重置价值重置核算法功能价值类比法物价指数法实体性贬值观察法使用年限法修复费用法功能性贬值经济性贬值间接计算法直接计算法统计分析法第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法

重置价值①重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，按资产的成本、费用构成，以现行市价为标准，逐项计算然后累加得到资产的重置价值。类型：购买型、自建型第三节成本法【例2-5】重置购建设备一台，现行市场价格每台15万元，运杂费3000元，直接安装成本3000元，其中原材料2000元，人工成本1000元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为直接安装成本中人工成本的1.5倍，该机器设备重置成本为：直接成本=150,000+3,000+3,000=156,000元间接成本=1,000×1.5=1,500元重置价值=156,000+1,500=157,500元第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法②功能价值类比法功能价值类比法也称功能系数法、类比估价法，是指由于无法直接获得处于全新状态的被评估资产的现行市场价格，就利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置价值的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置价值，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置价值的技术方法。③物价指数法物价指数法也称价格指数法。重置价值=资产的账面原值×价格指数或重置价值=资产的账面原值×(1+物价变动指数)价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法③物价指数法物价指数法与重置核算法是重置价值估算较常用的方法，但二者具有明显的区别：物价指数法估算的重置价值仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置价值；而重置核算法既考虑了价格变动因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置价值和更新重置价值。物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法④统计分析法步骤：在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值类比法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置价值。依据分类抽样估算的资产重置价值与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数。 K=R’/R根据调整系数K估算被评估资产的重置价值

被评估资产重置价值=某类抽样资产的账面历史成本×K第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法

实体性贬值资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的物理性能损耗或下降而引起的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率。

实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置价值①观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，通过对资产实体各主要部位的观察以及仪器测量等方式进行技术鉴定，综合分析资产的多种因素，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。资产实体性贬值=重置价值×实体性贬值率或资产实体性贬值=重置价值×(1-实体性成新率)第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法

实体性贬值②使用年限法利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值。资产实体性贬值=(重置成本-预计残值)×资产实体性贬值率=(重置成本-预计残值)×(实际已使用年限÷总使用年限)实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限由于受资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。计算公式为：实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法

实体性贬值②使用年限法资产利用率=截至评估基准日资产累计实际利用时间÷截至评估基准日资产累计法定利用时间×100%当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<1时，表示资产开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法

实体性贬值②使用年限法【例2-8】某资产2012年2月购进，2022年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标可知，正常使用情况下，该资产每天应工作8小时，而该资产实际每天工作5小时。由此可以计算资产利用率为：资产利用率=10×360×5÷(10×360×8)×100%=62.5%由此可确定其实际已使用年限为6.25年。使用年限法是一种应用较为广泛的评估技术，在资产评估实际工作中，评估人员还可以利用使用年限法的原理，利用许多指标评估资产的实体性贬值。对于更新改造问题，一般采取加权法来确定资产的实体性贬值。需要注意的是，这里所涉及的成本可以是原始成本，也可以是重置价值。第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法

实体性贬值③修复费用法这种方法假设设备所发生的实体性损耗可以通过修理或更换损坏部分得到补偿，利用恢复资产功能所支出的费用金额直接估算资产的实体性贬值。【例2-9】公司于3年前购买了一台电脑，交易价格为1万元。目前，该型号的电脑全新状态下市场价值为5000元。由于使用不当，该电脑光驱已损坏。更换光驱需要1000元。假设该电脑的经济寿命为5年，电脑整体的残值率为10%，光驱的残值率为5%。试估算该电脑当前的市场价值。答案见书本第三节成本法

第三节成本法

第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法

经济性贬值【例2-11】某被评估生产线尚可使用3年，原设计生产能力为年产30000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少10000台左右，每台产品净利润100元，企业所在行业的投资收益率为10%，所得税税率为33%，计算其经济性贬值率和经济性贬值。第三节成本法

第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法

综合成新率的计算方法在资产评估实践中，对于成新率的计算一般多采用综合成新率，并采用以下公式进行评估。评估价值=（重置价值-残值）×综合成新率+残值综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%其中，年限成新率年限成新率=（经济寿命-已使用年限）/经济寿命×100%勘查成新率：是评估师通过现场勘察，查阅资产的历史资料，向操作人员询问资产的使用情况、消耗程度、维修保养情况等，对所获得信息进行分析后综合确定的贬值率。

第三节成本法4.成本法中各主要参数及评估方法

需要说明的是，综合成新率方法仅考虑贬值方法中的三项重要因素，是实务中经验总结和工作效率平衡的结果。但是，对于外部因素影响导致设备闲置或相对闲置的部分，也要考虑经济性贬值因素；对于存在超额投资成本或超额运营成本的资产，也应当考虑与其对应的经济性贬值和功能性贬值因素。第三节成本法【例2-12】被评估资产为一台机床,该机床启用日期为2018年12月31日,评估基准日为2023年12月31日。该机床至评估基准日已经使用5年,经济寿命为15年,剩余使用年限为10年。通过专家打分的方法,该机床的勘察成新率为70%,计算其综合成新率。

年限成新率=(经济寿命-已使用年限)/经济寿命×100% =(15-5)/15×100%=66.67%

综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%=66.67%×40%+70%×60%=68.67%

第三节成本法5.对成本法的评价成本法是资产评估中最为基础的评估方法,它基于成本价值论,充分考虑了资产在购置过程中的耗费,评估结果能反映市场对于获得某单项资产愿意付出资金的平均水平。在无法预测资产未来收益和市场交易活动不频繁的情况下,成本法给出了比较客观和可行的测算思路和方法。但由于成本法不是从未来收益的角度反映资产真实能为其投资者或所有者带来的价值,其运用存在一定的局限性：

一方面,当资产的未来收益与成本之间没有直接和必然的联系时,成本法无法为投资者提供客观的价值参考,比如无形资产。

另一方面,整体性资产由单项资产构成,但不是单项资产的简单加总,成本法的评估思路无法反映整体资产的获利能力。评估方法的选择与改进

第四节第四节评估方法的选择与改进1.评估方法之间的关系虽然各方法从不同的路径实现对资产价值的客观反映，但究其内涵，构成资产评估方法体系的各种评估方法之间既存在内在联系，又各具特点。评估方法之间的联系从理论上看,对特定的经济环境和经济行为下的同一资产进行评估时,如果市场条件和状态相同,则最终的评估结果应当是趋同的；各评估方法体现了实现评估目的的不同手段；正是评估的基本目的决定了评估方法间的内在联系，而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产并做相互验证提供了理论依据。第四节评估方法的选择与改进资产评估方法之间的区别各种评估方法的原理、理论依据和适用性各不相同,从不同角度揭示资产的价值。市场法是通过与参照物比较获得评估对象的价值收益法是根据评估对象的预期收益折现获得其评估价值成本法是按照资产的再取得途径估算评估对象的价值

第四节评估方法的选择与改进2.评估方法的选择资产评估方法的选择，要满足评估的特定目的、资产价值类型、评估市场条件，以及评估时对评估对象使用状态设定的需要。评估人员恰当选择评估方法，既包含对评估方法是否适合、直接、有效且具有风险防范能力的判断，也包括评估目的、评估条件和评估价值类型等对评估方法选择的约束。当采用两种以上评估方法时,资产评估专业人员应当对采用各种方法评估形成的初步结论进行比较,对所使用评估资料、数据、参数的数量和质量等进行分析,在此基础上,分析不同方法评估结论的合理性以及不同方法评估结论差异的原因,综合考虑评估目的、价值类型、评估对象现实状况等因素,最终形成合理的评估结论。第四节评估方法的选择与改进名称市场法收益法成本法含义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估方法的总称。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。成本法是指将各种贬值从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本要素参照物成交价格1.被评估资产的预期收益；2.折现率或资本化率；3.被评估资产取得预期收益的持续时间。1.资产的重置成本2.资产的实体性贬值3.资产的功能性贬值4.资产的经济性贬值基本前提1.有活跃的公开市场；2.公开市场上有可比的资产及其交易活动。1.被评估资产或所涉及的评估对象可持续使用或持续经营；2.被评估资产的未来预期收益可预测并用货币计量；3.资产预期获利年限可预测；4.资产拥有者为获得预期收益所承担的风险可预测。1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；2.应当具备可利用的历史资料；3.形成资产价值的耗费是必需的。评价利用市场法可以直接评估单项资产的价值，适用于估测评估标的与参照物之间某种差异的调整系数或调整值，但是市场法中的具体方法的使用必须满足最基本的前提条件。适宜于那些形成资产的成本费用与其盈利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。收益法的局限性：1.收益法的应用需具备一定的前提条件；2.收益法的操作含有较大的主观性。成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估。对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。第四节评估方法的选择与改进评估方法选择的披露要求

资产评估专业人员应该在资产评估报告中对资产评估方法的选择及其理由进行披露。因适用性受限而选择一种评估方法的,应当在资产评估报告中披露其他基本评估方法不适用的原因;因操作条件受限而选择一种评估方法的,应当对所受的操作条件限制进行分析、说明和披露。在持续经营前提下,原则上应当采用两种以上方法进行评估。除被评估企业不满足其中某两种方法的适用条件外,应合理采用两种或两种以上方法进行评估。如果只采用了一种评估方法,应当有充分依据并详细论证不能采用其他方法进行评估的理由。

第四节评估方法的选择与改进3.评估方法的改进与创新新的业务领域与评估方法新的资产类型与评估方法新一代数字技术与评估方法

思考题1.市场法、收益法和成本法各自的适用条件、优点和局限性是什么?2.收益法有哪些主要参数?折现率的概念是什么?3.资产评估中的重置成本和会计中的重置成本有什么关系?更新重置价值和复原重置价值有什么区别?4.各种资产评估方法之间有哪些联系和区别?如何正确选择资产评估方法?5.请简要阐述以云计算、大数据、物联网、区块链、人工智能等为代表的新一代数字技术的迅猛发展对资产评估方法产生的影响。

计算题1.甲企业为生产型企业,其打算并购乙企业的两个厂房A厂房和B厂房,经了解: ①A厂房每年生产能力为150吨,该类厂房行业参照资产年生产能力为180吨,评估基准日参照资产的市场价格为1000万元。经调查分析确定,A厂房价值与其功能呈线性关系。

②与B厂房同类的房地产2021年上半年各月月末的价格同2020年年底相比,分别上涨了2.5%、3.8%、3.2%、4.5%、4.0%和5.4%,行业参照资产在2021年3月底成交价格是1500万元,评估日是2021年6月30日。

请根据上述资料计算A厂房和B厂房的评估价值计算题2.某收益性资产效益一直良好,经专业评估人员预测,评估基准日后第一年预期收益为100万元,以后每年递增10万元,假设折现率为10%,收益期为20年,该资产的评估价值为多少万元?计算题3.甲资产评估机构接受乙公司委托,对某一项目组进行价值评估,双方确定采用收益法进行评估,有关资料如下:

①企业所得税税率为25%;

②未来3年该资产的预期税前利润分别为2000万元、2100万元、2150万元,从第4年开始预计2200万元左右;该项目组中资产预计寿命均为10年,每年计提折旧400万元,项目寿命以资产为准,项目结束时,没有残值;

③本项目组初始投资30000万元,其中付息负债占30%,付息负债利息率为6%;

④据调查,评估时市场平均收益率为10%,无风险报酬率为4%,风险系数为1.5。请根据上述资料,计算该项收益性资产的评估值。

计算题4.被评估对象为甲公司的生产线A,该生产线生产能力为每年18000台产品,因市场需求结构发生变化,在未来可使用年限内,每年产量估计要减少5000台左右,每台产品损失利润150元,该生产线尚可继续使用3年,企业所在行业的投资回报率为10%,所得税税率为25%,假定规模经济效益指数为0.4。请根据上述资料,判断该机器设备产生的是哪类贬值,并计算该机器设备的贬值额。

计算题5.某企业拟将某项资产与国外企业合资,需要对资产进行评估。