《工程建设法规》-第四章

第一节

土地管理概述

一、土地的概念及分类１土地的概念对于土地,以不同学科、不同研究角度对土地的认识也各有不同.一般可以把土地的概念粗略地划分成狭义的和广义的两种.狭义的土地,仅指陆地部分.较有代表性的是土地规划和自然地理学家的观点.土地规划学者认为,“土地是指地球陆地表层,它是自然历史的产物,是由土壤、植被、地表水及表层的岩石和地下水等诸多要素组成的自然综合体”;自然地理学者认为,“土地是地理环境(主要是陆地环境)中互相联系的各自然地理成分所组成,包括人类活动影响在内的自然地域综合体”.下一页返回第一节

土地管理概述

广义的土地,不仅包括陆地部分,而且还包括光、热、空气、海洋.英国著名的经济学家马歇尔认为:“土地是指大自然为了帮助人类,在陆地、海洋、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量.”美国土地经济学家伊利认为:“土地这个词的意思不仅是指土地的表面,因为它还包括土地上、下的东西.”从土地管理角度应当怎样定义土地呢?原国家土地管理局１９９２年出版的«土地管理基础知识»中这样定义土地:“土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体,它包括人类过去和现在的活动结果.”土地是一个综合体,是自然的产物,是人类过去和现在活动的结果.上一页下一页返回第一节

土地管理概述

２土地的分类土地根据不同的角度和标准有不同的分类.(１)按照土地所有权人不同,土地可以分为国家所有的土地和私人所有的土地.在我国土地按所有权人不同,可分为国有土地(全民所有土地)、集体所有土地,而公民个人,对土地没有所有权,只能依法享有土地使用权和其他权益.(２)从土地的用途上来看,根据«中华人民共和国土地管理法»规定,土地可分为农用地、建设用地、未利用土地.农用地是指用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等.建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等.未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地.上一页下一页返回第一节

土地管理概述

二、土地管理法规土地管理法规是国家制定的关于规范土地权属、使用、开发、管理、监督等一系列活动的行为规范的总和,包括土地管理的法律、行政法规、地方性法规和行政规章等.我国的土地管理法规是以«中华人民共和国土地管理法»(以下简称«土地管理法»)为主体的有关土地管理法律规范的总和.２００４年８月２８日第３次修订后公布的«土地管理法»(中华人民共和国主席令第２８号)共８章:①总则;②土地的所有权和使用权;③土地利用总体规划;④耕地保护;⑤建设用地;⑥监督检查;⑦法律责任;⑧附则.

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土地所有权和使用权

一、土地所有权１土地所有权的概念土地所有权是指土地所有权人对其拥有的土地实行占有、使用、收益、处分的权利,是土地所有制在法律上的体现.这一概念主要有以下三个方面的含义:(１)土地所有权是土地所有制的法律表现形式.(２)土地所有权的内容表现为土地所有者对土地的占有、使用、收益和处分的权利.土地的占有权是指土地所有人对于属于自己所有的土地在事实上的支配权和实际控制权;土地使用权是指土地所有人利用自己所有的土地满足自己生产和生活需要的权利;土地收益权是指土地所有者从自己所有的土地上获取经济利益的权利;土地处分权是指土地所有权人根据自己的意愿处分其土地从而使自己的土地所有权归于灭失的权利.下一页返回第二节

土地所有权和使用权

(３)土地所有权必须在法律允许的范围内行使.任何权利都必须在法律允许的范围内行使超出法律允许的范围便构成权利滥用,不仅得不到法律的保护,反而会招致法律的制裁.上一页下一页返回第二节

土地所有权和使用权

２土地所有权的特征(１)土地所有权具有法定的有限性.我国宪法和法律对土地所有权的限定表现在三个方面:其一,对土地所有权种类的限定.我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制土地和劳动群众集体所有制土地,相应地存在国有土地和农民集体所有土地这两种所有权形

式.其二,对土地所有权处分的限定.对于财产的处分,一般分为两种形式:事实的处分,即对物的消耗;法律上的处分,即所有人按自己的意愿依法转让所有权.土地作为一种特殊的客体,不可能消耗掉,即不存在事实上的处分问题.我国宪法规定,禁止买卖和以其他方式非法转让土地.国有土地的所有权只能属于国家;农民集体所有的土地也不能进行自由转让,只有国家根据建设需要可以征用,但征用显然不属于法律意义上的处分.其三,对土地所有权取得方式的限定.一般财产所有权取得方式有两种,即原始取得和继受取得.因土地所有权不得自由转让,继受取得土地所有权成为不可能,故设立土地所有权只有原始取得一种方式.上一页下一页返回第二节

土地所有权和使用权

２)土地所有权的形式具有两权分离性.在我国,土地所有权的主体只能是国家和劳动群众集体组织,而在许多情况下,国家和拥有土地所有权的集体不可能亲自使用土地,这就需要土地所有权和使用权广泛实行两权分离.«土地管理法»第九条规定:“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用.”这一规定,既是土地所有权和使用权相分离的基本法律依据,也反映了我国土地制度的基本情况.(３)土地所有权具有排他性.同一块土地上只能有一个所有权存在,不能同时存在两个以上的所有权,土地管理法首先规定城市市区的土地属于国家所有;同时又规定,农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有.这样规定,可以涵盖所有的城乡土地,在一块土地上只能有一种所有权,排除了确认土地时可能出现的遗漏、重叠或交叉.上一页下一页返回第二节

土地所有权和使用权

３国有土地和集体所有土地的客体范围(１)国有土地的范围.全民所有制土地又叫国有土地,是国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使.根据１９９８年１２月２７日国务院发布,２０１４年修订的«土地管理法实施条例»第二条规定,属于全民所有即国家所有的土地有:１)城市市区的土地;２)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;３)国家依法征收的土地;４)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;５)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其他集体所有的土地;６)因国家组织移民、自然等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地.上一页下一页返回第二节

土地所有权和使用权

（2）集体所有土地的范围.劳动群众集体所有制土地一般简称集体所有土地,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理.根据«中华人民共和国宪法»第十条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外属于集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于集体所有.”«土地管理法»第八条重申了上述规定.上一页下一页返回第二节

土地所有权和使用权

二、土地使用权１土地使用权的概念土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所有的土地享有占有、使用、部分收益和处分的权利.我国的土地使用权类似于传统土地产权理论的地上权,属于他物权中的用益物权.土地使用权具有的占有、使用、收益、处分这四项权能,与土地所有权相比,均受到一定的限制,因而不是绝对、全面的权利.其中,占有权是指土地使用者对土地实际控制、支配的权利,是产生使用权的前提和基础;使用权是指土地使用者对土地进行经营、利用的权利,土地使用者必须按照法律和合同的规定使用土地,未经法定程序批准,不得改变土地的用途,不得危害他人的合法权益;收益权是指土地使用者通过经营和使用土地,获取一定的收益的权利;处分权是指土地使用者依照法律和合同的规定转让土地使用权的权利.上一页下一页返回第二节

土地所有权和使用权

«土地管理法»第九条规定:“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位和个人使用.使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务.”«土地管理法实施条例»第三条规定:“国家依法实行土地登记发证制度.依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯.”２土地使用权的特征(１)土地使用权是基于法律的规定而产生的.如果没有法律规定,便不会有土地使用权的合法性.(２)土地使用权是在国有土地和农民集体土地所有权的基础上派生出来的一种权利.也就是说土地使用是依据土地所有权的存在而存在,没有土地所有权便没有土地使用权.(３)土地使用权是一种对土地的直接支配权.(４)土地使用权的目的是获得土地的使用价值,从土地使用活动中获得经济利益和为其他活动提供空间场所.

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土地所有权和使用权

(５)土地使用权具有一定稳定性.一方面土地使用权人只要依法使用土地即不受他人干涉

另一方面土地使用权有一个相对较长的期限.(６)土地使用权一般仅限于地面.根据宪法和有关法律规定,地下矿藏、文物、埋藏物等属于国家.上一页下一页返回第二节

土地所有权和使用权

３土地使用权的类型(１)国有土地使用权.国有土地的使用权包括单位和个人的使用权.国有土地,依其所处的地理位置,可以分为城市规划区内的国有土地和其他国有土地.１)城市规划区内的国有土地使用权.«城市房地产管理法»第三条规定:“国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度.但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地的除外.”这里的“国有土地”是指城市规划区内的国有土地,国有土地使用权的取得方式有四种途径:一是通过行政划拨;二是与国家签订土地出让合同,缴纳土地出让金,从国家直接取得土地使用权;三是与依法享有土地使用权人签订土地使用权转让合同,以合同约定取得土地使用权;四是通过继承或承担的方式取得,即公民死亡后,其在城市的国有土地使用权由其继承人继承.在法人终止时,其土地使用权由承担其权利和义务的组织享有.上一页下一页返回第二节

土地所有权和使用权

２)其他国有土地使用权.其他国有土地使用权是指位于城市规划区以外的国有土地,包括一部分在城市以外的国有企事业单位用地,国有农场、林场、牧场用地,国有荒山、荒地,国有草原、森林、水面覆盖的土地等.(２)集体土地使用权.集体土地所有权的主体是农民集体.集体土地主要用于农业生产。在我国实行家庭联产承包责任制后,集体土地广泛实行了土地所有权与使用权的分离.目前,集体土地使用权的形式主要包括土地承包经营权,宅基地使用权,乡镇企业对农民集体土地的使用权,乡(镇)和村公共设施、公益事业建设对农民集体所有土地的使用权等.上一页下一页返回第二节

土地所有权和使用权

４土地使用权的收回«土地管理法»第五十八条规定,有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(１)为公共利益需要使用土地的.(２)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的.(３)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的.(４)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的.(５)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的.

【提示】依照前两条规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿.上一页返回第三节

建设用地法律制度

一、建设用地的概念建设用地包括土地利用总体规划中已确定的建设用地和因经济及社会发展的需要,由规划中的非建设用地转成的建设用地.前者可称为规划内建设用地;后者则可称为规划外建设用地.１规划内建设用地规划内建设用地是指土地利用总体规划的建设用地,可用于进行工程项目建设.我国土地分属国家和农民集体所有,所以,又有国家所有的建设用地和农民集体所有的建设用地.«土地管理法»及«实施条例»规定:(１)农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅建设、乡镇企业建设和乡(镇)村公共设施及公益事业建设等与农业有关的乡村建设,不得出让、转让或出租给他人用于非农业建

设.当非农业建设确需占用农民集体所有的土地时,必须先由国家将所需土地征为国有,再依法交由用地者使用.下一页返回第三节

建设用地法律制度

（2）对于规划为建设用地,而现在实为农用地的土地,在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内,由原批准土地利用总体规划的机关审批,按土地利用年度计划,分批次将农用地批转为建设用地.在为实施城市规划而占用土地时,必须先由市县人民政府按土地利用年度计划拟定农用地转用方案,补充耕地方案、征收土地方案,分批次上报给有批准权的人民政府,由其土地行政主管部门先行审查,提出意见,再经其批准后,方可实施.为实施村庄集镇规划而占用土地的,也需按上述规定报批,但报批方案中没有征收土地方案.在已批准的农用地转为建设用地的范围内,具体建设项目用地可由市、县人民政府批准.(３)具体建设项目需占用国有城市建设用地的,其可行性论证中的用地事项,必须交土地行政主管部门审查并出具预审报告;其可行性报告报批时,必须附具该预审报告.在项目批准后,建设单位需持有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请,由该土地行政主管部门审查通过后,再拟定供地方案,报市县人民政府批准,然后由市县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

２规划外建设用地土地利用总体规划中,除建设用地外,土地还分为农用地和未利用土地.将国有未利用土地转为建设用地,按各省、自治区、直辖市的相关规定办理,但国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地,需报国务院批准.将农用地转为建设用地,对于耕地稀缺的我国来说,会严重影响国民经济的发展和社会的稳定,也与我国切实保护耕地的基本国策不符.因此,«土地管理法»对此做了严格的限制,也规定了严格的审批程序.(１)省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目以及国务院批准的建设项目的用地,涉及农用地转为建设用地的,必须经国务院批准.(２)其他建设项目的用地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

二、国有建设用地国有建设用地是指国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公共事业所需要使用的土地,包括城市市区的土地,铁路、公路、机场、国有企业、港口等国家所有土地中的建设用地.«土地管理法»第四十三条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外.”«土地管理法»第五十三条规定:“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府批准.”上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

国有建设用地按其来源可以分为两大类:一类为存量国有建设用地;另一类为增量国有建设用地,即申请使用国有农用地或集体所有的建设用地和农用地.按照法律规定,前者只需要向当地县级以上人民政府土地行政主管部门申请,经土地行政主管部门审查后报同级人民政府批准即可;后者还需要先行办理农用地转用和征地审批手续.(一)农用地转用«土地管理法»第四十四条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的、应当办理农用地转用审批手续.”

１农用地转用的依据(１)土地利用总体规划.土地用途管制制度的核心是土地利用总体规划,通过土地利用总体规划划分每一块土地的用途和土地使用条件,向社会公告.农用地能否转为建设用地,主要依据土地利用总体规划.如果土地利用总体规划确定的用途,即在建设用地范围内,可以转为建设用地,否则将不得转为建设用地.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

(２)土地利用年度计划.土地利用年度计划是国家根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际情况编制.土地利用年度计划中包括农用地转为建设用地的计划,是政府审批农用地转用的依据,政府批准农用地转用必须在土地利用年度计划控制指标范围之内,不得超计划批准农用地转用.(３)建设用地供应政策.国家通过制定建设用地的供应政策,不但有利于控制建设用地总量,防止大量占用农用地,同时,还可以优化投资结构,防止重复建设,促进国民经济协调发展.对国家明确禁止投资的建设项目,要禁止为其办理农用地转用和供地,对国家鼓励投资的建设项目,应当优先为其办理农用地转用和供地.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

２农用地专用的批准权限根据省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准.在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准.在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准.上述两种情况以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

(二)土地征收与征用１土地征收与征用的概念(１)土地征收.土地征收是国家为了社会公共利益的需要,将集体所有土地转变为国有土地强制措施和唯一途径.«物权法»第四十二条第二款规定:“征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益.”(２)土地征用.与土地征收不同,土地征用只是土地使用权的改变.«物权法»第四十四条规定:“因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产.被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人.单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后损毁、灭失的,应当给予补偿.”上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

２征地审批我国在实行土地用途管制制度后,征地审批权限上收为国务院和省级人民政府.根据«土地管理法»第四十五条规定,征收下列土地,需由国务院批准:(１)基本农田.(２)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的.(３)其他土地超过七十公顷的.征收其他土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案.征收农用地的,应当先行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地专用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当另行办理征地审批.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

３征地补偿«土地管理法»第四十七条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿.征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费.”(１)土地补偿费.征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍.(２)安置补助费.征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算.需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算.每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍.但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍.(３)地上附着物和青苗补偿费.被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

４)新菜地开发建设基金.征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金.依照前述标准支付土地补偿费和安置补助费,还不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的３０倍.国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准.征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

(三)国有建设用地的取得方式国有建设用地的取得方式有两种:一种是通过土地使用权出让等有偿使用方式;另一种是通过行政划拨的无偿使用方式.１土地使用权划拨的概念土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付土地使用者使用,或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为.以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

２土地使用权划拨的范围«土地管理法»第五十四条规定,建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得,但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:(1)国家机关用地和军事用地.(2)城市基础设施用地和公益事业用地.(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地.(4)法律、行政法规规定的其他用地.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

(四)国有建设用地的使用与收回建设单位应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用国有建设用地;确需改变该幅土地建设用途的,应当先经有关城市规划行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准.其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经过有关城市规划行政主管部门同意.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

«土地管理法»第五十八条规定,有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(１)为公共利益需要使用土地的.(２)为实施城市规划进行旧城改建,需要调整使用土地的.(３)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的.(４)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的.(５)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的.依照前款第(１)项、第(２)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

三、农民集体建设用地(一)使用农民集体所有建设用地的范围按照«土地管理法»第四十三条规定,可以使用农民集体所有的建设用地有下列三种情况.(１)兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地.乡镇企业建设使用本集体经济组织农民集体所有的土地包括乡镇办企业使用本乡镇集体所有土地,村办企业使用本村集体所有土地,村民组办企业使用本村民组集体所有土地.这就要求,乡镇办企业不能使用村或村民组所有的集体土地.村民企业也不能使用村民小组所有的土地.但是,村、村民组可以使用本集体所有的土地与其他单位和个人联办企业.(２)农村村民建设住宅使用本经济组织农民集体所有土地.即村民建设住宅使用本乡或本村、村民组所有的土地,村民不能申请其他乡或村、村民组所有的土地.城市居民也不得到农村申请使用农民集体所有土地建设住宅.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

(３)乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用的农民集体所有的土地.乡(镇)村公共设施包括:乡村级道路、乡村级行政办公、农技推广、供水排水、电力、电信、公

安、邮电等行政办公、文化科学、生产服务和公用事业设施;公共事业包括:学校、幼儿园、托儿所、医院(所)、敬老院等教育、医疗卫生设施.这些设施无论是用本集体还是其他集体所有的土地,经批准是允许的.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

(二)使用农民集体所有建设用地的审批«土地管理法»第五十九条规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,并依照下列规定办理审批手续:(１)乡镇企业用地审批.农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照农用地转用的有关规定办理审批手续.按照前款规定兴办企业的建设用地,必须严格控制.省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模,分别规定用地标准.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

(２)乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地审批.乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提

出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照农用地转用的有关规定办理审批手续.(３)农村住宅用地的审批及有关规定.农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准.农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地.农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照农用地转用的有关规定办理审批手续.农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准.上一页下一页返回第三节

建设用地法律制度

(三)集体建设用地的收回«土地管理法»第六十五条规定,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权,这是指可以收回农民集体建设用地的使用权,不包括农用地使用权和农村集体土地的承包经营权.按照规定,可以收回土地使用权的情况为:(１)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的.(２)不按照批准的用途使用土地的.(３)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的.收回集体土地使用权不能由所有权人任意行使,应当经过原批准用地人民政府批准.为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的,应收回农民集体所有的土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿.上一页返回第四节

违反土地管理法规的法律责任

一、土地违法案件的处理机关及处理方式１土地违法案件的处理机关土地违法案件是指违反土地管理法律、法规,必须追究法律责任的案件.土地违法案件由县级以上地方政府土地管理部门依法处理.(１)县级土地管理部门处理本行政区域内的下列案件:１)全民所有制单位、城市集体所有制单位和乡(镇)村集体非法占用土地的案件;２)城镇非农业户口居民非法占用土地案件;３)买卖或以其他形式非法转让土地案件;４)非法批准占用土地案件;５)非法占用征地补偿费和安置补助费案件;下一页返回第四节

违反土地管理法规的法律责任

６)临时使用土地期满不归还,或土地使用权被收回,拒不交出土地的案件;７)违反法律规定,在耕地上挖土、挖砂、采石、采矿等,严重毁坏种植条件或因开发土地,造成土地严重沙化、盐渍化、水土流失的案件;８)侵犯土地所有权或使用权案件;９)违反土地复垦规定的案件;１０)其他违反土地管理法律、法规的案件;１１)同级人民政府和上级土地管理部门交办的案件.上一页下一页返回第四节

违反土地管理法规的法律责任

(２)地、市、州、盟土地管理部门处理下列案件:１)在本行政区域内有较大影响的案件;２)同级人民政府和上级土地管理部门交办的案件.(３)省、自治区、直辖市土地管理部门处理下列案件:１)在本行政区域内有重大影响的案件;２)同级人民政府和国家土地管理部门交办的案件.上一页下一页返回第四节

违反土地管理法规的法律责任

２土地违法案件的处理方式承办土地违法案件的人员在案件调查结束后,应根据事实和法律,提出«土地违法案件调查报告»,经领导集体审议,分情况予以处理.

(１)认定举报不实或者证据不足,未发现违法事实的,立案予以撤销.重大案件的撤销,应报上一级土地管理部门备案.(２)认定违法事实清楚、证据确凿的,土地管理部门依法做出行政处罚决定,发出«土地违法案件行政处罚决定书»,送达当事人.(３)认定侵犯土地所有权或者使用权的,土地管理部门依法做出处理决定,发出«土地侵权行为处理决定书»,送达当事人.上一页下一页返回第四节

违反土地管理法规的法律责任

(４)认定当事人拒绝、阻碍土地管理人员依法执行职务的,应提请公安机关处理.(５)认定国家工作人员违法,依法应给予行政处分的,必须提出书面建议,并附调查报告和有关证据,移送当事人所在单位或者上级机关、行政监察机关处理.处理结果应抄送移送案件的机关.(６)认定违法行为构成犯罪的,应将案件及时移送司法机关,依法追究刑事责任.上一页下一页返回第四节

违反土地管理法规的法律责任

二、因买卖或者以其他形式非法转让土地行为应承担的法律责任１买卖或者以其他形式非法转让土地的违法行为的表现形式(１)买卖、非法转让国有土地、农民集体所有土地的所有权的行为.(２)非法转让国有土地使用权的行为.«城市房地产管理法»«城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例»等对国有土地使用权的转让活动做出了规定.违反上述规定转让国有土地所有权的,即构成规定的非法转让土地使用权的行为.(３)违反«土地管理法»第六十三条的规定,转让农民集体所有的土地的使用权用于非农业建设的行为.上一页下一页返回第四节

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２对买卖或者以其他形式非法转让土地行为的处罚«土地管理法»第七十三条规定:“买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设

用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任.”上一页下一页返回第四节

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对买卖、非法转让土地的处罚措施,主要有以下五条:(１)没收违法所得,即没收买卖或者非法转让土地时所获得的全部价款.(２)对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地,在非法转让的土地上新建设的建筑物或者设施,应当根据有关土地利用总体规划的要求,分别酌情处理.对于违反土地利用总体规划新建的建筑物和其他设施,由有关土地行政主管部门对其做出限期拆除,恢复土地原状的处罚决定;对于符合土地利用总体规划要求的,可以不拆除,由土地行政主管部门予以没收.(３)对非法转让土地的双方当事人分别做出前述处罚决定的同时,可以做出并处罚款的决定.上一页下一页返回第四节

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４)行政处分.给予行政处分的对象,是买卖或者以其他形式非法转让土地的单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员.行使行政处分的机关是有关责任人所在单位或者上级机关.(５)刑事责任.主要是指买卖或者以其他形式非法转让土地情节严重,符合«中华人民共和国刑法»第二百二十八条规定(以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让.倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金)即构成非法转让土地使用权罪的,应当依法由检察机关提起公诉,依照刑事诉讼的有关规定追究刑事责任.上一页下一页返回第四节

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三、因破坏耕地的法律责任１破坏耕地的表现形式破坏耕地的行为有以下三种表现形式:一是非法占用耕地建窑,建坟的行为;二是擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等破坏种植条件的行为:三是因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的行为.２对破坏耕地行为的处罚«土地管理法»第七十四条规定:“违反本法规定,占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件的,或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理,可以并处罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责任.”上一页下一页返回第四节

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具体处罚主要包括以下三个方面:(１)责令限期改正或者治理.即责令违法者在规定的期限内停止违法活动,包括清除所建砖窑等违法建筑物、停止取土、停止开发开垦土地的活动;限期治理,是指在清除违法建筑物、停止取土等的同时,对造成耕地破坏的,采取措施、恢复土地原状、达到耕地要求的种植条件等,或者对开发、开垦造成的土地沙漠化、盐渍化的,责令负责、组织开发的单位和个人采取补救措施或者其他必要措施进行整治.(２)罚款.做出责令限期改正或者治理决定的同时,依据具体情节,可以做出并处罚款的决定.(３)刑事责任.当破坏耕地的行为符合«中华人民共和国刑法»第三百四十二条规定(违反土地管理法规、非法占用耕地改作他用、数量较大,造成耕地大量毁坏的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金)即构成破坏耕地罪,应承担相应的刑事责任.上一页下一