合肥高新区AV-1地块整体定位及物业发展建议

合肥高新区AV-1地块整体定位及物业发展建议2项目研究的工作阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析核心问题的提出为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析项目发展战略之参考案例借鉴项目整体定位与发展战略规划实施及分期构思物业发展建议根据客户意见对中期报告进行修改进行下一阶段规划跟进工作整体定位及发展战略（中期汇报）报告完善与修改（终稿汇报）市场调研阶段3机会点挖掘公寓及商业专题整体定位与发展战略项目属性及核心问题大方向的导出规划及物业发展建议4蜀山风景区项目所处高新区建成区，自然环境优越，高新技术产业发达，是传统高端居住板块区域属性全国现象区域形象董铺水库市区唯一山体，自然资源丰富高新技术产业聚集，吸纳众多就业人口合肥早期高档楼盘的集聚区，区域认同度较高高新区已形成电子信息、光电一体化、生物工程与新医药、新材料和公共安全等高新技术产业集群，2010年GDP突破200亿；区内汇聚了包括长安汽车、美的、三洋、格力、赛维、科大讯飞、科大创新、四创电子等在内的众多著名企业；截至2008年底吸纳就业人口8.5万人；依托留学人员创业园、软件园、大学科技园等平台聚集了一大批高端人群；早期高新区代表性项目有：蜀山名筑、御景山庄、桂花园、澜溪镇、梦园小区、金色池塘、新加坡花园城等，建成区生活配套业已完善。蜀峰湾公园董铺水库科大讯飞绿城桂花园华润澜溪镇5作为高新区与主城区的承接区域，建成区的生活配套服务功能将得到加强区域属性全国现象区域规划随着高新区向西部和南部进行拓展，建成区依托其居于高新区与市中心之间的区位，居住价值将进一步提高南岗科技园承接产业转移集中区示范区建成区柏堰科技园大蜀山森林公园未来高新区将依托建成区向西部拓展，发展为城市副中心；未来大蜀山西、南的柏堰科技园、示范区、南岗科技园等将发展为产业集中区，建成区将以提升生活配套服务为发展方向。高新区建成区已经发展成为技术研发与孵化中心、居住及商业配套中心、高新技术产业生产中心、现代服务业中心。建成区是高新区生活、商业、服务、产业等功能的主要承载区；市中心

高新区建成区政务区黄潜望建成区承载的功能包括：居住：桂花园、澜溪镇、梦园小区等；商业：外商俱乐部、百大鼓楼、北京华联、安徽国际酒店用品市场等；科研及服务功能：创业园、科技成果转化中心、管委会等；科研及高新产业：国家级工程塑料研究中心、科大讯飞、国祯环保、美菱、国轩高科等。6地块内部相对平整，有一定抬高，周围无明显限制因素本体属性全国现象四至及内部地块用地条件较好，无明显的价值贬损因素，两面临路，后续开发基础较好科学大道海棠路公交停车场及充电站习友路高压走廊地块整体南高北低，但坡度较小；地块内部平整，内部土方量的堆积，相对地面形成0-2m抬高；两面临路，出入条件较好。高压线公交停车场及充电站海棠路科学大道科学大道AV-1地块海棠路高压线公交停车场两淮豪生酒店地块台地0-2m地块俯视图7项目交通通达性较好，周边居住氛围较为成熟，在售项目较多本体属性全国现象相邻关系项目与园区和市区的交通较为方便；周边居住氛围较为成熟，未来将会得到进一步提高；有基本生活配套，但档次较低海科路口紫园售楼处恒大华府公交便利：东侧与南侧各有公交车站，6条线路可通达政务区、市中心、柏堰科技园及建成区其他区域等。道路通达性好：习友路、科学大道双向六车道，海棠路、香樟大道四车道，直通高新区、大蜀山、政务区、经开区、滨湖区等区域。地块周边在售项目较多，包括华地紫园、恒大华府、博时海岸星城、百商又一城、景尚名郡等。AV-1兴园小区国风塑业华地紫园恒大华府又一城两淮豪生AV-1香樟大道海棠路习友路科学大道景尚名郡柳树塘习友路居住氛围成熟，但配套低端：周边兴园小区及银欣花园居住氛围成熟，银杏路、海棠路及集贤路有一定商业配套，但档次较低。高新区创业示范街兴园小区兴园配套商业兴园配套商业8地块规模中等，相对较高的容积率下存在多种物业组合的可能性本体属性全国现象地块指标

区域内较大规模项目，存在多种物业组合；相对于周边价格实现，项目面临较大成本压力。项目占地137942㎡，容积率为3.0，需要配套建设一所占地不小于30亩、24班的中学，除去学校后住宅用地面积上限约为177亩，住宅建筑面积可达到35万方以上；地块拍卖价为600万/亩，总价10.6亿元，楼面地价最低为2995.8元/㎡。华地紫园：高层6800，洋房约10000/㎡海岸星城：高层5500-6200元/㎡百商爱上城：小高层6300，多层6500百商又一城：高层5800，多层6200恒大华府：精装7000-8000，毛坯6800元/㎡项目周边高层均价集中在5500-6300周边高层价格集中在5500-6000之间，项目楼面地价至少达到近3000元，成本压力较大。住宅占地约177亩；容积率3.0纯高层物业：大间距大公共空间，提升居住舒适度高低配：通过高端物业提升项目品质形象3.0容积率下存在多种物业组合选择的可能9项目属性：高新区成熟区、中等规模高容积率、面临较高成本压力需要突破区域价格平台本体属性全国现象属性总结项目属性：容积率为3.0，为区域内高容积率项目，但也存在多种产品组合方式；高容积率项目总占地137942㎡，住宅总建筑面积可达35万㎡以上；中等规模周边道路条件较好，方便地通达政务区、经开区及高新区等，公交车直通政务区、市中心；交通便利，通达性好区域属性：高新建成区作为生活配套功能将得到加强，区域居住价值提升；临近热点板块客户基础较好；区域发展前景较好拥有稀缺资源，高新技术产业集中区，传统高端项目集中区；区域形象较好项目周边居住氛围较为成熟，有一定生活配套，但档次较低；居住氛围较成熟项目取地成本达到3000，而周边楼盘价格普遍较低。成本压力较大10深入归结企业在合肥的拿地背景，明确项目对企业未来发展的重大意义战略布局盈利最大化市场影响力布局立足合肥，以合肥为起点向外省市扩张淮矿在合肥已进入品牌扩张阶段，走品质路线，实现品牌效应经验2003年淮矿集团进入房地产行业，首先在淮南本土进行开发2007年开始足迹遍布合肥、芜湖、嘉兴、上海、北京等城市打入合肥市场，增加企业在中部省会城市的布点以合肥为根据地，顺势布局安徽，占领优质地级市，实现企业外延布局在推进企业战略布局的同时，提高企业的项目运作能力尽可能实现盈利最大化，以推动企业持续发展通过打造有市场影响力的项目，提升企业知名度通过高品质的项目推动口碑传播，增强企业品牌的影响力项目解析全国现象拿地背景及意义企业开发背景项目对于开发商的意义11企业基于项目的开发目标，可分为外部目标和内部目标两个层面外部要求打响企业品牌，作为深耕合肥市场的新起点为企业的后续开发提供持续的原动力企业基于项目的开发目标内部要求高地价成本下，保证项目利润的最大化同时也关注资金的运转对开发商目标的理解结合开发商目标以及项目较高的成本压力，结合当前高新区市场相对较低价格平台的现实，项目开发必须突破区域现有的价格平台项目解析全国现象目标下的理解12项目在成本压力下需要寻求价值突破，当前市场下是否能实现这一目标？这需要分析支撑项目发展的客观条件——项目所面临的市场环境、区域价值演变及客户基础13机会点挖掘公寓及商业专题整体定位与发展战略项目属性及核心问题大方向的导出规划及物业发展建议14大方向的导出宏观政策与市场环境区域价值分析客户来源分析15年初“国八条”的出台已为2011年定调：行业政策继续从紧、从严新政背景经济：2010年国内表面经济指标运行态势良好，实际暗藏风险，通胀明显，货币流动性泛滥；2011年宏观经济政策的基本取向为“积极稳健、审慎灵活”政策：2010年国家调控政策频出，涉及土地、行政、税收、金融等多个方面市场：纵观2010年全年,政策调控结果表现为市场消化迅速,市场价格上升势头依然明显政策特征态度坚决持续强化指向明确是2010年调控政策的升级和深化，在限购、信贷、税收等多个环节上进一步收紧要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并建立中央及省级问责机制强化差别化政策，打击投资投机性购房国八条进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策；强化差别化住房信贷政策，二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可上调严格住房用地供应管理；合理引导住房需求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导宏观政策全国现象政策回顾16限购、限贷、保障房是2011年行业政策的三驾马车行业政策保障房限购限贷限购——要求：户籍限购2套房，非户籍最多1套；范围:35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市时间：2月中旬前出台细则保障房——2011年保障房建设1000万套；增加公共租赁住房供应限贷——家庭购二套住房，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，各地根据实际情况可上调虽然保障房建设力度的增强将会减少中低收入人群对商品房的需求，但降低幅度具有不确定性，在此仅对限购和限贷两种手段进行分析解读——宏观政策全国现象政策回顾17短期内限购令的抑需求效果明显，但从中期来看，其影响被市场消化后，会出现销量回升短期影响——以2010年为例中期影响——以2010年为例北京住宅量价走势深圳住宅量价走势上海住宅量价走势厦门住宅量价走势限购令限购令限购令限购令成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）从短期来看，限购令的出台令到相应城市成交量应声而跌，抑需求之效果可谓立竿见影从中期来看,限购令的影响被市场消化后，市场销量迅速回升，价格一般在11月份出现高峰，在12月份回落成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）宏观政策全国现象限购令影响18对限购令影响的解读——限购令的影响限购对市场需求的抑制是理论远大于实践从理论上来讲，限购的全面展开，必将对城市形成一定的压制然而从对主要限购城市的市场监测数据来看，短期内限购令效果明显，但随着时间的推移，其影响被市场消化后，会出现销量回升限购的实施打乱了既有的市场运行秩序从目前实施限购的城市效果来看，需求非但没被压制，相反市场表现得更加反复无常。限购的实施，会短暂压制需求，而随后在市场对限购认识出清的情况下，市场则开始报复性的反弹限购不是良药，行政手段过度使用不利于市场发展在当前人民币升值，流动性泛滥、通货膨胀高涨、而国内投资渠道过少现实情况下，通过限购来抑制房地产的需求，疗效将不大。虽然限购的广度和深度的扩大可能会加大限购的作用，但市场需求长期被压制，之后必将会有报复性的反弹宏观政策全国现象限购令影响19限贷政策的持续性较强，在未来相当长的一段时间内将会继续延续，对市场的影响相对较大宏观政策全国现象限贷影响2010.42010.92011.14月14日召开的国务院常务会议要求：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。9.29,国家国家多部委联合下发文件，要求各商业银行即日起暂停发放第三套住房贷款；房贷首付提至30%；贷款购买第二套房的家庭，严格执行首付不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍。1月26日,国务院出台新“国八条”调控房地产.政策中强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。10.2012.262.9三年来首次加息存贷款利率上调0.25个百分点存贷利率上调0.25个百分点存贷利率上调0.25个百分点贷款政策货币政策从一系列政策举措可以看出，购房贷款政策越来越严格，并与货币政策的从紧相互配合，这个过程是持续性的，在未来一段时间内将会继续延续。同时，连续加息意味着房地产开发和购房成本增加，有助于抑制更多的投机性需求；综合看来限贷政策对市场的影响相对较为深远20关于2011年的市场宏观判断——“不好也不坏的市场”综合判断,2011年房地产市场将是一个“不好，也不坏的市场”。政策继续趋紧、市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博弈中保持平衡发展中短期以抑通胀、降房价为核心，中长期将逐步推进制度化改革，促进房地产业平稳健康发展调控主线调控逻辑市场走势调控政策“抑需求、促供给”的调控逻辑不会变化从政策储备来看，2011年的宏观调控政策，主要会有问责、信贷、限购、税收、供给、监管等六个方面市场走势包括供给和需求两个方面。从历史规律来看：2007年9.27调控后，成交量二次触底后价格才真正触底；本轮有延续这种规律的趋势。宏观政策全国现象市场预判21对于合肥这样的二三线城市而言，2010年调控的一年里，楼市主要表现为“量跌价升”宏观政策全国现象合肥市场10年成交量整体比09年下降将近一半；尤其在415和929新政出台后的节点，明显呈走低趋势，随即缓慢回复上升。市场均价整体比09年提升1500元/平；但2010年受4.15，9.29新政影响，出现间歇性的下降，但整体和新政前价格水平持平。22在当前政策继续从紧、从严的形势下，合肥一线开发商率先作出反应宏观政策全国现象合肥市场万科绿城万达一线开发商反应：对后市较为谨慎,以提前出货为前提,规避风险郁亮在合肥万科内部会议上表示,2011年是房地产市场风险较大的一年,要求旗下各项目在2011年上半年尽量抓紧出货,以规避下半年市场变化带来的风险;2011年初,合肥万科2盘齐开或加推,抓紧时间提前出货绿城玫瑰园项目,提前得到政府将出台限购令之消息；在蓄客情况不佳的条件下于1月15日开盘万达公馆,1月提前抢推;紫园、新华国际广场、融侨、印象西湖、学府名都等也都在2月底纷纷做出加推和认筹举措23未来不确定性众多，政策继续趋紧、市场上升因素依然存在，市场将在博弈中平衡发展宏观政策全国现象合肥市场影响因素效果十二五规划凸显调控长期性保障房短期内难以集中投放限购及预售资金监管范围近期有可能扩大开发商资金来源面临紧缩负利率加息预期增强房产税选择性试点供需释放存在一定的季节性11年两会观察政策走势的重要窗口流动性管理趋紧未来具有不确定性政策持续趋紧与走向当前影响因素众多，涵盖经济、民生、金融等各个方面，未来具有不确定性年初更加严厉的政策出台、两会的召开，预示着2011年将是调控力度大、政策持续趋紧的一年明年政策或许会有所放开，但贷款的差异化利率政策可能会继续保持合肥市场的以往表现合肥市场在过去的2010调控年中，整体表现为“量跌价升”的状态预判合肥短期内成交量或将出现下滑,但量上不会降到冰点，价格可能在供应集中放量时有所松动，但整体价格仍趋于平稳24随着市中心土地趋于枯竭，土地供应空心化和郊区化特征更加明显市场环境全国现象土地市场数据来源：合肥土地市场网，其中2011年为截至2月中旬土地出让公告信息出让面积：亩20072008200920102011老城区1472100一环内2418642200一环外二环内91478598677964二环外48281722410238202381近年各区位经营性土地成交面积：2009年以前合肥一环内尚有一定规模土地出让，2009年以后合肥市一环内几无土地成交，二环内在2010年以后也基本处于无地可供的状态，土地供应空心化进一步加剧。合肥市房地产市场的发展，以及中心区域逐渐枯竭，推动外围成为土地供应的绝对主力，供应量一直维持在较高的放量水平，郊区化特征更加明显。在空心化发展的态势下，郊区成为市场土地供应的绝对主力，城市进入郊区快速发展时代25西南部发展起步较早，近几年土地供应相对减少，供地结构出现较大变化高新技术产业开发区位于合肥市西郊，1991年经国务院批准成为国家级高新区，已形成电子信息、光机电一体化、生物医药、新能源、公共安全、文化创意、新材料等高新技术产业集群，目前入住企业3000多家，GDP超200亿元；经济技术开发区位于合肥市西南，成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级经济技术开发区已形成汽车及零部件、装备制造业、家电电子业、日用化工、食品加工等支柱产业，2009年工业产值达800亿元，占合肥市30%；合肥市政务文化新区2002年开工建设，2005年2006年相继完成政务中心综合大楼和合肥体育中心建设，目前已发展为合肥市政务中心。政务区出让土地用途变化郊区出让土地分布变化西南郊区早期是供地主力，近几年呈现较少趋势；瑶海和庐阳早期供地相对较少，近几年增加迅速。早期郊区土地主要集中在滨湖、政务、包河及经开西南供地减少、庐阳和瑶海土地供应趋热政务区供地出现新高峰，居住用地近两年减少明显；商业和办公用地逐渐成为政务区土地供应的重点。西南部是早期发展重点，近期居住用地供应减少，商办用地渐成供应重点市场环境全国现象土地市场26随着东北部大规模供地，城市将进入全面郊区化发展阶段近两年的土地供应集中在滨湖新区、东北区域及政务新区，高新区一直相对较少市场环境全国现象土地市场瑶海区滨湖区新站区庐阳区高新区包河区政务区2010成交620944434333211611852011计划04801291006053294长江路徽州大道黄山路阜阳路二环一环0-20亩20-50亩50-100亩100-200亩大于200亩2010年合肥出让土地分布（亩）政务区2010年土地供应1185亩，地块规模相对较大，且拿地开发商多为国内领先或本地领先开发商。近两年二环外土地供应分布（亩）：庐阳区2010年出让11宗共548亩，地块相对较小，一环到二环区域占比将近90%；2011年的土地供应增加明显，地块较大，主要集中在二环外区域。瑶海区2010年出让土地7宗716亩，中等规模地块较多，二环外区域85%以上，2011年供应可能会大量较少。滨湖区2010年出让土地11宗940多亩，其中小面积商业地块多达8宗，居住地块相对集中，2011年已推出土地维持这一特征。27受后续供应及城市发展进程的影响，房地产市场将逐步进入多中心发展阶段市场环境全国现象房地产格局中心区供应的乏力及新区日趋成熟，导致房地产市场逐步形成西南板块、滨湖板块和市中心板块二环线一环线庐阳板块高新区板块马鞍山路板块政务新区滨湖新区瑶海板块中心城区经济开发区黄潜望板块新站板块

城市框架持续拉大中心区供应乏力新区趋于成熟西南部二环以内板块后续供应有限滨湖区、政务区发展日趋成熟，配套逐步完善城市建设用地继续向四个方向拓展未来郊区将围绕新区中心发展，形成新的板块格局28交通干道的打通及老城区的商业升级将带动东北部市场的快速发展市场环境全国现象房地产格局当前东北部房地产市场主要受市中心板块的拉动，市场供应的放量推动其快速发展1、蒙城北路2、阜阳北路3、新蚌埠路4、临泉路5、长江东路6、长江东大街7、一环线8、二环线市中心板块新站板块瑶海板块双凤板块庐阳板块②①③④⑤⑥⑧⑦受合肥各区东贫、西贵、南富、北乱的传统形象所限，城东和城北发展相对滞后，总体档次相对偏低；火车站和汽车站均在东北区域，作为全市的物流集散和贸易中心，区域形象相对较乱。蒙城北路、阜阳北路、新蚌埠路、长江东大街等交通干道加强了城北和城东与中心城区的联系。华侨广场、新天地、坝上街等老城区商业改造升级项目的推进，将进一步提升老城区的商业配套价值东北二环附近近几年新增房地产项目较多，未来土地供应也较为充足交通干道升级老城商业升级后续供应充足29随着马鞍山路板块逐渐消失，未来城南板块将主要受滨湖板块带动马鞍山路板块在售楼盘大多处于尾盘，后续无新增供应；望湖城和工业园板块有零星项目在售，但都不成规模；滨湖新区在售项目较多，后续供应充足。市场环境全国现象房地产格局滨湖板块的日趋成熟，以及城南后续大量土地的供应潜力，将推动形成一个以滨湖为中心的城南大板块滨湖板块日趋成熟TitleinhereTitleinhere马鞍山路板块望湖城工业园板块滨湖板块徽州大道庐州大道包河大道锦绣大道骆岗机场老城板块趋于消失结合部位土地充足大面积土地储备滨湖启动区开发基本结束，相关配套基本建成，众多商业金融机构准备入驻，目前核心区土地已开始出让早期依托老城区形成的马鞍山路、望湖城和工业园区在售项目有限，后续供应不足骆岗机场搬迁，高铁站及十五里河中段片区土地释放，未来供应充足，未来发展后劲充足30依托政务驱动以及众多高端的商业配套设施，政务区将引领西南大板块的发展黄潜望板块为市场热点区域，后期住宅减少，商业项目增多；政务区在售住宅项目多为尾盘，后续项目多为高端城市综合体；经开区、高新区目前在售项目档次多较低。市场环境全国现象房地产格局政务区引导下，西南部各区域之间协调发展，功能渐趋完善，逐渐成为一个相对独立的大板块黄潜望板块政务区板块高新区板块经开区板块西南板块围绕政务区发展黄潜望商业趋热政务区配渐趋完善区域距老城较远西南区域发展迅速，目前主体区域距离老城区较远早期政务、文化和休闲功能较为完善的基础上，高端商业配套面临集体释放黄潜望板块商业项目增多，商业功能有望得到加强31中心区土地稀缺带来城市价值凸现，在房地产市场发展的推动下，合肥步入城市豪宅时代市场环境全国现象豪宅板块2007年之前2008-2010年2011年以后开发商：以本地的金大地、新华、城建等开发商为主价格：长时间相对平稳，二环外价格较低，二环内各板块差别不大；客户：多为区域客户及市中心外溢客户开发商：万科、华润、国贸等品牌开发商进入价格：快速上涨，二环内黄潜望等板块价格优势拉大，二环外出现高价板块客户：外地进入客户增多，客户出现细分，投资客增多，出现了一拨品质追求型客户开发商：更多品牌开发商带来更高品质项目价格：项目和区域之间价格区分更加明显，顶级高品质项目及中心板块价格优势拉大客户：客户细分更加明显，出现城市价值追随型客户项目分布特点市场特点成本型市场近郊为主产品供应主要集中在二环以内的庐阳板块、包河板块、黄潜望板块及瑶海板块；二环外主要为经开区及高新区。过渡型市场远郊与近郊并举二环外滨湖、龙岗、政务等、经开区等二环外板块供应比重增加，政务区和滨湖区价格相对较高。资本型市场远郊供应为主二环外板块滨湖区、双凤、瑶海及高新区将发展为市场主力供应区域，二环内及政务区供应稀缺在资本型市场背景下，空心化及远郊发展的兴起推动土地供应稀缺的中心区板块逐渐豪宅化32居住用地稀缺的市中心和政务区城市价值突出，成为当前豪宅项目的集中区域市场环境全国现象豪宅板块二环线一环线政务区板块中心城区中心城区板块已出现以金域华府、融侨观邸、万达广场等为代表的城市豪宅产品，但后续供应较少。融侨观邸万达公馆目前政务区已出现以置地广场和内森庄园为代表的豪宅产品，未来随着新地中心及万象城的入市，区域内豪宅化将进一步提高。内森庄园华润万象城金域华府33土地供应空心化、豪宅板块的形成，成为本项目区域价值提升的客观背景市场环境全国现象总结房地产市场：当前形成市中心和政务区两大豪宅板块，政务区将在未来一段时间内成为豪宅主力板块形成豪宅板块以政务区、市中心和滨湖区为中心形成西南、东北和南部三个大板块三大板块成型土地市场：土地出让从早期的西南片区逐渐转移到东北片区和南片区出让热点转移二环外成为土地供应主力，近几年出让量处于较高水平处于郊区化发展阶段中心板块价值凸显随着中心区相关配套的完善及辐射能力的增强，各个中心板块价值得到提升34大方向的导出宏观政策与市场环境区域价值分析客户来源分析35作为西南大板块的构成部分，未来区域价值取决于周边区域价值的变化趋势政务区、黄潜望、经开区及高新区发展趋势将影响高新区未来的区域价值区域价值演变全国现象关联板块高新区板块政务区板块经开区板块黄潜望板块范围：东起西二环西至大蜀山，北起长江路南至方兴大道代表楼盘：新加坡花园城、拓基城市广场、优活公寓、华地紫园、海岸星城、景尚名郡、又一城、阳光国际、好运理想城等价格：4800-13000范围：北起黄山路南至休宁路，西起西二环东至金寨路代表楼盘：金色名郡、印象西湖、学府名都、新华国际广场、金地1912、光明世家、建业领翔、幸福里、西环中心广场价格：7000-9500范围：北起休宁路南至匡河路，西起集贤路东至金寨路代表楼盘：内森庄园、世贸城、中央宫园、天鹅湖9号、九重锦、天骏、御龙湾等价格：7000-20000范围：东起京台高速西至集贤路，北起绕城高速南至方兴大道代表楼盘：玫瑰公寓、禹州华侨城、中环城、童话名苑、萨尔斯堡、一方城等价格：4800-900036政务区板块——大西南板块格局下，作为中心区域的政务区是高新区板块价值的主要影响者区域价值演变全国现象政务区二环路政务文化新区价格区间高层6500-9000元/㎡，别墅2万-3万元/㎡产品形式高层为主、有别墅供应客户特征全市的中高端客户为主，他们更关注环境、品质，经济实力较强代表项目置地广场、融科九重锦等经过近十年的发展，政务新区已经发展为市政配套齐全的居住、办公区。基础设施完善、环境优美依托优质生态资源及行政中心功能，居住价值被认可，办公氛围逐渐形成。客户认知度高政务区为价值被充分放大和实现的高端居住片区，生活配套日趋成熟，已经得到客户充分认可九重锦、天骏、内森庄园等项目受到市场普遍认可。产品品质普遍较高37在一批顶级商业项目推动下，政务区将逐渐发展成为综合性商业中心，城市价值凸现合肥市2011-2020商业网点规划中重点布局45个区级以上商业功能区，政务区商业功能区是10个综合性商业功能区其中之一；已经建成并投入使用的包括花花市街、天徽商业广场古玩城、总商会大厦CCtimes商业广场以及众多住宅项目底商，其中花花市街引进了永辉超市，其他业态休闲、餐饮以及娱乐等；总商会大厦商业主要引进了满堂红、伏虎堂等红木家具市场。区域价值演变全国现象政务区新地中心商业总体量达15万方以上，将引进永辉超市、金逸影院等。万象城作为华润全国第八家，商业建筑总面积达27万方。万达在合肥的第二个项目，将引进万千百货等，商业总面积达10万㎡，2012年将开业。华邦世贸城商业总建筑面积达10万方，将引进银泰百货等主力店。在未来多个具有强大号召力的高端商业项目推动下，政务区将成为综合性商业中心政务区在建的主要商业项目情况：38众多高端写字楼的汇聚，吸引大量知名企业落户，商务中心价值逐步显现，中高端客户进入已经建成的写字楼项目主要有总商会大厦、绿地蓝海、新城国际一期等，正在建设或将建设的写字楼项目包括新城国际二期、蔚蓝商务港、新地中心、华润万象城、置地广场、白天鹅商务中心、财智中心、华邦世贸城、万达广场等，总建面超过100万方；拟入住部分企业：平安保险总部部分业务（科瑞大厦）；华能电力（财智中心）、华安证券安徽总部（财智中心）、宝马公司安徽总代理（财智中心）等等区域价值演变全国现象政务区新城国际一期：较早投入的写字楼，工商银行国际结算中心、徽商银行、平安保险、德国MRT等国内外知名企业已入住。蔚蓝商务港，在售的安徽最大写字楼群，总建面33万方，一期销售完毕。后期供应代表性写字楼高端写字楼吸引大量国内外知名企业落户，必将为政务区带来一批高端客户财智广场新地中心华润万象城39受区域价值推动，普通高品质住宅供应日益稀缺，高端豪宅产品逐渐成为市场主力区域价值演变全国现象政务区项目名称住宅（㎡）价格余量（㎡）天骏22万6900约8万水岸茗都21万6900约2万森林海25万7000约13万恒大华府42万70009.5万九重锦24万7200约4万御龙湾22万7400约12万西湖花苑25万7500约1万中央宫园16万7700约7万天鹅湖9号6万8000约3.5万香榭水都18万8000约2万世贸城12.5万8800约7万置地广场总约90万8800总约85万内森庄园21万20000约14万新地中心约25万预计1万2约25万五环城总约45万——总约45万万象城总约88万预计1万5总约88万天琴湾总19.3万预计9千总19.3万注：表中“总*”代表包含住宅在内的项目总建筑面积政务区主要在售以及将推出项目盘点：普通品质产品所剩有限高品质豪宅将成为供应主力在政务驱动及绿地等品牌开发商影响下，区域价值开始建立；但首期以本土小型开发商进驻为主，以刚需产品捕捉城市外溢客户。配套的完善及中心价值的建立，居住价值持续提升区域价值得到认可，品牌开发商进入，演变为高端居住区；品质型产品，客户结构升级。商务及商业中心价值建立，城市价值凸显；一线开发商引入；城市价值带来高端客户，成为新的富人聚集区区域中心价值的凸显及普通住宅产品的稀缺，推动政务区逐渐发展成顶级豪宅区价值承接区高端居住区顶级豪宅区40政务区豪宅化和配套升级将推动客户流向周边区域，泛政务区概念出现政务区价值外溢方向未来随着政务区价值提升，将带来随着住宅放量步入尾声，向高端豪宅转化，价格继续升高，高端客户进场；泛政务区价值开始体现。经开区受工业区形象所限，价值提升空间相对有限，黄山公园板块区域认知需要引导；区域原有改善客户及投资客面临价格升高后购买力的相对下降，被迫寻找其他区域。这种跨区域置业并非是低端外溢，而是价值的重新寻找。客户高新区依托其稀缺的自然资源，可以通过吸引政务区外溢高端客户实现价值突破后备土地供应不足区域认知需要引导工业区形象限制区域价值演变全国现象政务区政务区的豪宅化及高品质产品的稀缺，将推动品质型客户向周边外溢41黄潜望板块——依托突出的人文优势，黄潜望逐渐发展成城市高端居住板块，日趋成熟区域价值演变全国现象黄潜望黄潜望板块市中心高新区政务区包河区黄潜望板块处于主城区双中心之间，区位条件突出：东北为老市中心，西南政务新区为新市中心；周边有高新产业集聚的高新区和企事业单位集聚的包河区环伺，高收入客户较多；区内高校汇聚，人文优势突出，收入相对较高：合肥主要高校中国科技大学、安徽大学、炮兵学院、电子工程学院等都分布在区域内；板块发展空间有限：区域为高新区、政务区、包河区和市中心合围，发展空间有限。金色名郡：均价9500高端客户集聚，居住氛围浓厚学府名都：均价8000相对有限的发展空间下，快速发展的黄潜望板块后续供应有限，高端客户将转向其他区域较早的中、高端项目秀水花园、黄山花园、安高城市广场、百合公寓、维也纳森林花园已经投入使用在售高端项目幸福里、金色名郡、学府名都、印象西湖、光明世家进入开发后期，即将投入使用42未来商业项目集中面市，未来商业功能得到加强；未来居住也将向豪宅化发展区域价值演变全国现象黄潜望诸多高端商业项目的有望在黄潜望形成新的商业中心，带动周边的区域的发展主要商业项目：1、金大地1912：10万㎡特色酒吧街，拟2011开业2、西环五大街：5万㎡个性街区3、新华国际广场：5万㎡商业广场4、港汇广场：11万㎡，集百货、卖场、休闲等一站式shoppingmall；5、华地学府名都商业：1.2万㎡餐饮精品街及后续商业6、大唐国际购物中心，30万㎡，一期8万㎡已开业7、依赛特家居汇：10万㎡主题家居购物广场8、安高城市广场14万㎡，沃尔玛、同庆楼等已开业9、新华合钻街区：6万方，品牌、休闲等，已开始营业商业总体量超百万方：特色街区大型专业市场大型购物中心安高城市广场、大唐国际购物中心一期已经开业华邦依赛特家居汇总建筑面积10万㎡1912酒吧街、新华合钻街区、西环中心广场第五街、新华国际广场步行街等黄潜望板块12674358合作化路望江路黄山路潜山路9港汇广场1912效果图43经开区板块——制造产业和大学城驱动的经开区板块，现有形象不高，后期供应不足区域价值演变全国现象经开区受区域形象及后续供应限制，难以成为承接政务区价值的重点区域集中了国际国内的大企业和高校，众多产业人群及高校职工支撑了经开区的房地产发展；区内交通便利，基本生活配套充足。产业与大学城支撑江淮汽车安徽水利水电技术学院交通便利基本生活配套充足价格区间高层5100-6900元/㎡产品形式多层、小高层、高层客户特征地缘性客户为主，少量城市被挤压客户，对区域外的购房者吸引力不足区域特点自成体系，但未来土地供应不足代表项目中环城、百乐门、长安萨尔斯堡、国耀一方城等区域价值看涨目前内部消化为主，低价吸引市区挤压客户；政务区豪宅会带来中高端客户会被挤压出去，有机会承接中高端客户；未来土地供应不足，稀缺性会促进区域价值提升。市中心312国道金寨南路经济开发区远离市区44高新区板块——依托高新区产业人口及大蜀山资源发展的区域，当前产品供应相对不足区域价值演变全国现象高新区建成区居住价值较高，但限于供应不足，近年并非市场供应热点合肥各区域历年商品房成交面积比较：㎡建成区经过较早时期集中供应，发展较为成熟，近几年高新区商品房成交面积占全市比例稳定在4%左右，处于供应低谷。高新区建成区近年供应不足作为安徽省最大的高新技术产业化基地，累计引进内外资项目800多个，2010年实现工业总产值530亿元。高新技术产业聚集作为传统富人区，市民对高新区认知良好，认为环境好、人口素质高，但大多局限在蜀山以东区域。区域认知高蜀山风景区高新区建成区二环路高新区外延区董铺水库45大蜀山拓展区域发展空间广阔，目前产业已开始大批入驻区域价值演变全国现象高新区拓展区的发展，建成区依托其相对成熟的配套及区位条件，面临“被中心化”高新区现状（2010）2007年高新区建成区及大蜀山森林公园约23.2km2，居住用地约3.1km2，商业金融用地约0.43km2，建成区人口约10万人。2007-2020高新区总体规划范围面积78平方公里，其中居住用地约9.8km2，商业金融办公用地约2.5km2；建成区及森林公园居住面积约3.4km2，商业金融办公约0.46km2。到2020年人口约为41.5万，王咀湖片区柏堰湖片区建成区片区建成区规划居住用地3.4km2，已用3.1km2，所剩用地极其有限；大蜀山西南部规划总用地面积55km2，居住用地6.4km2，主要集中在王咀湖和柏堰科湖周边；柏堰科技园10年初已入驻项目52个，实现工业产值约274亿元；示范区2009年底引入项目20多个，企业70多家；南岗科技园10年底已有20多个项目落地，协议投资约84亿元。建成区土地枯竭，西部储备充足西部已经开始有大量产业入驻46政务区市中心黄潜望高新建成区高新西部经开区高新区相对相对于经开区形象较好，将成为政务区和黄潜望板块高端客户的主要承接区可发展空间广阔，迎来发展机遇区域价值演变全国现象总结发展渐趋成熟，后续用地短缺，东南板块出现供应小热点高端住宅片区，后续住宅供应有限，商业建成氛围，高端客户向周边外溢老城区发展饱和，供应缺乏政务中心，中心价值凸显，豪宅化趋势下，高端客户向周边外溢受区域形象限制，且后续供应不足，难以成为高端客户重点承接区域受政务区中心价值凸显及高新区西部的发展推动，建成区将发展为高价值板块47建成区整体后续供应不足，剩余供应主要集中在东南板块区域价值演变全国现象高新区东南板块东南板块作为近期供应的集中区域，将成为高新区价值的主要承接者2010年高新区出让地块：N-5：居住用地，容积率3.5，101.27亩AV-1：居住用地，176.65亩AV-3：居住商业办公，54.45亩，容积率3.32011年已挂牌地块ZWQTB-33，居住用地，容积率3.3，254亩2011年出让预公告地块信息AX-7-1：居住用地，容积率2.5，218.67亩AX-7-2：居住用地，容积率2.5，189.95亩SXH-3-1：居住用地，容积率1.2，189.75亩KD3：居住用地，容积率2.5，140.18亩2010年高新区出让地块3宗共332亩，占全市7.2%，其中东南板块约占70%。东南板块出现供应小热点东南板块将成后续供应重点高新建成区东部及北部后续已无成规模地块供应，东南板块还有相对集中地地块供应，预公告地块中80%以上位于东南板块。近期准备出让地块2010年已出让地块AX-7-1AX-7-2SXH-3-1AV-3AV-1N-5KD3ZWQTB-03348相关板块的价值演变及高新区板块的内部价值迁移，决定东南板块将成为高价值区域外部价值传导内部价值转移政务区豪宅化及中心价值凸显黄潜望板块高端客户转移及商业功能加强大蜀山西部面临发展机会，东部“被中心化”建成区其他区域后续供应乏力传统富人区的区域价值积淀区域价值判断全国现象受外部价值传导高新区将发展为高价值区域，内部价值的影响下东南板块将成为区域价值高点东南板块存在一定的后续供应能力49大方向的导出宏观政策与市场环境区域价值分析客户来源分析50不同等级的客户因经济实力不同，在市场上表现出不同的置业行为特征目标客户层级的选定依据为：鉴于项目无稀缺资源配套，项目不可能出现顶级稀缺物业；项目高成本决定其不可能走低价路线；项目所处区域未来将成为高价值区域。客户基础分析全国现象客户置业特征顶级富豪阶层高端富裕阶层类中产阶层市场主流阶层中低收入阶层综合考虑客户的收入、置业偏好等因素，将合肥市场客户划分为以下几个阶层：在全市范围内选择顶级稀缺物业在全市范围内选择经济型稀缺物业或者顶级城市豪宅、洋房等关注区域价值和产品品质关注总价，一般具有地缘性城市挤压阶层，一般在城市外围项目可能捕捉的客户阶层包括高端富裕阶层、类中产阶层及市场主流阶层；项目捕捉这些客户的可能性取决于当前区域价值及项目价值对他们需求的满足程度51市场上目前项目的三类目标客户都存在，他们的来源及所选项目具有较大不同东南板块客户全国现象客户构成现状主流客户是东南板块市场上的绝对主力客户，但也有少量高端富裕阶层和类中产阶级，不同类客户的变化趋势需要结合他们的置业特征及区域的演变进行判断。高端富裕阶层类中产阶层市场主流阶层区域来源：高端原住民，高新区企业中高层为主及私营业主；市内其他区域也占有较高比例置业项目：华地紫园洋房中带露台楼层区域来源：高新区、经开区、蜀山区教师、公务员、企业中高层等置业项目：华地紫园洋房中不带露台楼层区域来源：附近的产业工人及周边区域小白领、肥西进城者置业项目：紫园、又一城、山水居等区域来源：附近及柏堰科技园产业工人、肥西进城者置业项目：景尚名郡、又一城、海岸星城等实力较强实力较弱52全市范围客户有一定价格敏感性关注环境和配套开始关注城市豪宅低密度的日趋稀缺及城市价值的凸显，开始权衡城市资源和环境；金域华府、万达公馆等高层豪宅依托城市资源受到关注，紫园等兼具城市价值和环境的近郊洋房备受推崇。倾向于低密度物业形态，但受支付能力限制在多种高端资源之间进行权衡客户基础分析全国现象高端富裕阶层在城市价值凸显的情况下，高端富裕阶层会综合区域环境和城市资源选择置业紫园的客户多出于对区域环境及产品形态认同，同时对周边缺乏配套表现不满；选择经济型别墅多源于其环境，且项目多位于中近郊；低密度形态驱动目前区域内仅有紫园带露台的洋房户型能吸引这类客户；除洋房外，多关注郊区中房蓝郡、半岛1号、滨湖城联排或叠加等经济别墅；客户全市范围内均有，少量来自市外的高端入驻者；高新区高收入人群较多，这类客户有不少都与高新区有关系；支付能力很强紫园退台洋房最高达250万，多在200万左右，近一半客户拥有一次性付款能力；关注物业价格总价普遍在200万-500万之间。能够承受较高的总价，但是对于千万级别墅无法承受，多选择单价在15000以内、面积200-300之间；价格承受力在500万以内；典型置业项目：紫园：带退台洋房156-208㎡，均价1万-1万3千一层183㎡三室三厅三卫，赠送地下室及下沉式庭院127㎡，以及私家庭院等，210-250万；二层208㎡三室三厅三卫，赠送地下室及一层庭院共300多㎡，180-270万；万达公馆：200-263㎡，263㎡三室两厅四卫，3000元豪装，主佣入户分区，40㎡大客厅，双主卧设计，均价14000；半岛1号：排屋220-300㎡，总价286-430万221㎡四室两厅三卫，赠送地下室85㎡多㎡，边套均价14000。53选择本区域内置业的驱动力在于区域环境和高舒适度产品形态客户案例年龄：30岁左右职业：做生意居住地：经开区语录：这边环境还不错，房型也还行，以后要是实在不好住大不了就卖了，换一套就是了——紫园退台洋房客户洋房中总价比较高的客户全市范围的都有，这些客户基本上都是冲着产品来的，推荐高层给他们，他们觉得这两个完全没有可比性。

——紫园销售代表东南板块客户全国现象高端富裕阶层需要品质洋房产品低密度物业特征是这类客户最大的敏感点，这类客户需要带有低密度特征的洋房刺激。客户置业倾向提升良好的居住氛围和周边相对完善的配套，契合客户的需求点周边区域城市资源集聚地段价值提升，但不足以成为中心看重物业形态总价承受能力高关注区域价值倾向于低密度，区域内仅选择在带有低密度物业特征的洋房进行置业高端富裕阶层多为做私营业主和高职位人群，收入水平高，总价承受能力一般在200万以上。在城市价值凸显的情况下，对区域价值和配套也比较关注高端富裕阶层需求特点未来区域环境的改善及周边配套的升级，将增加对高端富裕阶层的吸引力，但需要高舒适度的物业形态来刺激54支付能力中等，关注区域价值和产品品质，具有一定区域性客户基础分析全国现象类中产阶层具有一定的区域性紫园非退台客户主要为高新区或者周边区域的客户，也有部分城市高端进驻者东北部主要选择紫云府、和平盛世、鼎元府邸等项目，西南主要选择世贸城、金色名郡等项目追求产品品质受产品市场口碑影响较大，所选择项目多为品牌开发商或地区领先开发商；对产品户型舒适性要求较高，所选择产品多具有较高舒适度；支付能力中等职业多为小私营业主、公务员、教师、中高层白领等职业所选项目多为市场影响力较大，单价多在8000-10000之间，总价多在100-150万间看重区域价值所选项目多为大板块中区域价值较高的板块，东北部多为接近市中心区域，西南多为政务区和黄潜望板块看重生活配套和学区配套二环一环庐阳板块高新区马鞍山路政务新区瑶海新站板块经济开发区黄潜望板块中心城区板块滨湖新区典型置业项目：华地紫园：非退台洋房155㎡三房两厅两卫，产品均赠送较大的入户花园和阳台，客厅面宽5米以上，均价8000；万科金色名郡：110-143㎡132㎡精装三室两厅两卫，客厅、主卧面宽均达到4.2米，均价9500；华邦世贸城：大户型110-138㎡138㎡四房两厅两卫，客厅主卧面宽均在4.2米以上，均价9000。华润紫云府：较大户型115-153㎡129㎡精装四房两厅两，均价7800。类中产阶层在西南大板块中多集中于政务区和黄潜望板块，对产品品质关注度和配套关注度高55政务区价值的提升及普通高品质住宅的稀缺，将推动此类客户往项目所在区域流动客户案例年龄：40岁左右职业：大学教师居住地：学府花园客户语录：现在就住在学府花园，感觉他们无论是物业还是房子都还不错，就是感觉这边配套不是很方便。买洋房普通层的客户收入相对于买带退台的收入要低不少，主要是周边的一些老师，他们比较看重社区环境。

——紫园销售代表东南板块客户全国现象类中产阶层类中产阶层客户需求特点比较看重区域居住价值和区域形象；关注周边生活配套和学区配套受项目的市场口碑，开发商品牌影响较大，以项目作为身份标签；关注户型的舒适度总价承受能力有限看重区域价值注重产品品质30-40岁间客户较多，多为教师、公务员，收入相对较高，承受能力多在100-150万附近高端板块价格提升区域价值受周边板块拉动项目形象和高品质促进流动虽然认同区域价值，但区内产品品质会影响其流入的倾向和速度，学区也会产生一定影响客户主动流入区域价值的提升和政务区、黄潜望板块价格的提升会促使其流入本区域区域价值的提升会吸引周边的客户主动流入，高品质产品的供应会加速其流动速度56区域性特征明显，年轻客户为主，支付能力较低关注性价比客户基础分析全国现象主流阶层多为刚参加工作的小白领或实力较强的产业工人，或者刚参加工作的事业单位员工；多为首次置业，置业目的多为购买婚房；年轻客户为主多选择在自己工作单位附近或交通便捷的地方置业，高新区内主流客户多在紫园等区内项目置业；周边进城客户多选择距老家较近区域，肥西和六安客户多选择高新区；区域性较强出于生活圈层的考虑，同一单位的喜欢就近团购，或者带动同事或者带动老乡购买某个项目；山水居科大创新的客户较多，紫园高层38所的客户有十几组；裙带效应明显区域内目前这类客户比较多是源于众多的产业人口及相对较低的价格平台典型置业项目：紫园高层89-99㎡99㎡两房两厅两卫，通过赠送观景花园实现两改三，均价7000；融科九重锦84-98㎡98㎡两房两厅一卫，使用面积达98㎡，可实现两改三，均价7400；铁建国际城110-135㎡113㎡四房两厅两卫，通过空中院馆赠送一半面积实现三改四，均价6000；中环城云邸87-125㎡101㎡两房两厅一卫，赠送面积达27㎡，可实现二改三，均价7000；七里香榭83-107㎡107㎡两房两厅两卫，赠送47㎡，可二改四，均价7500.收入相对有限，月均多在4000以内，基本都选择按揭所选户型多在100㎡、单价多在7000以内，总价、60-80万之间；总价承受能力有限关注性价比，所选产品赠送率较高，紫园凭借价高的性价比实现快销；价格较敏感，地段和性价比差不多的时，不少客户从政务区流向高新区；关注性价比57主流实力阶层客户中短期内会继续选择在区域内置业，但随着价格平台提升将会被迫外溢工作单位：政务区上班年龄：28岁月收入：3000-4000客户语录：当然要买离工作单位近一点的房子，这边到政务区比较方便，看规划感觉挺不错的。高层客户与政务区森林海、融侨天骏基本上是一拨的，价格也差不多，即便是价格较高的九重锦，客户结构都差不多，但是跟置地广场等比就不一样了。大部分是工作两三年的年轻人，周边工作的基层员工或小白领为主，到我们项目来主要是看中产品品质。

——紫园销售代表东南板块客户全国现象主流阶层主流实力阶层客户需求特点一般选择在工作单位或与居住地附近置业，对产品品质有一定追求，但限于其能力，会因为对位置的追求而妥协总价承受能力有限具有较强区域性品质追求具有妥协性多为刚参加工作不久的小白领和产业园内产业工人，总价承受能力一般在60-80万，多选择80-100㎡户型区域价格平台提升总价控制能吸引客户客户具有较强的区域性，在其承受范围内通过总价控制能吸引一部分客户客户有外溢倾向随着区域价格平台的提升，客户会因为支付能力的限制而倾向于向价格更低的板块流动主流实力客户在区域价格平台提升的背景下会有外溢倾向，但通过总价控制能吸引部分客户58主流非实力客户会在价格挤压下选择向低价值区域外溢或转换物业功能形态典型置业项目：景尚名郡：85-103㎡户型，均价5400；百商又一城：70-90㎡，均价5800；好运理想城：70-120㎡，均价4900；客户偏好：和旁边的景尚名郡相比，客户选择我们的原因是那边是开放式的社区，会觉得比较嘈杂，我们这边是封闭式小区，而且离公交站更近。也有价格因素，有的客户看了紫园很喜欢，但是买不起，来我们这边觉得环境也差不多。

——又一城销售代表东南板块客户全国现象主流阶层主流非实力客户置业特点绝对的价格挤压阶层，主动寻求价格洼地，同时多选择到达工作地点较方便的地段由于多受价格挤压选择相对较低的项目，在距离单位较远的地方对交通配套较为依赖总价承受能力最低价格挤压阶层关注交通配套多为园区内产业工人及低端城市进驻者，总价承受能力相当有限，上限一般在50万左右区域价值提升，价格平台提高客户将向低价区域流动随着区域价格平台的提升，客户受支付能力限制会选择到周边公共交通便捷的区域置业随着区域价值的逐步提升、在售低价项目清盘后，主流非实力阶层客户可能向低价区域流动或转向小户型公寓可能转向小户型公寓客户随受价格挤压，限于较强的区域性，周边众多的产业人口会有一些选择低总价的公寓59随着区域价值的不断提升，在不同的阶段各个阶层客户所占的比例将会发生变化东南板块客户全国现象客户趋势总结本项目客户构成比例的变化类中产阶层高端富裕阶层随着区域价值的建立，高端富裕阶层客户将会越来越多地选择在本区域置业，但其在前期需要物业形态引导项目启动初期，区域内主流客户比例较高，但后期价格平台的提升将促使其比例不断减少，低总价产品可减缓其流出主流实力阶层区域价值的提升及周边区域的豪宅化将推动类中产阶层客户向本本区域流动，但其流动速度受产品打造水平影响项目可以通过打造一定的高端物业形态和高品质产品，争取早期流入区域的高端富裕阶层和类中产阶层客户主流非实力阶层60顺应市场的发展趋势，项目可依托区域价值提升和高端客户初步定位为城市豪宅补缺者定位大方向全国现象城市豪宅补缺者成本压力较高周边区域中心化区域价值提升高端客户逐渐流入政务区中心价值凸现，黄潜望板块商业配套全面升级取地成本相对于当前周边价格实现较高区域受周边板块拉动，成为开发热点，价值得到提升周边板块价格平台提升推动高端客户向区域高品质项目流动61机会点挖掘公寓及商业专题整体定位与发展战略项目属性及核心问题大方向的导出规划及物业发展建议62机会点挖掘高新区竞争分析及市场现状机会点挖掘63盘点出让土地发现2010年高新区的AV-3、N-5地块未来可能成为本项目的竞争者区域内竞争分析全国现象未来潜在竞争者N-5AV-1AV-32010年高新区土地出让基本信息地块编号位置面积（亩）用途容积率成交价（万元/亩）受让人AV-3高新区香樟大道与习友路交口东北角54.45居住、商办（商办建面不小于总建面的30%）3.3600安徽圣联投资股份有限公司N-5高新区黄山路与科学大道交口西北角101.27居住3.0970安徽蓝鼎投资有限公司AV-1高新区科学大道西、海棠路南176.65居住3.0600淮矿地产合肥有限责任公司2010年高新区共出让三宗地块，AV-3、N-5地块项目的入市时间或将与本项目相近，未来可能成为本项目的竞争者64AV-3：地块自身条件和企业品牌不及本项目，构不成竞争威胁区域内竞争分析全国现象未来潜在竞争者AV-3AV-1地块条件规模：AV-3地块面积54.45亩，在规模上远不及本项目，不能形成规模效应用途：AV-3地块用途为居住和商办，且商办部分比例≥30%，与AV-1的纯居住用地性质相比，受限更多容积率：3.3的容积率使得项目可操作空间相对更小企业品牌淮矿在合肥的品牌影响力优于圣联从地块自身而言，AV-3的规模影响力远不及本项目，且所受限制条件较多；同时受让企业的品牌影响力不及淮矿，因而该地块将来对本项目构不成竞争威胁AV-1AV-3VS65N-5：高地价决定其豪宅路线，但更高的调性以及区域价值的不同使二者直面竞争关系较小区域内竞争分析全国现象未来潜在竞争者区域价值判别地块指标对比N-5居住成熟片区AV-1新兴价值高地地块面积（亩）用途容积率楼面地价（元/㎡）N-5101居住3.04850AV-1177居住3.03000N-5近5000元/㎡的楼面地价决定其必然走高价路线，按照操作手法可能有“超高层住宅+低密度”、大量公寓+低密度两种手法，但不管采用何种方式，与本项目都不同N-5所在区域居住氛围较浓厚，高端小区云集，整个区域属于传统居住高价值片区；本项目所处的高新区东南角承接政务区价值传导，属于房地产开发的新兴价值高地两个区域相比，前者较后者更成熟相较之下，N-5受到更高的成本压力，其豪宅调性更高，且所在区域更加成熟，综合看来未来两个项目的直面竞争关系不大66在未来一段时间内，本项目的直接竞争者主要来自华地紫园区域内竞争分析全国现象已存直接竞争者华地紫园基本信息产品11层洋房、33层高层户型高层89㎡、99㎡、130㎡；洋房131、137㎡，155-156㎡，183-208㎡价格高层均价6800；洋房均价8000-13000销售2010.12.5，推出18号高层132套房源，一小时内实现90%销售率；实收均价6500，高出周边项目500左右2011.1.15，推出洋房63套，半小时内完成83%的销售率项目整体紫园位于科学大道与银杏路交口，位置上临近AV-1地块占地142亩，总建面30万方，规划12栋11层洋房和10栋33层高层产品项目的新古典主义风格品质感较强产品打造营销展示高层产品通过较高的产品附加值克服客户对区域暂时的抗性高层89㎡户型以创新型11层退台洋房建立产品的价值标杆，树立项目高品质形象洋房立面效果选择新古典风格、对称式建筑作售楼处，让客户第一眼就产生视觉震撼，充分营造豪宅氛围与感觉售楼处入门挑高约8米，极具仪式感紫园作为成功的实践者，已经实现区域价值突破、建立了高品质形象，未来一段时间内将是本项目的直接竞争者紫园AV-167面对华地紫园这样一个已经实现区域价值突破、建立高品质形象的直接竞争者，本项目如何提升产品力继而实现超越？68蜀山东麓作为传统高端住宅板块已经消失，目前高新区在售楼盘主要分布在南北两端区域代表项目产品类型占地总建面价格备注长江路板块拓基广场高层7.5万30万7300住宅约10万㎡金色池塘多层、高层32万45万洋房8000-90002003年开盘新加坡花园城别墅、多层、高层73万80万高层78002002年开盘新西茗阁高层0.5万4万69002010年6月开盘科学大道板块万城南山郡别墅、多层15.7万16万总价约千万2011年初开盘瑞和山水居高层1.3万8万650010年9月开盘百商爱上城多层、高层3.1万8.3万多层650008年9月开盘华地紫园小高层、高层9.5万30万高层680010年12月开盘百商又一城多层、小高层5.7万16万高层5800多层630010年6月开盘景尚名郡多、高层2.7万8.1万高层540010年11月开盘柏堰板块阳光国际小高、高层5.2万12万多层6500高层500008年底开盘好运理想城小高层、高层3.2万6.1万4700——北部长江西路沿线区域价值价值实现相对较高，东南部价值实现相对较低，南部价值实现最低长江路板块科学大道板块柏堰板块高新区市场现状全国现象板块分布69依托同市中心的联系，长江路板块成为价值实现相对较高的区域项目规模的限制及后续供应的乏力，使得该板块将逐渐失去影响力，客户将转向其他区域代表项目产品户型销售状况剩余体量客户来源金色池塘洋房180-260㎡为主高层80-90㎡居多10年初高层5千左右，已卖完；目前洋房均价1万目前为尾盘，剩余8套洋房（因抵押无产证）早期推洋房，高档，多为高新区外；三期高层软件园等来的年轻客户居多峰尚公寓41-88㎡精装公寓12月26日开盘，一个月卖出100多套剩余600套左右，总建面约5万方高新区客户最多，其次是蜀山，投资自住约各一半新加坡花园城二期150-250㎡，新推66-130㎡去年10月推116套，售出一半，高层均价7800，90多㎡好卖2002年起推出20多万方，剩余两万方左右，40多万方为推出前期大户型外地做生意客户较多，基本不在合肥工作，09年后小户型科学岛、蜀山区附近为主的合肥人居多拓基城市广场88-137㎡小户型销售较快推出300套左右，剩余十几套137㎡户型全市范围内都有一些，外地客户不多，高新区等周边客户工作的较多临近市中心价格基本在7000以上，普遍高于高新其他区域高新区客户居多，凭借产品和资源能吸引全市范围客户大部分项目可通过长江路直通市中心能吸引全市客户价值实现较高后续供应缺乏在售项目大都规模较小，或者剩余体量不多新加坡花园城金色池塘市中心长江路金寨路高新区高新区市场现状全国现象长江路板块70在售项目品质多为一般，价格实现较低，高品质产品可实现区域价值突破高新区内后续供应的主力区域，将会是高新区价值集中体现区代表项目产品户型销售状况剩余体量客户来源华地紫园高层89、99、130㎡，洋房131-208㎡高层6500、洋房8000-13000，推出即基本售完剩余25万方左右高层年轻人为主，高新区居多；洋房35岁以上居多，来自全市范围百商又一城高层70-90㎡，多层90多㎡一期基本卖完后期剩余10万方左右基本为软件园及高新区产业工人，80后居多瑞和山水居53-115㎡去年10月推116套，售出一半，高层均价6500，90多㎡好卖剩余300套左右，总面积3万㎡不到蜀山和高新多些，科大创新的不少，外地和肥西的也有一些，桂花园业主介绍也有海岸星城高层92、142㎡1月15日推高层一周售出3、40套，90多的卖的快些，142也卖了8、9套高层剩70多套，多层三栋未推出多为高新区及产业园的普通员工，大部分为本地客户，周边居民也不少多为小规模、品质一般项目，价格普遍在6000左右周边无集中商业及学区配套，无直达市中心的公交车品质一般，价格一般高品质可实现较高价紫园品质较高，高层实现6500，洋房8000-13000配套相对缺乏华地紫园百商又一城博时海岸星城当前供应小热点，建成区出让地块集中区后续供应较多高新区市场现状全国现象科学大道板块71西南板块在售楼盘少，属于相对封闭的市场，价值实现最低以制造业工人为主要目标客户群的区域性板块，随着在售项目的清盘将逐渐消失代表项目产品户型销售状况剩余体量客户来源新华阳光国际多层100多㎡为主，高层90㎡左右为主10年4月推出三期共四栋，两栋已经卖完，剩余两栋预计3月卖完后期无房源可推多为周边客户，尤其是厂区员工，也有不少拆迁户，越近客户越多，柏堰内占到一半；以首套房居多好运理想城77-120㎡，90㎡左右占一半，90㎡两房三房都有2010年3月开盘，到1月卖出300多套，80多㎡的关注较多剩余两百多套周边产业园工人居多，也有包括高新区上班族在内的外区域客户，区域客户占七成以上；客户看中低价旭日长安70-120㎡，70多㎡两房居多09年开卖，前不久卖完，最后价格4400，已交房，中小户型好卖快售罄周边产业园工人为了上班方便的买房的居