高尔夫年度营销策略总纲报告

值得拥有，只因前所未有－太伟高尔夫别墅项目营销策略总纲内蒙·大青山·别墅元年5S国际标准定位别墅终极生活的时代理想以领导者姿态，高举高打，刷新别墅终极生活的潮流革命，引领内蒙顶豪趋势姿态我们将承接内蒙顶级豪宅客户，占据豪宅金字塔顶端站位主张极致发挥大青山、高尔夫资源优势，展现别墅终极生活主张

CONTENTS:PART1:项目本体客户研究目标剖析核心问题界定营销战略及策略执行市场竞争分析

CONTENTS:项目本体天生丽质，强势资源条件及终极居住产品形态决定豪宅出身呼市大青山脚下，具备极致稀缺的自然环境资源，未来不再出现任何物业自然资源大青山生态涵养带内蒙古自治区于2009年２月２０日正式成立大青山国家级自然保护区管理局，鉴于大青山地区的生态重要性，国务院于２００８年１月批准大青山晋升为国家级自然保护区；项目所在地为大青山生态涵养带和水源保护区，本项目是区域内唯一的度假村用地，未来将不再审批类似项目，同时也是劣势，在推广方面有效规避政策风险；拥有呼市唯一的18洞高尔夫球场，3000亩原生态景观资源，18个人工湖水景，4500平米酒店及会所配套资源拥有18洞72杆总长7016码国际锦标赛的高尔夫球场和设施完善的会所、酒店及其它配套设施，其中酒店、会所4500平方米。高尔夫球场内有18个人工湖以及小桥流水，营造出不同层次的景观，3000亩原生态景观资源。拥有距离呼市市区最近、最大、设施最齐全的滑雪场配套资源项目所拥有的滑雪场配套是距离呼市市区最近、最大、设施最齐全的滑雪场。太伟滑雪场造雪面积近60000平方米，严格按照国际标准依山而建，总长度达到1200余米。雪场拥有两条拖牵一条索道，能同时容纳超过500人滑雪。一期仅39栋托斯卡纳风情独栋别墅，户均庭院2亩，附送面积220平米产品属性产权式酒店经济技术指标总占地㎡57125容积率0.275建筑密度%18%地上总建面㎡15727地下建筑面积㎡9347.5平均层数N2酒店（套）数套39停车位辆78绿地率%58%整体景观规划充分考虑项目自身地块特点，将高差、自然景观与项目整体有机结合，最大限度还原意大利北部山地风情小镇风貌，纯粹的托斯卡纳风情；面积区间从339－1078平米，其中楼王1078平米，户均庭院面积2亩，地下室送面积220平米空间尺度感阔绰国际团队豪宅专家“豪张思”通力打造，文化石贴面品质保障代表作广州星河湾海怡半岛重庆龙湖香樟林别墅。。。。。。

建筑单体效果图强势的资源，稀缺纯粹的产品形式及数量注定是顶尖圈层的私享品精神属性真正的阶级圈层注定是极少数顶尖人群的私享育龙之地

龙脉福祉，百年家业传承精神属性育龙之地在中国的传统教育观念中，居住环境对人成长的影响力尤为重要。望子成龙，期许后代跻身名流是父辈的共同夙愿，然而在不同生活环境中长大，人与人的差异，可以见得。龙脉福祉，百年家业传承古时堪与学者将山川谓“龙”，将水系河流亦喻为“龙”，皆因山脉起伏围合与河流曲曲婉转之势，犹如龙腾一般，此渊源《水龙经》中早有记载。天生丽质，顶豪条件已然具备，未来本项目将重点发挥稀缺的资源优势大青山脚下呼市未曾现不再有的山区呼市独一无二的高尔夫呼市唯一稀缺的纯独栋别墅区发挥强势稀缺的资源及产品优势18洞高尔夫球场，18个人工湖水景，4500平米酒店及会所，呼市唯一的一片绿肺高尔夫配套居住的终极产品形式—别墅，户均2亩的花园，220平米赠送面积，豪宅专家通力打造，一期仅39席价值高地启示3000亩原生态景观资源，空气、树木、阳光浴，绝佳的生态宜居之地顶尖圈层御龙之地，中西合璧、家业传承，顶尖圈层的专属私享品

CONTENTS:锁定内蒙顶级豪宅客户，占据豪宅金字塔顶端客户研究客户研究通过客户访谈和市场调研，呼市高端客户按总价承受力可分为顶尖、财富、和高端三个层次客户分级顶尖财富高端总价承受力：500万以上，无具体上限来源地：90%左右为内蒙客户，其中呼市客户和下属旗县客户各占50%。行业特征：商贸、能源、金融电信、政府、房地产等行业置业目的：别墅客户80%以上自住代表客户：东岸国际别墅客户、太伟高尔夫部分会员总价承受力：300-500万来源地：70-80%为呼市本地客户，有少量下属旗县客户行业特征：60-70%为私营企业主，其他主要为权力公务员、电信、银行等行业公司高管等置业目的：自住为主，占比80%左右代表客户：大溪地、左右城别墅客户总价承受力：300万以下来源地：80%左右为呼市客户，有少量下属旗县客户行业特征：政府公务员、老师、银行职员等，有一些私企业主置业目的：自住为主，占比90%以上代表客户：左右城、阳光诺卡洋房客户本项目重点研究阶层顶尖客户来自内蒙五个城市，呼市本地及下属旗县各半，外省市的较少客户分布呼和浩特、鄂尔多斯、包头、乌海、巴盟东岸营销总监：整体上讲呼市和下边县市盟的基本是各一半，主要是集中在鄂尔多斯、包头、乌海等这样的资源型城市，客户购买实力都比较强；会有少量从北京来的，在呼市有生意或者未来即将将生意的核心移至呼市的私营业主。客户分布相对集中，主要缘于两点：1、距离呼市较近（地缘性）；2、资源型城市中的财富阶层（短时间积累巨额财富）；这些人群他们是如何看待高尔夫的？高尔夫承载着运动爱好及商务交际并享受由此带来的实际利益及标签感知富阶层高尔夫粉丝广泛置业生意收入投资权力尊贵高尔夫运动商务平台高尔夫球场文化、配套圈层平台居住舒适度投资升值总价……240多名会员中高尔夫铁杆粉丝差不多有30%，年龄偏下，30岁左右，开场后每周至少有5天在此，甚至更多，他们开始时候有明显的小圈子，分为羊绒、地产等，后来由于比赛和球技交流逐渐走道一起，他们基本不去公司正常上班，生意上的往来和交际基本在球场解决——太伟营销高总我们的会员中有大约10%在其他球场也是会员，每年7~9月份会特意来此打球，因为此时的球场非常特别、美丽，偶尔会询问是否球场内有别墅卖，我觉得钱对它们来说根本不是问题，关键是有，并明确表示会购买——太伟于经理高尔夫运动本身及带来的生意、交际平台是核心置业敏感点太伟会员企业主炫富客户强势资源面子、圈层消费白总，08年金融危机他的财富缩水了一部分，他现在资产也在50亿以上，像他们这些人，我非常熟悉，他们认为高尔夫这个东西是高端的有面子，但是你要让他去打，他们就不感兴趣了，主要是因为他们周围的人都不玩这个，如果要是有一个人玩了，别人会讽刺他玩高雅，但是一旦他的朋友圈里有3－5个人都玩了，那就会带动很大一批人——焦点刘总高尔夫这个东西我搞不了，那都是有文化的人干的。不过高尔夫旁边的房子那景观一定是不错的，那么大面积的草，在市区根本不可能有，国外那什么庄园不是就这样吗，住着肯定很舒服——东岸业主能源行业业主炫耀广泛置业资源占有全国视野学历低圈层强势资源彰显身份圈层平台投资升值居住舒适度总价……高尔夫运动本身不是炫富阶层的置业敏感点，但高尔夫象征的身份及本身的景观资源是高度认可的稀缺山地高尔夫资源对其产生强烈吸引，满足其对资源的强势占有及身份置业价值点客户分类（置业用途）客户特点关注因素物业投资别墅产品的稀缺性，看重未来的整体升值产品形式的纯粹与稀缺居住关注别墅物业本身的产品品质，以及社区的档次，追求高尚居住环境和产品的结合景观环境、产品品质、社区档次接待主要作为商务接待之用，关注高尔夫形象，产品档次和周边环境产品形象产品功能golf落脚主要作为打球客户的度假休闲场所，关注产品舒适性和实用性高尔夫球场水准产品功能球卡关注高尔夫的运营水平，球卡和物业的价值结合高尔夫球场产品附加价值知富阶层会为高尔夫直接买单，而高尔夫只是炫富阶层买单的原因之一，其共性都是看重圈层、平台、稀缺、环境强势资源，圈层平台是其共同置业敏感点客户总结IIIIIIIII

边缘客户——跟风客户财富水平：中高端财富阶层置业特征：别人买也跟着买需求敏感点：别墅产品形式、产品创新Ⅱ主力客户——圈层导向型（炫富阶层）财富水平：高端财富阶层置业特征：对他们而言，居所的价值已经远远超出日常居住功能，更多是一种身份和档次的代表。需求敏感点：追求品牌价值和圈层价值Ⅰ核心客户——高尔夫会员（知富阶层）财富水平：高端财富阶层置业特征：见多识广，能认识到自然资源和高尔夫对于别墅产品的价值需求敏感点：高尔夫权益以知富阶层为核心，带动炫富阶层客户定位强势的山地、高尔夫资源，稀缺的独栋产品可使项目与顶级目标客户的需求良好对接。启示成熟的高尔夫球场配套资源对顶级知富阶层客户产生强烈吸引，满足其对运动、商务、圈层的享有强势的山地、高尔夫资源满足于炫富基层客户的资源占有欲望，稀缺的独栋产品形式承载着身份面子

CONTENTS:资源的极致化，产品的稀缺纯粹，与豪宅标签感的打造将使本项目在竞争中获得绝对优势客户研究市场竞争分析在售低密市场供应极其有限，独栋市场有效供应主要以本项目为主整体市场项目名称独栋类独栋联排东岸国际16942麦迪逊花园4000御苑224（双拼）6（叠拼）22本案3900小计973962其他剩余30左右合计229套左右麦迪逊花园由于自身原因，处于“似售非售”的状态，对本案不构成竞争；东岸国际的独栋产品目前价格标到40000元/平米惜售；对本案影响不大；御苑项目：双拼24栋是本项目的潜在对手，对本案有一定的竞争；项目名称东岸国际御苑国际麦迪逊花园产品形式高层、独栋、类独栋、联排独栋、双拼、叠拼、联排、花园洋房独栋面积区间独栋：420、530、1000类独栋：477联排：300－450独栋：1620双拼：460－650叠拼：290－360联排：310－400独栋：450－640单价区间（元/平方米）独栋：40000类独栋：30000联排：20000预计6、7月份入市独栋：25000总价区间（万元）独栋：1600~4000类独栋：1200~1400联排：700~900预计6、7月份入市800－1700销售速度三种产品合计月销售3套/月——月均不到1套独栋市场均价在25000元/平米以上，市场去化速度月均1~1.5套/月竞争市场东岸国际凭借园林和物业的悉心打造，树立高端项目形象，成功吸引呼市高端客户置业竞争个案以客户答谢会的活动形式为主，配合系列高端圈层活动营销活动

06.6

06.1207.6

07.1208.6

08.12

09.609.12

10.6

10.12东岸国际VIP俱乐部揭幕中秋送礼活动高尔夫体验；游戏中的体检鄂尔多斯业主答谢会“鼎奇天使宝贝，飞来东岸国际”的亲子喜乐活动百万礼品回馈业主给业主发风筝啤酒节全球风尚大美青城中体倍力健身俱乐部体验日品味传奇人生，爱马仕高端奢侈品鉴赏沙龙；盛世话收藏名家讲座；绝色淑媛，小P美妆大讲堂；影动中国，豪门夜宴；2011美仑美奂祁刚国际时装秀；轩尼诗——星耀轩尼诗名流晚宴。通过售楼处的气势和实景的园林体现了高水平展示；推广主打圈层，抢占内蒙饭店和机场等强势资源展示推广售楼处设立在会所中，大厅面积约1400平方米，挑高21米，地面以进口大理石拼花及高级地毯铺装，弧形水幕墙及扇形水池为空间增添灵动感觉，多层次的绿植和南方花木使人如置身四季花园；在呼市楼盘普遍无园林的窘况下，本案的实景展示到达了震撼效果，别墅区内的中央水景主题景观带延伸与北入口广场相连；水系中央因势落差，形成瀑与滩的水型；推广上，前期选择主流媒体频率力度较大，主打区域及景观园林，后期项目形象标定高端后，线上推广只保留了强势资源如内蒙饭店广告牌，机场候机厅满布；置业敏感点价值认知体现在：园林景观、圈层、地段、物业等方面东岸国际销售代表：个人感觉呼市的高端客户，尤其是从鄂尔多斯来的客户还是有一些变化的,不再那么“土”了，开始讲究“格调”了；以前大家一提起来那里，可能感觉就是因为“扬眉吐气”，诞生了一大帮土财主；原来确实是这样，财大气粗膀大腰圆那种感觉，买房子也不挑不拣，看中了就掏钱，掏完钱就再也不出现了；但是，人其实都是一步步进步的嘛，而且如果他们想进步的话，条件可能比大多数人都好，毕竟人家见识的多，也能够有实力去体验消费；就像现在买我们房子这批人，我感觉就比以前懂得多了，对于房子的好坏有了自己的鉴赏标准了，总结下来的价值排序是地段、圈层、环境、物业、安全等方面，甚至可以清楚地判断出是不适合自己；还有一批客户从事的更多的是一些商贸行业，他们就是属于那种见多识广类型的，不断跟外面高档次的世界接触，水平相对高一些，他们的商务活动可能就不再仅限于喝酒洗澡了，高尔夫就是他们愿意从事的活动，就像我们这里就有太伟高尔夫的会员。

他们买房子就一定要买有资源的、或者是稀缺的，比如说独栋产品，他们知道那些才是值钱的，以后能够升值的东西。强势的资源，优秀的产品了使项目具备超越市场平台价格的先天质素，同时需要协助高水平营销突破启示呼市别墅市场产品稀缺，目前本案为主力供应项目独栋产品市场平台价格25000元/平米，平台去化速度1~1.5套/月，本案凭借强势的资源，景观配套，优秀的产品力，通过初步市场比价得出29000元/平米的均价重点竞争个案体现了较高的营销水平，但仍具有较大提升空间

CONTENTS:客户研究目标剖析一切以客户需求为出发点，同时结合市场及项目自身质素。本案市场对比参考均价2.8－3万元/平米左右竞争比价项目指标明细权重东岸国际麦迪逊花园本案评分加权分评分加权分评分加权分区位城市资源集中度8%90.7280.6450.4

自然资源集中度18%81.4471.2691.6240%市政形象表现度5%90.4580.4050.25

城市交通便利度3%80.24100.3050.15

城市规划潜力度6%90.5490.5460.36

产品的建筑气质5%90.4570.3590.45

社区配套完善度8%100.8070.5660.48产品花园面积与建积比例15%81.2071.0581.250%造园设计与成熟度10%90.9060.6080.8

重大的社区配套8%100.8070.5650.4

户型设计合理度4%80.3260.2480.32品牌物管商品牌4%100.4070.2860.2410%发展商品牌6%100.6070.4260.36总评分100%8.867.207.03加权结果

79%98%100%参照整体均价

40000

25,000

__比较价格参数

31738

24,410

__参照权重

60%40%100%权重价格

19043

9,764

28,807－30000目标1、年底（12月31日之前）收回投资额2.91亿元；2、实现单栋价格不低于1000万元/栋；目标意味着：1、按市场对比项目实现单价29000元/平米；户均销售面积383平米计算，户均总价1070万;2、完成销售27套，按照5月分开始入市推广，销售周期8个月计算，每个月实现销售3.3套/月，高于市场平台水平1－2套/月;2.9万/平米单价实现月均去化3.3套目标解读

CONTENTS:客户研究核心问题界定及案例借鉴寻找成功实现项目发展目标的难点，寻找营销发力突破点Q：1、如何拔高项目形象，成为呼市顶豪？

2、如何增加新渠道，做足圈层营销？目标及难点下的项目核心问题难点一：东岸国际营销执行到位，在市场上已经建立第一豪宅口碑，现阶段项目不具备营销展示条件难点二：户均总价不低于1000万元/套，8个月销售27套,高出市场平台月均1-2套研究目的1、顶级豪宅项目如何拔高自身形象，通过那些渠道，实现成功圈层营销？2、高尔夫别墅如何深挖自身资源，选择解决路径，给本案带来的启示？顶级豪宅、拔高形象、渠道选取、圈层营销案例选取原则鲁能高尔夫他山之石可以攻玉案例借鉴金地湖城大境历史数据:联排：25000元/平米；独栋：50000元/平米；拔高西北天花板价格2倍；项目本体关键词：顶豪绝版湖景资源湖城大境是西北顶级豪宅代表；并以绝对标杆的销售价格及速度成就自身项目简介顶级品牌+东方文化+国际名腕，跨界吸引圈层客户与顶级的品牌资源嫁接合作宾利新款车系试驾会；OMEGA名表鉴赏会；奢侈品特卖会；顶级红酒雪茄品鉴会；FENIX珠宝之夜；顶级餐饮“阅江楼”御膳晚宴联盟全市高端商家助力圈层甑选对位明星领衔圈层甄选业主年龄层所喜欢的费玉清现唱引发口碑热议；齐豫天籁展示品味的高雅；选择最能代表东方文化气质同时享誉世界的的郎朗、谭盾；与国内最具代表性的东方文化元素结合西安本土文化名人贾平凹/赵季平等的合作冠名西安音乐厅演出、赞助台湾林觉民的《云门舞集》；与朗朗同奏——少儿钢琴大赛打造圈层生活；品牌嫁接文化联谊明星造势，树立顶级豪宅形象活动推广通过系列化的专场推介会将渠道客户分类疏导；迅速铺排客户通路通过持续性系列化活动迅速网罗渠道客户，达成认知：周末：世界杯狂欢节，清凉夏日、游园会、惠宾苑产品推介会、ECCO健步走等持续性节点活动；晚间：针对专项拓展渠道，做客户专场推介会，向银行，业内，媒体，合作公司传递联动政策，达到项目铺排联动；银行专场推介会；业内专场推介会；媒体专场推介会；合作单位推介会；老业主答谢专场；写字楼高峰期巡展；旅游区周末派单；艺术季学校派单系列专场推介会将本地高端客户一网打尽渠道拓展成功拓展陕北渠道；并对渠道拓展模式不断创新，积累出一套行之有效的渠道策略拓展方式：目的：维系大客户，拓展新客户动作：陕北深入拜访，带沙盘驻扎分展场，形象讲解1、宴请陕北领袖客户、资源客户、金地老业主：2、陕北酒店、会所等中高端场所巡展；3、深入神木高端高端小区布展、宣传；4、组织专场推介会，集中推介深赴陕北腹地：神木、府谷、靖边拜访成交客户中意见领袖；主动出击维系大客户，通过拜访宴请体现客户尊贵，拓展方式不断创新升级，从最初的宴请到大规模产品推介会及外展场进驻，陕北渠道成为费效比最高的一个有效渠道；外地高端客户的有效拓展渠道拓展采用顶级品牌嫁接的方式，依托明星大事件造势，达到拔高项目形象的目的，同时采用内外地双管齐下的专场推介会的形式网罗跨行业高端人群启示拔高形象：品牌嫁接文化联谊明星造势；顶级品牌+东方文化+国际名腕，跨界吸引圈层客户渠道拓展：本地外地客户双管齐下，通过系列化的专场推介会将渠道客户分类疏导，外地市场针对领袖客户拔高形象：品牌嫁接文化联谊明星造势；顶级品牌+东方文化+国际名腕，跨界吸引圈层客户启示1渠道拓展：本地外地客户双管齐下，通过系列化的专场推介会将渠道客户分类疏导，外地市场针对领袖客户启示2案例启示位置：三亚湾二线海景规模：鲁能三亚湾度假区规划用地6.9平方公里，高尔夫别墅1期总建面4.8万平米独有资源和特有优势：纯别墅社区、北侧为区域内独有的高尔夫球场，鲁能三亚湾度假区综合娱乐配套：游艇会、美丽城产品特色：高尔夫别墅鲁能三亚湾是三亚最大规模、集高尔夫资源及休闲娱乐配套于一体的、复合型高尚度假社区项目简介利用鲁能地产在全国各地项目积累的客户资源，特别是北京、东北、长三角各地的客户资源；方式：DM、俱乐部期刊夹页、短信，鲁能会会刊深度挖掘鲁能集团全国客户网络渠道深挖1、采取主动拓展方式获取高尔夫会员资料；2、在高尔夫客户聚集的地方放置本项目的信息；3、与北方高尔夫球会在举办赛事时采用冠名等方式建立在高尔夫业内的声望；4、在球会会刊上做本项目广告大力发展联合球会数量，获取会员资料，扩大目标客户群基数渠道深挖关键点：1、项目宣传资料进酒店2、采用冠名的形式与酒店联合举办活动利用宣传资料，冠名，联合举办活动的形式将三亚本地星级酒店一网打尽渠道深挖一方面深度整合挖掘集团自身相应资源，扩大目标客户基数；另一方面一网打尽高端客户获知项目的渠道启示渠道1：深度挖掘太伟集团全国范围客户网络渠道2：扩大联合球会数量，获取更多会员资料，扩大目标客户群基数渠道3：将本地的星级酒店及高端生活消费场地一网打尽

CONTENTS:客户研究营销战略及策略执行强势稀缺资源极致化利用，占据豪宅金字塔顶端，树立排他终极别墅居住标准体系资源价值【资源价值体系】大青山内蒙之魂，上风上水，龙脉所在国家自然保护区，水源保护地绿树、蓝天，无污染，天然氧吧风水龙脉独一无二生态宜居高尔夫财富阶层专享最健康，最具挑战的运动3000亩原生态绿化，18个湖彰显身份健康刺激强势景观呼市唯一山地高尔夫未来不再有经典稀缺龙脉稀缺身份健康产品价值【产品价值体系】规模一期仅39套独栋别墅纯独栋别墅稀缺典藏终极居所纯粹圈层内部空间阔绰，2亩庭院，220平米地下室豪张思豪宅专家通力打造舒适合理品质保障产品形态产品组合产品户型景观园林结合山地原生态景观巧夺天工整体风格纯粹托斯卡纳山地风情品味宜居稀缺品味圈层宜居消费者：他们买什么？项目能够给客户带来什么利益项目本身价值点客户利益需求F项目本身的特性/属性大青山保护区原生态天然景观高尔夫景观纯独栋A相对竞争对手的优势稀缺自然资源纯粹独栋别墅社区高尔夫作为圈层载体B带给客户的利益需求资源占有品味生活健康宜居圈层标签身份象征通过FAB模型对项目价值进一步提炼价值梳理Sun（阳光）Story（传奇）Sport（运动）Stream（溪流）5S别墅Scenery（景观）国际5S级别墅惊现青城引进别墅的“5S”国际标准，建立青城别墅标准价值梳理顶尖终极生活——与青山、绿地、高尔夫有缘，别墅典藏形象定位终极版山地高尔夫纯独栋别墅中国·呼和浩特备选案名方向一（围绕项目自身资源优势）：太伟*果岭庄园、太伟*青山一品方向二（舶来国际）：托斯卡纳、蒙马特庄园方向三（精神层面）：御府公馆、1、项目前期以高尔夫及环境优势发力，吸引知富阶层人群；以强势稀缺的资源作为爆破点拔高项目形象，同时增加客户体验感；引进国际5S别墅标准，建立排他性的终极别墅生活体系高端渠道深耕，结合太伟集团资源，与联盟球场结合，扩大高端客户层面；2、项目中期以圈层营销扩大客户层级，形成口碑传播，客户基数不断变大；依靠领袖型客户，结合政、商活动举办圈层营销活动；开展老带新活动，老带新活动体现老客户的尊崇、身份、尊贵；3、后期依靠社区成熟度吸引客户；看得见的园林景观；看得见的圈层（你的邻居是CEO）贴心物业服务、智能安防系统；站位顶豪，树立标准，深耕渠道核心策略本阶段核心策略建立标准精准渠道站位顶豪策略站位顶豪项目的先天质素决定了项目的地位精准渠道充分利用渠道资源有效传递项目价值建立标准本案是市场不可超越的，以市场领导者的姿态建立5S别墅终极生活体系标准策略演绎占顶豪强传递快消化实现“高价值”问题核心突破“高速度”让“客户认可”[形象策略][展示策略][推售策略]实现项目影响力、价值传递实现项目价格目标、销售目标解决策略[推广策略]Q：1、如何拔高项目形象，成为呼市顶豪？

2、如何增加新渠道，做足圈层营销？形象策略大事件爆破起势，分阶段主题诉求，建立市场顶豪形象占顶豪强传递快消化实现“高价值”问题核心突破“高速度”让“客户认可”[形象策略]解决策略公关活动及线上推广横空出世，大活动爆破豪宅起势；分阶段主题打造，稳步确立顶豪形象！形象主题主线：强势稀缺资源+5S体系+顶尖圈层

———演绎青山原著的终极别墅生活造势主题：山地、高尔夫主题：终极生活方式第三阶段：巅峰产品7月中9月中主题：强势亮相仪式第一阶段：盛世亮相5月底巅峰活动第二阶段：地段传奇形象建立期产品炒作期终极别墅生活方式演绎期盛世亮相

产品发布会暨财富论坛样板间开放4月5月6月7月8月9月10月11月12月举办时间：11年6月初；活动目的：结合项目自身建立的排他性5S别墅标准，重新梳理财富衡量标准，释放产品信息的同时树立项目形象活动出席人：杨澜、内蒙商界影响人物、集团领导，媒体：电视、报广、网络等；活动地点：内蒙饭店或香格里拉名人效应+5S别墅标准+产品信息传递形象建立期产品炒作期终极别墅生活方式演绎期地段传奇

山地高尔夫名人邀请赛样板间开放4月5月6月7月8月9月10月11月12月举办时间：11年8月初；活动目的：借助名人效应，稳固项目顶豪形象，有效展示高尔夫景观与平台资源价值活动地点：项目高尔夫球场出席人;高尔夫的名人、会员、意向及潜在客户、集团领导媒体：电视、报广、网络等；名人炒作+山地、高尔夫价值传递形象建立期产品炒作期终极别墅生活方式演绎期巅峰产品

样板间亮相仪式+奢侈品牌活动样板间开放4月5月6月7月8月9月10月11月12月举办时间：11年9月中；活动目的：嫁接奢侈品牌，稳固顶豪形象，现场释放具有冲击力的展示效果活动地点：项目现场出席人;奢侈品牌领导、代言人、会员、意向及潜在客户；（品牌备选爱马仕、阿玛尼、路虎等）媒体：电视、报广、网络等；奢侈品牌嫁接+样板间展示展示策略差异化展示占顶豪强传递快消化实现“高价值”问题核心突破“高速度”让“客户认可”解决策略[展示策略]头等舱服务系统产异化现场展示系统造场展示1：头等舱服务系统——物业服务+销售服务全体物业服务人员举止端庄，见到客户主动打招呼，形成“多对一”服务，建立客户资料管理系统水吧工作人员着装整洁，主动向客户提供咖啡、红酒、茶点等服务销售代表空乘服务，着装体现职业感样板间开放4月5月6月7月8月9月10月11月12月展示2：呼市第一私家大道——项目入口及外延改造样板间开放4月5月6月7月8月9月10月11月12月作出一件不用我说，让你懂的事件未到项目，先感觉到气势，形成豪宅领地，充满仪式与庄重感入口处设立项目标示，建立精神堡垒项目外延一公里路段种上绿植配以鲜花，有效路段的节点控制让客户感知无限未来完工时间：7月底，8月初展示3：实景样板间——实物摆放，营造生活情景样板间开放4月5月6月7月8月9月10月11月12月样板间设计要求尊重目标客户的偏好，项目的大气、尊贵风范，采用欧式风格注意内部配饰及家私的搭配，体现品味奢华，不要求贴金式奢华体现每个功能间的角色设定，深入其境庭院、阳台、露台等附加值空间重点渲染生活情景，引起客户遐想采用品牌实物摆放展示4：景观示范区——所见即所得，刺激购买4月5月6月7月8月9月10月11月12月样板区设计要求：展示不到位，宁可推迟公开严格把关施工单位强调绿植、小品、路面，增加花卉，减少大树，体现自然性、情趣性重视水景打造，虽少却精路面采用不同材质，增加绿荫，营造私家路气氛和静谧感觉10月中旬完工展示5：导视系统——高端、统一、美观样板间开放4月5月6月7月8月9月10月11月12月围挡围挡绿植包装现场导视会所周边围挡必须更换增加关于项目本身信息及必要指引整体围挡品质高端、形式统一，视觉美观展示完工时间9月上旬差异展示关键点：高尔夫资源——将高尔夫景观充分展示在客户到访接待的过程中，增加高尔夫球场体验之旅；在展示高尔夫资源景观的同时，拉近与客户之间的距离，增加沟通时间可以选择陪同客户坐球车逛球场，在不影响会员打球的同时可以随时驻足体验推广策略高举高打，线上高端主流媒体发生树立顶豪形象，线下拓展渠道圈层营销占顶豪强传递快消化实现“高价值”问题核心突破“高速度”让“客户认可”解决策略[推广策略]线上捆绑主流高端媒体，打造高占位线下精准深挖圈层渠道，实现电访率主流媒体紧密配合活动节点，强烈释放市场声音，实现市场顶豪形象线上推广第一阶段：形象立势期2011年5月中旬~6月末未曾现，不再有/此前所享，皆属平常太伟*果岭庄园耀世登场，恭迎品鉴！第二阶段：形象拔升期2011年7－8月国际5S别墅惊现青城第三阶段：形象稳固期2011年9－10月只有稀缺，才能私享，方可传承情景样板间盛情开放！第四阶段：形象成熟期2011年10－12月别墅的终极生活就在这里/居于山，隐于宅，乐于天下抢占强势资源和高端窄众渠道强势户外资源的价值排序：内蒙古饭店、香格里拉酒店酒店、呼市机场外围围挡、候机厅围挡、首都机场内蒙候机厅，到达精准对接目标客户群。线上推广青山原著青山原著建立国际5S别墅体系线下推广Sun（阳光）Story（传奇）Sport（运动）Stream（溪流）5S别墅Scenery（景观）景观：3000亩原生态自然山地景观，融入高尔夫球场绿化，天然人工一气呵成、鬼斧神工，给你带来无穷的健康空气、负氧离子等溪流：18个人工景观湖景，生动灵秀运动：顶尖人群的专属贵族运动，高尔夫，绿色鸦片，让你在健康上不输给对手阳光：偌大的山地、球场、湖景，处处洋溢着第一缕来自内蒙的阳光，舒心，惬意传奇：真正顶尖人群的圈层，在演绎众多传奇的同时，在互惠发生关系的圈子里会继续述说着内蒙的未来渠道拓展，深挖集团自身资源，扩展联盟球场数量，举办专场推介会线下推广1、集团各高尔夫球会会员资源——邀请赛等（集团内部资源三个球场）；2、联盟球场联动，项目信息推介（25家以北方球场为主）；各球场会员资源渠道深耕，到包头、鄂尔多斯等城市开展产品推介，7、9、11月分别在呼市、鄂尔多斯、包头举办三场；高端推介活动城市推介线下推广系列暖场活动，品牌嫁接线下推广奢侈品牌·贵族标签目的：嫁接高端奢侈品牌，持续举办暖场活动，贵族标签制造尊属感，吸引客户到访，制造旺场氛围，增加现场卖压，促进成交时间：10~12月周末推售策略建立内部别墅产品价值梯度体系，自动分流客户占顶豪强传递快消化实现“高价值”问题核心突破“高速度”让“客户认可”解决策略[推售策略]建立内部别墅产品价值梯度体系树立明星产品形象及价格标杆推售策略内部产品细分，树立明星产品，主力去化现牛流产品具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求性强、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。明星产品现金牛产品婴儿产品瘦狗产品包装，旗帜！利润主力培育、转化尽早出货高价值贡献度相对市场份额高速度、资金保证高价值保证明星现金牛瘦狗婴儿CBBAA明星产品瘦狗产品现金牛产品现金牛产品现金牛产品楼王定价策略结合项目资源条件，同时考虑工程和营销节点制定内部产品价格梯度定价策略单套总价按单价*地上建筑面积计算价格按销售平米定价关于销售的价格