保利物业央企龙头向新求质物管筑基稳健发展

内容目录公司是行业领先的管务综合运营商 4公司深耕物业管理业三十载 4背靠行业龙头开发，实发展底盘 4聚焦物管主业，收稳增长 5物管服务：面积扩，业费上升，结构均衡 5外拓表现强劲，第方比持续上升 5管理面积持续扩张物费稳中有升 6在管面积结构保持定多业态协同发展 7增值服务板块：短表承压，有待向新发展 8非业主增值服务：地周期影响，短期表承压 8社区增值服务：围社全场景深耕，多元务构持续优化 9财务分析：利润水领的头部物企 9可比公司选择 9公司营收及归母净润定增长 10公司利润率在可比司处于较高水平 10公司销管费率持续降 11公司应收账款周转数升 11公司经营性现金流额够覆盖净利润 12公司分红比例正逐提升 12盈利预测及估值 13盈利预测 13可比公司估值 13风险提示 14图表目录图1： 公司从事物业管理三载 4图2： 截至1H2025，公司大东保利发展持股比高股权结构稳定 5图3： 公司总营收维持稳增长 5图4： 公司物业管理收入比60%以上且持续提升 5图5： 第三方项目在管面及量持续扩大 6图6： 第三方收入占比上至43.9% 6图7： 截至1H2025合约面积，第三方占比64% 6图8： 截至1H2025在管面积，第三方占比66% 6图9： 合约面积对在管面的盖倍数为1.19倍 7图10： 公司平均物业费稳有升 7图11： 非住占比长期维持60%右的高位水平 8图12： 1H2025源自住宅的物收入同比+10.2% 8图13： 公司非业主增值服收下降 8图14： 其他非业主增值服占持续提升 8图15： 公司社区增值服务入有下降 9图16： 公司的营收与可比司本相当 9图17： 公司的归母净利润可公司基本相当 9图18： 公司营收增速较高 10图19： 公司归母净利润增位中游 10图20： 公司毛利率在可比司处于较高水平 10图21： 公司净利率持续上并于较高水平 10图22： 公司销管费率呈下趋势 11图23： 公司应收账款周转数续上升 11图24： 2021-2024年公司性现金流净额/净利维持1倍以上 12图25： 公司分红比例维持位 12表1： 公司各业务的盈利测总 13表2： 关键指标预测 13表3： 可比公司估值表 14公司是行业领先的物管服务综合运营商公司深耕物业管理行业近三十载保利物业服务股份有限公司（以下简称为公司）成立于1996年，总部位于广州，是保利发展控股集团旗下核心子公司。历经近三十年的稳健发展，公司业务已覆盖全国191个城市，在管面积达8.3亿平方米，品牌价值超268亿元，跻身行业领先梯队。公司秉承善治善成服务民生的使命，业务涵盖住宅社区、城市地标、政府公建、文旅景区、产业园区、院校医院等多种业态，形成了以物业管理为核心，延伸至前期咨询、资产管理、会所经营、家政养老、社区智慧平台等的全链条服务体系。依托央企背景与大物业战略，保利物业正以品质、规模与科技并举的综合实力，持续引领中国物业服务行业高质量发展。图1：公司从事物业管理近三十载数据来源：公司官网，广东省物业管理行业协会，新华网，背靠行业龙头开发商，夯实发展底盘公司具备央企背景。截至1H202560S公司背靠行业龙头保利发展，资源协同优势突出。公司的控股股东保利发展销售金额2023-2024连续两年稳居行业第一。依托强大的控股股东，公司在内部项目承接、外部项目拓展、产业链延申等方面更具协同优势。图2：截至1H2025，公司大股东保利发展持股比例高，股权结构稳定数据来源：公司公告，iFinD，聚焦物管主业，收入稳健增长202583.9比.3.274（4.104.202060%图3：公司总营收维持稳增长 图4：公司物业管理收入比60%以上且持续提升180160140100806040200

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025物业管理服务（亿元）非业主增值服务（亿元）社区增值服务（亿元）

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025物业管理服务 非业主增值服务 社区增值服务数据来源：公司公告，iFinD， 数据来源：公司公告，iFinD，物管服务：面积扩张，物业费上升，结构均衡外拓表现强劲，第三方占比持续上升20251.61.，5.5020240.240.5827.78亿元比39，较04底升.t比升5t。图5：第三方项目在管面及量持续扩大 图6：第三方收入占比上至43.9%16001400120010008006004002000

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025

6000500040003000200010000

2020 2021 2022 2023 20241H2024

50%40%30%20%10%0%第三方项目在管面积（百万方） 第三方项目在管数量（个）

第三方在管项目收入（百万元，左） 占比（右）数据来源：公司公告， 数据来源：公司公告，至图7：截至1H2025合约面积，第三方占比64% 图8：截至1H2025在管面积，第三方占比66%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025

100%80%60%40%20%

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025合约面积-保利发展占比 合约面积-第三方占比 在管面积-保利发展占比 在管面积-第三方占比数据来源：公司公告， 数据来源：公司公告，管理面积持续扩张，物业费稳中有升20258.34.96491.19图9：合约面积对在管面积的覆盖倍数为1.19倍1200 1.61000800

1.41.21600 0.8400200

0.60.40.202020

2021

2022

2023

2024

1H2024

01H2025在管面积（百万方，左） 合同面积（百万方，左） 合约面积/在管面积（右）数据来源：公司公告，2020–2025年上半年，公2.23/平/2.47/平/图102.412.312.412.312.332.282.232.24

2.472.42.32.22.122020 2021 2022 2023 2024 1H2024 1H2025平均物业费（元/平/月）数据来源：公司公告，2.3 在管面积结构保持稳定，多业态协同发展公司在管面积结构保持稳定，住宅与非住宅业态形成均衡发展格局。近年来，公司在管面积中住宅与非住宅的占比整体维持相对平稳，住宅占比约38%～40%，60%20259.963269202420256104.。图11：非住占比长期维持60%右的高位水平 图12：1H2025源自住宅的物收入同比+10.2%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025

120001000080006000400020000

2020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025住宅社区（百万元） 商业及写字楼（百万元）在管面积-住宅占比 在管面积-非住宅占比

公共及其他物业（百万元）数据来源：公司公告， 数据来源：公司公告，增值服务板块：短期表现承压，有待向新发展非业主增值服务：受地产周期影响，短期表现承压2021–2023年公司非业主增值服务保持在18–222024166；051.661。图13：公司非业主增值服收下降 图14：其他非业主增值服占比持续提升25002000150010005000

2020 2021 2022 2023 20241H2024

40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%

100%90%80%70%60%50%40%30%10%

2021 2022 2023 2024 1H2024 1H2025非业主增值服务收入（百万元，左） 同比（右）

案场协销服务 写字楼租赁 其他非业主增值服务数据来源：公司公告， 数据来源：公司公告，3.2 社区增值服务：围绕社区全场景深耕，多元业务结构持续优化公司社区增值服务围绕住户全场景持续深耕，在规模扩张与结构调整中形成清晰的产品梯队。社区增值服务历年占比介于14%–22%区间，在公司业务矩阵中保持重要地位。2025年上半年，该业务实现收入人民币12.04亿元，占比约14.3%，虽同比下降3.7%，但从历年变化看主要受需求周期与部分业务结构调整影响，而非核心能力弱化。公司持续在社区资产运营、家政服务、车位服务、空间运营及零售服务等板块打造服务生态，夯实社区运营价值。图15：公司社区增值服务收入略有下降0

2020 2021 2022 2023 2024 1H2024

40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%社区增值服务收入（百元，） 同比（右）数据来源：iFinD，财务分析：利润水平领先的头部物企可比公司选择我们选择中海物业、万物云、绿城服务、招商积余共四家公司作为可比公司。可比公司同样是深耕物管赛道、经营稳健的行业头部公司，营收、归母净利润体量与公司基本相当。图16：公司的营收与可比司本相当 图17：公司的归母净利润可公司基本相当400 20300 15200 10100 502020 2021 2022 2023 20241H20241H2025保利物业 中海物业 万物绿城服务 招商积余

02020 2021 2022 2023 2024 1H20241H2025保利物业 中海物业 万物绿城服务 招商积余数据注：单位为亿元 数据注：单位为亿元公司营收及归母净利润稳定增长059669.%2020 2021 2022 2023 2024 1H2025图18：公司营收增速较高 图19：公司归母净利润增位中游2020 2021 2022 2023 2024 1H2025

2020 2021 2022 2023 2024 1H2025保利物业 中海物业 万物绿城服务 招商积余

60%40%20%0%-20%-40%-60%

保利物业 中海物业 万物绿城服务 招商积余数据 数据公司利润率在可比公司中处于较高水平202418.3%2025的14%04年的1升至5年上半年的10.8%，延续上升趋势，且同样在同业中处于较高水平。图20：公司毛利率在可比司处于较高水平 图21：公司净利率持续上并于较高水平22%20%18%16%14%10%

2020 2021 2022 2023 20241H20241H2025保利物业 中海物业 万物绿城服务 招商积余

2020 2021 2022 2023 20241H20241H2025 保利物业 中海物业 万物云 绿城服务 招商积余数据 数据公司销管费率持续下降0469，055.图22：公司销管费率呈下降趋势12%10%8%6%4%2%0%2020 2021 2022 2023 2024 1H2024 1H2025保利物业 中海物业 万物云 绿城服务 招商积余数据公司应收账款周转天数上升202457天，较2023年增加205726天，5图23：公司应收账款周转天数持续上升1201008060402002020 2021 2022 2023 2024 1H2024 保利物业 中海物业 万物云 绿城服务 招商积余数据公司经营性现金流净额能够覆盖净利润2021-20241倍以上，体现出公司的盈利质量较高，能够实现有现金流的利润。图24：2021-2024年公司经营性现金流净额/净利润维持1倍以上3.02.52.01.51.00.50.02020 2021 2022 2023 2024保利物业 中海物业 万物云 绿城服务 招商积余数据注：物企由于经营特点，半年度经营性现金流通常呈流出状态，暂不比较公司分红比例正逐步提升20212021202024图25：公司分红比例维持高位100%80%60%40%20%0%2020 2021 2022 2023 2024保利物业 中海物业 万物云 绿城服务 招商积余数据注：分红比例=当期分红金额/归母净利润，2024年万物云分红比例为193%盈利预测及估值盈利预测对于物业管理服务，面积：一方面公司凭借央企背景及市场口碑，能稳健拓展第三方项目，另一方面控股股东保利发展能够每年稳定交付大量项目。费用：物业管理费维持高位，预计该部分业务有望稳健增长。预计2025-2027年收入增速分别为+13%、+10%、+7%。对于非业主增值服务，受地产周期影响，收入承压，保守预计2025-2027年收入增速分别为-18%、-10%、+0%。2025-2027-2%。根据上文对三项主要业务的分部预测，预计公司2025-2027年总营收分别为亿元，同比增速分别为+6.5%、+6.4%、+6.2%。表1：公司各业务的盈利预测汇总202320242025E2026E2027E物业管理服务(百万元）10152.211674.513192.214511.415527.2yoy05%1.%1.%10%70%非业主增值服务(百万元）2093.31960.11607.31446.61446.6yoy46%64%1.0%10%00%社区增值服务(百万元）2816.42707.72599.42547.42674.8yoy1%39%40%.%50%总营收(百万元）15061.916342.317398.918505.419648.5yoy10.0%8.5%6.5%6.4%6.2%数据来源：公司公告，表2：关键指标预测

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