2025年房地产估价师《理论与实务》测试题及答案

2025年房地产估价师《理论与实务》测试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填入括号内）1.在房地产估价中，最能反映市场真实价格的估价方法是（）。A.成本法B.市场比较法C.收益法D.基准地价系数修正法【答案】B2.下列关于房地产估价原则的说法中，错误的是（）。A.合法原则要求估价对象必须依法取得产权B.替代原则要求估价结果应反映市场可替代性C.估价时点原则要求估价结果反映未来某一时间点的价值D.最高最佳使用原则要求估价对象在合法前提下实现最大效用【答案】C3.某宗土地面积为5000平方米，容积率为2.5，建筑密度为40%，则该宗土地可建最大建筑面积为（）平方米。A.5000B.10000C.12500D.20000【答案】C4.在收益法中，资本化率的选择应主要依据（）。A.建筑物的建造成本B.土地的取得成本C.市场上类似房地产的投资回报率D.政府公布的基准地价【答案】C5.某房地产年净收益为30万元，资本化率为6%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.180B.300C.500D.600【答案】C6.在市场比较法中，交易情况修正的目的是（）。A.消除交易时间差异B.消除交易对象差异C.消除交易价格中的非正常因素D.消除区域因素差异【答案】C7.下列关于成本法的说法中，正确的是（）。A.成本法适用于所有类型的房地产估价B.成本法不考虑折旧因素C.成本法适用于新建房地产或特殊用途房地产D.成本法不考虑土地取得成本【答案】C8.某建筑物重置价格为2000元/平方米，已使用10年，经济寿命为50年，残值率为5%，则该建筑物的年折旧额为（）元/平方米。A.30B.38C.40D.50【答案】B9.在房地产估价中，估价时点与估价作业日期之间的关系是（）。A.估价时点必须在估价作业日期之前B.估价时点必须在估价作业日期之后C.估价时点可以与估价作业日期相同，也可以不同D.估价时点必须与估价作业日期相同【答案】C10.某宗土地的市场比较法估价为800万元，成本法估价为750万元，收益法估价为820万元，若三种方法权重分别为0.4、0.3、0.3，则最终估价为（）万元。A.785B.794C.800D.810【答案】B11.在房地产估价中，建筑物的功能性贬值属于（）。A.实体性贬值B.经济性贬值C.功能性贬值D.自然性贬值【答案】C12.某房地产年租金收入为50万元，年运营费用为15万元，资本化率为7%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.357B.500C.571D.714【答案】B13.在市场比较法中，区域因素修正系数为1.05，说明（）。A.估价对象优于可比实例B.估价对象劣于可比实例C.估价对象与可比实例无差异D.可比实例优于估价对象【答案】A14.某宗土地面积为3000平方米，规划容积率为3.0，建筑密度为50%，则该宗土地可建最大建筑基底面积为（）平方米。A.3000B.4500C.6000D.9000【答案】A15.在收益法中，若净收益每年递增2%，资本化率为6%，则该房地产的收益率应为（）。A.4%B.6%C.8%D.10%【答案】A16.某建筑物重置价格为2500元/平方米，已使用20年，经济寿命为40年，残值率为0，则该建筑物的成新率为（）。A.20%B.40%C.50%D.80%【答案】C17.在房地产估价中，最高最佳使用原则的核心是（）。A.合法B.技术上可能C.经济上可行D.价值最大化【答案】D18.某宗土地的基准地价为1000元/平方米，宗地条件修正系数为1.1，期日修正系数为1.05，容积率修正系数为0.95，则该宗土地的楼面地价为（）元/平方米。A.950B.1000C.1097D.1155【答案】C19.在成本法中，土地取得成本不包括（）。A.土地出让金B.土地契税C.土地开发费D.土地增值税【答案】D20.某房地产年净收益为40万元，资本化率为5%，预计5年后该房地产可售得600万元，则该房地产的收益价格为（）万元。A.800B.900C.1000D.1100【答案】B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于房地产估价基本原则的有（）。A.合法原则B.替代原则C.最高最佳使用原则D.预期收益原则E.估价时点原则【答案】A、B、C、E22.在市场比较法中，交易情况修正的内容包括（）。A.交易税费转嫁B.交易双方关系C.交易动机D.交易日期E.付款方式【答案】A、B、C、E23.下列属于建筑物折旧类型的有（）。A.实体性贬值B.功能性贬值C.经济性贬值D.自然性贬值E.技术性贬值【答案】A、B、C24.在收益法中，净收益的构成包括（）。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.运营费用D.贷款利息E.空置损失【答案】A、B、C、E25.下列关于成本法的说法中，正确的有（）。A.适用于特殊用途房地产B.适用于新建房地产C.不考虑市场供需关系D.需考虑折旧因素E.适用于收益性房地产【答案】A、B、C、D26.在房地产估价中，估价报告应包括的内容有（）。A.估价目的B.估价对象C.估价方法D.估价结果E.估价师声明【答案】A、B、C、D、E27.下列属于房地产估价程序的有（）。A.受理估价委托B.拟定估价方案C.实地查勘D.选定估价方法E.出具估价报告【答案】A、B、C、D、E28.在收益法中，资本化率的确定方法包括（）。A.市场提取法B.累加法C.投资收益率排序插入法D.成本法E.比较法【答案】A、B、C29.下列属于房地产估价限制条件的有（）。A.权属不清B.资料不全C.法律纠纷D.估价目的不明确E.估价师经验不足【答案】A、B、C、D30.在房地产估价中，估价假设和限制条件的作用包括（）。A.明确估价前提B.规避估价风险C.提高估价精度D.增强估价报告的可信度E.降低估价成本【答案】A、B、D三、填空题（每空1分，共20分）31.房地产估价的核心是确定估价对象在________的公开市场价值。【答案】估价时点32.市场比较法的基本原理是________原则。【答案】替代33.收益法的基本公式为：房地产价格=净收益÷________。【答案】资本化率34.成本法的基本公式为：房地产价格=土地取得成本+建筑物重置成本________。【答案】折旧35.建筑物的经济寿命是指从建成之日起至________所经历的时间。【答案】建筑物经济价值为零36.在市场比较法中，交易日期修正的目的是消除________对价格的影响。【答案】时间差异37.房地产估价报告的有效期一般为________年。【答案】138.估价师在实地查勘时，应记录估价对象的________、区位、用途等基本信息。【答案】实物状况39.在收益法中，若净收益每年递增，则应采用________收益模型。【答案】增长40.建筑物的成新率=1________。【答案】折旧率41.房地产估价的目的不同，估价结果________相同。【答案】可能不42.在成本法中，土地取得成本包括土地出让金、契税和________。【答案】土地开发费43.市场比较法中，可比实例的交易时间应在估价时点前后________年内。【答案】144.房地产估价师应具备的专业素质包括专业知识、实践经验和________。【答案】职业道德45.在收益法中，若净收益为负值，则该房地产________采用收益法估价。【答案】不宜46.房地产估价报告应由________名以上注册房地产估价师签字。【答案】247.在房地产估价中，最高最佳使用必须满足合法、技术上可能、________和价值最大化四个条件。【答案】经济上可行48.建筑物的功能性贬值通常是由于________落后造成的。【答案】设计或设备49.房地产估价机构应具备独立法人资格、固定经营场所和________。【答案】专业估价人员50.在房地产估价中，估价结果应反映估价对象的________价值。【答案】公开市场四、简答题（每题10分，共30分）51.简述市场比较法的基本步骤。【答案】（1）收集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）求出比准价格；（9）确定最终估价结果。52.简述收益法中资本化率的确定方法。【答案】（1）市场提取法：通过市场上类似房地产的年净收益与价格的比率确定；（2）累加法：在无风险利率基础上加上风险调整值；（3）投资收益率排序插入法：将各种投资收益率排序，插入房地产投资的资本化率。53.简述成本法的适用范围及局限性。【答案】适用范围：（1）新建房地产；（2）特殊用途房地产（如学校、教堂等）；（3）市场交易实例稀少的房地产。局限性：（1）难以准确计算折旧；（2）不考虑市场供需关系；（3）不适用于收益性房地产。五、计算题（共30分）54.（本题10分）某宗土地面积为4000平方米，容积率为3.0，建筑密度为40%，规划用途为商业。类似商业用地成交实例为：成交单价为8000元/平方米，交易日期为6个月前，交易情况正常，区域因素优于估价对象5%，个别因素劣于估价对象3%。经调查，该类地价每月上涨1%。试采用市场比较法估算该宗土地的总地价。【答案】（1）交易日期修正：6个月上涨6%，修正系数=1+6%=1.06（2）区域因素修正：可比实例优于估价对象5%，修正系数=1/1.05≈0.952（3）个别因素修正：可比实例劣于估价对象3%，修正系数=1.03（4）比准单价=8000×1.06×0.952×1.03≈8315元/平方米（5）总地价=8315×4000=3326万元55.（本题10分）某商业房地产年潜在毛收入为80万元，空置率为10%，年运营费用为20万元，资本化率为8%，预计5年后该房地产可售得1000万元。试采用收益法估算该房地产的收益价格。【答案】（1）有效毛收入=80×(110%)=72万元（2）年净收益=7220=52万元（3）收益价格=52÷8%×[11÷(1+8%)^5]+1000÷(1+8%)^5=650×0.319+1000×