不动产登记代理实务考试题库及答案

不动产登记代理实务考试题库及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一项不属于不动产登记的法定类型？A.首次登记  B.变更登记  C.预告登记  D.年检登记答案：D2.甲以自有房屋设定抵押权，抵押权人乙银行要求同时办理抵押登记与最高额抵押登记，登记机构应当：A.先办抵押登记，再办最高额抵押登记  B.拒绝办理  C.合并受理，分别记载  D.仅办最高额抵押登记即可答案：C3.下列关于“权属来源证明材料”的表述，正确的是：A.仅指购房发票  B.包括生效法律文书  C.可由居委会出具  D.无需核验原件答案：B4.不动产登记资料查询的主体不包括：A.权利人本人  B.继承人  C.任意第三人  D.检察机关答案：C5.查封登记的有效期自：A.法院送达协助执行通知书之日起  B.登记机构记载于登记簿之日起  C.法院裁定作出之日起  D.登报公告之日起答案：B6.下列哪项不属于不动产登记代理执业风险？A.伪造授权委托书  B.遗漏共有人签字  C.登记系统网络故障  D.未核验身份证明答案：C7.不动产登记代理人接受委托时，必须书面核实的事项是：A.委托人婚姻状况  B.不动产的租赁情况  C.委托人是否具有完全民事行为能力  D.房屋装修标准答案：C8.关于“一窗受理、并行办理”，下列说法正确的是：A.仅适用于新建商品房转移登记  B.税务、交易、登记三部门串联审批  C.通过信息共享减少重复材料  D.代理人员无需再跑税务窗口答案：C9.下列哪项材料不属于申请国有建设用地使用权首次登记必备文件？A.土地出让合同  B.土地出让价款缴纳凭证  C.建设工程规划许可证  D.不动产权籍调查成果答案：C10.夫妻共有房产，仅夫一方到场申请抵押登记，代理人应：A.直接受理  B.要求出具单身声明  C.要求配偶出具经公证的同意书  D.拒绝代理答案：C11.不动产登记簿记载的权利人甲已死亡，其继承人乙持公证遗嘱申请继承登记，登记机构应：A.直接办理继承转移登记  B.要求全部法定继承人到场  C.要求提供遗嘱公证原件并公告三个月  D.先办理继承权公证再受理答案：A12.下列哪项不属于不动产登记代理服务合同必备条款？A.代理事项  B.代理权限  C.代理报酬  D.代理人员婚姻状况答案：D13.不动产登记代理人泄露委托人个人信息，依据《个人信息保护法》最高可处以：A.警告  B.五千元罚款  C.上一年营业额5%以下罚款  D.吊销执照答案：C14.下列关于“带押过户”流程，正确顺序为：A.签订买卖合同→买方贷款审批→办理转移登记→银行放款→注销原抵押B.签订买卖合同→注销原抵押→办理转移登记→银行放款C.银行放款→签订买卖合同→办理转移登记→注销原抵押D.签订买卖合同→办理转移登记→银行放款→注销原抵押答案：A15.不动产登记代理人代领不动产权证书时，必须提交：A.代理人身份证原件  B.委托人户口簿  C.代理人学历证书  D.委托人单位证明答案：A16.下列哪项属于登记机构可以依职权更正的情形？A.权利人姓名输入错误  B.权利性质填写错误  C.面积因测绘标准更新变化  D.以上全部答案：D17.不动产登记代理人不得同时接受：A.买方与卖方委托  B.抵押权人与抵押人委托  C.相邻两方委托  D.以上全部答案：D18.关于“互联网+不动产登记”，下列说法错误的是：A.可在线预约  B.可电子证照下载  C.可全程网办继承登记  D.可网上缴费答案：C19.下列哪项不属于不动产登记代理执业准则？A.诚实守信  B.公平竞争  C.合理收费  D.承诺包过答案：D20.不动产登记代理人年度继续教育学时不得少于：A.10学时  B.20学时  C.30学时  D.40学时答案：B21.不动产登记资料查询结果证明的有效期一般为：A.7日  B.15日  C.30日  D.由查询人自行决定答案：C22.下列哪项不属于不动产登记代理服务收费方式？A.按件计费  B.按标的额比例  C.计时收费  D.政府指导价免费答案：D23.不动产登记代理人发现委托人提供的材料系伪造，应当：A.帮助其完善  B.拒绝代理并报告登记机构  C.收取加急费后办理  D.口头警告即可答案：B24.下列关于“地役权登记”的表述，正确的是：A.需供役地与需役地必须相邻  B.可以口头约定  C.登记后对抗第三人  D.无需书面合同答案：C25.不动产登记代理人违反《民法典》代理规定，给第三人造成损失，赔偿主体为：A.登记机构  B.代理人  C.委托人  D.代理人与委托人连带答案：D26.下列哪项属于不动产登记代理人的法定义务？A.保证登记成功  B.代为缴纳税费  C.对委托人提交材料进行合理审查  D.承担登记错误责任答案：C27.不动产登记代理人执业备案的主管部门是：A.自然资源主管部门  B.住建部门  C.市场监管部门  D.司法行政部门答案：A28.下列哪项不属于不动产登记代理服务质量评价指标？A.一次办结率  B.客户投诉率  C.代理人学历  D.材料补正率答案：C29.不动产登记代理人可以拒绝代理的情形是：A.委托事项违法  B.委托人未预付费用  C.委托人要求加急  D.委托人年龄超过70岁答案：A30.不动产登记代理人完成代理后，档案保存期限不得少于：A.1年  B.3年  C.5年  D.10年答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些属于不动产登记代理服务合同应当载明的内容？A.代理事项与权限  B.双方违约责任  C.争议解决方式  D.代理人婚姻状况  E.服务报酬与支付方式答案：A、B、C、E32.不动产登记代理人可以从事的业务包括：A.代写登记申请书  B.代为领取权籍调查成果  C.代为缴纳土地出让金  D.代为办理继承权公证  E.代为预约登记答案：A、B、C、E33.下列哪些情形会导致登记机构不予登记？A.申请人与证明材料不一致  B.不动产被查封  C.未缴清税费  D.面积超过批准规模且未处理  E.申请人未穿正装答案：A、B、C、D34.关于“多测合一”改革，下列说法正确的是：A.一次测绘成果多部门共享  B.减少重复测绘  C.测绘机构需具备相应资质  D.测绘成果终身有效  E.测绘报告需电子化上传答案：A、B、C、E35.不动产登记代理人在执业过程中应当保守的秘密包括：A.委托人身份证号码  B.委托人银行账户  C.登记机构内部会议纪要  D.公开的不动产自然状况  E.委托人家庭纠纷细节答案：A、B、C、E36.下列哪些属于不动产登记代理服务中的“合理注意义务”？A.核验身份证明原件  B.核对房屋坐落与证载一致  C.提示委托人缴纳契税  D.保证银行放款成功  E.核对共有权人签字答案：A、B、C、E37.下列哪些登记类型可以由当事人单方申请？A.首次登记  B.继承转移登记  C.依生效法律文书取得物权  D.更正登记  E.商品房转移登记答案：B、C、D38.不动产登记代理人执业备案应提交的材料包括：A.身份证明  B.劳动合同或社保记录  C.继续教育证明  D.无犯罪记录证明  E.学历学位证书答案：A、B、C、D39.下列哪些属于不动产登记代理服务中的禁止行为？A.虚假宣传“包过”  B.泄露委托人信息  C.同时代理买卖双方  D.明示或暗示行贿  E.拒绝出具发票答案：A、B、C、D、E40.下列哪些属于不动产登记代理人可以协助办理的“互联网+”服务？A.在线预约  B.电子证照下载  C.网上税费缴纳  D.在线视频见证  E.在线修改登记簿答案：A、B、C、D三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记代理服务合同自__________之日起生效。答案：双方签字或盖章42.代理人发现登记机构工作人员涉嫌违法违纪，可向__________部门投诉。答案：自然资源督察43.不动产登记代理人年度继续教育内容包括法律法规、__________与__________。答案：业务技能、职业道德44.登记机构自受理登记申请之日起，应于__________个工作日内办结，法律另有规定的除外。答案：3—5（填“3”或“5”均给分）45.不动产登记代理人泄露个人信息，造成损失的，依法承担__________责任。答案：民事赔偿46.不动产登记代理服务收费实行__________与市场调节价相结合。答案：政府指导价47.不动产登记代理人完成代理业务后，应将档案保存不少于__________年。答案：548.不动产登记代理人不得__________、__________或者变造登记申请材料。答案：伪造、篡改49.不动产登记代理人执业备案有效期为__________年，期满需重新备案。答案：350.不动产登记代理人应当在经营场所醒目位置公示__________、__________与投诉电话。答案：服务内容、收费标准四、简答题（共30分）51.（封闭型，6分）简述不动产登记代理人接受委托时必须履行的三项审查义务。答案：（1）审查委托人身份与民事行为能力，核验身份证、营业执照等原件；（2）审查不动产权属来源证明材料的真实性、合法性，核对原件与复印件一致性；（3）审查申请事项与材料的一致性，提示委托人补正缺失或错误内容。52.（开放型，8分）结合实务，说明“带押过户”模式下代理人如何防范交易资金风险。答案：（1）提前核查原抵押合同条款，确认银行同意“带押过户”并出具书面意见；（2）协助交易双方、银行签订资金监管协议，将首付款、贷款资金全部纳入监管账户；（3）代理人在登记环节同步提交监管协议，确保登记机构在备注栏记载“监管账户”信息；（4）跟踪银行放款节点，确认新贷款直接用于结清原抵押债权，剩余资金再划转卖方；（5）代理完成后，及时调取登记簿与银行结清证明，确保新旧抵押权无缝衔接，避免“悬空”风险。53.（封闭型，6分）列举不动产登记代理人执业备案被撤销的四种法定情形。答案：（1）提供虚假材料取得备案；（2）受到刑事处罚；（3）连续两次未参加继续教育；（4）因严重违法被主管部门行政处罚。54.（开放型，10分）某代理人同时接受买卖双方委托，未告知双方，导致交易价格被压低，买方事后发现要求赔偿。请分析代理人违反的具体规范、责任主体及赔偿范围。答案：（1）违反《民法典》第一百六十八条“双方代理”禁止性规定，亦违反《不动产登记代理执业准则》关于利益冲突回避义务；（2）责任主体为代理人本人及其所在机构，对买方承担连带赔偿责任；（3）赔偿范围包括买方因价格差异导致的直接损失、交易税费差额、律师费、鉴定费等合理费用；（4）登记机构若未尽到提示义务，可能承担补充责任，但主要责任仍由代理人承担；（5）主管部门可对代理人给予警告、罚款、撤销备案等行政处罚，并记入信用档案。五、应用题（共50分）55.（计算题，12分）甲将一套住宅出售给乙，合同总价300万元，建筑面积120平方米，原购入价200万元，已满两年不满五年。已知当地契税税率3%，个人所得税核定税率1%，增值税及附加免征。代理人收取服务费标准为标的额0.5%，并代垫登记费80元。请计算：（1）买方应缴契税；（2）卖方应缴个人所得税；（3）代理人应收服务费；（4）买方本次交易总支出（不含贷款费用）。答案：（1）契税：300万元×3%=9万元（2）个人所得税：300万元×1%=3万元（3）服务费：300万元×0.5%=1.5万元（4）总支出：300万元+9万元+1.5万元+80元=310.508万元56.（分析题，12分）材料：A公司持法院生效判决书，判决确认某商业用房归A所有，原产权人B拒不交出产权证。A委托代理人C申请单方转移登记，登记机构以“无法收回原证”为由不予受理。问题：（1）登记机构决定是否合法？（2）代理人C应如何推进？答案：（1）不合法。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条，因生效法律文书取得物权，原权利人不配合的，可单方申请，登记机构应受理并在登记簿注明“原权属证书作废”，无需收回原证；（2）代理人C应：①书面要求登记机构出具不予受理通知书；②持通知书及判决书向同级政府或上级自然资源主管部门申请行政复议；③必要时提起行政诉讼；④同步在登记机构网站申请“作废公告”，推动登记机构履行法定职责。57.（综合题，26分）背景：自然人甲死亡，遗留一套婚前个人房产，面积100平方米，市场价值500万元。甲有配偶乙、子女丙（已成年）、丁（未成年）。丙持甲自书遗嘱，载明“房屋归丙个人所有”。遗嘱无见证人。乙、丁对遗嘱真实性有异议。丙委托代理人E办理继承转移登