湖南省房地产估价师相关知识：城市总体规划的主要任务考试试题

/湖南省房地产估价师《相关知识》：城市总体规划的主要任务考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：3800

B：4500

C：5200

D：5600

E：工业用地的监测点评估价格2、按照，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。

A：环境要素

B：污染物的性质

C：污染物的形态

D：污染的空间

E：执行层的组织协调3、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡．现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为．【2005年考题】

A：6．19万元

B：6．42万元

C：7．20万元

D：9．58万元

E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。

A：159．56

B：168．75

C：169．39

D：277．70

E：工业用地的监测点评估价格5、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A．10.2

B．11.0

C．11.3

D．11.56、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：14140

B：42421

C：56561

D：60000

E：工业用地的监测点评估价格7、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。

A：市场潜量

B：市场预测量

C：市场最低量

D：市场最高量

E：借款合同8、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为。

A．工程建设费用

B．措施费

C．规费

D．直接工程费9、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为。

A．62.5%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%10、财务内部收益率是指项目在整个内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A：动态投资回收期

B：项目寿命期

C：计算期

D：开发期

E：借款合同

11、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.0312、下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是。

A：房地产价值评估

B：房屋登记

C：房屋面积测算

D：房地产居间

E：执行层的组织协调13、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是。

A：依法登记的房地产权利受国家法律保护

B：当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记

C：经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D：房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

E：执行层的组织协调14、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。

A：1257万元

B：1571万元

C：800万元

D：1300万元

E：工业用地的监测点评估价格15、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

A：4％

B：3％

C：2％

D：1％

E：工业用地的监测点评估价格16、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。

A：拍卖实践

B：拍卖过程

C：拍卖实务

D：拍卖行为

E：执行层的组织协调17、设立地役权通常会使（）。

A．供役地的价值下降

B．需役地的价值下降

C．供役地与需役地的价值都下降

D．供役地与需役地的价值都上升18、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：倍。

A．5～10，4～6

B．5～12，3～6

C．6～10，4～6

D．3～6，2～319、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标20、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数．【2003年考题】

A：0．91

B：0．92

C：1.09

D：1．10

E：工业用地的监测点评估价格21、是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。

A．《中华人民共和国注册会计师法》

B．《中华人民共和国会计法》

C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》

D．《中华人民共和国会计管理条例》22、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为。

A．基准地价

B．标定地价

C．标准地价

D．路线价23、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。

A．前期工程费

B．房屋开发费

C．管理费用

D．土地费用24、房地产抵押登记属于登记。

A．占有权

B．使用权

C．他项权

D．收益权25、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。

A：被保险人

B：受益人

C：保险人

D：投保人

E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。

A：法院强制拍卖的国家强制性

B：目的的利他性

C：目的的非利他性

D：强制拍卖标的的非自有性

E：强制拍卖标的的自有性2、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。

A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.03、估价时计算地租量须把握。

A．土地是在最佳用途下使用的

B．土地是由最有能耐的人使用的

C．土地是在最粗放利用下使用的

D．土地是在最佳集约利用下使用的4、定义市场区域工作主要包括。

A．描绘市场区域的发展前景

B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型

D．在相应地图上标出市场区域的边界

E．解释确定市场区域边界的依据5、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。

A．权责发生制原则

B．收负实现制原则

C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出原则6、与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括。

A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况7、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于的工作内容。

A．物业管理

B．设施管理

C．资产管理

D．组合投资管理8、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。

A．项目风险越大，风险等级系数值越大

B．贷款期限越长，期限系数值越小

C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低9、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%10、下列资金中，可以用于购买国债的有。

A：担保公司资金

B：在建工程抵押贷款

C：商品房预售资金

D：住宅专项维修资金

E：住房公积金

11、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是。

A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别

B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入

C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金

D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目12、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则。

A．该房地产的收益价格为136.73万元

B．该房地产的收益价格为143.89万元

C．以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D．该房地产的合理经营期限为15年

E．该房地产的合理经营期限为20年13、下列建设工程必须实行监理。

A：中型公用事业工程

B：成片开发建设的住宅小区工程

C：利用国际组织援助资金的工程

D：城镇居民自建住房

E：农村村民自建住宅14、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是。

A．国有土地使用权出让市场是土地一级市场

B．国有土地使用权可以由国家、单位进行出让

C．集体土地不经征用不得出让

D．国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书15、可行性研究步骤是。

A：接受委托

B：调查研究

C：方案选择和优化

D：财务评价和投资评价

E：编制可行性研究报告16、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是存在差异性。

A：房地产开发企业的特点

B：城市区域功能

C：购房者的需求

D：城市地理环境

E：借款合同17、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。

A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化

B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标

C．调查对象就是被调查和访问的具体单位

D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比18、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。

A：密度

B：表观密度

C：密实度

D：孔隙率

E：吸水性19、甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是。(2009年试题)

A：甲物业投资风险大

B：乙物业投资风险大

C：甲、乙两个物业的投资风险相同

D：难以判断甲、乙物业的投资风险大小

E：借款合同20、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5．58％．则下列说法中正确的有．【2006年考题】

A：该房地产的实际价格等于名义价格

B：该房地产的名义价格为50万元

C：该房地产的实际价格高于50万元

D：该房地产的实际价格为50万元

E：该房地产不存在名义价格21、是税收制度的主体。

A：税收机关

B：税收管理人员

C：税收法律

D：税收法规

E：税收规章22、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有。(有修改)

A：存在效益外溢和转移

B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D：易受政策影响

E：借款合同23、以下说法错误的是。

A．当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，付款期越长则投资者面临的购买力风险就越大

B．以不固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大

C．以固定利率借出一笔资金，还款期限越短则投资者承担的风险越大

D．房