房地产二手市场财务制度

PAGE房地产二手市场财务制度一、总则（一）目的为加强本公司在房地产二手市场业务中的财务管理，规范财务行为，确保公司财务工作的顺利开展，保障公司资产的安全与完整，提高公司经济效益，依据国家相关法律法规及行业标准，结合本公司实际情况，制定本财务制度。（二）适用范围本制度适用于公司在房地产二手市场领域所涉及的各项财务活动，包括但不限于二手房买卖、租赁业务的财务核算、资金管理、财务监督等。（三）基本原则1.合法性原则：公司财务活动必须遵守国家法律法规，依法进行会计核算，缴纳税款，确保财务工作合法合规。2.真实性原则：财务信息应真实、准确、完整地反映公司财务状况和经营成果，不得虚报、瞒报、漏报。3.完整性原则：涵盖公司房地产二手市场业务的各个环节，包括从房源信息收集、交易谈判、合同签订到款项收付、成本核算等全过程的财务管理。4.及时性原则：及时记录、处理财务业务，按时编制财务报表，为公司决策提供及时有效的财务信息。5.权责发生制原则：收入和费用的确认应当以权责发生为基础，凡当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。二、财务机构与人员设置（一）财务部门职责1.负责公司房地产二手市场业务的财务核算工作，准确记录各项经济业务，编制财务报表。2.进行资金管理，合理安排资金，确保公司资金的安全与正常周转，对资金的使用进行监督和控制。3.参与公司房地产二手市场业务的成本核算与控制，分析成本构成，提出降低成本的建议和措施。4.负责财务预算的编制、执行与监控，定期对预算执行情况进行分析和评价，为公司决策提供财务依据。5.开展财务分析工作，对公司房地产二手市场业务的财务状况、经营成果进行分析，为管理层提供决策支持。6.加强财务监督，严格执行财务制度和财经纪律，防范财务风险，确保公司财务活动合法合规。（二）财务人员岗位设置及职责1.财务经理全面负责公司财务部门的管理工作，制定财务工作计划和目标，并组织实施。参与公司重大财务决策，为公司房地产二手市场业务的发展提供财务支持和建议。审核财务报表和重要财务文件，确保财务信息的真实性和准确性。管理财务人员队伍，进行培训、考核和激励，提高团队整体素质。协调与外部金融机构、税务机关等相关部门的关系，维护公司良好的财务环境。2.会计按照国家会计准则和公司财务制度，对房地产二手市场业务进行账务处理，编制记账凭证，登记账簿。负责财务报表的编制和报送工作，确保报表数据准确、完整、及时。协助进行成本核算和控制，对各项费用进行审核和分析，提出成本控制建议。负责会计档案的整理、归档和保管工作，确保会计资料的安全与完整。3.出纳办理公司房地产二手市场业务的资金收付工作，严格按照审批程序进行款项支付。负责现金、银行存款的日常管理，确保资金安全，定期盘点现金和核对银行账目。编制资金日报表、月报表等资金报表，及时反馈资金动态信息。协助会计进行账务处理，提供相关资金数据支持。三、财务核算（一）会计核算基础1.采用借贷记账法进行会计核算，以人民币为记账本位币。2.会计凭证、账簿、报表等会计资料应按照国家规定妥善保管，保管期限按照相关法律法规执行。（二）收入核算1.二手房买卖业务收入以实际收到的售房款项确认为收入实现。对于一次性收款的，在收到全部款项时确认收入；对于分期付款的，按照合同约定的收款日期和金额分期确认收入。收入金额按照销售合同约定的房价款扣除相关税费后的净额确定。2.二手房租赁业务收入按照租赁合同约定的租金收款日期和金额确认收入。对于预收租金的，在收到租金时确认为预收账款，按照租赁期间分期确认收入。租金收入应扣除相关税费后进行核算。（三）成本核算1.二手房买卖业务成本包括房屋购置成本、相关税费（如契税、印花税等）、交易手续费、中介费等直接与房屋买卖相关的支出。房屋购置成本按照实际支付的购房款入账，相关税费和手续费等按照实际发生额计入成本。2.二手房租赁业务成本主要包括房屋折旧、维修费用、物业管理费、税金等。房屋折旧按照固定资产折旧方法计提，维修费用按照实际发生额计入成本，物业管理费按照合同约定的金额计入成本，税金按照规定计算缴纳并计入成本。（四）费用核算1.销售费用包括销售人员的工资、奖金、提成、差旅费、业务招待费、广告宣传费等与销售业务相关的费用。销售人员工资按照公司薪酬制度核算，差旅费按照实际发生额报销，业务招待费按照公司规定的标准控制支出，广告宣传费按照实际支出金额计入销售费用。2.管理费用涵盖管理人员工资、办公费、水电费、通讯费、折旧费、差旅费等公司管理部门发生的费用。管理人员工资按照公司薪酬制度发放，办公费、水电费等按照实际发生额计入管理费用，折旧费按照固定资产折旧政策计提。3.财务费用主要包括利息支出、手续费等与资金筹集和使用相关的费用。利息支出按照实际发生额计入财务费用，手续费按照银行等金融机构收取的金额计入财务费用。（五）利润核算1.营业利润=营业收入营业成本税金及附加销售费用管理费用财务费用2.利润总额=营业利润+营业外收入营业外支出3.净利润=利润总额所得税费用所得税费用按照国家税收法规计算缴纳，公司应准确核算应纳税所得额，按时申报缴纳所得税。四、资金管理（一）资金筹集1.根据公司房地产二手市场业务发展需要，合理确定资金筹集方式，包括自有资金、银行贷款、股东增资等。2.申请银行贷款时，应按照银行要求提供真实、准确、完整的资料，确保贷款审批顺利通过。贷款资金应按照规定用途使用，不得挪作他用。3.股东增资应按照公司章程规定的程序进行，确保增资行为合法合规。（二）资金使用1.建立资金预算管理制度，根据公司业务计划和财务状况，编制年度、季度和月度资金预算。资金预算应包括收入预算、成本费用预算、资金收支预算等。2.严格按照资金预算安排资金使用，各项支出应经过审批程序，确保资金使用的合理性和合规性。3.加强对资金使用的监控，定期对资金使用情况进行分析和评估，及时发现和解决资金使用过程中存在的问题。（三）资金结算1.规范资金结算流程，确保资金收付的安全、准确和及时。对于二手房买卖和租赁业务的款项收付，应通过银行转账等方式进行，避免现金交易。2.加强与银行等金融机构的沟通与合作，及时掌握银行账户资金动态，确保资金结算的顺畅。3.建立资金结算台账，详细记录每笔资金的收付时间、金额、来源、去向等信息，便于核对和查询。（四）资金安全1.加强现金管理，严格执行现金库存限额制度，确保现金安全。现金收付应做到日清月结，定期盘点现金，保证账实相符。2.加强银行存款管理，定期核对银行账目，及时发现和处理未达账项。妥善保管银行票据和印鉴，防止丢失和被盗用。3.建立资金风险预警机制，对可能出现的资金风险进行及时预警和处理，确保公司资金安全。五、财务预算（一）预算编制1.每年末，财务部门应根据公司房地产二手市场业务发展战略和经营目标，组织各部门编制下一年度财务预算。2.预算编制应遵循“上下结合、分级编制、逐级汇总”的原则，各部门应根据本部门业务计划和实际情况，提出预算草案，经财务部门审核后报公司管理层审批。3.财务预算应包括收入预算、成本费用预算、资金预算、利润预算等主要内容，各项预算应详细、准确、合理。（二）预算执行与监控1.财务预算一经批准，即成为公司的正式预算，各部门应严格按照预算执行。财务部门应定期对预算执行情况进行监控和分析，及时发现预算执行过程中存在的问题。2.建立预算执行报告制度，各部门应定期向财务部门报送预算执行情况报告，说明预算执行进度、差异原因及采取的措施等。财务部门应根据各部门报告，编制预算执行情况分析报告，为公司管理层提供决策依据。3.对于预算执行过程中出现的重大差异或调整事项，应及时报公司管理层审批，并对预算进行相应调整。（三）预算考核1.建立预算考核制度，对各部门预算执行情况进行考核评价。考核指标应包括预算完成率、收入增长率、成本费用控制率、利润完成率等。2.预算考核结果应与各部门绩效挂钩，对预算执行情况好的部门给予奖励，对预算执行不力的部门进行惩罚，以激励各部门积极完成预算任务。六、财务分析（一）分析内容1.财务状况分析对公司资产、负债、所有者权益的结构和变动情况进行分析，了解公司财务实力和偿债能力。分析各项资产的构成和质量，如货币资金、应收账款、存货等，评估资产的流动性和盈利能力。2.经营成果分析对公司营业收入、成本费用、利润等指标进行分析，了解公司经营业绩和盈利能力的变化情况。分析各项收入和成本费用的变动原因，找出影响经营成果的关键因素，为公司经营决策提供参考。3.现金流量分析对公司现金流入、流出的情况进行分析，了解公司现金流量状况和资金运作能力。分析经营活动、投资活动和筹资活动现金流量的特点和趋势，评估公司现金流量的合理性和可持续性。（二）分析方法1.比较分析法将公司本期财务数据与上期、同行业平均水平或预算指标进行比较，找出差异，分析原因。2.比率分析法计算各项财务比率，如偿债能力比率、盈利能力比率、营运能力比率等，评估公司财务状况和经营成果。3.趋势分析法对公司连续若干期的财务数据进行分析，观察其变化趋势，预测公司未来发展前景。（三）分析报告1.财务部门应定期编制财务分析报告，一般为月度、季度和年度分析报告。分析报告应内容详实、数据准确、分析深入，为公司管理层提供全面、客观的财务信息。2.财务分析报告应包括分析目的、分析方法、主要财务指标分析、存在问题及建议等内容。针对分析中发现的问题，应提出切实可行的建议和措施，为公司决策提供支持。七、财务监督（一）内部监督1.建立健全内部财务监督制度，明确财务监督的职责、权限和程序。财务部门应定期对公司财务活动进行自查，及时发现和纠正存在的问题。2.加强对财务人员的监督管理，规范财务人员的工作行为，确保财务人员严格遵守财务制度和财经纪律。3.公司内部审计部门应定期对公司财务状况进行审计，审查财务报表的真实性、合法