2024年物业管理法规执行细则全文

2024年，伴随城市治理精细化推进与居民生活品质需求升级，物业管理领域法规体系进一步完善。本次细则聚焦业主权益保障、物业服务规范、物业资产运维等核心环节，结合基层治理实践，对物业活动全流程作出系统性规范，为物业企业、业主及相关管理部门提供清晰的执行依据与操作指引。一、业主与业主大会规范（一）业主权利与义务边界业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。实务操作中需重点关注：装修改造涉及共有管道、承重结构时，须经业主大会（或专有部分占比三分之二以上业主）同意（且参与表决业主中四分之三以上同意），并报住建部门备案。例如，某小区业主私拆承重墙引发安全隐患，后续整改费用需全体业主分摊的案例，凸显事前合规申报的重要性。（二）业主大会与业主委员会运作1.成立条件：物业交付使用建筑面积达总规划的50%以上，或首套房屋交付满两年且已交付建筑面积超30%，街道办应指导成立筹备组。筹备组由建设单位、业主代表、居委会代表等组成，其中业主代表占比不低于50%。2.决策效力：业主大会决定“改建、重建建筑物及附属设施”“筹集维修资金”等重大事项，需专有部分占比三分之二以上且参与表决业主中四分之三以上同意；一般事项（如选聘物业企业）需参与表决业主过半数同意。实务中，部分小区因业主参与率低导致决策难产，可通过“线上+线下”表决结合、居委会协助动员等方式提升参与度。（三）业委会履职规范业委会须每季度公示收支明细，禁止擅自决定物业合同外的额外服务（如需新增服务，须经业主大会授权）。若业委会履职不当（如挪用公共收益），20%以上业主可联名向街道办申请罢免，街道办应在30日内组织核查并启动罢免程序。二、物业服务企业管理要求（一）资质与服务标准取消物业服务企业资质审批后，实行“信用+能力”双轨管理。企业须在承接项目前，向住建部门报备服务方案（含人员配置、设备维护计划、应急处置预案）。服务标准细化为：基础服务：小区门禁系统应具备访客登记、人脸识别（需业主授权）功能；电梯维护每15日一次，故障响应不超过30分钟（夜间不超过1小时）。增值服务：开展家政、养老等增值服务前，须与业主协商服务内容及费用，禁止捆绑基础服务强制推销。（二）合同管理与费用规范1.合同签订：物业服务合同期限一般不超过5年，续约前60日需公示服务评估报告（由第三方机构或业主代表联合出具）。合同应明确“公共收益分配比例”（业主所得不低于70%），且每半年公示收益收支。2.费用调整：物业费调整需经业主大会同意（参与表决业主过半数同意），调整前3个月公示成本核算表（含人工、能耗、设施维护等明细）。禁止以“成本上涨”为由单方面涨价，某物业企业因违规涨价被责令整改并公示道歉的案例，提示企业需合规操作。（三）退出与交接机制物业企业退出前90日，须向街道办、住建部门报备退出方案，同步通知全体业主。交接时应移交：物业档案（含竣工图、设施台账）；公共收益结余（银行账户明细）；应急物资（如消防器材、防汛设备）。拒不移交的，住建部门可暂停其在本辖区承接新项目资格，直至完成交接。三、物业使用与维护细则（一）专有部分使用限制业主不得将住宅改为经营性用房（如开设民宿、办公），确需改变的，须经有利害关系的业主一致同意（即同楼栋或受影响业主全部同意），并办理工商、消防等审批。某小区业主开民宿引发邻里纠纷，最终因未获全部利害关系业主同意被责令停业，提示该条款的执行刚性。（二）共有部分管理1.车位管理：规划内车位优先满足业主需求，租金标准由业委会与物业协商，无业委会的由街道办指导价。闲置车位可临时出租给非业主，租期不超过6个月，租金收益归业主共有。2.广告与经营：电梯轿厢、小区道闸等公共区域设置广告，须经业委会同意（无业委会的由居委会代行），收益单独列账，每年审计一次。（三）专项维修资金使用1.应急使用情形：电梯故障停运超24小时、屋面渗漏影响居住、消防设施故障等，可由物业企业或业委会直接申请应急使用，无需业主表决，但事后需公示费用明细。2.常规使用：需经专有部分占比三分之二以上且参与表决业主中三分之二以上同意，资金使用后15日内公示维修项目、费用清单。四、监督管理与纠纷处理（一）部门协同监管住建部门负责物业企业资质动态核查、服务质量考评；街道办统筹业委会组建、纠纷调解；市场监管部门查处物业费违规涨价、公共收益侵占等行为。例如，某小区公共收益被挪用，市场监管部门联合住建部门介入，追回资金并对物业企业罚款。（二）纠纷多元化解1.协商：业主与物业、业主间纠纷，可先由业委会、居委会调解。2.投诉：向住建部门投诉物业违规，15个工作日内获书面答复；投诉业委会履职问题，街道办7日内核查。3.诉讼：对仲裁或调解不服的，可向法院提起诉讼，法院可依申请对物业企业账户、业委会资产采取保全措施。五、法律责任与附则（一）违法责任追究业主违规：擅自拆改承重结构，处5万元以上10万元以下罚款；拒交物业费，物业可申请支付令，拒不履行的纳入失信名单。物业企业违规：挪用维修资金，处挪用金额2倍罚款，相关责任人终身禁入物业行业；服务不达标且拒不整改，住建部门可降低其信用等级，限制承接新项目。（二）附则本细则自2024年X月X日起施行，此前规定与本细则冲突的，以本细则为准。各地可结合实际制定实施细则，但不得低于本细则的规范标准。结语