2025年全国房地产估价师考试(房地产估价基础与实务)历年参考题库及答案

2025年全国房地产估价师考试(房地产估价基础与实务)历年参考题库及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某宗土地剩余使用年限为40年，资本化率为6%，则其年期修正系数最接近（）。A.0.90  B.0.88  C.0.86  D.0.84答案：B解析：年期修正系数＝[1－1/(1+6%)^40]/[1－1/(1+6%)^70]≈0.882。2.在比较法中，对交易情况进行的修正属于（）。A.权益状况调整  B.市场状况调整  C.交易情况修正  D.区位状况调整答案：C3.用成本法评估某旧办公楼，重建价格为5500元/㎡，折旧总额1800元/㎡，则估价对象现值最接近（）元/㎡。A.3700  B.3600  C.3800  D.3900答案：A4.收益法计算净收益时，下列属于运营费用的是（）。A.抵押贷款还本付息  B.企业所得税  C.设备更新储备  D.土地增值税答案：C5.某项目开发周期3年，地价一次性支付，年利息率8%，按复利计息，则地价利息负担最接近地价的（）。A.24%  B.26%  C.28%  D.30%答案：B解析：(1+8%)^3－1≈0.2597。6.房地产估价报告中，估价结果的有效期一般自（）起算。A.实地查勘完成日  B.估价报告出具日  C.价值时点  D.委托合同签订日答案：C7.下列关于价值时点的说法，正确的是（）。A.必须与实地查勘日为同一天  B.可以与报告出具日相同或不同  C.必须早于委托合同签订日  D.必须晚于交易实例成交日答案：B8.用路线价法评估临街矩形宗地，深度指数为120%，标准深度20m，临街宽度15m，路线价8000元/㎡，则宗地总价最接近（）万元。A.288  B.345.6  C.360  D.384答案：B解析：8000×15×20×120%＝3456000元。9.某宗房地产未来5年净收益分别为30、32、34、36、38万元，第6年起净收益稳定在40万元，资本化率7%，则其收益价值最接近（）万元。A.510  B.520  C.530  D.540答案：C解析：前5年折现和＝30/1.07+32/1.07^2+34/1.07^3+36/1.07^4+38/1.07^5≈137.2万元；第6年起永续现值＝40/7%/1.07^5≈392.3万元；合计≈529.5万元。10.下列关于房地产估价原则的描述，错误的是（）。A.合法原则要求估价对象权属合法  B.最高最佳使用原则要求用途法律上允许、技术上可能、经济上可行  C.替代原则要求估价结果不得高于市场同类价格  D.价值时点原则要求估价结果永远不变答案：D11.某城市基准地价内涵为“七通一平”熟地，楼面地价2500元/㎡，待估宗地“三通一平”，根据当地熟地—生地差异调查，熟地比生地价高12%，则待估宗地楼面地价最接近（）元/㎡。A.2232  B.2200  C.2180  D.2150答案：A解析：2500/(1+12%)≈2232。12.采用假设开发法时，后续开发利润通常按（）的一定比例计算。A.开发完成后的不动产售价  B.开发成本  C.地价  D.建筑安装工程费答案：A13.下列不属于房地产估价报告必备内容的是（）。A.估价师声明  B.估价技术路线  C.估价委托人身份证复印件  D.估价结果及其确定理由答案：C14.某宗工业用地容积率1.2，规划调整为2.5，补地价评估时，应优先采用（）。A.基准地价系数修正法  B.路线价法  C.标准价调整法  D.市场提取法答案：A15.比较法选取可比实例，成交日期与价值时点间隔一般不宜超过（）。A.半年  B.1年  C.2年  D.3年答案：C16.用收益法评估宾馆，下列收入中应计入有效毛收入的是（）。A.一次性转让经营权收入  B.客房长期押金  C.客房日租金  D.政府专项补贴答案：C17.某旧厂房改造为文创园，采用成本法时，其折旧应包括（）。A.物理折旧  B.功能折旧  C.经济折旧  D.以上全部答案：D18.下列关于估价报告盖章要求的说法，正确的是（）。A.仅需要估价机构公章  B.仅需要注册房地产估价师签字章  C.需要机构公章加至少两名注册估价师签字章  D.需要委托人公章答案：C19.某宗土地面积5000㎡，规划容积率2.0，建筑密度40%，则可建最大基底面积（）㎡。A.2000  B.2500  C.3000  D.4000答案：A解析：5000×40%＝2000。20.在收益法估价中，若租约租金显著低于市场租金，且租约剩余期长，则估价时应（）。A.完全按租约租金  B.完全按市场租金  C.租约期内按租约，期外按市场  D.按市场租金并折现差额答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，选择全部正确得分，漏选、错选均不得分）21.下列属于房地产估价基本程序的有（）。A.受理委托  B.实地查勘  C.市场调研  D.撰写报告  E.备案登记答案：ABCD22.导致功能折旧的原因包括（）。A.建筑结构落后  B.平面布局不当  C.楼层过高  D.区域环境恶化  E.设备陈旧答案：ABCE23.比较法进行区位状况调整时，需考虑的因素有（）。A.交通便捷度  B.商业繁华度  C.环境质量  D.规划限制  E.建筑结构答案：ABCD24.用假设开发法评估待开发土地时，开发完成后的售价预测可采用（）。A.市场提取法  B.趋势分析法  C.专家打分法  D.指数平滑法  E.成本法答案：ABD25.下列关于资本化率的说法，正确的有（）。A.等于净收益与价值的比率  B.与市场利率呈正相关  C.与风险呈负相关  D.可通过市场提取法求取  E.与收益年限无关答案：ABD26.房地产估价报告审核制度要求（）。A.内部三级审核  B.估价师交叉审核  C.机构法人终审  D.行业协会抽查  E.委托人必须参与审核答案：ABCD27.下列属于熟地价格构成项目的有（）。A.农地征收费  B.拆迁安置费  C.市政配套费  D.土地开发利息  E.土地增值收益答案：ABCDE28.收益法估价时，运营费用中可扣除的税费有（）。A.房产税  B.增值税及附加  C.土地使用税  D.印花税  E.企业所得税答案：ABCD29.基准地价系数修正法需要收集的资料包括（）。A.基准地价图  B.容积率修正系数表  C.期日修正系数表  D.开发程度修正说明  E.路线价深度指数表答案：ABCD30.下列关于估价档案保存的说法，正确的有（）。A.保存期不少于15年  B.应保存纸质档案  C.可只保存电子档案  D.应保存实地查勘记录  E.应保存委托合同答案：ABDE三、填空题（每空1分，共15分）31.房地产估价的三大基本方法是比较法、收益法、________。答案：成本法32.收益法中，净收益＝________－运营费用。答案：有效毛收入33.用假设开发法评估时，开发利润通常按开发完成后售价的________计算。答案：一定百分比（或填“利润率”）34.某宗房地产交易税费全部由买方承担，则成交价格属于________价。答案：净得35.基准地价对应的“五通一平”指通路、通电、通讯、通上水、通下水及________。答案：场地平整36.比较法调整中，将可比实例价格调整为估价对象价格的过程称为________。答案：房地产状况调整37.路线价法的基本公式：宗地总价＝路线价×________×深度指数×其他修正。答案：临街宽度×深度（或填“面积”）38.资本化率＝净收益/________。答案：价值39.某建筑物经济寿命50年，已使用10年，则成新率为________%。答案：8040.用成本法评估旧房地产时，折旧额＝重建价格－________。答案：现值41.房地产估价报告有效期自________起算。答案：价值时点42.估价机构应在报告出具后________日内将报告上传全国估价行业管理平台。答案：3043.估价师实地查勘应形成书面记录，并由________签字确认。答案：实地查勘人44.某城市规定容积率每增加0.1，楼面地价递增2%，则容积率从2.0提高到2.5，容积率修正系数为________。答案：1.1045.估价档案保存期限自报告出具之日起不少于________年。答案：15四、简答题（共25分）46.（本题8分，封闭型）简述比较法选取可比实例的四项基本要求。答案：（1）与估价对象房地产类似，包括用途、建筑结构、档次等；（2）成交日期与价值时点接近，一般不超过2年；（3）成交价格为正常市场价格或可修正为正常价格；（4）区位、权益、实物状况与估价对象相同或相似，可进行差异调整。47.（本题8分，开放型）某老旧商业楼位于历史风貌区，政府限制外立面改动，现需征收估价。请结合合法原则与最高最佳使用原则，说明在限制条件下如何确定其最高最佳使用。答案：合法原则要求使用方式符合规划、法律、规章，历史风貌区保护条例禁止外立面改动，因此物理改造受限；最高最佳使用需同时满足法律允许、技术可能、经济可行。经分析，该楼内部可改造为文化创意展示及高端餐饮，保留原有外立面，内部加固与设备更新，经测算改造后净收益高于现状零售，且改造成本可在8年内回收，符合经济可行；同时该用途符合区域产业导向，政府鼓励文创业态，因此可确定“文创+高端餐饮”为其最高最佳使用。48.（本题9分，半开放型）说明收益法估价时如何预测未来净收益，并列出至少三种常用的净收益预测方法。答案：预测未来净收益步骤：第一步，基于租赁现状与市场调研，确定未来收入流，包括租金收入、押金利息、其他经营收入；第二步，测算空置率与收租损失，得到有效毛收入；第三步，估算运营费用，包括管理费、维修费、保险费、税费等；第四步，有效毛收入减运营费用得到净收益。常用方法：（1）市场租金趋势法：通过历史租金指数外推；（2）租约租金调整法：对现有租约按约定递增率调整，期外按市场租金；（3）收益还原模型法：利用资本化率反推并校验；（4）情景分析法：设定乐观、基准、悲观三种出租率情景，加权平均。五、计算题（共40分，要求写出公式、代入数据、计算过程、结果，结果保留整数）49.（本题10分）比较法综合调整已知估价对象为一宗甲级写字楼，面积2000㎡。选取三个可比实例：A：成交单价15000元/㎡，成交日期1年前，该区域写字楼价格月环比上涨0.4%，交易情况正常，区位优于估价对象3%，实物状况劣于2%；B：成交单价14500元/㎡，成交日期8个月前，月环比0.4%，交易情况卖方急售折价5%，区位劣于2%，实物状况优于1%；C：成交单价15500元/㎡，成交日期半年内，月环比0.4%，交易情况正常，区位相同，实物优于3%。试求估价对象比准价格。解：（1）期日修正系数：A：(1+0.4%)^12=1.0489；B：(1+0.4%)^8=1.0321；C：1.0。（2）交易情况修正：A、C：100/100；B：100/95。（3）房地产状况调整：A：区位100/103，实物100/98，综合100/101→0.9901；B：区位100/98，实物100/101，综合100/99→1.0101；C：区位100/100，实物100/103→0.9709。（4）比准单价：A：15000×1.0489×0.9901≈15580元/㎡；B：14500×1.0321×1/0.95×1.0101≈15960元/㎡；C：15500×0.9709≈15050元/㎡。（5）简单算术平均：(15580+15960+15050)/3≈15530元/㎡。答案：估价对象比准单价15530元/㎡。50.（本题15分）收益法评估整栋办公楼已知：可出租面积5000㎡，当前市场月租金120元/㎡，空置率8%，押金为3个月租金，银行存款年利率2%，运营费用率25%，资本化率7%，收益年限40年，年净收益增长率2%。试用“净收益按固定比率递增模型”计算收益价值。解：第一步，年有效毛租金收入：5000×120×12×(1－8%)＝5000×120×12×0.92＝6624000元。第二步，押金利息收入：押金总额＝5000×120×3＝1800000元，年利息＝1800000×2%＝36000元。第三步，年有效毛收入：6624000＋36000＝6660000元。第四步，年运营费用：6660000×25%＝1665000元。第五步，第一年净收益A：6660000－1665000＝4995000元。第六步，收益价值V：V＝A/(Y－g)×[1－((1+g)/(1+Y))^n]＝4995000/(7%－2%)×[1－(1.02/1.07)^40]＝4995000/0.05×[1－0.1372]＝99900000×0.8628≈86200000元。答案：收益价值约8620万元。51.（本题15分）假设开发法评估毛地待估宗地面积10000㎡，容积率2.5，可建25000㎡住宅；开发周期2年，建成后售价18000元/㎡（含税），建筑安装成本4000元/㎡，专业费为建安成本10%，管理费为地价与建安成本之和的3%，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5.5%，开发利润率取地价与开发成本之和的15%，折现率10%，地价一次性支付，建安成本及专业费均匀投入。试求该毛地评估单价。解：（1）开发完成后价值：18000×25000＝450000000元。（2）开发成本现值：建安＋专业费＝4000×1.1＝4400元/㎡，总成本＝4400×25000＝110000000元，均匀投入，折现2年，现值系数＝(1/10%)×(1－1/1.10^2)＝0.5×(1－0.8264)＝0.0868？修正：均匀投入折现系数＝[1－1/(1+10%)^0.5]/[10%×0.5]≈0.9535（年中投入近似），总成本现值＝110000000×0.9535≈104885000元。（3）管理费现值：设地价为V，则管理费＝(V＋110000000)×3%，因管理费随地价一次性支付，不折现，但需计入基数。（4）销售费用及税费：销售费用＝450000000×3%＝13500000元，销售税费＝450000000×5.5%＝24750000元，合计38250000元，发生在开发末，折现2年：38250000/1.10^2≈31610000元。（5）开发利润：利润基数＝地价V＋110000000，利润＝0.15(V＋110000000)，发生在期末，折现2年：0.15(V＋110000000)/1.10^2≈0.15V/1.21＋16500000/1.21≈0.124V＋13636000元。（6）建立方程：地价V＝开发完成后价值现值－开发成本现值－管理费－销售费用现值－销售税费现值－开发利润现值V＝450000000/1.10^2－104885000－0.03(V＋110000000)－31610000－0.124V－13636000450000000/1.21≈371900800元；V＝371900800－104885000－0.03V－3300000－31610000－0.124V－13636000合并：V＋0.03V＋0.124V＝371900800－104885000－3300000－31610000－136360001.154V＝218469800V≈189300000元，单价＝189300000/10000≈18930元/㎡。答案：待估毛地单价约18930元/㎡。六、综合应用题（共30分）52.案例背景：某市拟对一宗位于老城区、用地面积8000㎡