不动产估价理论与方法模考试题（附参考答案）

不动产估价理论与方法模考试题（附参考答案）一、单选题（共10题，每题1分，共10分）1.按()划分，城市中心可分为行政中心、体育中心、科技中心等。A、使用性质B、规模C、级别D、服务范围正确答案：A答案解析：城市中心按使用性质划分，可分为行政中心、体育中心、科技中心等，不同的使用性质决定了其功能和用途的差异。2.对具有市场流动性的建筑物估价，应以()为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。A、重置成本B、重建成本C、建筑成本D、成新度正确答案：A答案解析：依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。3.根据地租理论，最劣等的土地（）A、无级差地租，有绝对地租B、无级差地租和绝对地租C、有级差地租，无绝对地租D、有级差地租和绝对地租正确答案：A答案解析：最劣等土地没有级差地租，因为级差地租是由于土地的肥沃程度、地理位置等不同而产生的超额利润，最劣等地不具备这些优势。但只要使用土地，就必须缴纳绝对地租，绝对地租是由于土地所有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，所以最劣等土地有无级差地租，有绝对地租。4.在城市规划中，区级公共设施的服务半径应确定在()范围内。A、小于300米B、300～500米C、500～1000米D、1000米以上正确答案：C答案解析：区级公共设施的服务半径一般应确定在500～1000米范围内，这样能较好地覆盖相应区域居民的需求，方便居民使用区级公共设施。5.某公司的预期年收益率为32万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为120元，企业所在行业的平均收益率为20％，以此为本金化率计算的该公司商誉为()。A、160B、120C、40D、80正确答案：C答案解析：32/20％＝160160-120＝40万元6.城市性质是城市主要职能的概括，即()的体现。A、共同特征B、主要特征C、个性特征D、整体特征正确答案：C答案解析：城市性质是城市主要职能的概括，主要职能是城市中比较突出的、对城市发展起决定作用的职能，它集中体现了城市的个性特征。城市性质是对城市主要职能的高度概括，是城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。所以城市性质是城市个性特征的体现。7.其中()不是城市规划的基本任务。A、确定城市规模和发展方向B、取得建设资金，确定城市在国民经济发展中的优势C、确定城市的性质D、合理利用城市土地正确答案：B答案解析：城市规划的基本任务包括确定城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地等，而取得建设资金及确定城市在国民经济发展中的优势并不是城市规划的基本任务。8.一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于()。A、10％B、重置成本乘以折旧率。C、0D、2％正确答案：C答案解析：根据《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。9.地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为()。35分有错A、提高交易税金比例B、实行地价冻结C、停止交易D、政府回收土地正确答案：B答案解析：对于地价上涨不合理的地区，实行地价冻结是一种常用手段，能直接限制地价进一步不合理上涨，稳定地价水平。停止交易过于极端，可能影响土地市场正常运行；提高交易税金比例可能在一定程度上抑制交易，但不一定能精准控制地价不合理上涨；政府回收土地一般是在特定情况下如土地闲置等采取的措施，不是专门针对地价不合理上涨的普遍手段。10.某生产线设计生产能力为10000吨，评估时，由于受某政策调整影响，产品销售不景气，若不降价销售，企业必须减少4000吨的产量，假设该政策调整将持续3年，降价造成的每吨产品净损失为100元，该企业正常投资报酬率为10％，生产线的规模经济效益指数为0、6。该生产线的经济贬值额为()。A、4000000B、1666667C、1666223D、2400000正确答案：C答案解析：10000*100*（1-33％）*2.4869＝1666223二、多选题（共30题，每题1分，共30分）1.建筑物与构筑物的估价基本方法有()。A、建筑物残余法B、对照法C、重置价格折旧法D、解析法正确答案：ABC2.根据我国现行《城市用地分类与规划建设用地标准》，下列各项中属于城市公共设施用地的有()。A、体育用地B、公共绿地C、文化娱乐用地D、商业金融业用地正确答案：BC3.合法原则中的合法权益有()。A、合法使用B、合法处分C、合法分配D、合法产权正确答案：ABD答案解析：合法原则中的合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分。合法分配不属于合法权益的范畴。合法产权是指权益拥有者对财产拥有合法的所有权等权利；合法使用是指按照规定的用途等合法方式使用相关财产；合法处分是指依法对财产进行处置等行为。4.下列属于建筑工程质量检测的主要方法的有()。A、感观法B、量测法C、实验室检测法D、理化试验法正确答案：ABD5.机器设备按使用性质分为()。A、租出机器设备、融资租人机器设备B、未使用机器设备、不需使用机器设备C、卖出机器设备、融资买人机器设备D、生产用、非生产用正确答案：ABD答案解析：生产用、非生产用是按使用性质分类；未使用机器设备、不需使用机器设备是按使用状态分类；租出机器设备、融资租入机器设备是按所有权或使用权相关情况分类，这些都属于按使用性质对机器设备的分类方式。而卖出机器设备、融资买入机器设备不属于按使用性质的分类。6.民用建筑包括（）A、冷加工车间B、热加工车间C、民用住宅D、公共建筑正确答案：CD答案解析：民用建筑是指非生产性的居住建筑和公共建筑，民用住宅属于居住建筑，公共建筑也包含在民用建筑范畴内。冷加工车间和热加工车间属于工业建筑，不属于民用建筑。7.大城市由()组成。A、远郊城镇B、远郊区C、近郊区D、近郊工业区E、市区正确答案：ABCDE答案解析：中等城市由市区、郊区和郊区工业区组成；大城市由市区、近郊区、近郊工业区、远郊区和远郊城镇组成。8.建筑应根据其使用功能的重要性分为（）A、丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑；B、乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑；C、甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑；D、丁类建筑应届子抗震次要建筑。正确答案：ABCD答案解析：根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010（2016年版）第3.1.1条规定，建筑应根据其使用功能的重要性分为甲类、乙类、丙类、丁类四个抗震设防类别：1.甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑；2.乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑；3.丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑；4.丁类建筑应属于抗震次要建筑。9.作为区域因素考虑的城市规划限制因素，对地区内的地产价格水平有着很大的影响，主要包含：（）A、区域交通管制。B、区域土地用地结构C、建筑密度D、宗地容积率及用途正确答案：AB10.韦伯将工业用原料分成（）A、一般性原料B、特殊性原料C、遍布性原料D、限制性原料正确答案：CD答案解析：韦伯将工业用原料分为遍布性原料和限制性原料。遍布性原料指到处都有的原料，对工业区位选择影响不大；限制性原料指特定地区才有的原料，会对工业区位选择产生重要影响。11.结构施工图包括（）A、电气施工图B、屋盖结构布置图C、包括基础平面图D、基础剖面图正确答案：BCD答案解析：结构施工图主要反映建筑骨架构造的图形。包括基础平面图，基础剖面图，楼层结构布置图，屋盖结构布置图，柱、梁、板配筋图，楼梯图，结构构件图或表，以及必要的详图。12.城市规划的自然环境条件主要包括：（）A、水文条件B、地貌条件C、地质条件D、气候条件正确答案：ABCD答案解析：城市规划的自然环境条件主要包括地貌条件、地质条件、水文条件和气候条件。地貌条件影响城市的布局和形态；地质条件关系到城市建设的安全性；水文条件对城市的水源、排水等有重要作用；气候条件影响城市的舒适度、建筑设计等方面。13.土地估价机构的基本组织形式包括：（）A、集体企业B、合伙制企业C、股份有限公司D、有限责任公司正确答案：BD答案解析：土地估价机构的基本组织形式包括有限责任公司和合伙制企业。集体企业不属于土地估价机构的基本组织形式；股份有限公司一般也不是土地估价机构常见的基本组织形式。14.城市布局规划研究城市空间布局，包括()内容。A、专业工程B、城市布局形式C、用地结构D、功能分区；正确答案：BCD答案解析：城市布局规划研究城市空间布局，主要包括城市布局形式、用地结构、功能分区等内容。专业工程不属于城市布局规划中关于城市空间布局的直接内容。15.根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与()及产品与服务的种类密切相关。A、中心地规模B、居民收入水平C、人均消费水平D、人口分布密度正确答案：ABD16.影响建筑物价格的主要因素有()等。A、建筑物重置价B、建筑物用途C、建筑物高度D、建筑物朝向正确答案：ABD17.建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从()方面考虑建筑物折旧。A、物理B、成新C、经济D、功能正确答案：ACD答案解析：建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从物理、功能、经济三个方面考虑建筑物折旧。物理折旧是指建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失；功能折旧是指建筑物在功能方面的相对缺乏、落后或过剩所造成的价值损失；经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。而成新不属于考虑建筑物折旧的方面。18.房屋耐用年限一般根据()等确定。A、建筑材料B、建筑基础C、建筑残值D、建筑结构正确答案：AD19.城市规划法律体系中的配套法律是（）A、《村庄和集镇规划建设管理条例》B、《城市规划编制办法》C、《城镇体系规划编制审批办法》D、《中华人民共和国城市规划法》正确答案：ABC答案解析：城市规划法律体系●基本法律：《中华人民共和国城市规划法》●配套法规：《村庄和集镇规划建设管理条例》《城市规划编制办法》《城镇体系规划编制审批办法》20.建筑地段地租具有（）的特征。A、为获得生产场所和空间必须而支付B、地租高低主要取决于所处位置的优劣C、垄断地租占有明显优势D、级差地租Ⅱ占有相当比重正确答案：ABCD21.城市用地评定主要指标有（）：A、地形、坡度B、气候C、地基承载力D、地下水埋深E、洪水淹没状况正确答案：ACDE答案解析：城市用地评定主要指标：地基承载力、地形坡度、地下水埋深和洪水淹没状况。22.下列关于标准房价制定的主要方法步骤正确的是：（）A、从城市各类房屋中选找的每个等级的样板房应在5个以上。B、对样板房的造价应调查测算。C、对样板房的造价不需要时间修正。D、对样板房的造价需要时间修正，有关的修正主要包括材料费价格指数等等。正确答案：BD答案解析：本题A、C错误，从城市各类房屋中选找的每个等级的样板房应在10个以上，由于选定的样板房在建造时间上和施工用料的价格上都有差异，这些差异的程度直接影响计算出来的平均造价的准确程度，所以对样板房的造价需要时间修正。23.控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的（）的规划要求。A、土地使用性质和使用强度的控制指标B、道路和工程管线控制性位置C、工程设施的设计D、空间环境控制正确答案：ABD答案解析：控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置、空间环境控制的规划要求。工程设施的设计并不是控制性详细规划的主要内容，所以C选项不正确。24.土地价格与一般商品价格相比较，（）A、土地经济供给的弹性很小，对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化B、一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响C、在一定条件下，需求是影响土地价格的主要方面D、在一定条件下，土地供给的变化会影响对土地的需求，从而影响土地的价格。正确答案：ABC25.按具有综合职能可将城市划分为：（）A、地区级的政治、经济、文化中心。B、大区级的政治、经济、文化中心；C、全国性的政治、经济、文化中心；D、省区级的政治、经济、文化中心；正确答案：ABCD答案解析：城市按具有综合职能可分为全国性的政治、经济、文化中心（如北京）；大区级的政治、经济、文化中心；省区级的政治、经济、文化中心；地区级的政治、经济、文化中心等不同层次，这些不同层次的城市在区域发展中发挥着不同的综合职能作用。26.影响地价的交通条件包括()。A、对外联系便利程度B、道路状况C、公共交通状况D、路网密度正确答案：ABCD答案解析：影响地价的交通条件主要包括对外联系便利程度，它关系到地块与外界的沟通效率，影响其可达性和经济辐射范围；道路状况直接影响土地的利用便利性和开发价值；公共交通状况能提升土地的吸引力和利用效率；路网密度反映了区域交通的密集程度，对土地的开发利用和价值也有重要影响。所以ABCD四个选项均是影响地价的交通条件。27.中心地体系基本模型的原则（）A、市场原则B、交通原则C、区域原则D、行政原则正确答案：ABD答案解析：在市场原则下建立中心地K=3体系，按交通原则，推导出K=4的中心地市场网络系统，依行政原则，设计出K=7的中心地体系。28.土地自然供给的制约因素有（）A、动植物资源B、交通运输条件C、适宜人类生活的气候条件D、矿产资源正确答案：ABCD答案解析：制约土地自然供给的因素主要有，适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件；可供人类生活的物品和生产必需的资源，如矿产资源，水资源等；通过某种交通工具可以到达的交通运输条件。29.下列关于建筑物折旧的说法正确的是()。A、经济折旧属于无形折旧，是使用过程中经济上不合理或不适应产生的折旧B、功能折旧属于无形折旧，是建筑物功能落后或不合适而引起的折旧C、物理、功能、经济折旧三者是相互独立的，并不共同作用在建筑上。D、物理折旧属于有形折旧，是建筑实体所产生的磨灭正确答案：ABD答案解析：三类因素对建筑物折旧的影响并不是相互独立作用的，物理的折旧会引起功能的折旧，功能折旧又会反映到经济的折旧，可见三者互为因果关系。30.货币政策的种类（）A、扩大性货币政策B、扩张性货币政策C、紧张性货币政策D、紧缩性货币政策正确答案：BD答案解析：扩张性货币政策是通过增加货币供给来带动总需求的增长，在经济萧条时使用；紧缩性货币政策是通过削减货币供给的增长来降低总需求水平，在通货膨胀较严重时使用。紧张性货币政策表述不准确，没有扩大性货币政策这种说法。三、判断题（共20题，每题1分，共20分）1.城市的一个或几个主要职能就是城市的性质。（）A、正确B、错误正确答案：A2.土地估价机构工商设立时名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语。（）A、正确B、错误正确答案：A答案解析：土地估价机构工商设立的基本条件之一是：机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语。3.充分就业：一般仅指劳动力有机会以合适报酬参加生产的状态。（）A、正确B、错误正确答案：B答案解析：充分就业：一般是指一切生产要素(包含劳动)都有机会以合适报酬参加生产的状态。4.城市性质是城市主要职能的概括。()A、正确B、错误正确答案：A5.各省、自治区、直辖市为独立的1个考区，考场设在省会(首府)城市。A、正确B、错误正确答案：A6.在自然条件许可的情况下，城市布局应采取集中布置的形式。()A、正确B、错误正确答案：A7.自2006年度起全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考人员自由选择报考科目的种类和数目，考试合格成绩在连续2个考试年度内滚动有效.()A、正确B、错误正确答案：B答案解析：考试合格成绩在连续3个考试年度内滚动有效8.对于建筑物与构筑物的价格来说，只有以交换代价而出现的价格。()A、正确B、错误正确答案：B答案解析：建筑物与构筑物价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。9.注册土地估价师不可以以个人名义接受委托，承办业务，收取费用，但可允许他人以本人名义从事土地估价业务。()A、正确B、错误正确答案：B答案解析：注册土地估价师不可以允许他人以本人名义从事土地估价业务。10.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。()A、正确B、错误正确答案：A11.省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审批；（）A、正确B、错误正确答案：B答案解析：省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；12.国民收入：一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生