商业广场租赁合同范本及风险防范说明

商业广场租赁合同范本及风险防范说明商业广场作为商业活动的核心载体，租赁合同的签订与履行直接关系到承租方的经营稳定性、出租方的收益实现，以及双方的法律权益边界。一份严谨的租赁合同不仅是权利义务的书面约定，更是防范法律风险、化解纠纷的“防火墙”。本文结合商业租赁实务经验，梳理租赁合同核心条款设计逻辑，并从法律、商业双重维度解析风险防范策略，为市场主体提供实操指引。一、租赁合同核心条款解析（范本设计逻辑）（一）租赁标的条款：明确“租什么”的边界租赁标的需精准描述商业广场的具体位置、建筑面积、楼层、业态限制（如是否允许餐饮、教育培训等）。实务中易出现“模糊表述”（如“某广场3层”未明确套内/公摊面积），导致后期面积争议。建议补充：“租赁面积以产权登记面积为准，若实测面积与登记面积误差超过[X%]，双方应按实际面积调整租金”；同时约定“出租方保证标的无产权纠纷、已取得消防/环评等经营必需许可”，避免承租方因产权瑕疵或证照不全无法开业。（二）租赁期限与续租条款：平衡稳定性与灵活性租赁期限应明确“起租日”（建议以“实际交付且具备开业条件之日”为准，避免“签约日即起租”导致装修期仍付租）、“免租期”（需约定免租期内是否免物业费、水电费，以及免租期的计算方式：如“自交付次日起算[X]个月，免租期内不视为违约”）。续租条款需避免“自动续租”的模糊表述，建议约定：“承租方应在租期届满前[X]个月书面提出续租申请，双方协商一致后签订新合同，续租租金按届时市场行情或[X%]涨幅确定”，防止出租方恶意抬租或承租方被动失权。（三）租金及支付条款：厘清“钱怎么给”的细节租金构成需拆分“租金+物业费+能源费”（或合并），明确支付周期（如月付、季付）、支付时间（如“每月5日前支付”）、支付方式（对公账户转账，注明用途）。风险点在于“逾期付款违约金”的合理性：若约定“日千分之五”过高易被法院调整，建议参考LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍，或约定“逾期超过[X]日，出租方有权暂停服务但不得直接解约”，避免承租方短期资金紧张即被解约。（四）装修与改造条款：管控“改变现状”的风险承租方装修需约定“装修方案需经出租方书面同意，且不得破坏主体结构”，同时明确“装修押金的退还条件（如验收合格、无损坏）”。若涉及消防改造，需约定“出租方协助提供产权证明、原消防图纸，承租方承担改造费用及合规责任”。特别注意：“装修添附物的归属”——建议约定“租期届满或解约后，可拆除的装修归承租方（但需恢复原状），不可拆除的归出租方（无需补偿）”，避免因补偿问题产生纠纷。（五）违约责任与解约条款：设定“红线”与“止损点”违约责任需对应具体违约行为：如出租方“延迟交付”应按日支付租金的[X%]作为违约金，“擅自停水停电”需赔偿承租方停业损失；承租方“拖欠租金超[X]日”出租方有权解约，但需给予合理催告期（如7日）。解约条款应约定“解约后的腾退期限（如15日内）”“已付租金/押金的处理”，避免“解约即没收全部押金”的霸王条款，需符合“损失填平”原则。二、常见风险点及防范策略（实务场景拆解）（一）产权与证照风险：签约前的“排雷”动作风险场景：出租方非产权人（如二房东转租）、标的抵押未告知、消防/环评未通过。防范策略：要求出租方提供房产证、营业执照、授权委托书（转租时），并到不动产登记中心核查抵押/查封情况；签订合同前，实地查看消防验收合格证、排污许可证等，必要时约定“若因证照问题导致承租方无法开业，出租方应退还已付费用并赔偿损失”。（二）租金调整与递增风险：长期租赁的“成本管控”风险场景：合同约定“租金每年递增[X%]”但未明确基数（如按首年租金或上年租金），或“市场行情调整”无量化标准。防范策略：明确递增基数（如“以上一年度租金为基数”），递增比例建议不超过5%（结合区域市场水平）；若约定“随行就市”，需补充“参考周边同业态、同楼层租金，由第三方评估机构出具报告后调整”，避免出租方单方定价。（三）业态限制与竞租风险：商业定位的“排他性”风险场景：出租方在同一广场引入同类业态（如两家奶茶店），导致客源分流。防范策略：在合同中约定“出租方保证租赁期内，广场内不引入与承租方业态直接竞争的品牌（如承租方经营咖啡，出租方不得引入星巴克、瑞幸等）”，并明确“竞租行为的违约金（如年度租金的20%）”。（四）解约与腾退风险：“分手”时的秩序维护风险场景：解约后承租方腾退迟缓，或出租方阻挠搬离设备。防范策略：约定“解约后[X]日内腾退，每逾期一日按日租金的2倍支付占用费”；同时约定“出租方不得扣押承租方设备，否则按设备价值赔偿”。若因出租方违约解约，需明确“承租方装修损失的赔偿方式（如按剩余租期比例分摊）”。三、签订与履行中的实操建议（一）签约前：尽职调查“三查”1.查主体：核实出租方营业执照、法定代表人身份，转租时要求原房东出具“同意转租证明”（最好公证）。2.查标的：现场测量面积，核对房产证图纸；查看周边规划（如是否有拆迁计划），避免租赁后遇征收。3.查历史：要求出租方提供近3年的租赁合同，了解是否存在频繁解约、拖欠物业费等纠纷。（二）签约中：条款谈判“三抓”1.抓细节：将口头承诺（如“免租期6个月”）写入合同，明确“免租期内仅免租金，物业费按[X]元/㎡支付”。2.抓平衡：违约责任需对等，如出租方延迟交付的违约金与承租方逾期付款的违约金比例一致。3.抓弹性：约定“因疫情、政策调整等不可抗力导致经营困难，双方协商减免租金或延长租期”，增强合同抗风险能力。（三）履约中：风险管控“三做”1.做记录：租金支付凭证、沟通函件（如装修方案确认、催告函）需留存书面或电子证据，避免“口说无凭”。2.做预警：租金支付前3日设置提醒，逾期后5日内发书面催告；发现出租方违约（如停水停电），立即发函并公证取证。3.做沟通：出现纠纷先协商，可约定“争议解决前，双方维持租赁关系，避免矛盾激化”，必要时引入行业协会调解。四、商业广场租赁合同（简化范本示例）商业广场租赁合同甲方（出租方）：________________________统一社会信用代码：______________________地址：__________________________________乙方（承租方）：________________________统一社会信用代码：______________________地址：__________________________________第一条租赁标的1.1甲方将位于________市________区________广场____层____号（建筑面积____㎡，套内面积____㎡）的商业用房出租给乙方，用途为________（如餐饮、零售、办公）。1.2甲方保证标的产权清晰，已取得《不动产权证》《消防验收合格证》《建设工程规划许可证》，无抵押、查封等权利限制。第二条租赁期限2.1租期自____年____月____日（实际交付且具备开业条件之日）起至____年____月____日止，免租期____个月（自交付次日起算，免租期内乙方免付租金，需按____元/㎡支付物业费）。2.2租期届满前____个月，乙方书面提出续租申请，双方协商一致后签订新合同，续租租金按届时市场行情上浮不超过____%。第三条租金及支付3.1首年租金为____元/月（单价____元/㎡·月），物业费____元/㎡·月，能源费按实际用量结算。3.2租金按____（月/季）支付，乙方应于每月____日前将款项付至甲方账户：________________（开户行：________，账号：________）。3.3逾期付款的，每逾期一日按未付金额的____‰（不超过LPR的1.5倍）支付违约金；逾期超过____日，甲方有权暂停服务，但应提前3日书面通知。第四条装修与改造4.1乙方装修方案需经甲方书面同意，不得破坏主体结构，装修押金____元，验收合格后____日内退还（不计息）。4.2消防改造由乙方负责，甲方协助提供产权证明、原消防图纸，改造费用由乙方承担，改造后需取得消防验收合格文件。4.3租期届满或解约后，乙方可拆除可移动装修（但应恢复原状），不可移动装修归甲方所有，甲方无需补偿。第五条违约责任5.1甲方延迟交付标的超过____日，按日租金的____%支付违约金；擅自停水停电的，赔偿乙方停业损失（按日均营业额计算）。5.2乙方拖欠租金超过____日，甲方有权解除合同，已付押金不予退还，但应扣除欠费及违约金后返还剩余部分；乙方应于解约后____日内腾退，逾期按日租金的2倍支付占用费。第六条争议解决本合同履行中发生争议，双方协商解决；协商不成的，向标的所在地人民法院提起诉讼。第七条其他7.1本合同未尽事宜，双方签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。7.2本合同一式____份，甲乙双方各执____份，自双方签字（或盖章）之日起生效。甲方（盖章）：__________乙方（盖章）：__________法定代表人