店铺买卖合同注意事项详解

店铺买卖合同注意事项详解在商业资产流转中，店铺买卖涉及大额资金交割与权利义务转移，一份严谨的买卖合同是规避风险、保障交易安全的核心前提。本文结合实务经验，从合同主体、标的界定、价款支付、权属交付、违约责任等维度，拆解店铺买卖合同的关键注意事项，为交易双方提供专业指引。一、合同主体：身份资质与处分权限核查交易主体的合法性是合同生效的基础。卖方资质：自然人卖方需为权属证书登记的权利人，若存在配偶、共有人（如继承、共有产权），需提供共有人书面同意转让的证明（避免“无权处分”导致合同无效）；企业卖方需查验营业执照、公司章程对资产处置的授权规定，签约代表需持有合法授权委托书，合同需加盖企业公章及法定代表人签章。买方资质：企业买方需确认自身经营范围允许持有商业房产，核实企业存续状态（如是否被吊销、注销）；自然人买方需提前核查购房资格（部分地区对商业房产有限购政策），评估自身资金能力与履约风险。二、标的条款：店铺信息的精准界定合同需对交易标的（店铺）进行排他性描述，避免模糊表述引发争议：位置与面积：明确店铺坐落（街道门牌号、楼层、房号），以权属证书登记的建筑面积、套内面积为准，附房产分户图/平面图作为合同附件；若涉及公摊面积，需约定公摊比例及范围。权属状况：卖方需提供房产证/不动产权证原件核验，确认权利类型（商品房、商业用房等）、土地性质（出让/划拨）、使用年限；若店铺处于抵押状态，需约定卖方签约前办理解押手续，或买方同意以“涤除抵押权”方式交易（需明确解押资金来源及风险承担）。租赁现状：若店铺已出租，需附租赁合同作为附件，明确“买卖不破租赁”的适用（承租人优先购买权是否放弃、租期截止时间、租金支付方式是否变更）；若买方需“清空交付”，需约定卖方解除租赁合同的责任与期限。瑕疵披露：卖方需如实告知店铺是否存在查封、违建、质量瑕疵（如漏水、结构安全问题），否则买方有权主张违约赔偿或解除合同。三、价款与付款：资金安全与权责清晰价款金额：明确总价款（含装修、设备等附随资产的，需单独列明价格），避免“打包价”导致税费计算争议；若涉及定金，需约定定金数额（不超过总价款20%）及“定金罚则”（如卖方违约双倍返还，买方违约无权要求返还）。付款方式：优先选择资金监管（通过不动产登记中心或银行监管账户划转），分阶段付款需明确节点（如签约支付定金、过户前支付首付款、尾款于权属转移登记完成后支付）；分期付款需约定逾期付款的宽限期与违约金计算方式（如“按日万分之X计算”）。税费承担：逐项约定交易税费（契税、增值税、个税、土地增值税、印花税等）的承担方，避免因政策调整或漏税引发纠纷（例如：“本次交易产生的增值税由卖方承担，契税由买方承担，其他税费按法律规定各自承担”）。四、权属转移与交付：从“签约”到“占有”的闭环过户时间：约定明确的过户期限（如“自合同签订后X个工作日内，双方共同向不动产登记部门提交过户申请”），逾期需承担违约责任（如“按日支付总价款X%的违约金”）。交付标准：明确交付时间（如“过户完成后X日内交付”）与交付状态（“现状交付”需列明留存物品，“清空交付”需约定遗留物品的处置方式）；交付时需签署《交接确认书》，记录水、电、气、物业费的结清情况，附相关缴费凭证。权属登记：卖方需协助买方办理权属转移登记，提供全部必要文件（身份证、房产证、完税证明等）；因卖方原因导致无法过户的，买方有权解除合同并要求赔偿损失。五、违约责任：违约情形与救济路径合同需对核心违约情形进行列举并约定责任：卖方违约：未按期解押、隐瞒权属瑕疵、拒绝过户/交付的，需向买方支付总价款X%的违约金，买方有权解除合同并要求返还已付款项及利息。买方违约：逾期付款、拒绝过户的，卖方有权没收定金或要求买方支付总价款X%的违约金，同时可主张解除合同。根本违约：约定“一方违约导致合同目的无法实现”的情形（如店铺被司法查封、买方无购房资格），守约方有权单方解除合同，并要求违约方赔偿直接损失与可得利益损失（需符合法律关于损失赔偿的限制规定）。六、争议解决：高效维权的约定技巧合同需明确争议解决方式：诉讼管辖：约定由店铺所在地或被告住所地法院管辖（需符合《民事诉讼法》“协议管辖”规定，避免约定无效）。仲裁选择：若选择仲裁，需明确仲裁机构（如“提交XX仲裁委员会仲裁”），仲裁条款需包含仲裁事项、机构、规则，否则可能被认定无效。七、其他实务要点附随义务：约定卖方协助买方办理营业执照变更、消防验收、物业备案等经营相关手续的义务，明确协助期限与费用承担。合同变更：约定“未经双方书面签字确认，任何口头约定或单方修改无效”，避免后期因口头承诺引发争议。不可抗力：明确“不可抗力”的范围（如自然灾害、政府征收），约定遭遇不可抗力时的通知义务、损失分担原则（如“各自承担己方损失”）。结语店铺买卖合同的严谨性直接关系交易成败。建议交易双方在签约前委托专业律师