2026年长春市房地产估价师资格考试科目设置试卷及答案

2026年长春市房地产估价师资格考试科目设置试卷及答案考试时长：120分钟满分：100分试卷名称：2026年长春市房地产估价师资格考试科目设置试卷考核对象：房地产估价师考生题型分值分布：-判断题（20分）-单选题（20分）-多选题（20分）-案例分析（18分）-论述题（22分）总分：100分---一、判断题（共10题，每题2分，总分20分）1.房地产估价的核心原则是最高最佳使用原则，该原则适用于所有房地产估价场景。2.市场比较法中的交易日期修正是指将可比案例的交易价格调整到估价时点价格。3.成本法估价中，土地重置成本是指重新购置一块与原地块条件相同的土地所需的费用。4.收益法估价中，净收益是指物业总收入减去所有运营费用后的余额。5.假设开发法适用于开发用地估价，但需考虑开发周期和资金成本。6.房地产估价报告的合法性要求包括估价依据的合规性和估价方法的合理性。7.土地增值税的计算基数包括土地取得成本、开发成本及加计扣除费用。8.房地产抵押贷款价值比是指抵押贷款金额与房屋市场价值的比率。9.住宅物业的区位因素包括交通便捷性、配套设施完善度及环境质量。10.房地产估价师执业资格注册有效期一般为3年，可连续注册。二、单选题（共10题，每题2分，总分20分）1.下列哪种估价方法最适合评估商业综合体价值？（）A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法2.估价时点是指（）。A.估价作业完成的时间B.估价委托合同签订的时间C.房地产交易发生的时间D.估价报告提交的时间3.土地增值收益是指（）。A.土地开发后的增值部分B.土地自然增值部分C.土地交易溢价部分D.土地重置成本增加部分4.下列哪项不属于房地产估价的基本程序？（）A.确定估价目的B.拟定估价作业方案C.实地查勘D.编制估价报告5.收益法中，资本化率通常采用（）计算。A.安全利率加风险调整率B.社会平均利润率C.银行贷款利率D.房地产市场平均回报率6.市场比较法中，修正系数的取值范围通常是（）。A.0.5~1.5B.0.8~1.2C.0.9~1.1D.1.0~1.57.房地产抵押估价时，应重点考虑（）。A.物业增值潜力B.抵押贷款额度C.产权合法性D.市场流动性8.成本法估价中，开发成本不包括（）。A.建筑工程费B.勘察设计费C.土地出让金D.销售费用9.假设开发法中，开发完成后的物业价值通常采用（）估算。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法10.房地产估价报告的附件应包括（）。A.估价师执业资格证书B.估价对象照片C.估价委托合同D.金融机构评估报告三、多选题（共10题，每题2分，总分20分）1.房地产估价的基本原则包括（）。A.替代原则B.供求原则C.最高最佳使用原则D.贡献原则2.市场比较法中，修正可比案例的因素包括（）。A.交易日期B.区域因素C.个别因素D.宏观经济政策3.收益法中，净收益的构成包括（）。A.租金收入B.物业管理费C.维修费用D.税费4.成本法估价中，土地成本包括（）。A.土地出让金B.土地税费C.土地开发费D.土地补偿费5.假设开发法中，开发成本包括（）。A.建筑工程费B.利息支出C.销售费用D.管理费用6.房地产估价报告的合法性要求包括（）。A.估价依据的合规性B.估价方法的合理性C.估价师资质符合要求D.估价对象产权清晰7.土地增值税的征收对象包括（）。A.出让土地的开发商B.转让土地的个人C.转让土地的企业D.出让土地的政府8.房地产抵押贷款价值比的计算公式为（）。A.抵押贷款金额÷房屋市场价值×100%B.房屋市场价值÷抵押贷款金额×100%C.抵押贷款金额÷土地价值×100%D.土地价值÷抵押贷款金额×100%9.住宅物业的区位因素包括（）。A.交通便捷性B.配套设施完善度C.环境质量D.物业管理水平10.房地产估价师执业资格注册的条件包括（）。A.具备相关专业学历B.通过执业资格考试C.具有一定从业经验D.无不良从业记录四、案例分析（共3题，每题6分，总分18分）案例一：某开发商于2020年取得一块面积为10000平方米的住宅用地，土地出让金为8000万元，土地开发成本为3000万元。2026年，该开发商计划将该地块开发建设普通住宅，预计建筑成本为5000万元，销售费用为2000万元，管理费用为1000万元。假设开发周期为2年，银行贷款利率为6%，当地土地增值税税率为30%。请计算该地块的现时价值。案例二：某商业综合体于2020年建成，建筑面积为20000平方米，其中零售商铺15000平方米，办公区域5000平方米。2026年，该综合体年租金收入为3000万元，运营费用为1000万元。假设折现率为8%，剩余使用年限为40年。请采用收益法估算该商业综合体的价值。案例三：某业主于2018年以2000万元价格购买一套住宅，2026年计划出售。经调查，可比案例的交易价格分别为：A房产2020年以2500万元出售，B房产2021年以2600万元出售，C房产2022年以2700万元出售。A房产交易日期比估价时点早2年，B房产交易日期比估价时点早1年，C房产交易日期与估价时点相同。修正系数分别为：交易日期修正系数为0.9，区域因素修正系数为1.1，个别因素修正系数为1.0。请采用市场比较法估算该住宅的价值。五、论述题（共2题，每题11分，总分22分）1.论述房地产估价的基本程序及其重要性。2.结合实际案例，分析市场比较法在房地产估价中的应用及其局限性。---标准答案及解析一、判断题1.×（最高最佳使用原则需结合法律、经济、市场条件综合判断）2.√3.×（土地重置成本指重新购置土地的当前市场价值）4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√二、单选题1.B2.C3.B4.D5.A6.C7.C8.C9.A10.B三、多选题1.ABCD2.ABCD3.ABCD4.ABCD5.ABCD6.ABCD7.ABC8.A9.ABCD10.ABCD四、案例分析案例一：土地价值计算公式：土地价值=（土地出让金+土地开发成本）×（1+土地增值税税率）×（1+开发周期利息）=（8000+3000）×（1+30%）×（1+6%×2）=13000×1.3×1.12=19056万元案例二：商业综合体价值计算公式：V=A×（P/A，i，n）-S=3000×（P/A，8%，40）-1000=3000×10.6748-1000=31223.4万元案例三：住宅价值计算公式：V=（2500×0.9×1.1×1.0+2600×1.1×1.0+2700×1.0）/3=2490+2860+2700=8050万元五、论述题1.房地产估价的基本程序及其重要性房地产估价的基本程序包括：确定估价目的、拟定估价作业方案、实地查勘、搜集估价依据、选用估价方法、计算估价结果、撰写估价报告、审核估价报告。其重要性体现在：-合规性：符合法律法规要求，确保估价报告合法性。-公正性：避免利益冲突，保证估价结果客观公正。-可靠性：通过科学方法确保估价结果准确可靠。-应用性：为交易、抵押、税收等提供决策依据。2