南宁市长三角房地产估价师资格考试内容试卷及答案

南宁市长三角房地产估价师资格考试内容试卷及答案考试时长：120分钟满分：100分考核对象：房地产估价师（中等级别）题型分值分布：-判断题（20分）-单选题（20分）-多选题（20分）-案例分析（18分）-论述题（22分）总分：100分---一、判断题（共10题，每题2分，总分20分）1.房地产估价的基本方法包括市场法、收益法、成本法和假设开发法。2.土地使用年限届满后，土地使用权可以自动续期。3.房地产估价报告的附件应当包括估价对象权属证明、区位图、建筑平面图等。4.市场法估价的核心是寻找与估价对象具有可比性的交易案例。5.收益法适用于评估收益性房地产的价值，如商场、写字楼等。6.成本法估价主要考虑建筑物的重置成本或重建成本。7.假设开发法适用于评估正在开发或待开发土地的价值。8.房地产估价师应当独立、客观、公正地开展估价业务。9.估价对象为在建工程的，应当采用假设开发法进行估价。10.房地产估价报告应当由注册房地产估价师签字盖章。二、单选题（共10题，每题2分，总分20分）1.下列哪种方法不属于房地产估价的基本方法？A.市场法B.收益法C.成本法D.货币法2.土地使用权的最高年限为多少年？A.30年B.50年C.70年D.100年3.市场法估价中，修正交易案例价格的主要因素包括哪些？A.交易日期、交易方式、区域因素B.交易日期、交易成本、区域因素C.交易日期、交易方式、个别因素D.交易日期、交易成本、个别因素4.收益法估价的公式为：V=a/(r-g)，其中r代表什么？A.投资回报率B.收益率C.资本化率D.成本率5.成本法估价中，重置成本是指什么？A.重新建造相同建筑物的成本B.建筑物当前的市值C.建筑物原值减去折旧D.建筑物原值加上折旧6.假设开发法中，开发完成后的价值通常采用什么方法估算？A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法7.房地产估价报告应当包括哪些部分？A.估价对象描述、估价方法、估价结果B.估价对象描述、估价方法、估价结果、附件C.估价对象描述、估价方法、估价结果、免责声明D.估价对象描述、估价方法、估价结果、免责声明、附录8.估价对象为租赁住宅的，通常采用什么方法估价？A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法9.房地产估价师职业道德的核心是什么？A.独立、客观、公正B.真实、准确、完整C.高效、便捷、透明D.专业、规范、合法10.估价对象为在建工程的，应当重点考虑哪些因素？A.土地价值、建设成本、开发周期B.土地价值、建设成本、市场风险C.建设成本、开发周期、市场风险D.土地价值、开发周期、市场风险三、多选题（共10题，每题2分，总分20分）1.房地产估价的基本原则包括哪些？A.替代原则B.供求原则C.贡献原则D.预期原则2.市场法估价中，交易案例的筛选标准包括哪些？A.交易日期相近B.交易方式合理C.区域因素相似D.个别因素相似3.收益法估价的适用条件包括哪些？A.房地产有稳定收益B.房地产收益可预测C.房地产用途明确D.房地产市场活跃4.成本法估价中，建筑物的折旧包括哪些？A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.自然折旧5.假设开发法中，开发成本包括哪些？A.土地成本B.建设成本C.销售费用D.管理费用6.房地产估价报告的附件应当包括哪些？A.估价对象权属证明B.区位图C.建筑平面图D.市场交易数据7.房地产估价师应当具备哪些素质？A.专业知识B.职业道德C.实践经验D.沟通能力8.估价对象为商业用地的，应当重点考虑哪些因素？A.土地位置B.交通条件C.商业氛围D.周边配套9.房地产估价中的风险因素包括哪些？A.市场风险B.政策风险C.自然灾害风险D.法律风险10.房地产估价的应用领域包括哪些？A.房地产交易B.投资决策C.金融贷款D.法律诉讼四、案例分析（共3题，每题6分，总分18分）案例一：某城市一栋写字楼，建筑面积5000平方米，已使用5年，土地使用年限为40年。近期市场上有类似写字楼成交，成交价格分别为：-A：2010年成交，价格为8000元/平方米；-B：2018年成交，价格为9000元/平方米；-C：2020年成交，价格为10000元/平方米。假设该写字楼当前市场价值为9000元/平方米，请采用市场法评估该写字楼的价值。案例二：某地块面积为1000平方米，土地使用年限为50年，用途为商业用地。开发完成后，预计年租金收入为100万元，运营成本为租金收入的30%，资本化率为8%。请采用收益法评估该地块的价值。案例三：某在建工程，土地面积为800平方米，建筑面积3000平方米，已建至三层，剩余工程预计需要800万元，开发周期为1年，销售价格为12000元/平方米。请采用假设开发法评估该在建工程的价值。---五、论述题（共2题，每题11分，总分22分）1.论述房地产估价的基本方法及其适用条件。2.结合实际案例，分析房地产估价中的风险因素及其应对措施。---标准答案及解析一、判断题1.√2.×（土地使用年限届满后，需要申请续期，并非自动续期）3.√4.√5.√6.√7.√8.√9.×（在建工程可采用假设开发法，但也可结合成本法）10.√二、单选题1.D2.C3.A4.C5.A6.A7.B8.B9.A10.A三、多选题1.ABCD2.ABCD3.ABC4.ABC5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.ABCD四、案例分析案例一：采用市场法评估写字楼价值：1.选取可比案例A、B、C，计算交易日期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数，综合修正后得到当前市场价值。2.假设修正系数分别为：交易日期修正1.1，区域因素修正1.0，个别因素修正0.95。3.修正后的价值为：9000元/平方米×1.1×1.0×0.95=9135元/平方米。4.评估价值为9135元/平方米×5000平方米=4567.5万元。案例二：采用收益法评估地块价值：1.年净收益=100万元×(1-30%)=70万元。2.地块价值=年净收益/资本化率=70万元/8%=875万元。案例三：采用假设开发法评估在建工程价值：1.开发完成后的价值=3000平方米×12000元/平方米=3600万元。2.开发成本=800万元。3.开发周期为1年，折现率假设为10%。4.开发完成后的价值折现=3600万元/(1+10%)^1=3273万元。5.评估价值=3273万元-800万元=2473万元。五、论述题1.房地产估价的基本方法及其适用条件房地产估价的基本方法包括市场法、收益法、成本法和假设开发法。-市场法：通过比较估价对象与类似房地产的交易价格，修正得到估价对象的价值。适用于市场活跃、有可比案例的房地产。-收益法：通过预测未来收益，采用资本化率将其折现得到价值。适用于收益性房地产，如商场、写字楼等。-成本法：通过估算建筑物重置成本或重建成本，扣除折旧得到价值。适用于新建或成本数据完整的房地产。-假设开发法：通过预测开发完成后的价值，扣除开发成本和利润得到价值。适用于待开发或在建土地。适用条件：-市场法：需有足够多的可比案例。-收益法：需有稳定收益且可预测。-成本法：适用于新建或成本数据完整的房地产。-假设开发法：适用于待开发或在建工程。2.房地产估价中的风险因素及其应对措施风险因素包括市场风险、政策风险、自然灾害风险和法律风险。-市场风险：市场供需变化导致价值波动。应对措施：充分分析