物业保洁与绿化管理手册

物业保洁与绿化管理手册前言本手册旨在规范和指导物业项目的保洁与绿化管理工作，确保为业主及使用人提供一个整洁、优美、舒适、安全的居住和工作环境。手册内容基于行业实践经验与专业知识编制，适用于本物业项目全体保洁及绿化从业人员。各岗位人员应认真学习、严格遵守，并在实际工作中不断总结与完善，共同提升物业整体服务品质。第一章管理目标与原则1.1管理目标1.环境整洁：确保物业公共区域、设施设备无垃圾、无积尘、无污渍、无异味，达到规定的清洁标准。2.绿化美观：保持绿化植物生长健壮、形态优美、色彩协调，绿地完整，无裸露土地，营造宜人的绿色景观。3.操作规范：建立标准化的作业流程和质量检查体系，确保保洁与绿化工作安全、高效、有序进行。4.业主满意：通过持续改进服务质量，提升业主对物业环境的满意度和舒适度。1.2管理原则1.以人为本：以满足业主需求为出发点，提供人性化的清洁与绿化服务。2.预防为主：注重日常维护与预防性清洁、养护，减少问题发生。3.规范操作：严格遵守作业规程，确保人员安全与作业质量。4.节能环保：优先选用环保型清洁用品和绿化养护方式，节约用水用电，减少环境污染。5.持续改进：定期评估服务效果，收集业主反馈，不断优化管理方案和作业标准。第二章物业保洁管理2.1清洁范围与标准物业保洁范围包括但不限于：*公共区域：大堂、走廊、楼梯间、电梯轿厢及前室、公共卫生间、会所、活动室、地下车库、天台、设备房（外围）等。*外围区域：小区道路、广场、绿化带（保洁）、水景（水面漂浮物清理）、垃圾桶（站）等。*垃圾处理：生活垃圾的日产日清，建筑垃圾的定点堆放与及时清运协调。*专项清洁：根据需要进行的水箱清洗、外墙清洗、石材养护、地毯清洗等。清洁标准（示例，具体标准需结合项目实际制定）：*地面：洁净，无明显灰尘、污渍、积水、痰迹、烟蒂。*墙面、天花：无蛛网、无积尘、无霉斑、无乱涂乱画。*玻璃、镜面：洁净光亮，无明显污渍、水痕、手印。*电梯：轿厢内壁、地面、按键洁净，无异味。*卫生间：洁净，无异味，台面、镜面、洁具光亮，纸篓及时清空，洗手液、卫生纸按需补充。*垃圾桶（站）：及时清运，桶身及周边清洁，无明显异味、蚊蝇。2.2清洁作业管理2.2.1作业流程与频次*日常清洁：每日进行，如地面清扫、垃圾收集、卫生间清洁等。*周期性清洁：根据区域特点和污染程度，设定每周、每月、每季度清洁内容，如高位除尘、玻璃擦拭、地面打蜡等。*制定详细的《清洁作业指导书》，明确各区域清洁步骤、使用工具、清洁剂、作业时间及频次。2.2.2清洁工具与物料管理*工具配备：根据清洁需求配备扫帚、拖把、尘推、水桶、抹布、玻璃刮、吸尘器、高压水枪等，并确保其完好适用。*清洁剂管理：选用环保、高效、对人体和设施无害的清洁剂。建立清洁剂领用登记制度，规范储存和使用，防止误用。*工具保养：清洁工具使用后应及时清洗、晾干、归位，定期检查维护，延长使用寿命。2.2.3质量检查与监督*建立日检、周检、月检制度，由保洁主管或相关负责人按标准进行检查。*采用巡检表、抽查等方式，记录检查结果，对不合格项及时提出整改要求并跟踪落实。*听取业主反馈，及时处理清洁相关的投诉与建议。2.3清洁安全与劳动保护*人员安全：作业人员需经过安全培训，掌握基本安全知识。高空作业（如擦窗、天台清洁）必须严格遵守安全操作规程，系好安全带。*操作安全：正确使用清洁设备和化学清洁剂，避免因操作不当造成人身伤害或设施损坏。强酸强碱等危险品需由专人负责管理和使用。*消防安全：清理易燃杂物，不占用消防通道，熟悉消防器材位置及使用方法。*劳动保护：为作业人员配备必要的劳动防护用品，如手套、口罩、防滑鞋等。关注员工健康，合理安排作息。2.4特殊情况处理*突发污染：如呕吐物、油渍、油漆等，应及时响应，使用合适方法清理，防止污染扩散。*恶劣天气：雨后及时清理路面积水、落叶；雪天及时清理主要通道积雪，必要时采取防滑措施。2.5清洁人员管理*岗位职责：明确各岗位保洁员的职责范围和工作要求。*培训：上岗前进行职业道德、服务规范、操作技能、安全知识等方面的培训。*仪容仪表：统一着装，保持整洁得体，佩戴工牌。*行为规范：文明作业，礼貌待人，不与业主发生争执，不随意翻动或拿取业主物品。第三章物业绿化管理3.1绿化范围与植物养护要求物业绿化范围包括：*公共绿地、组团绿地、宅旁绿地、道路绿地、景观水体周边绿化等。*植物种类包括草坪、灌木、乔木、花卉、攀援植物等。植物养护基本要求：*草坪：保持平整，无明显杂草，生长茂盛，叶色正常，修剪及时。*灌木：树形整齐美观，无枯枝、病枝，花灌木适时开花，修剪合理。*乔木：树干挺直，树冠完整，无明显病虫害，修剪得当，不影响行车、行人及采光。*花卉：根据季节和花期合理配置，保持良好观赏效果。3.2绿化养护作业管理3.2.1养护作业内容*土壤管理：保持土壤疏松，根据需要进行松土、改良。*灌溉：根据植物习性、季节、天气情况合理浇水，提倡节水灌溉。*施肥：根据植物生长需要和土壤肥力状况，适时适量施入有机肥或复合肥。*修剪：根据植物种类、生长特性及景观要求进行修剪，包括整形修剪、疏枝、除蘖、摘心等。*病虫害防治：坚持“预防为主，综合防治”的方针。定期巡查，及时发现病虫害，优先采用生物防治和物理防治，必要时合理使用低毒、高效农药，确保安全。*杂草防除：及时清除绿地内杂草，保持绿地整洁，避免杂草与植物争水争肥。*补植与更新：对死亡、老化、残缺的植物及时进行补植，对景观效果不佳的植物进行合理更新改造。*绿地保洁：及时清理绿地内的落叶、枯枝、垃圾。3.2.2季节性养护重点*春季：浇水、施肥、除草、修剪（花后修剪）、病虫害预防、补植。*夏季：抗旱浇水、遮荫（部分植物）、防治高温高湿引发的病虫害、修剪。*秋季：施肥（增施磷钾肥）、清理落叶、防治病虫害、部分植物修剪。*冬季：防寒保暖、整形修剪（休眠期修剪）、清除枯枝落叶、翻土。3.2.3工具设备与物料管理*工具配备：枝剪、绿篱剪、高枝剪、修枝锯、锄头、耙子、喷雾器、割草机、水泵等。*物料管理：农药、化肥、种子、苗木等物资应妥善储存，防止变质、流失，建立出入库登记制度。农药使用严格遵守安全操作规程，防止环境污染和人身伤害。3.2.4质量检查*定期对绿化植物生长状况、景观效果、养护作业质量进行检查，确保养护标准的落实。3.3绿化安全管理*作业安全：使用修剪工具、机械设备时注意操作安全，高空作业时做好防护措施。*农药安全：严格按照农药使用说明操作，佩戴防护用具，避免在大风、高温时段喷施，防止农药漂移造成危害。*苗木安全：高大树木台风前做好加固措施，防止倒伏。3.4绿化人员管理*岗位职责：明确各岗位绿化工的职责范围和工作要求。*专业技能：具备基本的植物学知识和绿化养护技能，熟悉常见植物的生长习性和养护要点。*培训：定期组织专业技能培训和安全操作规程培训。*安全意识：强化安全作业意识，确保人身和财产安全。第四章协同与沟通4.1内部协同*保洁与绿化部门应加强沟通与协作，共同维护物业整体环境。例如，绿化修剪后的枯枝落叶需及时清理，保洁需注意避免清洁用水对苗木造成不利影响。*与工程部门配合，对损坏的公共设施、给排水系统等及时报修，确保清洁绿化工作顺利进行。*与安保部门配合，做好清洁绿化作业区域的安全警示和秩序维护。4.2外部沟通*定期通过公告、问卷、座谈会等形式收集业主对保洁绿化工作的意见和建议。*对业主提出的合理诉求应及时响应和处理，并做好反馈。*向业主宣传爱护环境、珍惜绿化成果的理念。第五章记录与档案管理5.1工作记录*建立保洁日常作业记录、质量检查记录、设备使用维护记录、物料领用记录等。*建立绿化养护作业记录（浇水、施肥、修剪、打药等）、病虫害发生与防治记录、苗木补植记录、质量检查记录等。5.2档案管理*对清洁标准、作业指导书、绿化植物名录、养护方案、检查记录、培训记录、业主反馈等资料进行分类归档，妥善保管，便于查阅和追溯