房地产行业2026年投资策略：止跌回稳推进布局转型机会

正文目录新房市场：销售与投景气度仍待修复 5房售续跌跌幅至5左右 5房格幅至2以内 8产工资计降15-20，工积降10-15，开面降16-20 9二手房市场：以价换持续，交易占比提升 132026年手成比将至48-50，房成量续升 132026年手成预计降6-10，跌稳预在2027年 15地产宏观传导：对增拖累趋弱，对物价系续影响 18资：产累GDP增的响弱 18地对物体的影：响费对PPI击和 21政策研判：增量政策稳，重点在于财政货协同 262026年产策：基平、配量场 26策架九方“控量去存优给财政货配合 26字针控量去库和供”有极信，续策势稳 29投资策略：规避重资开发，聚焦存量运和型机会 32心论存减与盈水变，宅发板景度底可关注量营转赛道 32键断三核因素响宅发块景气探底 322026年产资思路从发向营从传转转型 34心注的向运营杆转先锋 35续业踪路 37图表目录图表1:2024-2025年品房售积比速幅先敛扩（位） 5图表2:2011至城化率化况单：百分） 6图表3:国镇口增情（位万） 6图表4:25-34岁群占比总推（位万人） 7图表5:上深2023年9月至二房交月况（位平米） 7图表6:2025年1-11月30城中二线市售面（位万方） 8图表7:2024至土成交价情（位） 8图表8:同级市房价同增（位） 9图表9:2013至地开工计增、成速和开面增（位：） 10图表10:2018年今购置和地让入化（位） 10图表11:统局产资金源速单：） 11图表12:建占与面积速单：） 11图表13:今待面比连下，是比然保增（位万方米，） 12图表14: 口十市的线二库周（单：） 12图表15:二房格目前显于房单：） 13图表16:北深二总价400以成占比 14图表17:现销增势好期（位） 14图表18:新工积表现佳新后供不足单：） 15图表19:一城市2025年1-11二房环速（位） 15图表20:目新个房贷利高核城二手宅金报（位：） 16图表21:城居人支配入速二房格增（位） 16图表22:个住贷房地开贷余变（单：元） 17图表23:国大行2025年半报产款良况 17图表24:房产值占GDP比和地对GDP计同的动单：百分） 18图表25:2019年今开发计占GDP比（单：元） 19图表26:建投增建筑对GDP速拉（单：，分） 19图表27:房产资定资投比和产资增（位） 20图表28:建业民业人和比单：人，） 20图表29:地投增农民失率单：） 21图表30:制业民比变（位） 21图表31:居类费占CPI权（位） 22图表32:租同、类CPI和手挂价单位元/方） 22图表33:地投增建筑潢零速整社零速单：） 23图表34:央储调告中房、入期消费向单：） 23图表35:中国PPI及相关项化况单：） 24图表36:基和造资变情（位） 25图表37:新、手格增和CPIPPI（：） 25图表38:2022年今贷利下已较（位：） 26图表39:当银净水平低制房降空间单：） 27图表40:中、方杠杆和方府务模（位亿） 28图表41:政基收的土出收变（位：，元） 28图表42:2025年1-9地收情况 29图表43:商房售增速住销面增和新工积速单：） 30图表44:2025年商待售积月比降单位万方） 30图表45:各级市房价同表均于手房单：） 31图表46:A股市企货跌损失 32图表47:A股市企利率净率化单：） 33图表48:万母司情况弱但有负规模（位亿） 33图表49:2026年产境内券期况单：亿） 34图表50:预测2026年产宏数变区间 34图表51:恒地内场出率收情况 35图表52:香楼今年5月以量止回稳 36图表53:首控投重点器产链业 37图表54:恒地、界发、程股2025股价势 37历经数年调整，中国房地产市场已走出高速增长周期，步入存量替代增量、质量替代规模的转型深水区。2025年，这一转型特征尤为凸显：新房市场在成交缩量的同时，新房价格跌幅因供应结构优化而逐步收敛；二手房则凭借交易流程完善、流通效率提升，成交占比持续攀升但价格承压态势未改。市场的双向分化背后，是房企开发逻辑切换、居民资产配置偏好调整、政策调控框架升级等多重力量的交织。站在2025年末的关键节点，2026年量价分化会否迎来拐点？地产与宏观经济的联动机制是否已发生根本性变化？政策工具箱将如何围绕稳预期、防风险精准发力？面对存货减值压力与运营价值凸显的双重现实，投资者又该如何重构配置逻辑？新房市场：销售与投资景气度仍待修复要判断2026年新房市场的量价与投资趋势，首先需要锚定当前市场的核心矛盾——增量收缩与结构优化并存，这一矛盾在2025年已充分显现，2026年将进入深化期而非拐点期。结合人口结构、库存周期、政策导向等多维度数据推演，我们对2026年新房市场的判断可概括为销售量筑底、价格走势持平、投资端增速减弱。5左右从销售面积来看，2026年新房销售大概率呈现小幅收缩后趋稳的态势，预计全年销售面积同比下降5左右，降幅较2025年（1-11月商品房累计销售面积同比下降7.8，预计全年降8-10）明显收窄。图表1:2024-2025年商房售面同增跌先敛后大单：）0.00-5.00-10.00

-5.10

-3.00-2.80-2.90-3.50-4.00

-4.70

-6.80

-7.80-15.00-20.00

-19.40

-12.90-14.30-15.80-17.10-19.00-18.60-18.00-20.50

-20.20-20.30-25.00支撑这一判断的核心逻辑有三：其一，刚性需求仍有底线支撑，但增长动能已呈现收敛特征。20242012-2023住人口城镇化率年均提升1.19个百分点，而2023-2024年提升幅度收窄至0.84202467.00图表2:2011年今镇率情况单：，分）

20112012201320142015201620172018201920202021202220232024城镇化率 城镇化率:年提升（右轴）

2.051.851.651.451.251.050.850.650.45新增城镇人口方面，202410832016-20191600图表3:中国城镇人口新增情况（单位：万人）100,000.00 3,140.0095,000.0090,000.0085,000.0080,000.0075,000.0070,000.00

2,640.002,140.001,640.001,140.0065,000.00

20112012201320142015201620172018201920202021202220232024人口数:城镇 年度新增新增城镇人口（右轴）

640.00结合这一趋势推测，2026年常住人口城镇化率预计提升0.6-0.7个百分点至68以上，年新增城镇人口大概率回落至950-1000万人。从人口结构看，根据人口普查的年龄抽样占比推测，2024年25-34岁主力购房人群规模约1.76亿人，相较于前期峰值2016年的2.33亿人，有较大下降。不过叠加新型城镇化和好房子带来的居住需求，仍能形成刚性需求基数，构成市场需求的安全垫。图表4:25-34岁群样比总数测单：人）

181716151413122011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2021 2022 2023 202425-34岁人群数量 25-34岁人群抽样占比（右轴）110面同长4.7，二房交总中占为44.8。二手房逐渐实现带押过户全覆盖、交易流程简化等政策，后续可以提升二手房流通效率，使其在价格性价比、区位配套等方面对刚需及初改群体的吸引力显著强于新房。我们预计，202648-50图表5:北上深2023年9月至今二手房成交当月情况（单位：平方米）3,000,000.002,500,000.002,000,000.001,500,000.001,000,000.00500,000.000.00深圳:成交面积:二手房 北京:成交面积:二手房 上海:成交面积:二手房）20265-72025图表6:2025年1-11月30城市中一二三线城市销售面积（单位：万平方米）600.00500.00400.00300.00200.00100.000.002025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-1130大中城市:一线城市:成交面积:商品房 30大中城市:二线城市:成交面积:商品房30大中城市:三线城市:成交面积:商品房2价格方面，2026年新房价格将呈现整体弱稳、结构分化的特征，全国新建商品房销售均价同比跌幅有望收窄至2以内，较2025年实现实质性改善。核心驱动因素是供应结构的持续优化：202520247820。1-410，2024图表7:2024年今地交率情（位）25.0020.0015.0010.005.000.00100大中城市:成交土地溢价率 100大中城市:一线城市:成交土地溢价率100大中城市:二线城市:成交土地溢价率 100大中城市:三线城市:成交土地溢价率从城市能级看，一线及强二线城市因供需关系相对均衡，叠加好房子政策推进，2026年新房价格有望实现改善。三四线城市的楼市热度有所下降，后续房价走势仍然承压。不过随着房企以价换量策略逐步谨慎，预计新房价格跌幅将较2025年收窄，整体趋势上看一线好于二线好于三四线。不同级市房格比增（位）40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.002011-012011-062011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-122024-052024-102025-032025-08-5.00-10.00一线城市：新房价格同比 二线城市：新房价格同三线城市：新房价格同比需要特别强调的是，保交楼成效的持续释放将改善市场预期，截至2025年11月，全国396万套保交房攻坚战任务已交付391.8万套，交付率达99，这将显著降低购房者烂尾担忧，对价格形成间接支撑。15-2010-1516-20新房开发投资方面，2026年将呈现弱景气度控增量的态势，预计全年开发投资同比下降15-20，较2025年（1-11月开发投资完成额同比下降15.9）并没有明显改善，跌幅很难实现收敛。这一判断的核心依据，可从房地产计划开工总投资这一领先指标的趋势与行业核心约束条件两方面得到验证：从房地产计划开工总投资来看，该指标直接反映房企未来投资意愿。2025年1-11全房新开面同降20.5，产发资成比15.91-114.92026而2026年在控增量、去库存的政策导向下（住建部2025年末部署2026年工作时明确强调因城施策控增量、去库存、优供给），预计2026年的地产投资在增速仍将维持-15至-20的低位，直接拖累固定资产投资规模。图表9:2013年今产工划增、成速新工面增（位）30.0020.0010.002013-022013-062013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-102024-022024-062024-102025-022025-062025-10-10.00-20.00-30.00房地产开发投资完成额:累计同比 房地产开发计划总投资:累计同比房屋新开工面积:累计同比具体来看，投资端的承压将体现在三个层面：20251-111-111310.715-20图表10:2018年今地置土地让入化单：）30.00-40.00

土地购置费:累计同比地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比其二，资金链修复滞后制约施工强度。2025年1-11月房企到位资金同比下降11.9，其中国内贷款、自筹资金分别下降2.5、11.9，定金及预收款、个人按揭贷款等销售回款类资金分别下降15.2、15.1，即使政策层面持续优化融资支持，白名单房企融资改善也难以覆盖全行业，中小房企资金断裂风险仍未完全解除。地开资来增速单：）50.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00-40.00-50.00房地产开发资金来源:累计同比房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:个人按揭贷款:累计同比资金约束下，202610-1560比施面增（单：）50.00 85.0040.00 80.0030.00 75.0020.00 70.0010.00 65.002005-022005-092005-022005-092006-042006-112007-062008-012008-082009-032009-102010-052010-122011-072012-022012-092013-042013-112014-062015-012015-082016-032016-102017-052017-122018-072019-022019-092020-042020-112021-062022-012022-082023-032023-102024-052024-122025-07(10.00) 55.00(20.00)

中国:房屋施工面积:累计同比 建安开支占地产投资比例（右轴

50.00其三，库存高企抑制新增供给动力。截至2025年11月末，全国商品房待售面积75306万平方米，同比增长2.6，虽然现房的待售面积环比有所下降，符合去库存的整体政策基调，但是同比层面仍然是在被动累库状态。售积比续降，是比然持长（位万方，）85,000.0080,000.0075,000.0070,000.0065,000.0060,000.0055,000.0050,000.0045,000.00

25.0020.0015.0010.005.000.00-5.00-10.002019-022019-052019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-052023-082023-112024-022024-052024-082024-112025-022025-052025-082025-11中国:商品房待售面积:累计值 中国:商品房待售面积:累计同比（右轴）根据 计算的中国地十大城市的一线城库周期已经超过13个月十大市二城的存周也了40个二线市库周上明显加。图表14: 口十城的和二库周（位月）50.0045.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.002010-012010-062010-112011-042010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-122023-052023-102024-032024-082025-012025-062025-11一线城市库存周期 二线城市库存周期在此背景下，房企主动缩减新开工规模以匹配需求成为理性选择，2026年新开工面积预计同比下降16-20，进一步固化投资下行态势。二手房市场：以价换量持续，交易占比提升随着二手房成交占比的增加，二手房量价对研究的重要性也进一步增强。特别是二手房的价格，很大程度上影响了居民资产负债表和银行贷款抵押物评估价值，宏观重要性进一步凸显。202648-50在存量替代增量的转型期，二手房市场已成为观察地产行业景气度的核心窗口，其对宏观经济的传导效应可能会逐渐超过新房市场。2026年二手房市场将呈现量增占比升、价跌压力持续的特征，这种以价换量将成为存量市场转型的典型表现，同时也将对居民资产负债表和金融体系稳定性产生深远影响。2026202544.848-50推动二手房成交量上涨的因素，一是价格优势明显，带动刚需释放。2025年1-11705.7优势。价格优势吸引刚需进入二手房市场，据上海市房地产交易中心数据，2025年1122943101848324，202570。价增目明低于房单：）15.0010.005.002014-012014-052014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-09-5.00-10.00-15.00

70大中城市:新房价格:同比 70大中城市:二手房价格:同比图表16:北上深杭二手房总价400万以下成交占比城市总价段2025年上半年占比北京200万元以下47.03200-300万元23.14300-400万元13.06上海200万元以下38.38200-300万元22.69300-400万元13.39深圳200万元以下14.69200-300万元19.20300-400万元18.81杭州200万元以下39.97200-300万元24.46300-400万元13.48而二是现房属性受青睐，购房偏好转向。期房交付风险促使购房者更倾向所见即所得的现房。2025年1-11月，全国新房销售中，现房销售同比增长7.5，期房销售同比下降14.5。由于二手房天然都是现房，所以现房销售偏好会直接利好二手房。我们判断，许多购房者选择二手房，部分原因是为了规避新房期房风险。房售速势于房（位）20.0010.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00-40.00

中国:商品房销售面积:现房:累计同比 中国:商品房销售面积:期房:累计同比20251-1120.519.9增表不佳，新后供不（位：）5.000.00-5.00-10.00-15.00-20.00-25.00-30.00-35.00-40.00-45.00中国:房屋新开工面积:累计同比 中国:房屋新开工面积:住宅:累计同比20266-102027价格方面，2026202720262025（202511计局70中市手格同降5.7当前二手房价格的核心矛盾是供给过剩与需求修复滞后的错配。达650万套，四前长60。新增房源与新增带看客户的比值即房客比，是二手房市场的另一关键指标。徐万刚称，房客比在2021年7月出现拐点。此前该比值持续大于1，意味着客多房少；此后持续小于1，市场转向房多客少。供过于求直接压制价格，一线城市尤为明显。图表19:一线市2025年1-11二手价比速单：）0.602025-2025-01202022025-032025-0420 5205-0620 720 809205-1020 115-225-22005-205-2205-25-0.200.00-0.20-0.40-0.60-0.80-1.00-1.20-1.40北京:房屋销售价格指数:二手住宅:环比上海:房屋销售价格指数:二手住宅:环比广州:房屋销售价格指数:二手住宅:环比深圳:房屋销售价格指数:二手住宅:环比111.3、1.0。中仅海幅比窄0.1个分，北0.20.30.1对于二手房价格的止跌回稳时点，我们判断大概率要等到2027年。核心前提是20253.061.5-2.0前增人房款率高核城二住租金报（位）8.007.006.005.004.003.002.002008-122009-042008-122009-042009-082009-122010-042010-082010-122011-042011-082011-122012-042012-082012-122013-042013-082013-122014-042014-082014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082022-122023-042023-082023-122024-042024-082024-122025-042025-08深圳:租金回报率:二手住宅 北京:租金回报率:二手住宅上海:租金回报率:二手住宅 中国:金融机构人民币贷款加权均利率:个人住房贷款，20251-94.4我判断2026年需至5以，有效活善需。均支收增速二房格速单位）2520151052006-072007-012006-072007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072024-012024-072025-012025-07-5-10-15中国:城镇居民人均可支配收入:累计同比中国:房屋销售价格指数:二手住宅:70个大中城市:当月同比。1978-20222022民资的49.2、50.8其居非资产住为，房90。后续如果二手房房价止跌回稳不及预期，会拖累居民资产负债表被动收缩，影响居民潜在的消费、投资倾向。而从金融体系稳定性来看，截至2025年9月末，个人住房贷款余额37.4万13.612026图表22:个人住房贷款和房地产开发贷款余额变化（单位：亿元）

160,000.00140,000.00120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.002006-092007-042007-112006-092007-042007-112008-062009-012009-082010-032010-102011-052011-122012-072013-022013-092014-042014-112015-062016-012016-082017-032017-102018-052018-122019-072020-022020-092021-042021-112022-062023-012023-082024-032024-102025-05中国:个人住房贷款余额 中国:房地产开发贷款余额（右轴）202554图表23:国有大行2025年半年报地产贷款不良情况6 0.65 0.44 0.23 02 -0.21 -0.40中国银行

工商银行

农业银行

建设银行

交通银行

邮储银行

-0.6房地产业不良率（） 个人住房不良率（）房地产业较去年（右，百分点） 个人住房较去年（右，百分点）地产宏观传导：对增速拖累趋弱，对物价体系持续影响市场在预判2026年宏观经济趋势时，会非常在意对地产的预测。地产行业对宏2026地产行业作为国民经济的支柱产业，其对宏观经济的影响始终是总量+结构的双重作用。2026年，随着地产市场逐步筑底，其对宏观经济的拖累效应将显著减弱，同时在结构层面的贡献将进一步凸显，这种总量企稳、结构优化的特征将成为地产与宏观经济联动的新逻辑。GDP首先看对经济增速的影响：2026年地产行业对GDP的拖累将从2025年的1.20.5GDPGDP20218.6120255.63GDP202131.59202320240.050.1220250.07。图表24:房地产占GDP例房地对GDP计比拉动单：，分）9.00 2.008.508.007.50

1.501.007.00 0.506.506.005.50

-(0.50)2006-092007-032007-092008-032006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-032023-092024-032024-092025-032025-09中国:GDP:现价:房地产业当季值:比值 中国:对GDP累计同比的动:房地产业（右轴）更具标志性的是，单纯房地产开发投资拉动的增加值占GDP的比重降幅更为显著，从2020年的13.67大幅回落至2025年三季度的6.67左右。这意味着房地产在经济增长中的权重显著降低，其波动对GDP增速的影响自然随之弱化。图表25:2019年今产发值占GDP比（位亿元）中国:房地产开发投资完成额:累计值 地产投资占GDP比例（右轴）

15.0014.0013.0012.0011.0010.009.008.007.006.005.00GDP累。17.5202410.3GDP20240.262025-0.03个百分点，降幅远小于投资降幅，反映出建筑业对房地产的依赖度在下降，产业链传导的拖累效应已大幅弱化。图表26:建筑资速建对GDP速拉（位，百点）60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00

中国:房地产开发投资完成额:建筑工程:累计同比中国:对GDP累计同比的拉动:建筑业（右轴）

1.510.502006-072007-012006-072007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072024-012024-072025-012025-07-1-1.5从固定资产投资结构看，房地产投资占全部固定资产投资的比重从2021年的25.22降至2025年三季的18.22后固资投资更倚基投资投占定产资比和产资速单位）31.0029.0027.0025.0023.0021.0019.0017.0015.00占固定资产投资成额重:房地产开发 房地产开发投资成额:计同比（右轴

15.0010.005.000.00-5.00-10.00-15.00-20.00外来农业户籍人口是房地产产业链（尤其是建筑业）的核心就业群体（即农民工），地产走弱初期曾导致该群体就业压力显著上升，形成对经济的二次拖累。但当前这一传导链条已逐步断裂，外来农业户籍人口的就业结构优化与就业压力缓解，成为地产拖累趋弱的重要支撑。2021—202413002024430014.3。筑农工业数占比单：人）

20082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024建筑业农民工人数 占农民工人数比重:建筑业（右轴）

23.0022.0021.0020.0019.0018.0017.0016.0015.0014.0013.00如果观察外来农业户籍人口失业率（农民工失业率）和地产投资增速的关系，也能发现地产对投资端的拖累在减弱。在2022年及之前的周期，当地产投资增速下行时，农民工失业率明显上行，这2023农民工失业率从2023年初的6下降至2023年底的4.3。而该指标2025年11月的新为4.4。，202427.9202127.1速农工业率单：） 造农工比化单位）5.00

7.00

39.000.00

6.50

2022-022022-052022-082022-022022-052022-082022-112023-022023-052023-082023-112024-022024-052024-082024-112025-022025-052025-082025-11-5.00

6.00

35.005.50 33.00-10.00

5.00

31.00-15.00

4.50

29.00-20.00

4.00

27.00中国:房地产开发投资完成额:累计同比中国:城镇调查失业率:外来农业户籍人口（右轴）

中国:占农民工人数比重:制造业PPICPIPPI20251-11产数据及11月物价数据，影响逻辑与力度清晰可辨。CPICPI20CPICPI。图表31:居住消价占CPI重（位）22.1220.0222.1220.0217.8213.6020.0015.0010.005.000.00

2006

2011

2016

2021中国:CPI权重:居住国家计数显，2021年来， 口百二手宅牌相高计下过20，期 百住房同增也从的10.99回-7.89，住类CPI同从1.7至0，印了者的动系。图表32:租金比居类CPI二手挂价单：元/方）15.0010.005.000.00-5.00

2.001.501.000.502019-082019-102019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122025-022025-042025-062025-082025-10-0.50-10.00

中国:百城:平均租金:住宅:同比 中国:CPI:居住:当月同比（右轴

-1.0016,200.0015,700.0015,200.0014,700.0014,200.0013,700.0013,200.0012,700.002019-082019-102019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122025-022025-042025-062025-082025-10中国:百城:挂牌均价:二手住宅。20251-1115.91.5速为4；而在2021年7月，产资为12.7。时筑装材29.222.2。CPICPI资速建装社零速整社增（单：）20.0015.0010.005.002015-022015-062015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-102024-022024-062024-102025-022025-062025-10-5.00-10.00-15.00-20.00房地产开发投资完成额:累计同比 商品零售额:限额以上单位:建筑及装潢材料类:累计同商品零售总额:限额以上单位:累计同比2026CPI根据央行储户调查报告，被调查居民预期房价上涨的比例，已经从前期高点的36.5下至年季的9.1同的民信心从53.5降至45.924.719.2CPI户查告的价、入期消倾（单：）38.0033.0028.0023.0018.0013.008.00

56.0054.0052.0050.0048.0046.0044.002017-032017-062017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-122024-032024-062024-092024-122025-032025-062025-09中国:城镇储户问卷调查:占全部储户比重:倾向于更多消费中国:城镇储户问卷调查:占未来房价预期比重:"上涨"中国:城镇储户问卷调查:未来收入信心指数（右轴）PPI工业生产者出厂价格指数（PPI）的波动核心关联工业需求端变化，房地产作为上游工业品的核心消费领域，其投资波动通过上游原材料需求传导直接影响PPI走势。地产低迷期对钢材、水泥等建材的需求收缩，是拖累PPI的关键因素之一。202511PPI2.22.4累PPI.79（PPI20574585.83.0，PPI1-11图表35:中国PPI地相分变化况单：）30.0025.0020.0015.0010.005.002015-012015-052015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-09-5.00-10.00-15.00-20.00

中国:PPI:当月同比 中国:PPI:生产资料:当月同比中国:PPI:建筑材料工业:当月同比 中国:PPI:黑色金属材料类:当月同比2025年12月中央经济工作会议明确投资止跌回稳但地产控增量，意味着投资端景气度将依赖基建与制造业改善，这一格局对PPI的传导路径清晰：基建投资发力将拉动钢材、水泥等建材需求，制造业投资回升则带动装备制造相关工业品需求，而两类需求均对应PPI权重超70的生产资料分项。20251-110.13和1.90预计2026财支落后两者以现暖势建制业资化况（位）25.0020.0015.0010.005.000.00-5.00-5.00固定资产投资完成额:基础设施建设:累计同比固定资产投资完成额:制造业:累计同比总结预计2026年全年PPI同比降幅将收窄至1.0-1.5，较2025年显著改善。但需注意，全球大宗商品价格波动、工业产能利用率修复等因素仍将构成制约，PPI由负转正预计在2027年，核心体现地产影响缓解而非完全消除的特征。图表37:新房二房格和CPI、PPI（单：）15.0010.0010.005.000.00-5.00-10.00-15.00

CPI:当月同比 PPI:当月同比 新房价格：当月同比 二手房价格：当月同比政策研判：增量政策平稳，重点在于财政、货币协同很多投资人把地产止跌回稳的希望，放在了增量政策上。也有很多研究者期盼地产行业再来一次517、926级别的增量刺激。对于2026年的地产政策，我们有什么展望？我们对地产政策的研究重点应该如何聚焦？2026结合2025年12月中央经济工作会议精神，首先要明确核心判断：2026年地产政策将延续稳中求进、提质增效的总基调，政策核心是巩固稳定态势、适配存量主导格局，通过存量政策优化集成而非新增强刺激工具，推动政策态度从止跌回稳向着力稳定过渡。这一导向与当前行业已全面进入存量时代的现实高度契合——当前全国二手房交易网签面积占比已达45，政策设计将改变过去服务增量扩张的逻辑，全面适配二手房交易为主、增量供给精准调控的新格局。政策框架：九字方针控增量、去库存、优供给，财政+货币配合从具体政策展望来看，将围绕中央提出的控增量、去库存、优供给九字方针，以货币+财政协同发力为核心框架，延续并优化现有政策工具。其一，货币政策聚焦精准适配存量需求+风险缓释，强化逆周期与跨周期调节协同。需求端重点是在现有政策基础上精准优化：一方面深化公积金制度改革，扩大灵活就业人员缴存覆盖范围，提高贷款额度并推进跨区域使用，支持刚需与改善型存量住房交易；另一方面保持房贷利率市场化调整机制的连续性，首套、二套房贷利率下限或随市场供需动态微调，不会出现大幅下行，核心是降低存量住房交易的成本。图表38:2022年今房利行已较（位）8.807.806.805.804.803.802012-032012-082012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-012023-062023-112024-042024-092025-022025-07中国:金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款中国:金融机构人民币贷款加权平均利率从银行端约束来看，2026年银行业净息差降幅将收窄。如果如果降息幅度平稳，那么大概率2026年银行净息差逐渐企稳。目前，稳定净息差已成为央行利率政策的重要考量，这决定了降息空间有限—10bps1-2LPRLPR前行息水较，制房降空（位：）2.20 5.502.00

5.001.801.601.401.20

4.504.003.501.00 3.00净息差:商业银行 净息差:大型商业银行 金融机构人民币款加平均利率（右轴）供给端则延续保交楼与优质房企融资支持的存量政策，白名单制度将进一步完善但不会大规模扩容，重点保障存量项目资金链稳定，通过项目层面融资支持化解房企流动性风险，而非对行业进行全面信贷宽松。4.2.2财政端：财政贴息房贷和收储预期平稳其二，财政政策仍坚守提质增效、量力而行底线，财政贴息房贷和收储的政策预期比较平稳，且会有更多小规模、精准化的定向支持落地。从政策约束来看，一方面，大规模财政贴息房贷预期平稳：当前地方财政面临土地出让收入下滑的压力，若推行全国性大规模房贷贴息，需中央与地方财政共同承担资金成本。后续财政收支平衡健康度值得关注，也需牢记中央经济工作会议严控隐性债务的要求。2018地政杠率地方府务模单：亿）40.0035.0030.0025.0020.00

600,000.00500,000.00400,000.00300,000.00200,000.00100,000.002017-122018-032017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-122024-032024-062024-092024-122025-032025-062025-09中国:地方政府债务余额（右轴） 中国:地方政府杠杆中国:中央政府杠杆率且如果全面贴息存量房贷，资金支出压力增大，因此2026年大概率仅在部分库存压力较大的城市试点定向贴息，覆盖首套及以旧换新刚需群体，贴息比例与单户上限均会严格管控。另一方面，大规模商品房收储受现实因素制约：第一，成本收益考量。保障性住房租金回报率低于资金成本，多数城市收储项目盈利性有限，前期试点也出现资金额度使用率偏低的情况；第二，供需匹配考量。保障性住房缺口集中在一二线城市，而高库存区域多为人口流出型三四线城市，大规模收储易造成资源浪费；第三，地方财政考量。中央不新增隐性债务的刚性要求下，地方大规模收储的资金支撑不及过往周期。后续地方政府也面临土地财政转型的诉求。府金入的地让收变（位元）30.0010.0010.00-30.00-40.00

国有土地使用权出让收入:累计同比因此，2026年收储政策预计将聚焦高库存和保障房需求大的区域，以地方专项债少量配套、央行再贷款定向支持的模式推进，规模可控且不搞一刀切，核心是发挥示范引导作用而非大规模去库存。2026。2026。20251-946002.4额超6200亿元，其中8个省市（均为自审自发试点地区）已经发行的专项省/市宗数(宗)收储用地面积(万㎡)拟收储总金额(亿元)已发行&即将发行专项债(亿元)省/市宗数(宗)收储用地面积(万㎡)拟收储总金额(亿元)已发行&即将发行专项债(亿元)省/市宗数(宗)收储用地面积(万㎡)拟收储总金额(亿元)已发行&即将发行专项债(亿元)浙江1701478828151广西144929171-广东3731958792486陕西34162134-重庆3731815534-云南21278791-河南5331988451-天津4229976湖南4522390417378新疆13062048-安徽3251609395201辽宁5029634-福建199825391138贵州1210124-四川3721526356156山西208319-山东3701435348197海南22113-江苏99471293243甘肃201849-江西2931035290-吉林10799-河北2021050247-宁夏72754-湖北2142982246-内蒙古160-全国总计46592440462221949指研究九字方针控增量、去库存和优供给已有积极信号，后续政策趋势平稳2025年12月中央经济工作会议提出的地产控增量、去库存、优供给九字方针已显现明确积极信号，后续政策将延续平稳趋势。，20251-117.877.8438.120.5后续市场逐渐从增量转向存量，新房开工、销售对宏观经济增速的传导会减弱。市场应当更加重视新房、二手房整体销售增速变化带来的政策信号意义。销面增、宅销面增和开面积速单：）30.0020.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00-40.00-50.00中国:商品房销售面积:住宅:累计同比 中国:商品房销售面积:累计同中国:房屋新开工面积:累计同比截至11月末，全国商品房待售面积7.53亿平方米，环比减少301万平方米，9284图表44:2025年内商品房待售面积每月环比下降（单位：万平方米）

2025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-11

43,500.0043,000.0042,500.0042,000.0041,500.0041,000.0040,500.0040,000.0039,500.0039,000.00中国:商品房待售面积:累计值 中国:商品房待售面积:住宅:累计值（右轴）好房子供给导向下，市场呈现结构性特征。11月二、三线城市新建商品住宅价格环比降幅均收窄0.1个百分点，而二手住宅降幅或持平或扩大，核心城市改善型新房价格表现稳健，优于二手房市场。能城，房格比表均于手（位：）4.002.004.002.000.00-2.00-4.00-6.00-8.00-10.00-12.00新建商品住宅:70个大中城市:一线城市:当月同比 新建商品住宅:70个大中城市:二线城市:当月同比新建商品住宅:70个大中城市:三线城市:当月同比 二手住宅:70个大中城市:一线城市:当月同比二手住宅:70个大中城市:二线城市:当月同比 二手住宅:70个大中城市:三线城市:当月同比综上，九字方针的核心目标均已得到数据支撑，政策效果逐步落地，后续政策将会保持平稳。投资策略：规避重资产开发，聚焦存量运营和转型机会2021年以来，地产传统开发模式风险凸显，地产开发板块的股价走势较弱。在2026年，这一趋势是否会发生改变？整个地产行业的投资方向是否要整体转移？2026年地产住宅开发板块股价弱势趋势可能会持续。核心逻辑在于：房价持续筑底，导致房企存货减值，叠加销售回款趋弱与前期拿地成本较高，行业利润率将进一步探底；而万科展期事件，也让行业开始关注母公司现金存量和债券到期节奏。多重因素影响下，住宅开发板块的投资价值可能走弱，行业投资逻辑已从增量开发全面转向存量运营+模式转型，运营类、转型类标的将成为机构配置的核心方向。房价联动存货减值，行业盈利空间压缩202626-10。房价持续探底，导致房企存货（未售房源、土地储备）面临减值压力。2012A16.812021814.1620221037.552023疫情好转，房企的存货跌价损失收敛到791.83亿元。702024，A920.19图表46:A股上市房企存货跌价损失2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20242012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20240

A股地产板块存货跌价损失（单位：亿元） 新房价格同比增速（右轴，

12.0010.008.006.004.002.000.00-2.00-4.00-6.00再看盈利端，201931.44202414.62026图表47:A股市企利、利率化单：）4024302420100-10

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20-20

A股上市房企毛利率 A股上市房企净利率万科2025年末20亿元中票展期，本质是住宅开发行业资金链-存货-盈利20252000元，而公司带息负债超过3500亿元，存在现金和负债压力错位。图表48:万科母公司现金情况衰弱，但是有息负债规模大（单位：亿元）带息负债 母公司期末现金余额等价物（右轴）202630005图表49:2026年地产行业境内债券到期情况（单位：亿元）5004504003503002502001501005002026/1/12026/2/12026/3/12026/4/12026/5/12026/6/12026/