房地产行业月报：“控增量”下投资仍在调整去库存趋势明确

房地产开发投资图表1：全国房地产开发投资累计完成额 图表2：全国房地产开发投资完成额当月值房地产开发投资当月完成额（亿，左轴房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴） 累计同比（右轴） 当月同比（右轴）16 10%145%120%108 -5%6-10%4-15%2

12,0000

当月环比（右轴）

70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%02019 2020 2021 2022 2023 2024国家统计局

-20%

2024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-11国家统计局2024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-11房地产开工、施工与竣工面积图表3：全国房屋新开工面积累计值 图表4：全国房屋新开工面积当月值房屋新开工面积累计值（亿平，左轴） 比（右轴）25 -5%20 -10%-15%15-20%-25%10-30%5 -35%-40%0 -45%2019 2020 2021 2022 2023 20241-11M25

当月房屋新开工面积（万平，左轴）当月同比（右轴）8,000 当月环比（右轴）2024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-1002024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-10

40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2025-11国家统计局 国家统计局2025-11图表5：全国房屋施工面积累计值 图表6：全国房屋竣工面积累计值0

房屋施工面积累计值（亿平，左轴） 累计同比（右轴）10%5%0%-5%-10%-15%2019 2020 2021 2022 2023 20241-11M25

房屋竣工面积累计值（亿平，左轴） 累计同比（右轴）12 10 10%5%8 0%-5%6-10%4 -15%-20%2 -25%0 2019 2020 2021 2022 2023 20241-11M25国家统计局 国家统计局商品房销售面积与金额图表7：全国商品房销售面积累计值 图表8：全国商品房销售面积当月值商品房销售面积累计值（亿平，左轴） 累计同比（右轴）18 10%16 5%14 0%12-5%10-10%8-15%64 -20%2 -25%0 -30%2019 2020 2021 2022 2023 20241-11M25

当月商品房销售面积（万平，左轴当月同比（右轴）14,000 当月环比（右轴）2024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-0902024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-09

60%40%20%0%-20%-40%-60%2025-102025-11国家统计局 国家统计局2025-102025-11图表9：全国商品房销售金额累计值 图表10：全国商品房销售金额当月值商品房销售额累计值（万亿元，左轴） 累计同比（右轴）18 15%16 10%14 5%12 0%10 -5%8 -10%6 -15%4 -20%2 -25%0 -30%2019 2020 2021 2022 2023 20241-11M25

当月商品房销售额（亿元，左轴当月同比（右轴）14,000 当月环比（右轴）2024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-0902024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-09

60%40%20%0%-20%-40%-60%2025-102025-11国家统计局 国家统计局2025-102025-11图表11：全国商品房待售面积亿平中国:商品房待售面积:累计值 中国:商品房待售面积:累计同9876543212021/22021/42021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/32022/52022/72022/92022/112023/22023/42023/62023/82023/102023/122024/32024/52024/72024/92024/112025/22025/42025/62025/82025/10

25%20%15%10%5%0%国家统计局房地产房价表现图表1270图表1370房地产房价表现图表1270图表1370城二手住宅价格指数同环比4201…201…201…201…201…201…201201…201…202…202202…202…202202…………2015105201…201…201…201…201…201…201201…201…202…202202…202…202202…………20151050(5)(10)图表1470706050403020100国家统计局上涨城市个数国家统计局国家统计局上涨城市个数国家统计局同比（%同比（%）2011-01持平城市个数持平城市个数环比（%环比（%，右轴）下跌城市个数下跌城市个数3210(1)(2)3210(1)(2)200…200…201…201…201…201201201…201…201201201…202…202…202…202202202 ……200…200…201…201…201…201201201…201…201201201…202…202…202…202202202 …151050(5)(10)(15)图表1570城二手住宅价格指数环比趋势706050403020100国家统计局上涨城市个数国家统计局国家统计局上涨城市个数国家统计局同比（%同比（%）2011-02持平城市个数持平城市个数环比（%环比（%，右轴）下跌城市个数下跌城市个数2022-023210(1)(2)3210(1)(2)图表16：70大中城市商品住宅与二手住宅价格指数同环比（%）商品住宅价格指数同比环比二手住宅价格指数同比环比9月10月11月9月10月11月9月10月11月9月10月11月70城总体-2.70-2.60-2.80-0.40-0.50-0.4070城总体-5.20-5.40-5.70-0.60-0.70-0.70一线城市-0.70-0.80-1.20-0.30-0.30-0.40一线城市-3.20-4.40-5.80-1.00-0.90-1.10二线城市-2.10-2.00-2.20-0.40-0.40-0.30二线城市-5.00-5.20-5.60-0.70-0.60-0.60三线城市-3.40-3.40-3.50-0.40-0.50-0.40三线城市-5.70-5.70-5.80-0.60-0.70-0.60北京-2.60-2.00-2.100.20-0.10-0.50北京-2.70-4.70-6.80-0.90-1.10-1.30天津-1.20-1.50-2.20-0.60-0.70-0.40天津-3.20-3.40-4.30-0.60-0.50-0.70石家庄-3.60-3.70-4.10-0.60-0.50-0.50石家庄-5.00-4.90-5.20-0.70-0.50-0.60太原0.600.00-0.70-0.10-0.40-0.70太原-4.60-4.10-4.60-0.50-0.30-0.80呼和浩特-5.30-4.60-4.20-0.30-0.10-0.20呼和浩特-7.40-6.80-6.30-0.40-0.50-0.60沈阳0.000.000.20-0.300.200.10沈阳-3.80-3.90-3.90-0.60-0.20-0.10大连-2.40-1.90-1.10-0.40-0.100.00大连-5.70-5.20-5.00-0.70-0.50-0.20长春-2.80-2.90-3.500.10-0.30-0.40长春-5.20-5.20-5.40-0.40-0.60-0.30哈尔滨-2.80-2.40-2.50-0.10-0.30-0.40哈尔滨-5.80-5.60-5.40-0.20-0.50-0.60上海5.605.705.100.300.300.10上海-2.40-3.40-4.60-1.00-0.90-0.80南京-1.90-2.00-1.90-0.60-0.700.20南京-5.90-6.40-7.30-0.80-0.90-1.00杭州3.604.003.000.300.10-0.20杭州-1.30-2.40-4.10-0.70-0.30-0.90宁波-0.80-0.10-0.50-0.70-0.40-0.10宁波-5.30-6.00-6.30-1.00-0.90-0.30合肥-0.100.401.300.000.100.30合肥-6.50-6.50-7.00-0.50-0.70-0.90福州-2.00-1.90-2.20-0.40-0.60-0.60福州-5.30-5.70-6.00-0.70-0.50-0.70厦门-0.90-1.40-2.20-0.70-0.40-0.30厦门-4.00-5.10-6.40-1.10-1.00-1.00南昌-4.20-4.10-4.30-0.70-0.40-0.30南昌-5.30-6.20-6.50-0.30-1.10-0.80济南-2.40-2.40-2.60-0.40-0.70-0.40济南-4.80-4.60-4.40-0.70-0.60-0.50青岛-1.30-1.10-1.10-0.50-0.40-0.20青岛-4.50-4.70-5.00-0.60-0.80-0.60郑州-3.30-3.20-3.50-0.60-0.80-0.60郑州-8.20-8.20-8.40-1.00-0.80-0.70武汉-2.50-2.10-3.00-0.40-0.60-0.50武汉-6.30-6.90-7.70-0.90-0.70-1.00长沙-1.60-1.30-1.60-0.40-0.60-0.80长沙-6.60-7.00-7.10-0.80-1.00-0.50广州-4.10-4.20-4.30-0.60-0.80-0.50广州-6.00-6.40-7.20-0.80-0.90-1.20深圳-1.80-2.60-3.70-1.00-0.70-0.90深圳-1.70-3.30-4.80-1.00-0.90-1.00南宁0.200.60-0.10-0.50-0.60-0.70南宁-5.90-5.50-5.80-0.70-0.50-0.80海口-4.90-4.40-4.80-1.00-0.30-0.70海口-3.40-3.50-4.50-0.80-0.60-1.00成都1.300.70-0.50-0.60-1.00-0.70成都-0.30-1.50-3.10-0.60-0.80-0.90贵阳-3.30-3.30-3.10-0.40-0.600.20贵阳-4.90-4.90-4.80-0.60-0.50-0.30昆明-4.90-4.80-5.40-0.50-0.90-0.90昆明-7.20-6.90-7.10-0.70-0.60-0.80重庆-2.20-2.60-2.90-0.40-0.600.10重庆-3.40-4.60-5.30-0.90-0.80-0.40西安-5.00-5.20-5.40-0.90-0.80-0.40西安-7.40-7.40-8.20-1.20-1.00-1.10兰州-4.00-3.40-3.50-0.30-0.20-0.30兰州-5.70-4.70-5.10-0.70-0.30-0.60西宁-3.70-3.60-3.50-0.30-0.60-0.50西宁-3.30-3.00-2.50-0.10-0.10-0.30银川-3.20-3.50-3.30-0.60-0.400.00银川-4.80-5.30-5.90-0.50-0.70-1.00乌鲁木齐0.600.900.80-0.200.20-0.10乌鲁木齐-4.40-4.30-4.30-0.60-0.40-0.30唐山-5.80-5.80-5.70-0.50-0.70-0.60唐山-8.60-8.30-8.00-0.80-0.80-0.60秦皇岛-4.90-4.70-4.50-0.30-0.20-0.40秦皇岛-8.40-7.70-7.40-0.60-0.40-0.60包头-5.90-5.90-6.10-1.00-0.70-0.60包头-7.50-7.20-7.40-0.90-1.00-0.90丹东-3.90-3.60-3.50-0.30-0.10-0.30丹东-6.00-4.60-3.60-0.40-0.10-0.20锦州-3.00-2.90-3.20-0.10-0.40-0.10锦州-6.40-5.60-5.00-0.40-0.20-0.30吉林-3.90-3.70-3.70-0.50-0.30-0.40吉林-4.70-4.70-4.80-0.30-0.70-0.50牡丹江-3.20-2.60-2.30-0.30-0.30-0.20牡丹江-4.20-4.20-3.60-0.10-0.40-0.10无锡-3.60-3.80-4.00-0.30-0.60-1.00无锡-4.10-5.00-5.20-0.50-1.00-0.50扬州-6.20-5.40-4.90-0.70-0.600.10扬州-7.00-7.60-8.00-1.20-0.90-1.40徐州-4.80-4.60-5.00-0.60-0.90-0.80徐州-7.20-7.90-9.00-0.80-1.20-1.00温州-3.70-3.80-4.20-0.80-0.70-0.50温州-6.30-6.60-6.10-0.70-0.90-0.80金华-2.60-2.90-2.70-0.30-0.80-0.40金华-5.00-5.10-5.40-0.50-0.70-0.90蚌埠-3.80-3.70-3.40-0.10-0.100-4.80-4.60-0.40-0.50-0.20安庆-3.60-3.70-3.50-0.500.000-6.90-6.70-0.50-0.40-0.30泉州-2.40-2.50-1.50-0.20-0.40-0.30泉州-5.60-4.80-4.50-0.40-0.50-0.60九江-3.50-4.10-3.80-0.90-0.90-0.70九江-5.10-5.30-5.80-1.10-0.80-0.90赣州-1.80-2.00-2.20-1.00-0.20-0.30赣州-3.90-4.10-4.50-1.20-0.40-0.50烟台-3.90-4.00-4.20-0.20-0.40-0.60烟台-6.50-7.00-7.50-0.50-0.90-0.90济宁-3.50-3.30-3.90-0.30-0.30-0.70济宁-5.60-5.90-6.50-0.50-0.30-0.80洛阳-2.90-2.90-3.30-0.30-0.40-0.60洛阳-4.00-4.30-4.20-0.30-0.90-0.50平顶山-0.10-0.50-0.70-0.20-0.10-0.10平顶山-4.70-5.30-5.60-1.00-0.90-0.60宜昌0.200.500.00-0.10-0.20-0.20宜昌-4.80-3.90-4.10-0.20-0.40-0.50襄阳-4.30-4.10-3.40-0.70-0.800.30襄阳-7.00-6.90-6.70-0.30-0.90-0.50岳阳-4.30-4.40-4.70-0.50-0.60-0.50岳阳-5.10-5.00-5.30-0.30-0.80-0.70常德-3.60-3.40-3.40-0.60-0.70-0.80常德-7.20-7.60-7.80-0.70-0.90-0.60惠州-2.70-2.80-3.000.10-0.90-0.80惠州-7.00-6.80-6.70-0.60-0.40-0.30湛江-1.70-1.90-3.20-0.20-1.00-0.40湛江-5.30-5.60-5.90-0.80-0.80-0.60韶关-3.20-2.70-2.40-0.100.20-0.10韶关-4.90-5.10-4.70-0.40-0.60-0.10桂林-2.70-3.40-3.90-0.40-0.50-0.80桂林-5.40-5.60-5.90-0.70-0.50-0.70北海-5.70-5.40-5.80-0.70-0.40-0.90北海-5.40-5.70-5.80-0.50-0.60-0.50三亚0.10-0.10-0.200.00-0.50-0.50三亚-5.80-6.00-6.60-0.80-1.10-1.20泸州-5.00-4.80-5.20-0.60-0.60-0.70泸州-5.80-5.80-6.10-0.70-1.00-0.80南充-2.20-2.10-2.70-0.20-0.20-0.40南充-3.10-3.10-3.70-0.40-0.30-0.90遵.00-4.90-0.60-0.50-0.40大.80-5.00-0.30-0.80-0.60国家统计局房企现金流情况图表17：房地产开发企业到位资金累计值 图表18：房地产开发企业到位资金当月值房地产开发到位资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）252015105

10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%

房地产开发到位资金：当月值（亿元，左轴当月同比（右轴）18,000 当月环比（右轴）2024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-1002024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-10

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%02019 2020 2021 2022 2023 2024国家统计局

-30%

2025-11国家统计局2025-11图表19：房地产开发企业到位资金中国内款累计值 图表20：房地产开发企业到位资金中国内款当月值国内贷款：当月值（亿元，左轴）3.02.52.01.51.02024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-110.52024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-11

国内贷款：累计值（万亿元，左轴） 累计同比（右轴）10%-5%

0

100%当月同比（右轴）当月同比（右轴） 当月环比（右轴）60%40%20%0%-20%-40%-60%0.0

2019 2020 2021 2022 2023 2024国家统计局

-30%

国家统计局图表21：房地产开发企业到位资金中自筹金累计值 图表22：房地产开发企业到位资金中自筹金当月值自筹资金：累计值（万亿元，左轴） 累计同比（右轴）7 15%6 10%5 5%0%4-5%3-10%2 -15%1 -20%

自筹资金：当月值（亿元，左轴当月同比（右轴）6,000 当月环比（右轴）2024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-0902024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-09

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%02019 2020 2021 2022 2023 2024国家统计局

-25%

2025-102025-11国家统计局2025-102025-11图表23：房地产开发企业到位资金中定金预收款累计值 图表24：房地产开发企业到位资金中定金预收款当月值定金及预收款：累计值（万亿元，左轴） 累计同比（右轴）8 20%710%60%54 -10%3-20%2-30%1

0

定金及预收款：当月值（亿元，左轴）当月同比（右轴）

当月环比（右轴）40%当月环比（右轴）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%02019 2020 2021 2022 2023 2024国家统计局

-40%

2024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-11国家统计局2024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-11图表25：房地产开发企业到位资金中个人揭贷款累计值 图表26：房地产开发企业到位资金中个人揭贷款当月值3.53.02.52.01.51.00.50.0

个人按揭贷款：累计值（万亿元，左轴） 累计同比（右轴）15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%2019 2020 2021 2022 2023 20241-11M25

个人按揭贷款：当月值（亿元，左轴）当月同比（右轴）2,500 当月环比（右轴）2024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-1002024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-10

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2025-11国家统计局 国家统计局2025-11图表27：重点公司推荐一览表最新收盘价目标价市值(百万)EPS(元)PE(倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20242025E2026E2027E20242025E2026E2027E万物云2602HK买入18.9932.2922,1811.902.102.322.619.078.217.426.60龙湖集团960HK买入9.2915.2165,4171.510.520.681.045.5816.1512.478.10绿城中国3900HK买入8.5013.6921,5870.630.450.480.5712.2517.2615.9713.44中国海外发展688HK买入12.5019.08136,8111.431.391.481.607.948.197.647.11领展房产基金823HK买入34.5050.5989,862-0.78-3.430.973.82-44.43-10.0535.609.03绿城服务2869HK买入4.516.5614,2190.250.300.360.4316.5013.8511.519.58招商蛇口001979CH买入8.8412.7979,7020.450.450.470.5519.8319.4718.6716.02招商积余001914CH买入10.9615.6811,5490.790.880.981.0813.8312.4811.2310.11新城控股601155CH买入13.9118.9031,3760.330.370.440.5341.7037.6631.4326.26建发国际集团1908HK买入16.3821.6036,6942.112.062.292.497.047.216.495.98滨江集团002244CH买入10.0013.1831,1140.820.910.941.0312.2210.9810.629.72华润置地1109HK买入27.9436.45199,2383.593.593.703.967.077.066.866.41新鸿基地产16HK买入96.50111.51279,6366.576.657.187.5514.6814.5113.4412.79华润万象生活1209HK买入43.7246.6099,7911.541.772.012.2825.8322.4019.7517.44中国金茂817HK增持1.221.8116,4850.080.100.100.1114.0511.6110.939.72Bloomberg 预测图表28：重点推荐公司最新观点股票名称 最新观点万物云(2602HK)龙湖集团(960HK)绿城中国(3900HK)中国海外发展(688HK)领展房产基金(823HK)绿城服务(2869HK)公司8月18日发布半年报，25H1实现营收181.4亿元，同比+3%；归母净利润7.9亿元，同比+3%；核心净利润13.2亿元，同比+11%，略低于公司的业绩指引（+15%），主要受AIoT业务收缩的影响。公司凭借循环型业务韧性和管理提效，核心净利润恢复双位数同比增长，继续保持市拓优势，通过积极分红和回购回馈股东。维持买入评级。25-27EPS2.10/2.32/2.61（2.19/2.48/2.80AIoT25PE1425PE1432.29（28.141225PE），目标价上调主要因为可比公司估值上升的幅度超过了公司盈利预测下调的幅度。风险提示：关联房企支持减弱的风险，资产减值风险，蝶城推进、社区增值服务和科技板块发展不及预期。报告发布日期：2025年08月19日点击下载全文：万物云(2602HK,买入):循环业务具备韧性,核心利润恢复增长龙湖集团作为深耕商业+地产30余年的龙头房企，聚焦开发、运营、服务三大板块，由此延展出地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大航道协同发展，实现一二线高能级城市的全面布局。站在当前时点推荐龙湖集团，源于我们认为公司价值存在低估，主要体现为：商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能。在行业大浪淘沙的时代，财务的严明纪律和经营的长期主义使得公司稳立行业第一梯队，作为民企更为可贵，重申买入。考虑市场情况，公司开发业务因结算项目盈利能力下降短期承压，我们下调2025-27年毛利率假设，调整2025-27年EPS至0.52/0.68/1.04元（前值0.83/0.93/1.06元，对应下调37%/26%/1%）。公司业绩下调主要源于开发业务，但通过分部估值，我们测算得出运营和服务板块价值可观，推动公司合计股权价值达1260亿港元。考虑公司多元化经营，我们在此基础上给予15%折让，得出目标股权价值为1071亿港元。我们给予目标价15.21港元/股（前值13.86港元，基于0.53x25EPB），维持买入评级。风险提示：融资能力减弱；地产销售不及预期；经营性业务发展不及预期；测算偏差风险。报告发布日期：2025年11月29日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):运营与服务赋能下的估值破局绿城中国公布25H1业绩：收入同比-23%至534亿元；归母净利润同比-90%至2.1亿元，符合业绩预告，利润下滑主要由于房地产行业调整导致开发业务结转面积减少，毛利润下降。公司2025H1业绩承压，但销售表现优于行业TOP10平均，且拿地力度明显加大，未来权益高的新项目逐步进入结转周期，有望带动盈利修复。同时，债务结构改善、现金流充裕，保障公司稳健运营。维持买入评级。考虑房地产行业调整对公司开发业务的影响我们下调营收假设毛利率假设同步下调同时考虑短期内结转项目大部分仍为历史合作项目对应幅上调2025-2026年少数股东损益占比的假设，预计25-27年EPS为0.45/0.48/0.57元（前值0.57/0.59/0.67元，分别-22%/-18%/-14%）。公司25EBPS为14.54元（前值14.63元），参考可比公司 一致预期25PB均值0.86x，我们认为公司合理PB水平与其一致，对应目标价13.69港元（前值12.73港元，基于0.81x25EPB）。风险提示：行业销售调整风险；结转营收和利润增速不及预期。报告发布日期：2025年08月25日点击下载全文：绿城中国(3900HK,买入):盈利阶段承压，经营展现韧性公司公布25年中报业绩：收入832亿元，同比-4%；归母净利润86亿元，同比-17%，低于我们此前预计的全年增速（同比-6%），利润下滑主要源于结转收入与毛利率双降。尽管短期盈利承压，但公司开发业务规模与运营优势仍保持行业领先，开发业务市占率稳居前列。展望下半年，公司计划在重点城市推出24个新项目，土储资源充裕优质，有望为销售修复提供坚实支撑。维持买入评级。考虑公司坐拥充裕的核心城市优质土储，后续销售有望迎来企稳，叠加已售未结资源充裕且毛利率较高，我们上调2025-27年营收及毛利率假设，调整2025-27年EPS至1.39/1.48/1.60元（前值1.35/1.43/1.59元，对应上调3.0%/3.5%/0.6%）。公司25EBPS为35.56元，参考可比公司平均25EPB为一致预期我们认为公司合理25EPB与可比公司保持一致对应目标价19.08港（前值17.07港元基于0.45倍25EPB）。风险提示：结转收入及利润率不及市场预期；销售增速不及市场预期。报告发布日期：2025年09月01日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):短期承压不改长期韧性我们首次覆盖领展房产基金（0823HK），给予买入评级，目标价50.59港元。作为香港首家上市REIT，领展核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元，自上市以来其基金单位持有人年化回报率为10.9%，彰显其高息与稳增长特性。展望未来，人民币升值、人口回升、美联储降息及纳入港股通等因素有望共同推动公司估值修复。我们预计公司2026-28财年可分派总额为69.08/69.82/70.52亿港元，同比为-1.7%/+1.1%/+1.0%，假设分红率保持100%，对应DPU为2.67/2.70/2.73港元。考虑其稳定分红属性，我们采用股息折现模型进行估值：假设Beta值0.41、无风险利率4.41%及恒生指数市场风险溢价5.03%，计算得出股权成本为6.49%。在此基础上，假设公司长期股息增速为0.5%，我们认为公司合理目标价为50.59港元，首次覆盖给予买入评级。风险提示：香港零售复苏不及预期；美联储降息节奏不及预期。报告发布日期：2025年06月19日点击下载全文：领展房产基金(823HK,买入):高息领舵，展帆资管11月6日绿城服务出席了我们组织的2026年度投资峰会，会上公司重申维持年初提出的业绩指引不变，现金优先考虑分红和回购，已于10月开启新一轮回购。此外，公司分享了盈利能力提升和应收账款管控的若干手段。我们继续看好公司通过提质增效持续兑现α属性，进一步发挥在服务品质、品牌溢价、生活服务布局等方面的竞争优势，维持买入评级。我们维持25-27年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测。可比公司平均2025PE为13.4倍（ 一致预期），综合考虑公司未来三年核心经营润增速和股息率情况，以及在口碑、品牌和生活服务布局方面的优势，我们依然认为公司合理2025PE为20倍，维持目标价6.56港币。风险提示：贸易应收账款减值风险，股权投资导致利润波动的风险，盈利能力改善不及预期，园区服务不及预期，关联房企支持减弱的风险。报告发布日期：2025年11月07日点击下载全文：绿城服务(2869HK,买入):2026年度投资峰会速递—向着2025年指引目标坚实迈进股票名称 最新观点招商蛇口(001979CH)招商积余(001914CH)新城控股(601155CH)建发国际集团(1908HK)滨江集团(002244CH)华润置地(1109HK)招商蛇口发布三季报：Q3实现营收382.81亿元（yoy+43.18%，qoq+23.34%），归母净利10.49亿元（yoy-11.38%，qoq+4.59%）。2025年Q1-Q3实现营收897.66亿元（yoy+15.07%），归母净利24.97亿元（yoy-3.99%），扣非净利19.68亿元（yoy+17.11%）。公司投拓有力，沉心打造产品力构筑相对优势，融资优势凸显，市值管理积极，我们持续看好公司在行业变局中抓住资源整合机遇的能力，维持买入。因房价景气度仍在下行通道，或对资产价值损失与开发业务利润率产生影响，我们分别小幅下调25-27年EPS至0.45/0.47/0.55元（前值0.46/0.53/0.62元），BPS调整至12.51/12.79/13.15元（前值12.52/12.85/13.28元）。可比公司2026年 一致预期PB均值为0.9倍，公司融资优势显著，储备和发展兼具质与量，26-28年股东回报计划中维持40%的高派息率，叠加积极回购举动以及质量回报双提升行动方案，体现公司维护投资者利益的诚意，予以公司2026年1.0倍PB，目标价12.79元（前值12.52元，2025年1倍PB），维持买入。风险提示：行业政策风险行业，销售下行风险。报告发布日期：2025年10月31日点击下载全文：招商蛇口(001979CH,买入):积极投拓蓄力发展公司10月29日发布三季报，1-3Q实现营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%。25Q3公司营收稳健增长，毛利率同比改善，市拓发力推动1-3Q新签年度合同额恢复同比增长。我们看好公司继续提升基础物管盈利能力，保持市拓竞争优势。维持买入评级。我们维持25-27年EPS为0.88/0.98/1.08元的盈利预测可比公司平均26PE为12.5（ 一致预期综合考虑公司优秀的非住宅市拓能力基础物管盈利能力同比改善的趋势，以及A股流动性和稀缺性溢价我们认为公司合理26PE为16倍，上调目标价至15.68（前值14.96元，基于17倍25PE），目标价上调主要因为估值基础切换至26年。风险提示：关联房企支持减弱，市拓竞争和盈利能力下行风险，轻重资产分离不及预期。报告发布日期：2025年10月30日点击下载全文：招商积余(001914CH,买入):Q3毛利率同比改善，市拓发力提速新城控股发布三季报：Q3实现营收122.71亿元（yoy-30.51%，qoq-0.74%），归母净利7901.05万元（yoy-42.09%，qoq-86.62%）。2025年Q1-Q3实现营收343.71亿元（yoy-33.34%），归母净利9.74亿元（yoy-33.05%），扣非净利10.09亿元（yoy-31.82%）。公司商业运营稳健发展，现金流压力得以纾解，开发业务减值影响逐步消减，维持买入。我们维持25-27年EPS为0.37/0.44/0.53元，BPS27.35/27.80/28.33元的预测，可比公司26年一致预期PB均值0.68倍，公司开发业务拖累减轻，利润进入修复通道，给予公司0.68x26PB，目标价18.90元（前值18.05元，0.66x2025PB），维持买入。风险提示：地产行业下行风险，现金流承压风险。报告发布日期：2025年11月01日点击下载全文：新城控股(601155CH,买入):平稳度过偿债高峰公司公布上半年业绩：收入341.6亿元，同比+4.3%；归母净利润9.1亿元，同比+11.8%，利润增速好于我们此前预计的全年增速（-2.2%），业绩超预期主要得益于结转项目毛利率改善及结转权益比例提升。我们认为公司自2021年以来存货减值已较为充分，当前已售未结资源结构持续优化，叠加结转利润率显现回升趋势，未来盈利能力有望企稳修复。维持买入评级。2025-272025-262025-27EPS2.06/2.29/2.49（2.07/2.09/2.23-0.5%/+9.6%/+11.7%）25EBPS12.9025PB0.85（一致预期25PB1.52倍（60%80%），21.60港元（19.2925PB1.32倍）。风险提示：行业销售下行风险；结转营收和利润增速不及预期。报告发布日期：2025年08月27日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):灯塔项目强化产品力公司10月30日发布三季报，1-3Q实现营收655.1亿元，同比+61%；归母净利润23.9亿元，同比+47%。Q3公司业绩同比增速较25H1有所放缓，但1-3Q累计来看，交付高峰推动业绩同比高速增长，期末待结转资源仍然充裕，继续向全年销售、拿地和融资目标前进。公司在杭州具备显著的深耕优势、有望率先受益于核心城市房地产市场复苏，兼顾拿地力度和财务稳健性，充足的待结转资源提供业绩韧性。维持买入评级。考虑到公司待结转资源仍然充裕并表合作项目较多我们上调营收和少数股东损益占比预计25-27年EPS为0.91/0.94/1.03（前值0.90/0.93/1.02元均上调为10.54元可比公司平均一致预期为0.67倍考虑到公司亮眼的业绩和拿地表现以及资产质量扎实财务杠杆健康、待结转资源充裕、有望率先受益于核心城市房地产市场复苏等诸多优势，我们认为公司合理26PB为1.25倍，对应目标价13.18元（前值13.04元，基于1.35倍25PB）。风险提示：行业政策、区域市场、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2025年11月01日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):待结转资源仍然充裕公司公布25年中报业绩：收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%，低于我们此前预计的全年增速（+0.4%），主因开发业务盈利承压。中期每股派息0.2元，同比持平。公司上半年依旧保持开发业务的经营优势，经常性业务持续贡献稳定增长，核心利润占比显著提升。展望未来，随着大资管业务的持续落地，预计将进一步提升公司资产周转效率与盈利质量。维持买入评级。考虑公司已售未结资源相对充裕，并通过老盘新做等手段加快滞销资源去化，我们小幅上调2025-27年开发业务结转收入假设，但房地产行业仍处于筑底期，我们小幅下调2025-27年开发业务结转毛利率假设，调整2025-27年EPS至3.59/3.70/3.96元（前值3.60/3.76/4.05元，对应调整幅度为-0.3%/-1.6%/-2.2%）。公司25EBPS为40.49元，可比公司平均25EPB为0.66倍（一致预期），考虑公司拥有强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理25EPB为0.82倍，对应目标价36.45港元（前值32.72港元，基于0.75倍25EPB）。风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。报告发布日期：2025年08月30日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):大资管业务助力价值释放股票名称 最新观点新鸿基地产(16HK)华润万象生活(1209HK)中国金茂(817HK)我们首次覆盖新鸿基地产（0016HK），给予买入评级，目标价