房地产行业月报：11月楼市延续调整态势；料明年市场将保持稳定

第一部分：股市近一个月中国企业指数表现总体强于中国内地开发商股价表现。行业资产净值折让维持85.6%。图表1：五大涨跌股，近一个月总回报 图表2：五大涨跌股，年初至今总回报博，（截至2025年12月9日） 博，（截至2025年12月9日）图表3：行业资产净值折让博，预测（截至2025年12月9日）第二部分：房企销售表现11月楼市延续调整态势11月前百开发商销售环比下跌11.7%根据克而瑞的初步数据，2025年11月前百开发商全口径销售总额由10月2,769亿元（人民币，下同）11.7%2,444亿元。202511月销售总1,3175.9%。202518.7%30,163亿元（2024年前十一个月：37,123亿元）。21家上市开发商的11月销售额环比下跌11.1%211111.1%，主要由于华润50%2.3%2.7%。2111月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中华润置地排名第一。在前的房企中，2025年前十一个月国企合同销售额市占率增加至76.4%（前十个月：75.6%）。11月优化人、房、地、钱新模式2025年11月，根据十五五规划建议和近期国务院专题学习会议内容，中央政策继续对推动房地产高质量发展、构建房地产发展新模式作出部署，加快完善城市更新，商品房开发、融资、销售等制度，优化人、房、地、钱要素配置，重点解决农业转移人口的安居问题，增加改善性住房供给城中村，危旧房改造和存量盘活，加强好房子建设等工作，促进房地产市场平稳健康发展。图表4：2025年11月主要开发商的合同销售额公司名称股票代码——合同销售额(十亿人民币)—————销售面积(千平方米)—————销售均价(每平方米人民币)——2025年11月 环比(%)同比(%)2025年11月环比(%)同比(%)2025年11月环比(%)同比(%)保利发展600048CH18.1 -14%-25%946-18%-21%19,1335%-5%华润置地1109HK23.0 51%-11%1,11375%-1%20,665-13%-10%绿城中国3900HK12.5 1%-32%3900%-36%32,0511%6%中海地产688HK22.2 19%-26%1,03322%-20%21,491-2%-7%越秀地产123HK5.1 -59%-48%90-77%-75%56,66780%103%招商蛇口001979CH14.5 -6%-33%530-5%-40%27,264-1%12%万科地产2202HK9.4 -34%-55%88337%-36%10,668-52%-29%建发房产1908HK6.0 -45%-52%308-38%-37%19,481-12%-23%中国金茂817HK8.0 -33%0%3511%-30%22,792-34%42%龙湖集团960HK3.6 -27%-55%344-24%-32%10,581-4%-34%保利置业119HK3.7 -7%12%99-34%-17%37,47542%36%碧桂园2007HK2.9 -16%-22%359-16%-22%8,0780%0%美的置业3990HK1.2 -43%-61%106-43%-62%11,3211%1%旭辉集团884HK1.0 -12%-58%89-3%-52%10,674-9%-12%新城控股1030HK1.4 2%-43%191-7%-46%7,43510%5%融创中国1918HK1.1 12%-32%9411%-35%11,8091%5%雅居乐3383HK0.6 -10%-84%70-16%-73%9,1437%-43%建业集团832HK0.5 -16%-41%73-17%-49%6,3011%16%宝龙地产1238HK0.5 -24%-46%58-13%-25%9,138-13%-28%中骏集团1966HK0.7 -9%-27%42-24%-49%16,19019%44%平均-11.1%-32.9%-2.7%-31.7%2.3%7.0%而瑞，图表5：主要开发商2025年前十一个月合同销售额公司名称股票代码——合同销售额(十亿人民币)——2025年 2024年首十一月 首十一月 同比(%)———销售面积(千平方米)———2025年 2024年首十一月 首十一月 同比(%)——销售均价(每平方米人民币)——2025年 2024年首十一月 首十一月 同比(%)保利发展600048CH240.8308.0-22%12,10017,049-29%19,90118,06610%华润置地1109HK192.6229.1-16%7,4799,950-25%25,75223,02512%中海地产688HK211.3270.4-22%9,44310,216-8%22,37626,471-15%绿城中国3900HK132.9148.6-11%3,8805,092-24%34,25329,18717%招商蛇口001979CH170.5189.1-10%6,3208,280-24%26,98122,83218%万科地产2202HK124.1222.6-44%9,23416,204-43%13,43713,735-2%越秀地产123HK97.2101.0-4%2,4543,438-29%39,60929,37835%建发房产1908HK112.5116.4-3%4,4135,340-17%25,49521,79617%中国金茂817HK100.783.021%4,3724,620-5%23,02817,96828%龙湖集团960HK59.493.0-36%4,6756,568-29%12,70214,160-10%保利置业119HK47.552.0-9%1,5502,060-25%30,65225,24321%融创中国1918HK33.945.4-25%1,1812,127-44%28,67921,33534%碧桂园2007HK36.956.4-35%4,5696,990-35%8,0748,0740%美的置业3990HK24.036.5-34%2,1323,251-34%11,23411,2300%旭辉集团884HK15.131.4-52%1,4132,674-47%10,70111,735-9%新城控股1030HK17.937.0-52%2,3114,964-53%7,7547,4444%雅居乐3383HK8.117.7-54%8861,266-30%9,12013,957-35%中骏集团1966HK7.710.1-23%686985-30%11,28310,22310%宝龙地产1238HK6.711.7-43%5961,073-44%11,19110,9322%建业集团832HK7.08.4-16%1,1141,285-13%6,3206,521-3%平均-20%-29%12%而瑞，第三部分：实体市场2025年11月10城新房成交量环比上升7.77%（对比2025年10月环比-2.07%），供应量环比上升53.8%，库存去化周期扩大至约20.78个月。10月前四周30城新房成交量环比上升1.91%。一/二/三线城市成交量分别环比+2.9%/+18.8%/-23.3%。图表6：10城成交量得，图表7：30城成交量得，图表8：10城库存水平得，图表9：10城销售情绪得，销售情绪=0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪>0表示净去化率>100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2）202510月数据同比跌幅持续。70市商品住宅价格指数，10月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌2.6%/0.5%（20259月：-2.7%/-0.4%），/环比分5.4%/0.7%（20259月：-5.2%/-0.6%）。根据城市等级划分，新建商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅继续放缓，而二手商品住宅区则在一/二线城市的指数同比跌幅轻微扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-0.8%/-2.0%/-3.4%（2025年9月：-0.7%/-2.1%/-3.4%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-4.4%/-5.2%/-5.7%（20258月：-3.2%/-5.0%/-5.7%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市-0.3%/-0.4%/-0.5%//三线城市环比跌幅分别为-0.9%/-0.6%/-0.7%。图表10：70大中城市新建商品住宅价格指数 图表11：70大中城市二手商品住宅价格指数 得， 得，第四部分：政策回顾和公司更新政策回顾中央层面2025年11月，根据十五五规划建议和近期国务院专题学习会议内容，中央政策继续对推动房地产高质量发展、构建房地产发展新模式作出部署，加快完善城市更新，商品房开发、融资、销售等制度，优化人、房、地、钱要素配置，重点解决农业转移人口的安居问题，增加改善性住房供给城中村，危旧房改造和存量盘活，加强好房子建设等工作，促进房地产市场平稳健康发展。图表12：2025年11月中央层面关于房地产行业的相关表述时间事件具体内容11月10日国务院办公厅：印发《关于进一步促进民对各地方规模较小、具有盈利空间的城市基础设施领域新建项目，鼓励间投资发展的若干措施》民间资本参与建设运营。11月13日住房城乡建设部：发布消息为全面摸清城乡历史文化资源，明确城市更新中的保护底线，各地正在加快进行老城区和老街区专项调查。并要求明年2月前各地要完成地市级的成果审核。11月14日国务院：召开常务会议研究深入实施两重建设（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）有关工作，部署增强消费品供需适配性进一步促进消费政策措施等。会议明确，要以消费升级引领产业升级，以优质供给更好满足多元需求，实现供需更高水平动态平衡。11月21日住房城乡建设部：召开全国城市更新工作会议指出，因地制宜、探索创新，着力在规划、资金、运营、治理4个推进会方面下功夫。会议要求，要加强组织领导；要坚持多元参与，要守牢安全底线；要强化基础保障。11月27日国家发改委：11月份新闻发布会国家发改委政策研究室副主任、新闻发言人李超在发布会上表示，近期国家发展改革委正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。开资料整理，地方层面 11月份全国超33城出台举措，涉及公积金、城市更新、以旧换新等方面，为楼市稳定提供支撑。图表13：2025年11月各地房地产政策宽松内容梳理日期地点主要内容11月1日青岛推出人才购房补贴新政支持重点企业引才11月3日南昌规范地下车位销售11月3日湖南平江县全面推行现房销售11月4日大庆推出住房公积金还房贷无感提职业务11月日阳江加大保障性住房建设和供给11月4日湛江职消异地购房/还贷提取的户籍限制11月5日天津出台新版公租房管理办法11月5日广州2026年起广州出让居住用地100%实施装配式建筑11月6日深圳支持将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房11月7日广东佛山城中村改造禁止损害历史文化风貌11月7日湖南不得以分公司名义出具报告，湖南细化房屋市政工程质量检测管理11月7日福州连发两新政严管商品房销售和房企信用11月7日重庆公积金全款购房提取条件进一步放宽11月10日四川时隔10年再度召开省委城市工作会议，城镇化率突破60%11月10日惠州全面放宽落户限制11月10日黄冈公积金现房贷款上浮20%，加快推进现房销售11月10日洛阳住房公积金最高额度再上浮10%，双职工缴存家庭最高可贷93.5万元11月11日郑州正式开通个人网上贷款申请渠道，便利个人购房，加强行业透明度11月12日青岛出台配售型保障房管理办法(征求意见稿)，意在扩大工薪群体住房保障覆盖面11月12日天津发布新版公租房管理办法11月12日江苏泰州允许提取住房公积金支付物业费，每年最高提取1万元，可用于配偶自有住房，且支持跨年度或多年度提取11月13日长沙新建商品住宅应配建居家养老服务用房11月14日上海启动规范网上房地产信息传播秩序专项整治行动11月14日湖南提取省直公积金还非省直房贷，可由年提变月提11月14日盘锦出台五项住房公积金优化调整政策11月17日广州公租房轮候补贴时限从5年缩短至3年11月18日上海把宜居安居放在首位，加快推进安全舒适绿色智慧的好房子建设11月18日郑州拟出台房屋体检断规:对房龄30年以上房屋实施首次体检11月18日上海召开加强房地产经纪行业自律，维护房地产市场秩序诚信倡议承诺活动11月18日湖北宜昌启动商品房收旧换新活动，旧房总价占换购新房总价的比例不得高于70%11月19日佛山发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的着干措施的通知》11月20日湖南湘潭优化住房公积金使用政策，加强二手房贷款真实性核查11月20日济南《济南市城市更新条例》获批，将自2026年1月1日起施行11月21日北京将修订商品房销售合同示范文本11月21日成都完善商住项目进度挂钩机制，允许存量白持租赁房转为普通商品房11月24日河北加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度11月25日海南住房公积金缴存人、配偶或其未成年子女因患大病在医疗机构住院治疗所发生的医疗费用，可提取一定额度的住房公积金进行支付11月25日江苏宿迁鼓励支持各类开发企业按照市场化原则开展房屋以旧换新11月27日海南出台商转公贷款新政:办理方式和贷款范围有重大变化11月28日广州出台《国土空间规划条例》，并于2025年12月1日起施行11月28日重庆支持使用专项债券收回收购符合条件的存量闲置土地11月28日徐州优化调整住房公积金使用政策，加大购买改善型住宅支持力度，15条阶段性政策转为长期政策11月28日天津十五五规划:加快构建房地产发展新模式，增加改善性住房供房地产行业协会11月30日吉林加快建设符合实际的好房子开资料整理，主要公司以及上海上海新增6个新盘过会，保利置业誉静安均价13万最高。11月30日，上海新批6个住宅项目预售许可证，合计513套房源，计划12月陆续开盘，分布于浦东、长宁、静安、松江、青浦五区。其中，静安苏河湾板块誉静安由保利置业通过股权收购获得，推出96套143平方米改善户型，均价13.02万元/平方米；长宁程家桥西郊云庐52套，均价12.02万元/平方米；浦东唐镇壹江臻邸85套，均价8.3万元/平方米；松江新城西派云间、泗泾华发海上都荟及青浦新城观宁府分别推96套、142套、42套，均价5.7万/平方米、4.5万/平方米、5.9万元/平方米。龙湖集团 2028年到期美元债价格下跌2.1美分，创2025年4月以来最大跌幅。112720281月到期美元债价格下跌，20254712.1美分。具体数据显示，4.5%债券价格降至86.3美分。华润置地上海澐启滨江122套房源首开售罄。11月30日，华润置地旗下澐启滨江项目首批开盘结果出炉，122套房源一日售罄，均价13.67万元/平方米，认购率225%。据悉，该项目8月1日拿地，11月1日开放展厅，半2000组客户，1120275组，1129日清盘。地块位于浦东后滩浦江之心，距黄浦江直线约300米，是上海内环内一线临江仅存未开发完整地块。富力地产美元债重组获77%债权人支持，截止期延至12月12日。12月2日，富力地产披露其关联发行人怡略有限公司三笔美元票据重组进展，截至11月28日中午12时，持有未偿本金总额约77%的计划债权人已同意或正在办理加入经修订的重组支持协议。为给予需额外时间完成内部审批的债权人便利，富力地产与发行人决定将加入重组支持协议的最终截止期限延长至2025年12月12日伦敦时间下午4时。10117亿元。1114202510月的未经审核营运数据。根据公告，该月总销售收入1211.77202510117114.91万平方米。碧桂园 2025年1-11月权益合同销售金额303亿元。124日，碧桂园控股有限202511月份未经审核的营运数据。根据公告，碧桂园及其202511月单月共实现归属公司23.530万平方米。141亿美元离岸债务重组计划获香港法院批准。124141亿美元离岸债务重组计划获香港法院正式批准。报道显示，碧桂园最初提5月，银行贷款人更明确警示，若碧桂园无法满足其提出的要求，重组计划恐难成功，碧桂园在谈判期间两次更换财务顾问。中海地产5.436550/平方米。1225.43[2025]0556550/2.76≤3.01/3200米，周边已有省六工程公司机关小区等社区。招商蛇口发行50.4亿元公司债，票面利率为1.77%。11月24日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）票面利率公告。该公司发行不超129.3亿元公司债券已获中国证监会证监许可[2025]1210号文注册，本期债券发行规模不超50.4亿元。本期债券分两个品种，品种一（债券代码：524555；债券简称：25蛇口04）为3年期固定利率债券，品种二（债券代码：524556；债券简称：25蛇口05）为5年期固定利率债券。图表14：房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价(交易货币)目标价(交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业9698HK万国数据买入34.3247.6438.8%2025年11月07日数据中心1686HK新意网集团中性4