贵阳市房地产估价师考试合格标准试题及真题

贵阳市房地产估价师考试合格标准试题及真题考试时长：120分钟满分：100分试卷名称：贵阳市房地产估价师考试合格标准试题及真题考核对象：贵阳市房地产估价师备考人员题型分值分布：-判断题（总共10题，每题2分）总分20分-单选题（总共10题，每题2分）总分20分-多选题（总共10题，每题2分）总分20分-案例分析（总共3题，每题6分）总分18分-论述题（总共2题，每题11分）总分22分总分：100分---一、判断题（每题2分，共20分）1.房地产估价的核心原则是最高最佳使用原则，该原则仅适用于有收益的房地产。2.市场比较法中的交易日期修正是指将可比案例的交易价格调整到估价时点价格。3.成本法估价中，土地重置成本是指重新购置一块与原地块位置、用途、面积等相同的土地所需的费用。4.收益法估价中，净收益是指物业总收入减去运营费用后的余额。5.假设开发法适用于开发用地估价，其关键是确定开发完成后的物业价值。6.房地产估价报告的合法性要求包括估价依据的合规性和估价方法的合理性。7.城市规划对房地产价值的影响主要体现在土地用途和容积率限制上。8.房地产估价师执业资格注册有效期一般为3年，到期需重新注册。9.交易案例法中的可比案例应满足时间、区域、用途、规模等相近条件。10.房地产估价中的风险调整系数主要用于收益法中考虑未来不确定性。二、单选题（每题2分，共20分）1.下列哪种估价方法最适合评估商业综合体价值？A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法2.房地产估价中的“区位”因素不包括：A.交通可达性B.周边配套设施C.物业管理费D.自然景观3.成本法估价中，建筑物折旧不包括：A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.管理费用4.收益法中，收益年限为有限年时，应采用：A.永续年金公式B.有限年金公式C.复利计算公式D.现值系数法5.市场比较法中，修正系数通常根据：A.交易日期差异B.区域因素差异C.个别因素差异D.以上都是6.假设开发法中，开发成本不包括：A.建安工程费B.勘察设计费C.销售费用D.土地出让金7.房地产估价报告的附件应包括：A.估价对象照片B.估价方法计算表C.相关法律法规D.以上都是8.下列哪种因素不属于房地产的“个别因素”？A.物业面积B.建筑年代C.区域交通D.用途性质9.房地产估价中的“最高最佳使用”原则是指：A.最能产生收益的使用B.最符合规划用途的使用C.最符合业主意愿的使用D.最符合市场偏好的使用10.估价时点是指：A.估价作业完成时间B.估价委托时间C.估价结果交付时间D.房地产交易时间三、多选题（每题2分，共20分）1.房地产估价中的成本因素包括：A.土地费用B.建安工程费C.专业费用D.销售税费2.收益法中，净收益的构成包括：A.租金收入B.物业管理费C.维修费用D.空置损失3.市场比较法中，修正可比案例的因素包括：A.交易日期B.区域因素C.个别因素D.付款方式4.假设开发法中，开发期分为：A.获取期B.开发期C.销售期D.投资期5.房地产估价报告的组成部分包括：A.估价假设和限制条件B.估价方法C.估价结果D.附件6.影响房地产价值的区域因素包括：A.交通条件B.基础设施C.环境质量D.人口密度7.成本法估价中，土地成本包括：A.土地出让金B.拆迁补偿费C.土地税费D.土地平整费8.收益法中，收益年限的确定依据包括：A.法律规定B.物业性质C.市场预期D.业主需求9.房地产估价中的风险因素包括：A.政策风险B.市场风险C.运营风险D.自然灾害风险10.估价师职业道德要求包括：A.公正客观B.保守秘密C.专业胜任D.避免利益冲突四、案例分析（每题6分，共18分）案例一：某估价机构接受委托，对贵阳市某商业综合体进行价值评估。该物业建筑面积5万平方米，用途为商业零售，已租赁80%面积，年租金收入5000万元，运营成本占租金收入的30%。类似物业市场租金水平为每平方米月租金150元，空置率5%。假设该物业剩余租赁年限为10年，折现率为8%。请采用收益法评估该物业价值。案例二：某地块位于贵阳市核心区域，规划用途为住宅，面积1万平方米，出让价格为800万元/亩。该地块周边类似住宅地价近期平均为6000元/平方米，但该地块存在拆迁补偿费用200万元。请采用成本法评估该地块价值。案例三：某写字楼建筑面积3万平方米，建造于2000年，已使用20年。类似新建成写字楼市场售价为8000元/平方米，重置成本为3000元/平方米，功能折旧率20%，经济折旧率10%。请采用成本法评估该写字楼价值。---五、论述题（每题11分，共22分）1.论述市场比较法在房地产估价中的适用条件及操作要点。2.结合贵阳市房地产市场现状，分析影响商业地产价值的因素及其评估方法。---标准答案及解析一、判断题1.×（最高最佳使用原则适用于所有房地产，包括无收益物业。）2.√3.×（土地重置成本是指重新购置土地的费用，而非开发成本。）4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√解析：-第1题错误，最高最佳使用原则适用于所有房地产，包括无收益物业（如自用住宅）。-第2题正确，交易日期修正是将可比案例价格调整到估价时点。-第3题错误，土地重置成本是重新购置土地的费用，不包括开发成本。-第4题正确，净收益=总收入-运营费用。-第10题正确，风险调整系数用于收益法中考虑未来不确定性。二、单选题1.B2.C3.D4.B5.D6.D7.D8.C9.A10.B解析：-第1题正确，收益法最适合评估商业综合体（有稳定现金流）。-第2题错误，物业管理费属于运营费用，非区位因素。-第3题错误，管理费用属于运营费用，非折旧。-第4题正确，有限年收益用年金公式计算。-第9题正确，最高最佳使用是指能产生最大收益的使用。-第10题正确，估价时点指估价作业基准时间。三、多选题1.ABCD2.ABCD3.ABCD4.ABC5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.ABCD解析：-第1题正确，成本因素包括土地、建安、专业、销售税费。-第5题正确，估价报告需包含假设、方法、结果及附件。-第9题正确，风险因素包括政策、市场、运营、自然灾害。四、案例分析案例一解析：1.计算年净收益：5000万元×（1-30%）=3500万元2.计算折现值：3500×（P/A,8%,10）=3500×6.7101=23485.35万元参考答案：23.49亿元案例二解析：1.土地成本：1万平方米×666.67平方米/亩×800万元/亩=53.33亿元2.拆迁补偿：200万元参考答案：53.35亿元案例三解析：1.重置成本：3万平方米×3000元/平方米=9000万元2.折旧：9000×（20%+10%）=3600万元参考答案：54万元五、论述题1.市场比较法适用条件及操作要点：-适用条件：-市场活跃，有足够可比案例；-估价对象与可比案例具有可比性（用途、规模、区域等）。-操作要点：-收集可比案例；-修正因素（交易日期、区域、个别）；-计算比准价格。2.贵阳市商业地产价值