2025年房地产估价师《估价实务》模拟测试

2025年房地产估价师《估价实务》模拟测试考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（请将正确选项的代表字母填写在题号后括号内）1.房地产估价的核心原则是（）。A.最高最佳使用原则B.价值时点原则C.替代原则D.诚实信用原则2.下列关于房地产估价假设前提的说法中，错误的是（）。A.估价假设是估价活动中必须明确说明的假设B.估价假设应基于估价目的和估价对象实际情况C.估价假设与限制条件是同一概念D.估价假设旨在排除不利因素，确保估价结果最有利于委托人3.某宗住宅用地，其前一年同类物业的平均售价为每平方米8000元，但该地块位于城市边缘，交通不便，市场比较法测算时，应采用的比较修正系数可能是（）。A.土地条件、交通条件均优于可比实例，系数为+5%B.土地条件一般，交通条件较差，系数为-8%C.土地条件较差，交通条件一般，系数为-3%D.土地条件、交通条件均劣于可比实例，系数为-10%4.采用成本法评估新建成的建筑物价值时，通常应采用（）。A.重置成本B.购建成本C.评估时点的重置成本或重建成本D.建筑物原始建造成本5.某宗收益性房地产，预计未来三年每年的净收益分别为100万元、110万元、120万元，从第四年开始，预计每年净收益将在第三年的基础上递增5%，无明确终止年数，折现率为10%，则该房地产的收益年限为无限年时的价值最接近于（）万元。（计算过程中小数点保留两位）A.1500B.1800C.2000D.22006.评估一宗在建工程的价值时，如果继续开发建设的成本过高，导致其价值低于现状价值，则适宜采用（）。A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法7.下列房地产中，最适合采用收益法进行估价的是（）。A.位于城市中心的临街商业用地B.供出租的公寓楼C.废弃的工厂厂房D.城市公园8.估价报告中，关于估价假设和限制条件的说明，其主要目的是（）。A.证明估价结果的准确性B.明确估价所依据的前提和限制C.满足委托人的所有要求D.避免估价师的法律责任9.在房地产估价中，“合法原则”主要是指（）。A.估价结果必须符合市场规律B.估价活动必须遵守国家法律法规C.估价对象必须具有完整的产权证明D.估价师必须具备相应的执业资格10.某估价项目要求评估“在现状下的价值”，这意味着（）。A.估价对象必须进行改造或重新开发B.估价假设估价对象处于最佳利用状态C.估价不考虑任何限制条件D.估价结果反映估价对象当前的实际状况和潜在价值二、多项选择题（请将正确选项的代表字母填写在题号后括号内，多选、错选、漏选均不得分）1.房地产估价的程序通常包括（）。A.确定估价基本事项B.收集估价所需资料C.选定估价方法进行测算D.确定最终估价结果E.撰写估价报告2.市场法中的比较修正主要包括（）。A.交易日期修正B.区域因素修正C.个别因素修正D.融资方式修正E.交易情况修正3.影响房地产收益法中净收益测算的因素主要有（）。A.房地产的物理状况B.房地产的区位状况C.房地产的权益状况D.经营管理水平E.宏观经济环境4.成本法中的重置成本是指（）。A.采用估价时点建筑材料、建筑工艺和标准重新建造与估价对象完全相同的建筑物的成本B.采用估价时点建筑材料、建筑工艺和标准重新建造与估价对象具有相同效用或功能的建筑物的成本C.估价对象在建造时的原始建造成本D.包括土地成本的建筑物成本E.估价对象在估价时点的实际成本5.下列关于假设开发法的说法中，正确的有（）。A.主要适用于有发展潜力的土地或在建工程的估价B.其本质是预测开发完成后的房地产价值，再减去开发成本和利润C.开发成本通常包括建造成本、专业费用、管理费用、销售费用等D.开发利润通常根据市场平均利润率或预期利润率确定E.假设开发法是收益法的倒算法6.房地产估价报告应包含的主要内容有（）。A.估价委托与估价机构B.估价目的、估价对象、估价范围C.价值类型及定义、估价假设和限制条件D.估价方法、估价过程、参数选取说明E.估价结果及附件7.下列关于房地产估价师职业道德的说法中，正确的有（）。A.应独立、客观、公正地执行业务B.应保持估价结果的合理性，不得为了迎合委托人而提供不实的估价结果C.应对委托人、利害关系人保持应有的谨慎和关注D.不得以不正当竞争手段招揽业务E.可以随意泄露因执行业务而了解的委托人隐私三、判断题（请判断下列说法的正误，正确的划“√”，错误的划“×”）1.任何房地产估价项目都必须明确说明估价假设和限制条件。（）2.在进行房地产估价时，估价师应优先考虑委托人的利益。（）3.收益法评估出的价值通常高于市场法评估出的价值。（）4.对于有形损耗的建筑物，其价值可能会低于其重置成本。（）5.基准地价修正法是市场法的一种具体形式，主要适用于城市建成区的土地估价。（）6.估价报告的结论部分应清晰、简洁地说明最终的估价结果。（）7.房地产估价师在执行业务时，可以接受双方委托人同时委托的同一估价项目。（）8.估价方法的选择应基于估价对象的特点和估价目的，没有绝对最优的方法。（）9.采用市场法估价时，选取的可比实例应与估价对象处于同一区域或相邻区域。（）10.无限年期的收益法公式V=A/r适用于净收益每年不变且永续的情况。（）四、简答题1.简述市场法中选择可比实例应遵循的基本原则。2.简述收益法中确定净收益应注意的主要问题。3.简述房地产估价报告撰写中，关于估价假设和限制条件应说明的主要内容。五、计算题1.某栋建筑物建成于10年前，建筑面积为2000平方米，重置成本为每平方米2500元，根据建筑物的实际损耗情况，估算其成新率为70%。假设该建筑物的土地使用权年限为40年，已使用10年，剩余年限为30年。请计算该建筑物的重置成本。（计算过程中小数点保留两位）2.某宗土地面积为3000平方米，用途为商业，土地取得成本为每平方米800元，开发成本（包括建安费、专业费用等）为每平方米1500元，管理费用为总开发成本的5%，销售费用为总开发成本的3%，开发周期为2年（含销售期），建设期为1年。假设年利率为6%，土地开发完成后，预计售价为每平方米6000元。请采用假设开发法（折现法）估算该宗土地在当前状态下的价值。（计算过程中小数点保留两位）六、案例分析题1.某委托人希望估价师评估其位于市中心的一栋办公楼“A楼”在“现状下的价值”，用于后续出租。已知“A楼”建筑面积5000平方米，已使用5年，建筑物重置成本为每平方米3000元，成新率60%。目前该办公楼空置率较高，市场同类办公楼出租率约为70%，平均租金水平为每平方米月租金80元，但“A楼”由于装修过时，实际出租率仅为50%，平均租金水平为每平方米月租金70元。假设运营成本占租金收入的30%，资本化率（或折现率）为12%。请在不考虑建筑物改造的情况下，运用收益法评估“A楼”在估价时点（假设为当前时点）的“现状下的价值”。（计算过程中小数点保留两位，结果以万元为单位）试卷答案一、单项选择题1.B2.C3.B4.C5.C6.B7.B8.B9.B10.D二、多项选择题1.ABCDE2.ABC3.ABCDE4.BC5.ABCD6.ABCDE7.ABCD三、判断题1.√2.×3.×4.√5.√6.√7.×8.√9.√10.√四、简答题1.简述市场法中选择可比实例应遵循的基本原则。解析思路：选择可比实例是市场法估价的关键环节。应选择与估价对象在区位、用途、建筑类型、结构、档次、权利状况等方面相似，且交易日期与估价时点相近的近期发生的交易实例。具体原则包括：交易类型应正常；交易应是自愿的；交易价格应是正常市场价格；可比实例应与估价对象处于同一区域或相邻区域；可比实例的房屋状况应与估价对象相同或相似；可比实例的交易日期应尽量接近估价时点。选择足够数量（通常3-5个）且具有代表性的可比实例。2.简述收益法中确定净收益应注意的主要问题。解析思路：净收益是收益法估价的核心。确定净收益应注意：区分总收益与净收益；净收益=总收益-运营成本；对于不同类型的房地产，净收益的内涵不同（如住宅是净租金，商业是净经营利润）；确保收益的客观性和合理性，应基于估价对象的实际运营情况或未来最可能实现的收益；注意收益的稳定性和持续性，对于有波动的收益，应采取适当方法处理（如计算平均值或采用递增/递减趋势）；对于营业中房地产，要考虑空置期和租金损失准备金；确保收益计算的口径与折现率的口径一致。3.简述房地产估价报告撰写中，关于估价假设和限制条件应说明的主要内容。解析思路：估价假设是指估价师在估价过程中必须明确设定的前提条件，以使估价工作得以进行。估价限制条件是指委托人或其他相关方对估价工作提出的特殊要求或限制。报告中应说明的主要内容：委托人是否对估价对象的合法使用或状态提出特殊要求；是否对估价目的、估价时点、价值类型等有特殊要求；估价所依据的法律法规、政策规定或特定假设（如估价对象处于法定用途、现状利用等）；可能影响估价结果的关键限制因素。目的是让报告使用者了解估价结果是在何种前提和条件下得出的。五、计算题1.某栋建筑物建成于10年前，建筑面积为2000平方米，重置成本为每平方米2500元，根据建筑物的实际损耗情况，估算其成新率为70%。假设该建筑物的土地使用权年限为40年，已使用10年，剩余年限为30年。请计算该建筑物的重置成本。（计算过程中小数点保留两位）解析思路：重置成本是指采用估价时点的材料、工艺和标准重新建造与估价对象完全相同的建筑物所必需的费用。计算公式为：重置成本=建筑面积×单位建筑面积重置成本。本题已直接给出建筑面积（2000平方米）和单位建筑面积重置成本（2500元/平方米），故可直接计算得出。不需要考虑成新率、土地使用权年限等因素。重置成本=2000×2500=5000000元。答案：5000000元2.某宗土地面积为3000平方米，用途为商业，土地取得成本为每平方米800元，开发成本（包括建安费、专业费用等）为每平方米1500元，管理费用为总开发成本的5%，销售费用为总开发成本的3%，开发周期为2年（含销售期），建设期为1年。假设年利率为6%，土地开发完成后，预计售价为每平方米6000元。请采用假设开发法（折现法）估算该宗土地在当前状态下的价值。（计算过程中小数点保留两位）解析思路：假设开发法是预测开发完成后的房地产价值，然后减去开发成本、管理费用、销售费用和开发利润。采用折现法时，需将各项费用和未来价值折算到估价时点。计算步骤：(1)计算总开发成本：建安费+专业费=1500元/平方米；管理费=1500×5%=75元/平方米；销售费=1500×3%=45元/平方米；总开发成本=1500+75+45=1620元/平方米。总开发成本总额=3000×1620=4860000元。(2)计算开发周期利息：开发周期为2年，年利率为6%。土地取得成本利息=3000×800×(P/F,6%,0.5)=2400000×0.9434=2261640元；总开发成本利息=4860000×(P/F,6%,1.5)=4860000×0.8900=4317400元。总利息=2261640+4317400=6579040元。(3)计算开发完成后的房地产价值：未来售价=3000×6000=18000000元；售价折现=18000000×(P/F,6%,2)=18000000×0.8900=16020000元。(4)计算土地价值：土地价值=（售价折现+总利息-总开发成本总额）/(1+6%)^2=(16020000+6579040-4860000)/1.1236=17729040/1.1236=15786086.27元。答案：15786086.27元(保留两位小数)3.某委托人希望估价师评估其位于市中心的一栋办公楼“A楼”在“现状下的价值”，用于后续出租。已知“A楼”建筑面积5000平方米，已使用5年，建筑物重置成本为每平方米3000元，成新率60%。目前该办公楼空置率较高，市场同类办公楼出租率约为70%，平均租金水平为每平方米月租金8