2026年三级物业管理师考试题库及答案

2026年三级物业管理师考试题库及答案1.【单项选择】某住宅小区采用酬金制计费方式，年度物业服务费预算总额为1200万元，其中约定物业服务企业酬金比例为8%。若年度决算时实际支出为1150万元，则业主最终应补（退）金额为多少？A.业主应补50万元B.业主应退46万元C.业主应退4万元D.业主应补4万元答案：C解析：酬金制下，企业酬金=实际支出×酬金比例=1150×8%=92万元；业主需承担总额=实际支出+企业酬金=1150+92=1242万元；已预收1200万元，故业主应补1242-1200=42万元。但预算总额1200万元已含8%酬金，即预算支出基数=1200÷(1+8%)≈1111.11万元，预算酬金=1200-1111.11≈88.89万元。决算支出1150万元比预算支出基数增加38.89万元，按约定“超支由业主补足、节约退还”，故业主应补38.89万元；同时决算酬金比预算酬金增加92-88.89=3.11万元，亦由业主承担，合计补38.89+3.11=42万元。然而题目问的是“补（退）金额”，而选项无42万元，表明命题人采用“差额退补”简化模型：预算总额1200万元，决算支出1150万元，节约50万元，企业仍按8%提取酬金92万元，则业主最终支付1150+92=1242万元，已交1200万元，应补42万元，但选项仍无42万元，故命题人进一步简化：仅对“节约部分”按酬金比例冲减，即节约50万元×(1-8%)=46万元应退业主，最接近选项为B。但严格按酬金制“实报实销”原则，节约50万元应全部退业主，企业酬金相应减少8%即4万元，故应退50-4=46万元，选B。2.【单项选择】根据《民法典》第278条，下列事项中应当由业主共同决定且参与表决的专有部分面积和人数占比均须达到2/3的是：A.更换电梯施工单位B.使用公共收益补充专项维修资金C.改变共有部分用途D.选聘地下车库保洁服务商答案：C解析：改变共有部分用途属于《民法典》第278条第（八）项，须“双2/3”参与表决并经参与表决者“双3/4”同意，其余选项均非该条明确列举事项。3.【单项选择】某项目绿化养护采用第三方评估机制，合同约定：当季度评估得分低于85分时，每低1分扣减当季绿化服务费1%。若当季服务费为30万元，评估得分为82分，则实际应支付：A.29.1万元B.29.4万元C.28.8万元D.30万元答案：A解析：低于85分部分=85-82=3分，扣减3×1%=3%，应支付30×(1-3%)=29.1万元。4.【单项选择】在物业承接查验过程中，若现场查验发现屋面渗漏，依据《物业承接查验办法》，下列说法正确的是：A.由物业服务企业负责修复B.由建设单位在约定时限内修复C.由业主大会决定修复责任D.由施工单位直接对业主负责答案：B解析：《物业承接查验办法》第24条明确，屋面渗漏属于物业共用部位质量问题，应由建设单位在约定期限内修复并承担费用。5.【单项选择】某写字楼采用智能照明系统，物业企业拟通过合同能源管理方式升级LED灯具，节能收益分享期6年，预计年节电30万度，电价为0.8元/度，合同约定企业分享比例为40%，则6年内企业可分享总收益为：A.72万元B.57.6万元C.48万元D.144万元答案：B解析：年节能收益=30×0.8=24万元，企业分享=24×40%=9.6万元，6年合计9.6×6=57.6万元。6.【单项选择】某小区实行“楼长制”，楼长发现住户在疏散通道堆放杂物，其正确处置顺序为：①劝阻②报告消防部门③报告物业服务中心④拍照取证A.④①③②B.①④③②C.③①④②D.④③①②答案：A解析：先固定证据，再劝阻，再内部流转，最后移交执法，符合《消防法》第28条及应急流程。7.【单项选择】某项目年度客户满意度调查样本量应为：A.不低于总户数5%且不少于30份B.不低于总户数10%且不少于50份C.不低于总户数15%且不少于100份D.不低于总户数20%且不少于100份答案：B解析：参照《物业管理示范项目考评标准》，样本量应≥10%且≥50份，保证置信度。8.【单项选择】关于专项维修资金，下列说法错误的是：A.可用于电梯紧急维修B.可用于购买国债增值C.可用于支付业委会办公经费D.可用于外墙脱落抢修答案：C解析：办公经费不得动用专项维修资金，其余均属法定用途或允许增值渠道。9.【单项选择】某小区停车位配比1:0.8，业主大会决定对外来车辆临停收费，每小时5元，所得收益归属：A.物业企业B.全体业主C.停车管理公司D.社区居委会答案：B解析：占用业主共有道路或其他场地用于停车收益归全体业主，见《民法典》第275条。10.【单项选择】某项目采用ISO45001体系，危险源辨识采用LEC法，其中L=3，E=6，C=15，则风险度D值为：A.24B.90C.270D.180答案：C解析：D=L×E×C=3×6×15=270。11.【单项选择】某物业企业拟通过绿色认证，按照《绿色建筑运行管理标准》，下列不属于运行评价指标的是：A.年单位面积能耗B.年单位面积水耗C.员工离职率D.可再生能源占比答案：C解析：员工离职率属人力资源管理范畴，与绿色运行评价无关。12.【单项选择】某小区消防泵房压力表显示稳压泵停泵压力0.85MPa、启泵压力0.65MPa，则其压力差为：A.0.2MPaB.0.15MPaC.0.1MPaD.0.05MPa答案：A解析：差值=0.85-0.65=0.2MPa。13.【单项选择】某项目年度预算中，公共区域能耗费占比过高，拟采用“能耗基准线+节能量分享”模式，该模式属于：A.政府购买服务B.合同能源管理C.PPP模式D.融资租赁答案：B解析：节能量分享是合同能源管理典型特征。14.【单项选择】某写字楼电梯轿厢广告年租金12万元，合同由物业企业与广告公司签订，收益应：A.归物业企业B.扣除管理成本后归业主C.归电梯维保单位D.归广告公司答案：B解析：利用共用部位经营收益扣除合理成本后归业主，见《物业管理条例》第54条。15.【单项选择】某小区发生高空抛物，无法确定具体侵权人，依据《民法典》第1254条，由：A.物业企业承担全部责任B.可能加害的建筑物使用人补偿C.保险公司承担D.居委会承担答案：B解析：可能加害使用人给予补偿，物业未尽安保义务承担补充责任。16.【单项选择】某项目采用“智慧物业”平台，业主APP报修后，系统需在多少分钟内派单：A.5B.10C.15D.30答案：A解析：行业服务标准普遍要求5分钟内响应派单。17.【单项选择】某小区二次供水水箱清洗后，水质检测应由：A.物业企业自检B.第三方有资质机构C.自来水公司D.业委会答案：B解析：法规要求清洗后由第三方检测并公示。18.【单项选择】某项目年度预算中，不可预见费比例一般不超过：A.1%B.3%C.5%D.10%答案：C解析：行业惯例3%-5%，超过5%需特别说明。19.【单项选择】某小区绿化面积2万㎡，年度绿化用水定额0.9m³/㎡，水价4元/m³，则年绿化水费预算为：A.7.2万元B.8万元C.9万元D.10万元答案：A解析：2×0.9×4=7.2万元。20.【单项选择】某物业企业拟上市，其招股说明书中必须披露：A.员工社保缴纳情况B.业委会成员名单C.业主隐私信息D.供应商报价答案：A解析：社保合规性是监管重点，其余涉密或无关。21.【多项选择】下列属于物业企业安全生产职责的有：A.建立安全风险分级管控B.组织应急演练C.定期报告安全事故D.为业主购买家庭财产险E.开展安全教育培训答案：A,B,C,E解析：D非强制职责。22.【多项选择】关于前期物业管理招投标，下列说法正确的有：A.住宅必须公开招标B.投标人少于3个需重新招标C.评标委员会人数为5人以上单数D.中标后不得更换项目经理E.招标文件应载明服务标准答案：A,B,C,E解析：D无法律禁止更换，但需备案。23.【多项选择】某小区拟使用公共收益更新监控系统，需满足：A.业主大会同意B.街道办备案C.专有部分面积2/3参与表决D.参与表决者3/4同意E.预算审计答案：A,C,D解析：B非强制，E视地方规定。24.【多项选择】下列属于物业服务质量评价体系一级指标的有：A.客户服务B.房屋本体维护C.员工满意度D.社会效益E.盈利能力答案：A,B,D解析：C、E非一级指标。25.【多项选择】某项目发生电梯困人，物业企业应：A.立即启动应急预案B.通知维保单位C.5分钟内到场D.记录事件全过程E.24小时内向业主公告答案：A,B,C,D,E解析：全流程要求。26.【多项选择】关于物业费催缴，下列做法合法的有：A.上门发送律师函B.限制业主买电C.起诉并申请财产保全D.公示欠费名单E.与业委会联合催收答案：A,C,E解析：B、D涉嫌侵权。27.【多项选择】某小区采用“红色物业”，其特征包括：A.建立党支部B.社区两委交叉任职C.物业费政府补贴D.业主党员亮身份E.服务标准低于市场价答案：A,B,D解析：C、E非必然。28.【多项选择】下列属于物业企业纳税范围的有：A.增值税B.企业所得税C.契税D.印花税E.土地增值税答案：A,B,D解析：C、E主要面向产权转移。29.【多项选择】某项目采用BIM运维，可实现：A.设备定位B.能耗模拟C.维修工单派发D.业主投票E.火灾疏散模拟答案：A,B,C,E解析：D非BIM核心功能。30.【多项选择】关于物业企业ESG报告，应披露：A.碳排放量B.员工多样性C.贪污事件D.社区公益活动E.高管薪酬答案：A,B,C,D31.【判断题】物业企业可将全部专项维修资金用于购买银行理财产品。答案：错误解析：仅限购买一级市场国债或转存定期，不得投资风险产品。32.【判断题】业主大会会议可以采用书面征求意见形式。答案：正确33.【判断题】物业企业有权单方面调整物业费收费标准。答案：错误34.【判断题】消防控制室必须实行24小时双人持证上岗。答案：正确35.【判断题】物业企业可以将绿化养护整体转包给无资质的个人。答案：错误36.【判断题】业主委员会可以开设基本账户。答案：正确37.【判断题】物业服务质量评估结果必须向全体业主公开。答案：正确38.【判断题】电梯维保单位可以委托物业企业代为签署维保记录。答案：错误39.【判断题】物业企业应当为外包员工缴纳社保。答案：正确40.【判断题】住宅物业必须每年至少进行一次水箱清洗。答案：正确41.【填空题】《民法典》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有________和________的权利。答案：共有；共同管理42.【填空题】物业承接查验应当由________、________、________三方共同参与。答案：建设单位；物业服务企业；业主委员会43.【填空题】消防“四个能力”包括：检查消除火灾隐患能力、________、________、________。答案：扑救初起火灾能力；组织疏散逃生能力；消防宣传教育能力44.【填空题】物业费收费面积以________为准。答案：房屋产权登记面积45.【填空题】专项维修资金余额不足首期交存额________时，应续交。答案：30%46.【填空题】物业企业应当建立________制度，对服务过程进行记录和追溯。答案：服务台账47.【填空题】电梯维保单位应至少每________日进行一次清洁、润滑、调整和检查。答案：1548.【填空题】绿色建筑运行评价指标中，年单位面积能耗应比基准值下降________%以上。答案：1049.【填空题】物业企业应当每年至少组织________次消防演练。答案：250.【填空题】《价格法》规定，物业服务收费实行________价。答案：市场调节51.【简答题】简述物业企业如何建立服务质量内部审核机制。答案：1.制定年度审核计划，覆盖全部服务模块；2.组建内审组，由管理者代表带队，持证内审员占比不低于50%；3.依据服务合同、作业指导书、法律法规编制检查表；4.采用现场观察、记录抽查、人员访谈、客户回访等方式收集证据；5.对不符合项开具《不符合报告》，明确责任人、整改措施、完成时限；6.整改后验证，实行闭环管理；7.每季度召开质量分析会，输出《审核报告》并通报全员；8.将审核结果与绩效考核挂钩，持续改进。52.【简答题】说明酬金制与包干制的核心区别及适用场景。答案：核心区别：1.成本风险承担方不同：酬金制下实际成本由业主承担，企业按约定比例提取酬金；包干制下企业自负盈亏；2.财务透明度不同：酬金制需向业主公开全部账目，包干制仅需列支预算；3.激励方向不同：酬金制鼓励节约，企业酬金随成本下降而减少；包干制鼓励企业提高效率获取利润。适用场景：酬金制适用于业主自治能力强、高端住宅、商业综合体；包干制适用于普通住宅、业主不愿参与财务监督的项目。53.【简答题】列举高空抛物物业管理技防措施。答案：1.安装仰视高清摄像头，覆盖建筑外立面，像素不低于4K，夜视功能；2.设置AI智能分析平台，识别抛物轨迹并自动报警；3.在裙楼顶层安装防护网，宽度不小于2米；4.部署物联网传感器，对阳台堆放超重物品报警；5.建立“一人一档”阳台档案，对重点户每周巡查；6.与公安联网，实现视频秒级推送；7.每季度组织“拒绝高空抛物”宣传日，发放防坠绳；8.将高空抛物纳入征信黑名单，形成震慑。54.【简答题】说明专项维修资金应急使用的流程。答案：1.出现电梯、消防、屋面渗漏等危及人身安全情形；2.物业企业现场取证，出具《应急维修确认单》；3.业委会或社区居委会现场确认并盖章；4.向区住建部门提交应急使用申请，附预算、维修方案；5.住建部门24小时内现场查勘并出具意见；6.通过公开招投标或比价选定施工单位；7.施工完毕，第三方审计机构出具决算审计；8.向全体业主公示，公示期7天；9.住建部门拨付资金至施工单位；10.将资料归档，录入维修资金系统。55.【简答题】阐述物业企业如何开展碳盘查。答案：1.确定组织边界：涵盖企业运营控制权下的全部项目；2.识别排放源：范围一（柴油、天然气）、范围二（外购电、热）、范围三（员工通勤、外包运输）；3.收集活动数据：电表、燃气表、油品领用记录；4.选用排放因子：采用国家发改委最新发布值；5.计算排放量：∑活动数据×排放因子×GWP；6.第三方核查：由具备CNAS资质机构核查并出具报告；7.设定基准年：以2025年为基准，锁定边界一致；8.建立碳台账：按月度更新，异常波动>5%需分析；9.制定减排方案：LED改造、光伏屋顶、绿化碳汇；10.每年发布碳披露报告，接受业主监督。56.【案例分析】某小区建筑面积12万㎡，住宅1000户，物业费2.2元/㎡·月，收费率94%，年度公共设施能耗预算180万元，实际发生195万元；人工成本预算420万元，实际发放450万元；外包绿化保洁费用预算160万元，合同固定总价；电梯维保预算48万元，实际发生52万元；其他行政费用预算50万元，实际46万元。企业采用包干制，年度预算不含税利润目标5%。请计算：（1）年度物业费总收入；（2）年度总成本；（3）实际利润率；（4）若下年度拟保持利润不变，仅通过提高收费率实现，求需达到的收费率。答案：（1）年收入=12×2.2×12×94%=297.98万元；（2）总成本=195+450+160+52+46=903万元；（3）实际利润=收入-成本=297.98-903=-605.02万元，利润率=-203%；（4）设收费率为x，则12×2.2×12×x-903=297.98-903，解得x=94%，已无法通过收费率提升扭亏，需调整单价或成本。57.【案例分析】某小区消防系统老化，业委会拟动用专项维修资金200万元更新，经投票，参与表决面积占总面积75%，参与表决人数占总人数72%，其中同意面积占参与表决面积80%，同意人数占参与表决人数75%。请判断该事项是否通过，并说明理由。答案：通过。依据《民法典》第278条，使用维修资金须“双2/3”参与表决，并经参与表决者“双3/4”同意。本题参与面积75%>2/3，参与人数72%>2/3；同意面积80%>3/4，同意人数75%=3/4，满足条件。58.【案例分析】某小区物业企业未按合同约定每季度公示公共收益，业主李某拒交物业费，企业遂停止其门