商场商铺租赁合同 超详细

商场商铺租赁合同超详细在商业地产的运作中，商场商铺租赁是一门复杂且至关重要的学问。一份严谨、细致的租赁合同，不仅是出租方与承租方权利义务的明确约定，更是双方长期合作、共同发展的基石。对于承租方而言，它意味着经营成本的可控、商业风险的降低；对于出租方来说，则关系到物业的保值增值和持续稳定的收益。本文将以资深业内人士的视角，带你深入剖析商场商铺租赁合同的核心条款与潜在陷阱，助你在纷繁复杂的商业租赁谈判中，既能坚守底线，又能实现共赢。一、合同当事人：身份的确认与责任的厘清合同的开篇，务必清晰、准确地列明出租方（甲方）与承租方（乙方）的基本信息。这看似简单，实则暗藏玄机。对于出租方，绝不能仅凭一张名片或一个招商经理的口头承诺便轻易落笔。务必核实其是否为商铺的合法权利人，或是否获得了权利人的有效授权（如产权证明、授权委托书等）。若出租方为产权人，需确认其身份信息与产权证明一致；若为转租或委托招商，则需审查其上手租赁合同中是否有允许转租的条款，以及授权委托书的权限范围和有效期。模糊的产权关系或不完整的授权，都可能为日后的租赁纠纷埋下定时炸弹。对于承租方，同样需要明确其经营主体。是以个人名义承租，还是以公司名义？若是公司，需确认公司的法人资格、经营范围是否与租赁商铺的用途相符。实践中，常有初创团队以个人名义签约，后续公司注册成立后需办理主体变更，这一环节的约定也应在合同中有所体现，避免不必要的麻烦。二、租赁标的物：商铺信息的精准界定商铺作为租赁的标的物，其信息的精准描述是合同履行的前提。1.商铺位置与编号：合同中应明确商铺所在商场的具体楼层、区域、铺位编号，最好能附上清晰的平面图作为合同附件，并在图中圈定商铺范围，双方签字盖章确认。这能有效避免因“口头约定”或商场内部调整导致的位置争议。2.租赁面积：面积是计算租金、物业费等费用的基础，必须格外谨慎。合同中应同时注明商铺的建筑面积、套内建筑面积（或使用面积）以及计租面积。尤为重要的是，需明确约定面积的测量标准和依据（如房产证所载面积或双方共同委托的测绘机构出具的报告）。实践中，建筑面积与实际可使用面积往往存在差异，承租方应在签约前实地测量，并在合同中约定若实测面积与合同约定面积有误差时的处理方式（如多退少补租金、解除合同等）。3.商铺用途：合同中必须明确约定商铺的具体用途，例如“用于经营餐饮服务”、“用于零售服装”等。该用途需与商场的整体规划和政府批准的房屋用途相符。未经出租方书面同意，承租方不得擅自改变商铺用途，否则出租方有权解除合同并要求赔偿损失。三、租赁期限：时间维度的清晰规划租赁期限是合同的核心条款之一，直接关系到承租方的经营规划和投资回报周期。1.租期起始与终止日期：需明确约定具体的年月日。2.免租期（装修期）：这是承租方筹备开业的关键时间。合同中应明确免租期的起止时间、免租范围（仅免租金，还是同时免物业费、水电费等其他费用）。通常，免租期内承租方虽无需支付租金，但仍需承担物业费及其他实际发生的费用。同时，需约定免租期内若因承租方原因导致合同提前解除，出租方是否有权要求承租方补交免租期内的租金。3.续租条款：承租方若有意长期经营，应在合同中约定续租的条件和优先权。例如，在租期届满前一定期限（如三个月）内，承租方书面提出续租请求，且在同等条件下享有优先承租权。“同等条件”通常指租金标准、租期、支付方式等主要条款相同。对于续租的租金涨幅，也可预先约定一个合理的调整机制或协商原则。四、租金及支付方式：核心利益的明确约定租金是租赁合同的核心经济条款，其约定的明确性直接影响双方的经济利益。1.租金标准：应明确约定每平方米租金单价、每月或每季度租金总额。租金计算基数是建筑面积还是套内面积，必须与前述“租赁面积”条款保持一致。对于租金是否包含物业管理费、水电费等，也应清晰界定。2.租金支付周期与方式：常见的有按月、按季度、按半年或按年支付。合同中需明确每期租金的支付日期（如每月X日前支付当月租金）、支付账户信息（出租方指定的银行账户，需加盖公章确认）。支付方式（银行转账、支票等）也应列明。3.租金调整机制：对于租期较长的合同，租金通常会有调整。合同中应明确租金调整的周期（如每两年调整一次）、调整幅度的确定方式（如参照CPI涨幅、双方协商或按固定百分比）。避免使用“随行就市”等模糊表述，以防日后产生争议。4.逾期付款责任：承租方未按时支付租金，应承担逾期付款的违约责任。合同中需约定逾期付款的违约金计算方式（如按逾期金额的每日万分之几计算）、逾期多久出租方有权采取停水停电、解除合同等措施。五、租赁保证金（押金）：风险的提前防范租赁保证金，俗称押金，是出租方为保障合同履行、防范承租方违约风险而设立的。1.保证金金额：通常为一个月或数月的租金，具体数额由双方协商确定。2.支付与退还：合同中应明确保证金的支付时间（一般与首期租金同时支付）。更为重要的是保证金的退还条件和流程：租期届满或合同解除后，承租方付清所有应缴费用（租金、物业费、水电费、违约金等）、办妥退租手续、商铺恢复原状（或按合同约定处理装修物）并将商铺交还出租方后，出租方应在约定期限内（如30个工作日）将保证金无息退还。3.保证金的抵扣：若承租方违反合同约定，出租方有权从保证金中直接抵扣承租方应支付的违约金、赔偿金或拖欠的费用。抵扣后，承租方应在接到通知后及时补足保证金。六、其他费用：厘清边界，避免糊涂账商场商铺租赁中，除了租金和保证金，往往还涉及多项其他费用，合同中必须逐一列明，明确承担方、计算标准和支付方式。1.物业管理费：由物业公司收取，用于商场公共区域的清洁、安保、设施维护等。合同中应明确物业费的单价（按面积计算）、支付周期、支付方式，以及物业费调整的条件和程序。2.水电费、燃气费、通讯费等：这些通常由承租方自行承担。需明确计量方式（独立电表、水表）、收费标准（是否按商业标准）、缴费方式和周期，以及逾期缴费的责任。3.公摊费用：部分商场会收取公共区域水电费、空调费等公摊费用，其计算依据和方式应透明、合理。4.推广费/市场管理费：商场为提升整体形象和客流量，可能会收取推广费。合同中应明确该费用的用途、收取标准、支付方式，以及承租方是否有权对推广活动提出建议或异议。5.装修保证金：承租方装修时需向商场或物业公司缴纳，用于保证装修过程符合规定、不损坏公共设施，装修验收合格后通常无息退还。6.其他杂项：如POS机使用费、垃圾清运费等，均需一一列明，避免后续“巧立名目”的收费。七、商铺的交付与返还：规范流程，明确责任商铺的交付和返还环节，是租赁关系建立和终止的关键节点，极易产生纠纷。1.交付标准与条件：合同中应明确商铺的交付标准，例如是毛坯交付、简装交付还是现状交付。对于毛坯交付，应约定基本的水电接口位置、荷载要求等。交付时，双方应共同对商铺的设施设备、装修状况、水电表底数等进行清点、验收，并签署《商铺交接确认书》，作为合同附件。若发现商铺存在不符合交付条件的情形，承租方有权拒绝接收，并要求出租方限期整改。2.交付期限：出租方应在约定的期限内完成商铺交付，逾期交付的，应承担相应的违约责任（如顺延租期、减免租金等）。3.商铺返还：租期届满或合同解除后，承租方应在约定期限内将商铺返还给出租方。返还时的状态是核心争议点：*恢复原状：合同可约定承租方需拆除装修、恢复至交付时的毛坯或约定状态，费用由承租方承担。*保留装修：若出租方同意，承租方也可将装修无偿或有偿（需另行协商）留给出租方。对于可移动的设备、设施，通常归承租方所有并自行搬离。*留置物品：若承租方逾期未搬离物品，出租方有权按合同约定进行处置，由此产生的费用和责任由承租方承担。返还时同样需要签署《商铺返还确认书》，结清所有费用。八、商铺的装修与改建：平衡个性与规范商场商铺的装修不仅关乎承租方的品牌形象，也影响商场的整体美观和运营安全。1.装修方案审批：承租方的装修设计方案（包括平面图、效果图、施工图、材料清单、施工单位资质等）需事先提交出租方（或商场管理方）审核，未经批准不得擅自施工。合同中应约定审核的期限和反馈机制。2.装修施工管理：承租方应遵守商场的装修管理规定，如施工时间、噪音控制、消防安全、垃圾清运等。大型或特殊装修可能还需向政府相关部门报批，责任方（通常为承租方）和协助义务（通常为出租方提供必要文件）应明确。3.消防安全责任：装修必须符合消防规范，竣工后需通过消防验收或备案，方可投入使用。相关费用和责任由承租方承担。4.装修物的所有权与处置：合同中应明确装修物的所有权归属，以及租期届满或合同解除时装修物的处理方式（如前文“商铺返还”中所述）。对于不可拆除或拆除会损坏主体结构的装修，通常归出租方所有。九、双方的权利与义务：权责对等，共同守约合同双方的权利与义务是合同的灵魂，应尽可能详尽、明确，力求权责对等。出租方的主要权利与义务：*权利：收取租金及其他费用、监督承租方按约使用商铺、对商铺进行必要的维修（主体结构、公共设施）、在承租方违约时行使合同解除权和追索权等。*义务：保证对商铺拥有合法出租权、按约交付合格商铺、保证商铺及附属设施在租赁期内正常使用（因不可抗力或承租方原因除外）、提供必要的物业服务配合、维护商场公共秩序和经营环境、不得无故干预承租方的正常经营活动等。承租方的主要权利与义务：*权利：按约使用商铺进行经营活动、在租赁期内对商铺享有合法的占有和使用权、要求出租方履行维修义务、在同等条件下享有优先续租权等。*义务：按时足额支付租金及其他费用、未经同意不得擅自改变商铺用途、不得擅自转租、分租或转让商铺、未经批准不得擅自装修或改建、遵守商场管理规约和各项规章制度（如营业时间、促销活动、品牌形象维护等）、合法经营、承担商铺内部设施的维修保养责任、租赁期届满或合同解除后按约返还商铺等。十、转租、转让与分租：明确限制，保障稳定商场为了维护整体业态规划和经营秩序，通常对商铺的转租、转让（经营权转让）和分租有严格限制。合同中应明确约定：承租方是否有权转租/分租，如需转租/分租，必须事先获得出租方的书面同意，并遵守出租方制定的相关规定。对于转让（尤其是涉及转让费的情况），出租方通常会要求重新审核新承租方的资质，并可能收取一定的手续费或要求新承租方与出租方重新签订租赁合同。十一、违约责任：明晰后果，强化约束违约责任条款是合同的“牙齿”，能有效约束双方行为，保障合同的顺利履行。合同中应针对不同的违约情形（如出租方逾期交付、商铺存在产权瑕疵、擅自停水停电；承租方逾期交租、擅自改变用途、擅自转租、违反装修规定、擅自退租等），分别约定明确、具体、可量化的违约责任。常见的违约责任形式包括：支付违约金（明确计算方式，如按日计算的百分比或固定金额）、赔偿实际损失、继续履行、采取补救措施，直至解除合同。违约金的设定应以弥补实际损失为主要原则，不宜过高或过低。若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。十二、不可抗力与合同的变更、解除、终止1.不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（如地震、战争、政府行为等）。合同中应约定不可抗力发生时，遭遇不可抗力一方的通知义务、证明文件，以及双方如何协商处理（如中止履行、部分免除责任、解除合同等）。2.合同的变更：经双方协商一致，可以对合同条款进行变更，变更内容应采用书面形式，并由双方签字盖章后生效。3.合同的解除：除了因违约导致的解除，还应约定一些特定情形下的解除权（如承租方因经营不善长期亏损、商场整体调整需要等），以及解除合同后的善后处理（如租金结算、保证金退还、装修物处理等）。4.合同的终止：除租期届满自然终止外，还包括因合同解除、双方协商一致终止、一方主体资格丧失等情形导致的终止。十三、知识产权与保密条款：与时俱进，尊重权益在商业经营中，知识产权日益重要。合同中可约定承租方在其经营活动中应尊重他人知识产权，不得销售侵权商品，同时其自身的知识产权也应受到尊重和保护。保密条款则要求双方对在合同签订和履行过程中获悉的对方商业秘密（如租金水平、经营数据、客户信息等）予以保密，不得向第三方泄露。十四、通知与送达：确保信息畅通无阻合同履行过程中，双方的通知往来（如催款通知、整改通知、解除合同通知等）至关重要。合同中应明确双方的法定联系人、联系地址、电话、电子邮箱等，并约定通知的有效送达方式（如邮寄送达以签收日或寄出后第几日视为送达、电子邮件以进入对方系统时视为送达等）。地址变更应及时书面通知对方，否则因此产生的送达不能等后果由责任方承担。十五、争议解决方式：和平解决，效率优先合同履行过程中发生争议在所难免，约定有效的争议解决方式能避免矛盾升级。常见的争议解决方式有两种：1.协商与调解：鼓励双方首先通过友好协商或寻求第三方调解解决争议。2.诉讼或仲裁：若协商调解不成，则需通过司法途径解决。合同中应明确选择其一：“向商铺所在地人民法院提起诉讼”或“提交XX仲裁委员会，按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁”。二者择一，不可同时约定。从效率和保密性角度看，仲裁有时更具优势，但需双方一致同意。十六、其他约定与附件：拾遗补缺，完善合同合同未尽事宜，双方可另行协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同的附件（如商铺平面图、交接确认书、装修管理规定、产权证明复印件、授权委托书等）是合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。签约时务必仔细核对附件内容，并确保附件完整。十七、签约前的重要审查与注意事项1.审查出租方资质：务必核实出租方的产权证明或有效的转租权