2025年房地产估价师《房地产评估》历年真题

2025年房地产估价师《房地产评估》历年真题考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共40分）1.房地产评估中的“合法原则”是指评估应以（）为前提。A.评估对象的实际状况B.评估目的的实现C.评估对象的合法产权或使用权利D.评估师的职业判断2.某宗房地产的评估价值与其重置成本之间的差额，通常被称为（）。A.成新率B.折旧C.土地增值额D.资本化率3.采用市场法评估房地产价值时，选取可比案例应遵循（）原则。A.时间优先B.价格优先C.相关性优先D.稀缺性优先4.某在建工程评估，当未来完成工程所需成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发利润均无法可靠估算时，适宜采用（）方法。A.假设开发法B.成本法C.市场法D.收益法5.收益法适用的前提条件之一是房地产产生的（）能够持续、稳定地获得。A.市场风险B.经营风险C.收益现金流D.财务风险6.某租赁房屋的年租金收入为12万元，年运营费用为6万元，折现率为10%，则采用收益法评估其价值时，其年净收益为（）万元。A.6B.12C.18D.（12-6）/（1+10%）7.评估某宗土地的价值，在确定土地用途时，应主要依据（）。A.当地房地产市场供求状况B.土地所有权性质C.当地城镇规划及相关法律法规D.开发商的投资意向8.房地产评估中的“最高最佳使用原则”是指评估应以（）为前提。A.评估对象现状使用B.法律允许的最大收益使用C.评估师推荐的使用方式D.市场上的主流使用方式9.采用成本法评估新建房地产价值时，重置成本通常是指（）。A.当前市场价格B.重新建造或购置具有同等功能效用的全新房地产所需的成本C.房地产的原始建造成本D.房地产的账面价值10.某商业用房年租金收入为100万元，年出租费用为20万元，预计未来Years年的年租金收入增长率为5%，年费用增长率为2%，折现率为8%，则采用收益法评估其未来Years年的剩余价值时，应采用（）进行计算。A.永续年金现值系数B.年金现值系数C.增长型永续年金现值系数D.普通年金现值系数11.评估基准日之后、价值时点之前发生的，对评估价值产生负面影响的经济性陈旧，属于（）。A.物质性折旧B.功能性折旧C.经济性折旧D.自然性折旧12.某宗土地的面积为一亩，根据当地标准，该地块的容积率上限为3，则该地块的理论最高建筑面积为（）平方米。（1亩=666.67平方米）A.200B.333.33C.1000D.200013.在房地产评估报告中，关于评估假设和限制条件的说明，主要目的是（）。A.证明评估结果的准确性B.明确评估工作的前提和限制C.减少评估师的执业风险D.满足委托人的所有要求14.某宗房地产的评估价值低于其市场价值，可能的原因之一是（）。A.评估方法选择不当B.评估参数选取偏高C.评估对象存在隐性缺陷D.评估基准日价格下跌15.下列关于房地产评估职业道德的说法中，错误的是（）。A.评估师应独立、客观、公正地执行业务B.评估师可以接受委托人给予的贿赂或不当利益C.评估师应尽力维护客户的合法权益D.评估师应保守在执业活动中知悉的商业秘密16.评估某宗工业用地价值，在确定土地开发程度时，通常需要考虑（）。A.“七通一平”或“五通一平”B.土地使用权年限C.土地形状D.土地相邻关系17.市场法中的比较修正主要包括（）。A.时间修正、区域修正、个别修正B.收益修正、成本修正、区位修正C.面积修正、高度修正、朝向修正D.质量修正、用途修正、楼层修正18.评估师在执业过程中，因工作失误给委托人造成损失的，应承担（）。A.合同责任B.行政责任C.民事责任D.刑事责任19.某宗房地产的评估价值在其交易价格附近波动，这表明其交易价格（）。A.可能存在泡沫B.处于合理水平C.低于市场价值D.高于市场价值20.收益法中，资本化率通常采用（）。A.无风险利率B.安全利率与风险调整值之和C.通货膨胀率D.市场平均收益率21.评估某套住宅的价值，需要了解其朝向、楼层、装修状况等，这些因素属于（）。A.区位因素B.个别因素C.宏观因素D.自然因素22.在假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用（）方法估算。A.成本法B.市场法C.收益法D.剩余法23.评估基准日之后发生的，对评估价值产生正面影响的经济性因素，属于（）。A.物质性增值B.功能性增值C.经济性增值D.自然性增值24.房地产估价师协会对会员的自律管理，主要依据（）。A.《中华人民共和国物权法》B.《房地产估价师管理条例》C.房地产估价师协会章程及相关自律规则D.《中华人民共和国刑法》25.某宗房地产的评估价值在其交易价格以下，可能的原因之一是（）。A.交易双方存在特殊关系B.评估价值计算错误C.交易价格偏高D.评估基准日价格下跌26.评估师在出具评估报告前，应（）。A.将评估报告草案提交给上级主管审批B.与委托人充分沟通评估结果C.确认委托人已支付全部评估费用D.对评估对象进行实地查勘27.房地产评估中的“价值时点原则”是指评估价值是在（）。A.评估师需要价值时B.评估基准日C.房地产交易完成时D.房地产交付使用时28.某宗房地产的评估基准日为2024年10月1日，价值时点也为2024年10月1日。在评估报告中，关于未来租金收入预测的基期应为（）。A.2024年9月30日B.2024年10月1日C.2025年9月30日D.2025年10月1日29.评估某宗在建工程的价值，当未来完成工程所需时间较长，且市场变化难以预测时，适宜采用（）方法。A.市场法B.成本法C.假设开发法D.收益法30.房地产评估报告应包含的内容，不包括（）。A.评估假设和限制条件B.评估对象的物理状况描述C.评估师的个人收入情况D.评估方法的选择和运用31.采用市场法评估某宗房地产价值时，选取了三个可比案例，经交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正后的比准价值分别为800万元、850万元和820万元，则采用简单算术平均法得出的评估值为（）万元。A.820B.830C.833.33D.无法确定32.某宗房地产的年净收益为10万元，折现率为8%，则其无限年期的收益现值为（）万元。A.10B.80C.125D.125033.评估师在执业活动中，因受到委托人胁迫而做出不实评估结论，主要违反了（）。A.独立原则B.客观原则C.公正原则D.独立、客观、公正原则34.某宗土地的评估价值高于其市场价格，可能的原因之一是（）。A.评估价值计算错误B.评估参数选取偏低C.土地存在潜在发展潜力D.评估基准日价格上涨35.房地产评估中的“合法原则”要求评估师应（）。A.维护评估对象的最佳使用B.遵循国家法律法规和评估准则C.最大化评估对象的收益D.保守评估对象的商业秘密36.收益法中，收益年限的确定应（）。A.以土地使用权年限为上限B.以房屋建筑物经济寿命为上限C.以评估基准日为起点D.由评估师自行决定37.评估某宗房地产的租赁价值，通常需要考虑（）。A.租赁期限、租金水平、空置率B.土地面积、建筑面积、容积率C.物业管理费、维修费、保险费D.宏观经济指标、行业发展趋势38.假设开发法中，开发成本通常包括（）。A.土地取得成本、建安成本、管理费用、销售费用B.土地取得成本、建安成本、土地增值税、销售税金C.土地取得成本、财务费用、管理费用、折旧D.土地取得成本、建安成本、资本化率、收益年限39.评估师在出具评估报告后，如发现评估结果存在重大错误，应（）。A.立即向委托人退款B.向原评估报告的使用方承担责任C.隐瞒不报，等待协会处理D.随时修正评估报告，并告知原报告使用者40.房地产评估师应具备（）。A.扎实的专业知识、丰富的实践经验、良好的职业道德B.完整的学历背景、充足的流动资金、广泛的社交网络C.专业的评估软件、昂贵的办公设备、固定的办公场所D.高级的职称、丰富的投资经验、广泛的政府关系二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题2分，共30分）1.房地产评估的基本原则包括（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则E.贡献原则2.采用市场法评估房地产价值时，需要对可比案例进行修正的因素通常包括（）。A.交易日期B.区域因素C.个别因素D.收益水平E.资本化率3.成本法适用于（）等情况下的房地产评估。A.新建房地产B.旧有房地产C.交易活跃的房地产D.评估目的为抵押贷款E.评估对象缺乏收益4.收益法中，影响房地产收益的因素主要有（）。A.租金水平B.空置率C.运营费用D.房地产市场价格E.折现率5.评估某宗土地的价值，需要考虑的因素包括（）。A.土地位置B.土地面积C.土地用途D.土地使用权年限E.土地开发程度6.评估师在执业过程中应遵守的职业道德规范包括（）。A.独立、客观、公正B.诚实守信，尽职尽责C.保守秘密，维护声誉D.接受贿赂，获取不当利益E.接受同行监督，不断学习7.案例分析题中，通常需要分析的内容包括（）。A.评估对象概况B.评估目的C.评估方法选择D.参数选取依据E.评估结果8.评估报告应包含的主要内容有（）。A.评估假设和限制条件B.评估基准日和价值时点C.评估方法的选择和运用D.评估对象的物理状况和权利状况E.评估师的声明和签名9.房地产评估中的折旧包括（）。A.物质性折旧B.功能性折旧C.经济性折旧D.自然性增值E.物质性增值10.影响房地产区位因素的因素通常包括（）。A.交通条件B.基础设施C.环境质量D.市场供求E.宏观经济政策11.假设开发法适用的前提条件包括（）。A.评估对象为在建工程B.未来开发完成后的房地产价值能够可靠估算C.未来开发所需成本、费用、利润能够可靠估算D.开发技术、政策等风险较小E.评估对象已达到可使用状态12.房地产评估师应具备（）能力。A.查勘评估对象的能力B.收集、整理和分析资料的能力C.选择和应用评估方法的能力D.撰写评估报告的能力E.与客户沟通的能力13.房地产评估中的风险主要包括（）。A.市场风险B.政策风险C.操作风险D.法律风险E.评估师个人风险14.评估某宗房地产的抵押价值时，通常需要考虑（）。A.评估价值B.评估结果的使用目的C.房地产的变现能力D.抵押贷款额度E.房地产的保险价值15.房地产评估行业的发展趋势包括（）。A.信息化、数字化B.规范化、标准化C.国际化、专业化D.政府监管加强E.评估师角色转变三、判断题（请判断下列说法的正误，正确的划“√”，错误的划“×”。每题1分，共30分）1.房地产评估中的价值时点原则是指评估价值应以评估基准日的价值为依据。（）2.采用市场法评估房地产价值时，必须选取三个或三个以上的可比案例。（）3.成本法评估出的价值通常被称为“重置成本”。（）4.收益法适用于所有类型房地产的价值评估。（）5.假设开发法实质上是一种倒推式的成本法。（）6.评估师在执业过程中，可以为了争取客户而做出不实的评估结论。（）7.房地产评估报告必须由评估师本人签字并加盖评估机构公章。（）8.物质性折旧是由于建筑物自然老化、自然灾害等造成的价值损失。（）9.经济性折旧是由于外部环境变化导致的房地产价值损失。（）10.土地增值额是指土地价值在开发建设过程中的增加额。（）11.评估基准日是指评估师需要价值的时间。（）12.房地产评估师协会对会员的管理属于行政行为。（）13.评估某宗房地产的租赁价值时，通常采用收益法。（）14.评估师在执业过程中，可以接受委托人提供的回扣或佣金。（）15.房地产评估中的最高最佳使用原则是指评估师应该推荐的最佳使用方式。（）16.采用市场法评估房地产价值时，选取的可比案例应与评估对象完全相同。（）17.房地产评估报告应如实反映评估过程和结果，不得含有虚假或误导性陈述。（）18.评估师在出具评估报告前，必须对评估对象进行实地查勘。（）19.房地产评估中的假设开发法适用于评估建成后的房地产价值。（）20.收益法中的资本化率反映了投资者所要求的最低收益率。（）21.评估某宗房地产的抵押价值时，通常采用成本法。（）22.房地产评估师应保持客观、公正的态度，不得偏袒任何一方。（）23.房地产评估报告的封面应注明评估机构名称、评估项目名称、评估基准日等信息。（）24.评估师在执业过程中，应保守客户的商业秘密，未经客户同意不得泄露。（）25.房地产评估中的个别因素是指影响房地产价值的区位因素。（）26.评估师在执业过程中，应接受同行和社会的监督，不断提高专业水平。（）27.房地产评估师协会对违反职业道德规范的会员可以进行处分，包括警告、罚款、暂停执业甚至吊销资格。（）28.评估某宗房地产的保险价值时，通常采用市场法。（）29.房地产评估中的经济性增值是由于外部环境变化导致的房地产价值增加。（）30.随着房地产市场的不断发展，房地产评估行业将越来越重要。（）---试卷答案一、单项选择题1.C2.B3.C4.A5.C6.C7.C8.B9.B10.C11.C12.C13.B14.C15.B16.A17.A18.C19.B20.B21.B22.B23.C24.C25.B26.D27.B28.A29.C30.C31.C32.C33.C34.C35.B36.A37.A38.A39.D40.A二、多项选择题1.ABCE2.ABCE3.ABDE4.ABCE5.ABCDE6.ABCE7.ABCE8.ABCD9.ABC10.ABCDE11.ABCD12.ABCDE13.ABCD14.ABCD15.ABCDE三、判断题1.√2.×3.×4.×5.×6.×7.√8.√9.√10.×11.√12.×13.√14.×15.×16.×17.√18.√19.×20.√21.×22.√23.√24.√25.×26.√27.√28.×29.√30.√解析一、单项选择题1.C合法原则要求评估以评估对象的合法权利为前提。2.B成本法评估价值与重置成本的差额即为折旧。3.C市场法评估的核心是寻找与评估对象具有相似性的可比案例，并对其进行修正，相关性优先。4.A假设开发法适用于评估正在开发建设中的房地产或待开发土地的价值。5.C收益法的核心是预测未来收益。6.C年净收益=年租金收入-年运营费用。7.C土地用途的确定必须依据当地法律法规和规划。8.B最高最佳使用原则是指评估应以法律允许的、能产生最大价值的用途为前提。9.B重置成本是指现在建同样功能的全新房地产所需的成本。10.C未来收益具有不确定性，需考虑增长因素，采用增长型永续年金现值系数。11.C经济性折旧是外部环境因素造成的价值损失。12.C容积率=建筑面积/土地面积，面积=666.67平方米，容积率=3，建筑面积=666.67*3=2000平方米。13.B评估假设和限制条件说明评估的前提和限制范围。14.C评估价值低于市场价值，可能原因是市场环境变化导致整体价格下跌。15.B评估师应独立、客观、公正，不能接受不正当利益。16.A评估开发用地价值时，开发程度是重要影响因素。17.A比较修正主要包括时间、区域、个别因素修正。18.C评估师因工作失误造成损失，应承担民事责任。19.B房地产交易价格接近评估价值，通常表明价格合理。20.B资本化率是将未来永续收益折算为现值的比率，通常等于安全利率加风险调整值。21.B个别因素是影响具体房地产价值的因素。22.B假设开发法中，开发完成后的价值需要采用市场法等估算。23.C经济性增值是外部环境改善带来的价值增加。24.C土地存在潜在增值空间可能导致价值高于当前市场价格。25.B评估价值高于市场价值，可能原因是评估价值计算错误或参数选取偏低。26.D出具报告前必须进行实地查勘，确保信息准确。27.B价值时点原则强调评估价值是在评估基准日的价值。28.A未来租金预测基期应为价值时点前的最后一个完整时间段。29.C假设开发法适用于未来开发潜力大，但尚未完成或无法使用的房地产。30.C评估师个人收入情况与评估报告内容无关。31.C简单算术平均法取三个比准价值的平均值。32.C无限期年金现值=年净收益/折现率=10/0.08=125万元。33.C在胁迫下做出的不实评估，违反了独立、客观、公正原则中的客观原则。34.C土地存在潜在发展价值（如规划改变）可能导致价值高于当前市场价。35.B合法原则要求评估师遵循法律法规。36.A收益年限由土地使用权年限决定，以土地使用权年限为上限。37.A租赁价值评估主要考虑租金、空置率等因素。38.A开发成本主要包括土地成本、建安成本、管理费用、销售费用等。39.D发现重大错误应立即修正并告知使用者。40.A房地产评估师的核心能力是专业知识、实践经验和职业道德。二、多项选择题1.ABCE房地产评估基本原则包括合法、最高最佳使用、价值时点、替代原则。2.ABCE市场法修正因素包括交易日期、区域、个别、市场供求等。3.ABDE新建、旧有、缺乏收益、评估抵押价值时适用成本法。4.ABCE影响收益的因素包括租金水平、空置率、运营费用、折现率。5.ABCDE评估土地价值需考虑位置、面积、用途、年限、开发程度。6.ABCE评估师职业道德包括独