店铺租赁及转租合同法律指导文本

店铺租赁及转租合同法律指导文本引言在商业活动中，店铺租赁是极为常见的经营行为，而转租则是租赁关系存续期间可能发生的复杂环节。一份严谨、周全的租赁合同，不仅是保障出租方与承租方（及可能的转租方与次承租方）合法权益的基石，更是预防和化解商业纠纷、确保经营活动顺利开展的关键。本文旨在结合实务经验与法律规范，为店铺租赁及转租合同的签订与履行提供系统性的法律指导，以期帮助相关当事人规避风险，实现商业目的。一、签约前的审慎核查与准备在正式签署租赁合同前，无论是出租方还是承租方，均需进行充分的核查与准备工作，这是避免后续纠纷的第一道防线。（一）出租方主体及店铺产权核查承租方首要任务是核实出租方是否为店铺的合法权利人，或是否获得了合法的授权委托。务必要求出租方提供房屋所有权证（或不动产权证书）等产权证明文件，并仔细核对产权人信息与出租方信息是否一致。若店铺系转租而来，原承租方（转租方）需提供其与原出租方签订的租赁合同原件，并确认该合同中明确允许转租，或已获得原出租方书面同意转租的文件。同时，需明确店铺的规划用途是否为商业，是否符合承租方的经营需求，避免因房屋性质问题导致无法办理营业执照等经营障碍。此外，还需了解店铺是否存在抵押、查封等权利限制情况，以及是否存在拖欠物业费、水电费等情形。（二）承租方自身需求与资质确认承租方应清晰自身的租赁需求，包括租赁面积、地理位置、租赁期限、租金预算等。同时，应评估自身经营项目与店铺所在区域的商业环境、周边配套是否匹配。对于需要特定行业许可的经营项目，承租方需提前了解办理相关证照对经营场所的具体要求，并确保所租店铺能够满足。（三）租赁条件的初步磋商与明确双方应就核心租赁条件进行充分沟通，包括但不限于：租金金额、支付方式（月付、季付、年付等）、支付周期、押金（保证金）数额及退还条件、租赁期限（包括起租日、到期日）、是否包含免租期（用于装修或筹备）、免租期的具体时长及起算时间、房屋交付标准、租赁期间各项费用（如水、电、燃气、物业管理费、供暖费、网络费等）的承担方、是否允许转租及转租的条件、违约责任等。这些核心条件应在正式签约前达成一致，并尽可能在合同中予以明确体现。二、核心合同条款的细致约定与法律指引一份规范的店铺租赁合同应包含以下核心条款，双方在签订时务必仔细斟酌，明确各自的权利义务。（一）合同当事人基本信息合同首部应清晰列明出租方（甲方）、承租方（乙方）的完整法律名称（自然人应包括姓名、身份证号码；法人或其他组织应包括全称、统一社会信用代码、法定代表人或负责人姓名）、详细地址、联系电话及电子邮箱等。信息准确无误是合同履行及争议解决的基础。（二）租赁物业的基本情况明确租赁店铺的具体坐落位置、建筑面积（以产权证或双方确认的实测面积为准）、房屋结构、楼层、朝向等。尤为重要的是，应明确租赁物业的用途，例如“仅限于商业零售/餐饮服务/办公用途”，并确保该用途与产权证明及当地规划相符。（三）租赁期限租赁期限应明确起止年月日。对于承租方而言，一个相对稳定的租赁期限有助于其进行长期商业规划和投入。合同中还应约定租赁期满后的处理方式，是自动终止、续租还是交还房屋。若涉及续租，应明确承租方是否享有优先承租权，以及行使优先承租权的条件和期限（例如，租赁期满前多少日内书面提出续租请求，租金如何确定等）。（四）租金及支付方式租金标准应明确，是固定金额还是按一定周期递增（递增幅度和方式需约定清楚）。支付方式（银行转账、支票等）及支付周期（月、季、半年、年）也需明确。同时，应约定每期租金的支付截止日，以及出租方指定的收款账户信息（开户行、户名、账号）。此外，租金是否含税，以及发票的开具责任方和时间，也应在合同中明确。（五）租赁保证金（押金）租赁保证金是承租方履行合同义务的担保。合同中应约定保证金的金额（通常为一个月或数月租金）、支付时间（一般与首期租金同时支付）。更为关键的是，保证金的退还条件、时间及扣除情形。例如，租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为（如拖欠租金、费用，或损坏房屋设施未修复等），出租方应在多少日内将保证金无息退还。若承租方存在违约，出租方有权从保证金中直接扣除相应款项用于弥补损失。（六）其他费用除租金外，租赁期内可能产生的其他费用，如物业管理费、水费、电费、燃气费、暖气费、空调费、网络通讯费、垃圾清运费、房屋租赁税费（根据法律规定或双方约定承担）等，均需明确约定承担方。建议逐项列明，避免日后产生歧义。（七）房屋的交付与返还1.交付：约定交付房屋的时间、标准（例如，毛坯交付、现状交付或精装修交付）。交付时，双方应共同对房屋的设施、设备、装修、水电煤气表底数等进行清点、验收，并签署《房屋交接确认书》，作为房屋交付和日后返还的依据。若约定有免租期，免租期通常从房屋实际交付之日或满足约定交付条件之日起计算。2.返还：租赁期满或合同解除后，承租方应在约定期限内将房屋及其附属设施、设备（按约定状态，如原状或经出租人同意的装修状态）返还给出租方。对于承租方在租赁期间的装修、添附物的处理，是归出租方所有、折价补偿还是由承租方拆除并恢复原状，应在合同中事先约定清楚，这是常见的争议点之一。（八）免租期（如有）若双方协商一致给予承租方免租期（用于装修、筹备开业等），应明确免租期的起止时间、免租范围（仅免租金，还是同时免除其他费用）。同时约定，在免租期内，承租方虽无需支付租金，但仍需承担其他约定费用（如物业费、水电费等），并负有妥善保管房屋的义务。（九）转租、转让与交换转租是实践中极易引发纠纷的环节，必须在合同中作出明确、细致的约定。1.转租条件：明确承租方是否有权转租。若允许转租，通常需满足以下条件：（1）须事先征得出租方书面同意；（2）转租期限不得超过本合同剩余的租赁期限；（3）次承租方须符合出租方的基本要求（如经营业态、品牌实力等）；（4）转租合同的内容不得违反本合同的约定。2.转租合同的效力：未经出租方书面同意，承租方擅自转租的，出租方有权解除本合同，并要求承租方承担违约责任。3.出租方与次承租方的关系：一般情况下，转租合同仅约束承租方与次承租方，出租方与次承租方之间不直接产生合同关系。但在特定情况下（如承租方违约导致本合同解除），出租方有权要求次承租方直接向其交还房屋。4.转租收益：若允许转租，转租收益的归属（归承租方所有还是按比例与出租方分配）也应约定清楚。5.转租合同的终止：本合同的变更、解除或终止，对转租合同的影响及处理方式，也应有所约定。（十）双方的权利与义务1.出租方权利义务：*权利：收取租金及其他约定费用；监督承租方按合同约定使用房屋；租赁期满收回房屋等。*义务：保证对租赁房屋享有合法出租权；按合同约定交付符合标准的房屋；负责房屋主体结构及主要附属设施的自然损耗维修（双方另有约定的除外）；协助承租方办理必要的经营手续（如需）；不得非法干预承租方正常经营活动等。2.承租方权利义务：*权利：按照合同约定占有、使用房屋；在符合约定条件下进行装修；在约定条件下转租（如有）；租赁期满享有优先承租权（如有约定）等。*义务：按时足额支付租金及其他约定费用；按合同约定用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途或结构；未经出租方书面同意，不得擅自对房屋进行大规模装修、改建或增设他物；遵守物业管理规定；不得利用租赁房屋从事任何违法违规活动；租赁期满或合同解除后按时返还房屋等。（十一）违约责任违约责任是合同履行的“安全阀”，应针对不同违约情形分别约定。1.出租方违约：如未能按时交付房屋、交付的房屋不符合约定标准、擅自提前解除合同、无正当理由干扰承租方经营等，应承担何种违约责任，例如支付违约金（具体数额或计算方式）、赔偿承租方损失（包括直接损失和合理的预期可得利益损失，需符合法律规定）、继续履行合同或承租方有权解除合同等。2.承租方违约：如逾期支付租金（约定逾期付款违约金的计算标准，例如按日千分之几计算，同时约定逾期多久出租方有权解除合同）、擅自转租、擅自改变房屋用途或结构、损坏房屋未修复、利用房屋从事违法活动、租赁期满或合同解除后拒不返还房屋等，出租方有权采取何种措施，如收取违约金、没收保证金、要求赔偿损失、解除合同、要求立即腾退房屋等。违约金的设定应以弥补实际损失为主要原则，不宜过高或过低。若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。（十二）合同的变更、解除与终止明确在何种情况下双方可以协商变更或解除合同。同时，约定法定解除权的行使条件（如一方根本违约导致合同目的无法实现）。合同终止或解除后，双方的权利义务如何清理，包括租金结算、费用支付、房屋返还、保证金处理等，均需有明确约定。（十三）不可抗力约定因不可抗力（如地震、战争、政府行为等）导致合同无法履行或不能完全履行时，遭受不可抗力一方应及时通知对方，并在合理期限内提供证明。双方应根据不可抗力的影响，协商决定部分履行、延期履行或解除合同，可根据情况部分或全部免除责任。（十四）争议解决方式约定合同履行过程中发生争议时的解决途径。通常有两种选择：一是向租赁物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼；二是提交某仲裁委员会按其届时有效的仲裁规则进行仲裁。二者只能选其一，且约定应明确、具体，避免无效。（十五）其他约定与附件本部分可作为合同的“拾遗补缺”条款，例如：通知与送达条款（明确双方联系方式变更的通知义务及各类文件的送达方式和地址）、保密条款、合同生效条件、合同份数及持有情况等。合同附件是合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。常见的附件包括：租赁物业产权证明复印件、出租方身份证明/营业执照复印件、承租方身份证明/营业执照复印件、《房屋交接确认书》、房屋平面图、设施设备清单、装修免租期协议（如单独签订）、转租同意书（如适用）等。三、合同履行中的风险防范与争议解决合同的签署并非一劳永逸，履行过程中的审慎操作同样重要。1.证据意识：在合同履行过程中，对于双方往来的重要通知、函件、变更协议、付款凭证、交接记录、维修记录等，均应保留书面形式（或可有效追溯的电子形式）原件，并妥善保管。这些文件在发生争议时将成为重要的证据。2.及时沟通：出现问题或潜在风险时，双方应首先尝试友好协商解决，及时沟通，避免矛盾激化。书面沟通并保留记录是好习惯。3.转租的特殊注意事项：若涉及转租，转租方（原承租方）应确保其转租行为已获得出租方的明确书面同意，并在转租合同中明确其与次承租方之间的权利义务，同时不得违反原租赁合同的约定。次承租方在签订转租合同时，也应审查原租赁合同中关于转租的约定以及出租方同意转租的书面文件，以保障自身权益。4.争议解决：协商不成的，应根据合同约定的争议解决方式，及时寻求法律途径解决。