2026年房地产估价师必考题集与解析

2026年房地产估价师必考题集与解析一、单选题（每题1分，共20题）1.某城市商业地产估价中，采用市场法时，应优先选择近期、类似、可比较的交易案例。以下哪项不属于可比案例的选择标准？A.交易类型相同B.地块用途一致C.交易价格异常波动D.交易日期相近2.在运用成本法评估某在建工程时，已确定其土地取得成本为5000万元，建安工程费为3000万元，期间费用为500万元，则其重置成本为多少？A.8000万元B.8500万元C.9000万元D.9500万元3.某住宅小区物业费采用包干制，物业服务企业需承担公共区域的维修费用。若某年公共区域维修费用超支，其处理方式通常是？A.由全体业主分摊B.由物业服务企业自行承担C.调整下一年度物业费标准D.向政府申请补贴4.在运用收益法评估商业地产时，净收益通常采用未来几年收益的算术平均值。若某商铺未来3年收益分别为100万元、120万元、150万元，则算术平均值为多少？A.120万元B.125万元C.130万元D.135万元5.某城市规定土地使用权出让年限为70年，某宗土地已使用20年，剩余使用年限为多少？A.50年B.60年C.70年D.依法确定6.在评估某工业厂房时，若发现其结构存在安全隐患，应如何处理？A.直接按现状估价B.调整结构修复后的价值C.降低评估价值并注明风险D.停止评估7.某宗土地面积为10000平方米，规划容积率为3，则其最大建筑面积为多少？A.30000平方米B.20000平方米C.15000平方米D.10000平方米8.在运用假设开发法评估某待开发土地时，若土地取得成本为2000万元，开发成本为3000万元，开发期为3年，投资利息为200万元，则其价值为多少？A.5200万元B.5400万元C.5600万元D.5800万元9.某住宅小区共有200户业主，若采用等额分配法分摊公共收益，则每户分得金额为多少？A.总收益÷200B.总收益×50%÷200C.总收益÷100D.总收益×20%÷20010.在评估某租赁住宅时，若租赁合同约定租金为每月5000元/平方米，押金为2个月租金，则押金金额为多少？A.10000元/平方米B.15000元/平方米C.20000元/平方米D.25000元/平方米11.某城市规定商业地产转让时需缴纳契税，若某宗商业地产转让价格为5000万元，契税税率为3%，则应缴纳契税多少？A.150万元B.200万元C.250万元D.300万元12.在评估某在建工程时，若发现其工程进度滞后，应如何调整评估价值？A.直接按原计划价值评估B.降低评估价值并注明风险C.提高评估价值以补偿延误损失D.停止评估13.某宗土地面积为5000平方米，规划容积率为2，若已建设建筑面积为6000平方米，则其违法建筑面积为多少？A.1000平方米B.2000平方米C.3000平方米D.4000平方米14.在运用市场法评估某写字楼时，应优先选择哪个时间段内的交易案例？A.过去1年B.过去2年C.过去3年D.过去5年15.某住宅小区物业费采用酬金制，物业服务企业按业主缴纳的物业费的一定比例提取酬金。若某年物业费总收入为100万元，酬金比例为10%，则物业服务企业提取的酬金为多少？A.10万元B.20万元C.30万元D.40万元16.在评估某商业综合体时，若发现其部分商铺空置，应如何处理？A.直接按满租状态评估B.降低评估价值并注明空置率C.提高评估价值以补偿空置损失D.停止评估17.某城市规定土地使用权出让年限为50年，某宗土地已使用10年，剩余使用年限为多少？A.40年B.50年C.60年D.依法确定18.在评估某在建工程时，若发现其工程质量存在问题，应如何调整评估价值？A.直接按原计划价值评估B.降低评估价值并注明风险C.提高评估价值以补偿质量损失D.停止评估19.某宗土地面积为8000平方米，规划容积率为3，若已建设建筑面积为24000平方米，则其违法建筑面积为多少？A.4000平方米B.8000平方米C.12000平方米D.16000平方米20.在运用收益法评估某商铺时，净收益通常采用未来几年收益的几何平均值。若某商铺未来3年收益分别为100万元、120万元、150万元，则几何平均值为多少？A.116.4万元B.120万元C.123.6万元D.126.8万元二、多选题（每题2分，共10题）1.在运用市场法评估某住宅时，以下哪些因素会影响可比案例的选择？A.交易日期B.地块位置C.土地用途D.建筑结构E.交易价格2.在评估某在建工程时，以下哪些因素会影响其价值？A.工程进度B.工程质量C.土地使用权年限D.建安工程费E.交易日期3.在运用收益法评估某商业地产时，以下哪些因素会影响净收益？A.租金水平B.空置率C.维修费用D.管理费用E.交易税费4.在评估某工业厂房时，以下哪些因素会影响其价值？A.建筑结构B.土地使用权年限C.设备状况D.交易日期E.空置率5.在运用假设开发法评估某待开发土地时，以下哪些因素会影响其价值？A.土地取得成本B.开发成本C.开发周期D.投资利息E.交易税费6.在评估某租赁住宅时，以下哪些因素会影响其价值？A.租金水平B.空置率C.物业管理费D.土地使用权年限E.建筑结构7.在评估某商业综合体时，以下哪些因素会影响其价值？A.商铺空置率B.租金水平C.物业管理费D.土地使用权年限E.建筑结构8.在评估某在建工程时，以下哪些因素会影响其价值？A.工程进度B.工程质量C.土地使用权年限D.建安工程费E.交易日期9.在运用市场法评估某写字楼时，以下哪些因素会影响可比案例的选择？A.交易日期B.地块位置C.土地用途D.建筑结构E.交易价格10.在评估某商业地产时，以下哪些因素会影响其价值？A.租金水平B.空置率C.物业管理费D.土地使用权年限E.建筑结构三、判断题（每题1分，共10题）1.在评估某住宅时，若交易案例的交易日期较远，则可直接用于比较。2.在运用成本法评估某在建工程时，建安工程费通常包括材料费、人工费和施工机具使用费。3.在评估某商业地产时，若租赁合同约定租金递增，则净收益会逐年增加。4.在评估某工业厂房时，若土地使用权年限已接近到期，则其价值会大幅降低。5.在运用假设开发法评估某待开发土地时，开发周期越长，其价值越高。6.在评估某租赁住宅时，若物业管理费较高，则其净收益会降低。7.在评估某商业综合体时，若部分商铺空置，则其整体价值会降低。8.在评估某在建工程时，若工程质量存在问题，则其价值会降低。9.在评估某商业地产时，若土地使用权年限较短，则其价值会降低。10.在运用市场法评估某住宅时，可比案例的选择应优先考虑交易日期较近的案例。四、简答题（每题5分，共4题）1.简述市场法评估商业地产的主要步骤。2.简述成本法评估在建工程时需要注意的因素。3.简述收益法评估商业地产时如何确定净收益。4.简述假设开发法评估待开发土地时需要注意的因素。五、计算题（每题10分，共2题）1.某宗土地面积为10000平方米，规划容积率为3，土地取得成本为5000万元，开发成本为3000万元，开发期为3年，投资利息为200万元，土地增值收益率为10%。若该土地已建成建筑面积为30000平方米，其中20000平方米已出售，售价为8000元/平方米，剩余10000平方米尚未出售。试计算该宗土地的剩余部分的价值。2.某商铺年租金收入为100万元，年运营费用为40万元，年管理费用为10万元，年维修费用为5万元，年保险费用为2万元。若该商铺的土地使用权年限为40年，已使用10年，折现率为10%。试计算该商铺的净收益现值。答案与解析一、单选题1.C解析：可比案例的选择应优先考虑近期、类似、可比较的交易案例，异常波动不属于可比条件。2.C解析：重置成本=土地取得成本+建安工程费+期间费用=5000+3000+500=9000万元。3.A解析：包干制下，超支费用由全体业主分摊。4.C解析：算术平均值=(100+120+150)÷3=130万元。5.B解析：剩余使用年限=70-20=50年。6.C解析：应调整结构修复后的价值评估。7.A解析：最大建筑面积=10000×3=30000平方米。8.B解析：价值=土地取得成本+开发成本+投资利息=2000+3000+200=5400万元。9.A解析：等额分配法下，每户分得金额=总收益÷200。10.C解析：押金金额=5000×2=10000元/平方米。11.A解析：契税=5000×3%=150万元。12.B解析：工程滞后应降低评估价值并注明风险。13.A解析：违法建筑面积=6000-5000×2=1000平方米。14.A解析：优先选择过去1年内的交易案例。15.A解析：酬金=100×10%=10万元。16.B解析：空置应降低评估价值并注明空置率。17.A解析：剩余使用年限=50-10=40年。18.B解析：质量问题应降低评估价值并注明风险。19.A解析：违法建筑面积=24000-8000×3=4000平方米。20.A解析：几何平均值=√(100×120×150)≈116.4万元。二、多选题1.A,B,C,D解析：交易日期、地块位置、土地用途、建筑结构都会影响可比案例选择。2.A,B,C,D,E解析：工程进度、质量、土地使用权年限、建安工程费、交易日期都会影响在建工程价值。3.A,B,C,D解析：租金水平、空置率、维修费用、管理费用都会影响净收益。4.A,B,C,D,E解析：建筑结构、土地使用权年限、设备状况、交易日期、空置率都会影响工业厂房价值。5.A,B,C,D,E解析：土地取得成本、开发成本、开发周期、投资利息、交易税费都会影响待开发土地价值。6.A,B,C,D,E解析：租金水平、空置率、物业管理费、土地使用权年限、建筑结构都会影响租赁住宅价值。7.A,B,C,D,E解析：商铺空置率、租金水平、物业管理费、土地使用权年限、建筑结构都会影响商业综合体价值。8.A,B,C,D,E解析：工程进度、质量、土地使用权年限、建安工程费、交易日期都会影响在建工程价值。9.A,B,C,D,E解析：交易日期、地块位置、土地用途、建筑结构、交易价格都会影响写字楼价值。10.A,B,C,D,E解析：租金水平、空置率、物业管理费、土地使用权年限、建筑结构都会影响商业地产价值。三、判断题1.×解析：交易日期较远的案例不可直接用于比较，需进行市场状况调整。2.√解析：建安工程费包括材料费、人工费和施工机具使用费。3.√解析：租金递增会导致净收益逐年增加。4.√解析：土地使用权年限接近到期，价值会大幅降低。5.×解析：开发周期越长，资金占用时间越长，价值会越低。6.√解析：物业管理费高会导致净收益降低。7.√解析：部分商铺空置会导致整体价值降低。8.√解析：工程质量问题会导致价值降低。9.√解析：土地使用权年限短，价值会降低。10.√解析：优先选择交易日期较近的案例。四、简答题1.简述市场法评估商业地产的主要步骤答：市场法评估商业地产的主要步骤包括：①收集交易案例；②筛选可比案例；③交易情况修正；④市场状况调整；⑤区域因素修正；⑥个别因素修正；⑦计算比准价格。2.简述成本法评估在建工程时需要注意的因素答：成本法评估在建工程时需要注意：①土地成本；②建安工程费；③期间费用；④工程进度；⑤工程质量；⑥市场折价。3.简述收益法评估商业地产时如何确定净收益答：收益法评估商业地产时，净收益=租金收入-运营费用-管理费用-维修费用-保险费用。4.简述假设开发法评估待开发土地时需要注意的因素答：假设开发法评估待开发土地时需要注意：①土地取得成本；②开发成本；③开发周期；④投资利息；⑤土地增值收益。五、计算题1.某宗土地面积为10000平方米，规划容积率为3，土地取得成本为5000万元，开发成本为3000万元，开发期为3年，投资利息为200万元，土地增值收益率为10%。若该土地已建成建筑面积为30000平方米，其中20000平方米已出售，售价为8000元/平方米，剩余10000平方米尚未出售。试计算该宗土地的剩余部分的价值。解：-已出售部分价值=20000×8000=1600万元-土地增值收益=5000×10%=500万元-剩余部分重置成本=(5000+3000+200)×(10000÷30000)=2000万元-剩余