2025年房地产经纪人之业务操作自我检测试卷B卷附答案

2025年房地产经纪人之业务操作自我检测试卷B卷附答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构最核心的法定义务是（）。A.代为收取定金B.协助办理网签C.如实报告交易信息D.代办按揭贷款答案：C2.某客户通过经纪人首次看房后，当场表示“如果房东让价5万元即可签约”。该意思表示在法律上属于（）。A.要约邀请B.要约C.承诺D.新要约答案：B3.根据《房地产经纪管理办法》，经纪服务合同应当保存的最低年限为（）。A.2年B.3年C.5年D.10年答案：C4.在新建商品房销售代理中，开发商与经纪机构最常见的佣金结算方式是（）。A.按套定额B.按成交金额比例C.按建筑面积阶梯D.按回款节点答案：B5.某房源挂牌价300万元，经纪人小王首次带看后，客户提出“若一次性付款，心理价285万元”。此时小王的正确做法是（）。A.立即反馈给业主并尝试撮合B.要求客户先交诚意金再谈价C.告知客户必须按挂牌价交易D.拒绝传递价格信息答案：A6.下列关于“独家委托”与“独家代理”区别的表述，正确的是（）。A.独家委托只能由一家经纪机构销售，业主不得自售B.独家代理期限内业主自售也需支付佣金C.独家委托可收取委托保证金，独家代理不可D.二者法律性质完全相同答案：B7.在客户购房资格核查中，以下哪项材料不属于“京籍家庭”必须提供的（）。A.户口簿B.婚姻证明C.社保缴纳记录D.家庭成员身份证答案：C8.商业物业投资回报率计算时，通常采用“年租金÷（）”公式。A.挂牌价B.评估价C.成交总价D.契税计税价答案：C9.某房源建筑面积120m²，套内面积96m²，公摊系数为（）。A.0.20B.0.25C.1.25D.0.80答案：B10.在带看过程中，经纪人未经业主同意擅自将钥匙交付客户，可能构成（）。A.无权代理B.表见代理C.居间过失D.侵权答案：D11.下列关于“资金监管”的描述，错误的是（）。A.可保障买卖双方交易安全B.监管银行由经纪机构指定C.监管协议需三方签署D.监管资金不计息答案：B12.客户使用“公积金+商业”组合贷款购买首套住房，最低首付比例为（）。A.20%B.30%C.35%D.40%答案：B13.在房源勘验时，发现房屋外墙渗水，经纪人应第一时间（）。A.隐瞒缺陷促进成交B.记录并书面告知购房人C.要求业主降价10%D.放弃该房源答案：B14.房地产经纪机构发布房源广告时，必须同时公示的证号是（）。A.不动产权证号B.经纪机构备案号C.房源核验码D.预售许可证号答案：C15.某小区近三个月成交均价为45000元/m²，本月突然出现一套38000元/m²的成交，最可能的原因是（）。A.急售B.做低价格避税C.户型极差D.以上均可能答案：D16.在存量房买卖合同中，关于“定金罚则”表述正确的是（）。A.买方违约可要求返还一半定金B.卖方违约需双倍返还定金C.定金不得超过成交价10%D.定金合同必须公证答案：B17.客户通过经纪人购买司法拍卖房，最关键的风险点是（）。A.无法贷款B.税费不清C.清场交付D.产权年限答案：C18.新建商品房销售现场公示的“五证”中，不包括（）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.施工许可证D.住宅质量保证书答案：D19.在带看礼仪中，经纪人应走在客户的（）。A.左前方1.0mB.右前方1.5mC.正前方2.0mD.并排答案：A20.下列哪项不属于房地产经纪业务中的“隐性成本”（）。A.时间成本B.机会成本C.信息成本D.契税答案：D21.客户询问“容积率”对居住舒适度的影响，经纪人最准确的解释是（）。A.容积率越高越好B.容积率越低建筑密度越小C.容积率与绿化率无关D.容积率仅影响房价答案：B22.在租赁合同备案中，若租金明显低于市场价，交易中心可能（）。A.拒绝备案B.按评估价征税C.要求重新签订合同D.强制调高租金答案：B23.某房源产权登记为“划拨/商品房”，交易时必须补缴（）。A.土地出让金B.增值税C.土地增值税D.契税答案：A24.客户购买学区房，最应核实的信息是（）。A.小区物业排名B.学区划分年度政策C.房屋装修年代D.车位配比答案：B25.在客源分类管理中，按照“购房紧迫度”将客户分为A、B、C三级，其中A类客户跟进周期应为（）。A.每天B.每周C.每两周D.每月答案：A26.房地产经纪服务收费实行（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.开发商定价答案：C27.客户看房后表示“需回家与家人商量”，经纪人最佳应对是（）。A.放弃该客户B.约定24小时内回访C.持续每天电话催促D.立即降价吸引答案：B28.在新建商品房销售中，开发商采取“售后包租”模式，其合规性为（）。A.完全合法B.视地方政策而定C.国家明令禁止D.仅商业可执行答案：C29.某房源产权人为未成年人，签署买卖合同时必须提供的文件是（）。A.出生证明B.监护人公证C.监护人身份证D.户口本答案：B30.房地产经纪人继续教育周期为（）。A.每年20学时B.每两年100学时C.每三年60学时D.每五年120学时答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪业务“客源信息”核心字段的有（）。A.身份证号B.心理价位C.付款方式D.户籍地址E.看房记录答案：B、C、E32.在带看过程中，为防范“跳单”，经纪人可采取的措施有（）。A.签署带看确认书B.全程录音录像C.隐瞒房源真实地址D.及时录入系统时间戳E.禁止客户拍照答案：A、B、D33.关于住宅专项维修资金，下列说法正确的有（）。A.由业主缴存B.用于共用部位维修C.过户时必须结余随房转移D.可由物业代为管理E.不足时需续筹答案：A、B、D、E34.影响房屋抵押评估值的主要因素包括（）。A.区域规划B.楼层C.装修档次D.朝向E.成交历史答案：A、B、C、D、E35.在租赁合同签订前，经纪人应提醒承租人核查的证件有（）。A.不动产权证B.业主身份证C.抵押合同D.物业费结清证明E.购房发票答案：A、B、D36.下列属于房地产经纪机构“禁止行为”的有（）。A.赚取差价B.代收代付房款C.提供虚假房源D.泄露客户隐私E.强制捆绑金融服务答案：A、B、C、D、E37.客户购买期房时，可查询的合法销控信息有（）。A.已售套数B.可售套数C.备案均价D.认购书编号E.预售资金监管账户答案：A、B、C、E38.关于“个人住房商业贷款利率”，下列说法正确的有（）。A.以LPR为定价基准B.可固定利率或浮动利率C.二套利率高于首套D.银行可自主加点E.一旦签约利率不可调整答案：A、B、C、D39.在房源推广中，属于“线上渠道”的有（）。A.抖音直播B.小区公告栏C.微信小程序D.朋友圈广告E.地铁灯箱答案：A、C、D40.下列情形中，可导致房地产经纪服务合同无效的有（）。A.超越经营范围B.恶意串通损害第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.重大误解E.显失公平答案：A、B、C三、填空题（每空1分，共20分）41.存量房交易网签合同编号以“________”开头，代表所在城市区域代码。答案：C42.根据《民法典》，居间人未促成合同成立的，不得要求支付________，但可以要求委托人支付必要费用。答案：报酬43.房屋抵押登记应在________部门办理。答案：不动产登记44.个人出售购买满2年但不满5年的普通住宅，需缴纳增值税及附加，税率为________%。答案：5.345.某房源建筑面积90m²，套内72m²，得房率为________%。答案：8046.在带看确认书中，最关键的防跳单条款是“客户及关联方在________个月内不得私自与业主交易”。答案：647.新建商品房预售资金监管账户由________、开发企业、监管银行三方共同监管。答案：住建部门48.房地产经纪机构备案证书有效期为________年。答案：349.客户申请公积金贷款，月还款额不得高于家庭月收入的________%。答案：6050.在租赁合同示范文本中，押金一般不超过________个月租金。答案：351.房屋交易契税中，首套90m²以下普通住宅税率为________%。答案：152.房地产经纪人协理职业资格属于________级别。答案：初级53.某小区容积率2.5，建筑密度30%，则该小区平均层数约为________层。答案：8.354.客户购买二套房，商业贷款最低首付比例为________%。答案：4055.在房源核验中，若产权人姓名与身份证不符，需先办理________登记。答案：变更56.司法拍卖房成交后，买受人应在________日内缴纳尾款。答案：1057.房地产经纪服务收费，一般向________方收取，也可双方协商。答案：交易58.个人出租住房，月租金收入不超过________元的，可享增值税免征。答案：10000059.房屋交易资金监管解除条件为________完成且无异议。答案：过户60.房地产经纪机构设立门店，须在取得营业执照后________日内到主管部门备案。答案：30四、简答题（共30分）61.（封闭型，6分）简述房地产经纪机构在存量房买卖居间服务中的三大核心义务。答案：1.如实报告义务：对房源权属、抵押、查封等重大信息应真实、完整、准确告知交易双方。2.勤勉尽责义务：积极撮合、协助议价、提示风险、跟进流程，直至交易完成。3.保密义务：对委托人个人信息、底价、交易条件等商业秘密负有保密责任，未经许可不得泄露或用于与本业务无关的用途。62.（开放型，8分）客户张先生持北京工作居住证，家庭已拥有一套商住房，现欲再购一套70年产权住宅。请分析其购房资格、贷款成数及契税税率，并提出经纪服务方案。答案：1.资格：商住房不计入住宅套数，张先生持工作居住证视同京籍，可再购一套住宅。2.贷款：执行二套房政策，商业贷款最低首付40%，公积金贷最多60万元且需满足缴存条件。3.契税：二套住宅，面积≤90m²税率为1%，＞90m²税率为2%。4.服务方案：①核查工作居住证有效期及家庭名下住宅套数；②提前向银行咨询二套利率及额度，准备收入证明；③筛选90m²以下房源降低契税成本；④签署三方居间合同前书面提示二套首付比例差异；⑤协助办理资格核验、网签、资金监管及贷款面签。63.（封闭型，6分）列举租赁合同备案所需五项核心材料。答案：1.房屋租赁合同（原件）；2.不动产权证或房屋所有权证（复印件）；3.租赁双方身份证明（身份证或营业执照）；4.房屋平面图及位置示意图；5.业主同意出租声明（如委托他人办理需提供授权委托书）。64.（开放型，10分）某门店经纪人小李发现同行在网络上发布虚假低价房源吸引电话，请从法律、行业管理、企业内控、消费者权益四个角度提出治理建议，并给出门店可操作的落地措施。答案：1.法律：虚假广告违反《广告法》第4条，市场监管部门可处20万—100万元罚款；受害人可提起民事诉讼索赔。2.行业管理：向行业协会提交证据，启动“黑名单”制度，暂停违规机构网签权限；纳入信用平台公示。3.企业内控：建立内部“真房源”审核系统，房源上架前强制产权核验、实拍照片GPS定位、72小时内回访抽查；对违规经纪人扣减信用分并降级。4.消费者权益：在门店显著位置张贴“真房源承诺”，设置400投诉热线，24小时响应，假一赔百。落地措施：①每日晨会随机抽查三套房源，电话回访业主核实价格；②使用公司统一相机拍摄，照片自动上传云端不可修改；③与市住建委核验系统对接，房源码失效自动下架；④设立“神秘客户”制度，每月两次匿名暗访；⑤对举报虚假房源的客户给予200元话费奖励，形成社会共治。五、应用题（共50分）65.（计算题，12分）某投资客以总价400万元购入一套商业公寓，建筑面积200m²，单价20000元/m²，一次性付款。已知：①年租金收入为36万元；②年运营成本（物业、税费、空置损耗）合计6万元；③5年后以500万元出售，出售时产生税费合计为成交价的15%。要求：（1）计算该投资客年均净租金收益；（2）计算5年持有期总净收益（含租金+售房净得）；（3）计算年均投资回报率（总净收益÷总投入÷5）。答案：（1）年均净租金=36−6=30万元（2）售房净得=500×(1−15%)=425万元总净收益=30×5+(425−400)=150+25=175万元（3）年均投资回报率=(175÷400)÷5=8.75%66.（分析题，12分）某小区近一年成交均价为50000元/m²，本月突然出现一套45000元/m²的成交。请从市场、政策、交易主体、房屋自身四个维度分析可能导致该异常低价的原因，并给出经纪人面对客户质疑时的标准话术。答案：维度分析：1.市场：年底业主急售套现、企业回笼资金、市场短期波动；2.政策：学区政策调整、限购升级预期、信贷收紧；3.交易主体：业主离婚分割资产、继承纠纷、司法拍卖流拍后协议转让；4.房屋自身：户型缺陷、临街噪音、顶楼漏水、产权剩余年限短。标准话术：“张先生，您关注的这套房源成交价确实低于小区均价10%。我们已核实：该业主因移民急售，要求一个月内全款，故让利出售；房屋本身中楼层、南北通透，无质量问题，可现场查验；我已调取同户型近三个月成交记录，正常区间48000—52000元/m²，这套属于特殊急售案例，不影响小区整体估值。若您全款支付，可争取类似优惠，但需承担时间风险，我们可以把把关，帮您做一份风险评估报告。”67.（综合题，14分）甲委托A经纪公司出售名下一套位于市区、建筑面积100m²、满五唯一的住宅，心理底价480万元。A公司找到客户乙，乙出价470万元。经多轮撮合，甲口头同意475万元成交，但要求一周内收到全款。乙表示需办理银行按揭，周期约三周。请回答：（1）居间人应如何设计交易方案满足双方核心诉求？（2）若乙同意加价至480万元，但要求甲配合做低合同价至450万元以少缴契税，甲征求经纪人意见，经纪人应如何回应并说明法律风险？（3）若最终选择475万元真实价成交，请列出资金监管、贷款、过户、缴税的完整流程节点及大致时限。答案：（1）方案：①建议乙采用“过桥贷”或“抵押+按揭”组合，先以自有资金加短期过桥垫资支付475万元至监管账户，甲确认收款后配合过户；②过户完成后乙立即办理抵押登记，银行放款归还过桥资金；③居间人引入第三方垫资公司，承担垫资利息并约定违约条款，确保甲一周收款、乙三周拿到按揭。（2）回应：①明确告知做低价格违反《税收征管法》第63条，属偷税，可处少缴税款50%—5倍罚款；②若未来乙转售，差额增大导致个税、增值税基数提高，反而增加税负；③银行评估价若低于合同价，乙贷款额度下降，需补首付，交易可能流产；④作为居间方，公司制度禁止协助任何偷税行为，将终止服务并保留报告主管部门权利。（3）流程节点：Day1签署居间合同、三方资金监管协议、乙提交贷款预审批；Da