物权法律制度汇编

年4月19日物权法律制度汇编文档仅供参考/注册会计师07第八章物权法律制度本章考情分析本章是教材的新增内容,本章分值高达19分(其中客观题4分、综合题15分),是分值最高的一章。对于第一次接触<物权法>的考生而言,本章内容无异于”天书”,希望大家勇于接受挑战。考生应注意三个问题:(1)”书读百遍,其义自现”,如果您确信自己不是天才,第一遍看不懂非常正常,请不要怀疑自己的智商;如果您确信自己的智商没有问题,总有看得懂的那一天,请不要怀疑自己的毅力和勇气;(2)<物权法>的条文表面看比较晦涩,但它毕竟来源于我们非常熟悉的日常生活,结合生活中的小例子来复习,您会发现<物权法>原来是与我们的日常生活最贴近的一章,大多数考生可能没见过真正的银行承兑汇票,没见过真正的有限合伙企业,但肯定见过房屋、小汽车,这就足够了,<物权法>讲的就是关于房屋、小汽车的故事;(3)希望大家无论如何应当在学完、学好<合同法>(第9、10章)后再回头看本章内容,否则有些解释、习题大家可能看不懂。第一节物权基本理论一、物权概述(一)物的种类(P331)1、动产(小汽车)与不动产(房屋)(P331)【解释】这是最重要的一个分类,后面讲到”物权变动”、”抵押与质押”时都需要区分动产与不动产。2、特定物与种类物(P331)(1)有些法律关系只能以特定物为客体,如所有权法律关系、租赁法律关系等;而有些法律关系既能够是特定物也能够是种类物,如买卖法律关系。【解释】(1)在买卖房屋、租赁房屋时,具体是哪个房屋,在什么小区、房间号码是什么,必须明确,这就是特定物;(2)在买卖旧车时,具体是哪辆破车,必须明确,这就是特定物;在买卖新车时,只要销售商按照合同约定的型号、颜色给您一辆新车即可,这就是种类物。(2)特定物在交付前意外灭失的,能够免除义务人的交付义务,而只能请求赔偿损失;种类物在交付前意外灭失的,由于其具有可替代性,故不能免除其交付义务,义务人仍应交付同类物。【解释1】如果是买卖商品房,房屋在交付之前意外灭失(根据<合同法>的规定,标的物毁损、灭失的风险,在交付之前由出卖人承担),能够免除开发商的交付义务,买房人只能请求开发商赔偿损失(商品房买卖合同中约定的那个房屋已经被大火烧毁,您坚持让开发商交付那个房屋,她也不可能交付;当然,经双方当事人协商一致,再换一个房屋,这属于合同的变更)。【解释2】如果是买卖新车,新车在交付之前意外灭失(根据<合同法>的规定,标的物毁损、灭失的风险,在交付之前由出卖人承担),由于新车(种类物)具有可替代性,再换一辆新车而已。3、主物与从物(P331)在法律或合同没有相反规定时,主物所有权转移时,从物所有权也随之移转。【相关链接】根据<合同法>的规定,在买卖合同中,因标的物的主物不符合约定而解除合同的,解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的,解除的效力不及于主物。【解释】认定主物、从物关系,必须同时具备两个条件:(1)二者在物理上互相独立;(2)二者在经济用途上存在主、从关系:A物脱离B物,不损A物的独立用途,则A物为主物;B物脱离A物,则丧失其原来的用途,则B物为从物。【案例】(1)房屋与窗户不属于主物、从物关系,因为窗户不具有物理独立性,只是房屋的组成部分;(2)鞋子与袜子不属于主物、从物关系;(3)茶杯和杯盖属于主物、从物关系。4、原物与孳息(P331)【解释1】天然孳息是原物根据自然规律产生的物(如母牛生下的小牛、苹果树长出的苹果);法定孳息是原物根据法律规定带来的物(如储蓄存款的利息、房屋的租金)。【解释2】原物、孳息属于两个物,因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分,不属于孳息。(1)天然孳息(判断题)一物之上既有所有权人,又有用益物权人的,因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照约定。【解释】孙悟空(所有权人)将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒(用益物权人),摘下的桃子归谁所有?(1)当事人事先约定了50％的桃子归孙悟空,按照合同约定;(2)如果事先没有约定,100％归猪八戒(用益物权人)所有。(2)法定孳息当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。【相关链接1】根据<合同法>的规定,在买卖合同中,标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。【相关链接2】根据<合同法>的规定,标的物提存后,标的物的孳息归债权人所有。【例题1·判断题】在一物之上设定了用益物权的,该物产生的天然孳息,除当事人另有约定外,由所有权人取得。()()[答案]×【例题2·多选题】根据<物权法>的规定,下列各项中,属于孳息的是()。A、出租柜台所得租金B、果树上已经成熟的果实C、动物腹中的幼仔D、彩票中奖所得奖金[答案]AD[解析]原物、孳息属于两个物,尚未分离的,不属于原物的孳息。(二)物权的类型(P332)物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排她的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。1、所有权(P332)【解释】所有权是指当事人对”自己的房屋”享有占有、使用、收益和处分的权利,是物权中最完整、最充分的权利。2、她物权(包括用益物权和担保物权)(P332)【解释1】她物权是指当事人对”她人的房屋”享有的权利,如果甲将自己的房屋出租给乙,乙作为承租人对”她人的房屋”也享有一定的权利(经过租赁合同合法占有、使用),但乙没有”转让”该房屋的权利。【解释2】担保物权属于她物权,如果甲向乙借款100万元,甲将自己的房屋抵押给乙,乙作为抵押权人对”她人的房屋”享有抵押权。(三)物权法的基本原则(P333)1、平等保护原则国家、集体、私人的物权和其它权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。2、物权法定原则(1)物权种类法定:当事人不得自由创设法律未规定的新物权。(2)物权内容法定:当事人不得在物权中自由创设新的内容(如法律规定动产质押必须移转占有,当事人就不能创设不移转占有的动产质押)。3、一物一权原则(1)一物之上只能有一个所有权,不能有多个所有权。(2)一物之上只能有一个所有权,但”所有权人”能够为多人(3个人按份共有或者共同共有)。(3)一物之上只能有一个所有权,但一物之上能够设置多个物权。【解释】甲(所有权人)将自己的手表抵押给了乙(乙对该手表享有抵押权),甲将手表又质押给了丙(丙对该手表享有质权),丙在修理该手表时由于不支付修理费被丁留置(丁对该手表享有留置权)。【例题·单选题】根据<物权法>的规定,下列表述中,不正确的有()。A、所有权和抵押权能够同时存在于一物之上B、用益物权和抵押权能够同时存在于一物之上C、一间房屋上能够同时存在两个所有权D、一间房屋上能够同时存在两个抵押权[答案]C[解析]一个物上只能有一个所有权。4、公示、公信原则(重点)(P333)(1)公示原则不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记;动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。由此可见,不动产的权利状态经过”登记”制度表示,而动产的权利状态则经过”占有”表示。(2)公信原则所谓公信,是指当物权依据法律规定进行了公示,即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵,对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人,法律承认其法律效果,以保护交易安全。公信原则赋予公示的内容具有公信力。【解释】公信力的含义:(1)若当事人在享有、变动物权时依法律要求进行了公示,第三人因信赖这一公示而进行一定行为,事后即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符,第三人取得的物权亦受保护;(2)若当事人在享有、变动物权时依法进行了公示,则其物权足以对抗第三人;(3)若当事人在享有、变动物权时未依法进行公示,则其物权不得对抗第三人。【案例】甲、乙为夫妻,共有一处房产无人居住,但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。一日,甲背着乙而与第三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲,并与甲一起办理了房产过户登记手续。过一段时间后乙才得知此事,诉至人民法院,要求丙返还房屋。问:法院应如何处理?(1)丙取得房产所有权。(2)乙追究甲的损害赔偿责任。【解释】①丙作为信赖公示的权利状态的第三人(善意且无过失),其取得的物权应受到法律保护。②甲的权利得到了公示,也应当受到保护。因此,如果乙背着甲将房屋卖与第三人丙,甲的物权足能够对抗第三人丙;③乙虽然作为房屋共同共有人享有所有权,但其权利因为未公示,因此不得对抗善意第三人丙。二、占有制度(P334)1、对于占有制度的适用,只有在其它法律没有规定的情形下,才能适用<物权法>的规定。【解释】占有分为有权占有(合法占有)和无权占有(非法占有):(1)甲乙之间签订了租赁合同,甲将自己的房屋出租给乙,乙作为承租人基于双方的租赁合同合法占有该房屋,甲、乙各自的权利义务在<合同法>中已有明确具体的规定,按照<合同法>的规定履行即可;(2)乙从甲处偷来一辆小汽车,乙对小汽车的占有属于无权占有(非法占有),乙的邻居丙得知后,从乙手中抢走小汽车,丙对乙说:”反正小汽车是你偷来的,你也是无权占有,我为什么不能开上?”请问,小偷乙是否有权请求丙返还小汽车?根据<物权法>的规定,占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物。在本题中,乙占有的小汽车(不论乙是合法占有还是非法占有)被丙侵占,因此乙有权请求丙返还小汽车。由此能够看出,尽管小偷乙对小汽车的占有是无权占有,也受<物权法>的保护。2、占有制度(P335)(1)事实推定首先推定占有人是以所有的意思为自己占有,而且是善意、和平及公然占有。【解释】(1)只要手表戴在甲的手上,首先推定甲对该手表拥有所有权(为自己占有),除非乙能够提供足够的证据证明该手表是乙的;(2)只要手表戴在甲的手上,除非有相反证据,首先推定甲是和平、公然占有,不是偷来的、抢来的。(2)权利推定占有人在占有物上行使的权利推定为合法,受权利推定的占有人,免除举证责任。除非相对人提出反证。【解释】只要手表戴在甲的手上,甲将手表卖给乙时,首先推定甲对该手表拥有所有权,推定甲对该手表有权处分,免除甲的举证责任。除非相对人提出反证。3、占有的种类(P334)(1)自主占有、她主占有【解释1】以”主人是自己的名义”(不论自己是否是”真正”的主人)对物的占有,属于自主占有(我的,我占有)。如甲对自己购买的房屋的占有属于自主占有,小偷对赃物的占有也属于自主占有。【解释2】以”主人是她人的名义”对物的占有,属于她主占有(她的,我占有)。如质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于她主占有。(2)直接占有、间接占有【解释1】质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于直接占有,出质人、出租人、寄存人、出借人的占有属于间接占有。【解释2】甲将自己的房屋出租给乙,乙作为承租人”直接占有”该房屋,则甲则属于”间接占有”。(3)有权占有、无权占有(善意占有、恶意占有)【解释1】注意善意占有、恶意占有是对”无权占有”的分类。【解释2】甲、乙两个同事拥有外形相同的手机,二人将手机都放在一个办公桌上,某天下班时,乙有急事回家,慌忙中错拿了甲的手机:(1)乙对该手机的占有属于无权占有;(2)如果乙不知道,则属于善意占有;如果乙明明知道,则属于恶意占有。【例题·单选题】甲遗失一部相机,乙拾得后放在办公桌的抽屉内,并张贴了招领启事。丙盗走该相机,卖给了不知情的丁,丁出质于戊。根据<物权法>的规定,下列表述中,不正确的是()。A、乙对相机的占有属于无权占有B、丙对相机的占有属于她主占有C、丁对相机的占有属于自主占有D、戊对相机的占有属于直接占有[答案]B[解析]选项B:丙对相机的占有属于自主占有。4、无权占有人与返还请求权人的关系(重点)(P335)(1)不动产或者动产被占有人占有的,权利人能够请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。(2)占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。(3)占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。【解释】如果乙错牵了甲的老牛,当晚老牛产下一头小牛(乙属于无权占有):(1)无论乙属于善意占有还是恶意占有,权利人甲均能够请求乙返还老牛及其孳息小牛;(2)如果乙使用老牛耕地,致使老牛过度疲劳,造成400元的损害,甲能否要求乙承担赔偿责任,要看乙属于善意占有还是恶意占有;(3)如果乙喂养了老牛、小牛10天,草料费支出300元,乙将老牛、小牛返还给甲时,能否向甲要求支付其300元的草料费,要看乙属于善意占有还是恶意占有;(4)如果老牛被雷电击中,不幸遇难,老牛因参加保险获得保险金800元,甲的老牛的保险金肯定归甲所有,对于保险金不足的部分,甲能否要求乙继续赔偿,要看乙属于善意占有还是恶意占有。5、占有的法律保护(重点)(P335)(1)返还原物①占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物。②占有人返还原物的请求权,自侵占”发生”之日起1年内未行使的,该请求权消灭。【解释1】返还原物的请求权,不但适用于有权占有,也适用于无权占有。【解释2】1年的期间属于除斥期间,自侵占发生之日起超过1年的,该请求权消灭,诉讼时效中的”中止、中断”与此无关。【解释3】1年的期间仅适用于”占有人”基于占有被侵占请求返还原物的期限,”所有权人”基于其所有权请求返还原物的期限,不受1年的限制。(2)损害赔偿①因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。②关于损害赔偿的诉讼请求权,仍适用一般诉讼时效的规定(2年)。【解释1】因为侵占人的侵占行为,给占有人造成损害的,占有人除了能够要求侵占人返还原物外(自侵占行为”发生”之日起1年内行使),还能够要求侵占人赔偿损失。如果侵占人不赔偿损失,则占有人能够向人民法院提起诉讼,诉讼时效期间为2年,自占有人”知道或者应当知道”其权利受到侵害之日起计算。【解释2】请求返还原物属于”物上请求权”,请求损害赔偿属于”债权请求权”。损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提,而物上请求权则不以有损害为要件。在物权因她人的违法行为受到侵害时,如果有标的物的实际损害,能够同时发生物上请求权和损害赔偿请求权,故物上请求权与损害赔偿请求权能够并存。【案例】甲(所有权人)将自己的小汽车出租给乙,承租人乙基于双方签订的租赁合同合法占有该小汽车(有权占有),4月1日,乙的邻居丙强行将该小汽车据为己有。在本题中:(1)乙作为占有人,不论是有权占有还是无权占有,均有权要求丙返还小汽车,但其请求权有严格的时间限制,乙应当自侵占行为”发生”之日起1年内,即在4月1日之前(即使2月1日发生了不可抗力,也谈不上”中止”的问题)要求丙返还,否则其请求权消灭。(2)3月10日,乙要求丙返还小汽车时,同时要求丙赔偿2万元的经济损失。丙同意返还小汽车,但拒绝赔偿损失。此时,乙能够在3月10日之前向人民法院对丙提起诉讼。根据规定,如果在诉讼时效期间的最后6个月发生不可抗力,诉讼时效期间应中止。(3)乙基于其占有被侵占请求丙返还原物有严格的时间限制,但甲基于其”所有权”请求丙返还原物则没有时间的限制。【例题·多选题】甲向乙借款5000元,并将自己的一台笔记本电脑出质给乙。乙在出质期间将电脑无偿借给丙使用。丁因丙欠钱不还,趁丙不注意时拿走电脑并向丙声称要以其抵债。根据<物权法>的规定,下列表述中,正确的是()。A、甲有权基于其所有权请求丁返还电脑B、乙有权基于其质权请求丁返还电脑C、丙有权基于其占有被侵害请求丁返还电脑D、丁有权主张以电脑抵偿丙对自己的债务[答案]ABC[解析](1)选项A:无权占有不动产或者动产的,权利人能够请求返还原物。在本题中,甲作为所有权人,丁趁丙不注意时拿走电脑属于违法侵占行为,因此甲有权请求丁返还电脑;(2)选项B:因不可归责于质权人的事由而丧失对质物的占有,质权人能够向不当占有人请求停止侵害、恢复原状、返还质物。在本题中,质权人乙有权请求非法占有人丁返还电脑;(3)选项C:占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物。在本题中,丙有权基于其占有被侵占请求非法占有人丁返还电脑。三、不动产的物权变动(重点)(P335)1、不动产物权变动的情形(P335)(1)登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。【解释】房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记,登记生效。(2)物权变动不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记①因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。②因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。(综合题)【解释】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件,但获得权利的主体在处分该物权时,仍应当依法办理登记。未经登记,不发生物权效力。【案例】甲死亡后,其房屋由继承人乙继承,虽然没有办理过户登记,但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。如果乙拟将该房屋出售给丙,则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下,然后才能过户登记在丙的名下。未经登记,乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效,但不发生物权变动效力。(3)物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记,宅基地使用权不以登记为生效要件。(4)依法属于国家所有的自然资源,所有权能够不登记。表不动产的物权变动具体情形登记生效(1)房屋买卖(2)建设用地使用权的取得(3)不动产的抵押物权变动不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记,未经登记,不发生物权效力(1)因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力(2)因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件(1)土地承包经营权(2)地役权(3)宅基地使用权能够不登记依法属于国家所有的自然资源【例题1·单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后,开始了房屋建设并已经完成了外装修。根据<物权法>的规定,下列表述中,正确的是()。A、中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B、中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C、中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权D、中州公司尚未进行房屋登记,因此未取得房屋所有权[答案]B[解析](1)选项A:中州公司取得该块土地的建设用地使用权并办理审批手续,属于合法建造房屋,但其享有建设用地使用权并不是取得房屋所有权的原因;(2)选项BCD:因合法建造、拆除房屋等”事实行为”设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。【例题2·多选题】甲继承了一套房屋,甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙,甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。在办理继承登记前,关于甲对房屋的权利状态,根据<物权法>的规定,下列表述中,正确的是()。A、甲已经取得了该房屋的所有权B、甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人C、甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力D、甲能够出租该房屋[答案]ACD[解析]因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本题中,甲对房屋的所有权不以登记为要件,但甲在处分该房屋时,应当依法办理登记。未经登记,不发生物权效力。2、登记制度(P336)(1)登记簿与权属证书不动产权属证书与不动产登记簿不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。(综合题)(2)更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的,能够申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。(3)异议登记(P336)异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为,是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力,异议登记后,第三人不得主张基于登记而产生的公信力(不适用于善意取得)。②为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定,法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉,不起诉的,则异议登记失效。(4)预告登记(针对房屋买卖合同)(P337)①预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。②预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。【例题1·判断题】不动产权属证书与不动产登记簿不一致的,以不动产权属证书为准。()[答案]×【例题2·判断题】在不动产登记中,异议登记申请人在异议登记之日起10日内不起诉的,则异议登记失效。()[答案]×【例题3·判断题】当事人签订买卖房屋协议,按照约定能够向登记机构申请预告登记。预告登记后,当事人自能够进行不动产登记之日起1个月内未申请登记的,预告登记失效。()[答案]×3、不动产买卖合同与物权登记(P337)当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。【案例】甲将自己的房屋卖给乙,双方于4月1日签订了房屋买卖合同,乙当日向甲交付了200万元的房款,但双方未办理产权过户登记。4月20日,甲又将该房屋卖给了丙,双方签订了房屋买卖合同,并于4月30日办理了产权过户登记。在本题中:(1)丙基于登记依法取得了该房屋的所有权;(2)甲、乙之间的买卖合同自4月1日成立时生效,但由于未办理登记,乙不能取得该房屋的所有权;但乙能够基于有效的买卖合同要求甲承担违约责任。【例题1·单选题】乙购买甲的一套房屋,已经支付1/3的价款,双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔,要求解除合同,乙不同意,起诉要求甲继续履行合同,转移房屋所有权。根据<物权法>的规定,下列选项中,正确的是()。A、合同尚未生效,甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B、合同无效,甲应返还所受领的价款C、合同有效,甲应继续履行合同D、合同有效,法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失[答案]C[解析]当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。在本题中,尽管尚未办理房屋的过户手续,但该房屋买卖合同自订立之日起就生效了。【例题2·多选题】甲继承了一套房屋,甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙,甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。关于甲、乙、丙三方的关系,根据<物权法>的规定,下列表述中,正确的是()。A、甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效B、乙对房屋的占有是合法占有C、乙能够请求人民法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效D、丙已取得该房屋的所有权[答案]BD[解析](1)选项AB:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。在本题中,甲与乙之间的房屋买卖合同有效,乙根据房屋买卖合同而合法占有该房屋,但乙因未进行产权登记而不能取得该房屋的所有权;(2)选项CD:甲与丙之间的房屋买卖合同有效,丙因进行了产权登记而取得了该房屋的所有权。【例题3·多选题】甲与乙签订房屋买卖合同,将一幢房屋卖与乙。双方约定,一方违约应支付购房款35％的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同,将该房卖与丙,并与丙办理了过户登记手续。下列选项中,正确的是()。A、乙能够自己与甲签订的合同在先,主张甲与丙签订的合同无效B、乙有权要求甲收回房屋,实际履行合同C、乙不能要求甲实际交付该房屋,但可要求甲承担违约责任D、乙要求甲支付违约金时,如果约定的违约金过分高于给乙造成的损失,甲能够请求法院或仲裁机构予以适当减少[答案]CD[解析](1)选项A:甲乙之间、甲丙之间的房屋买卖合同,均属于债权合同,根据债的平等性原理,其效力并无时间先后之分;(2)选项BC:丙依法取得了房屋的所有权,乙无权要求甲收回房屋,但由于甲的违约行为,乙能够要求甲承担违约责任;(3)选项D:关于商品房买卖合同的司法解释,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失的30％为标准适当减少。【例题4·多选题】4月2日,王某与丁某约定:王某将一栋房屋出售给丁某,房价20万元。丁某支付房屋价款后,王某交付了房屋,但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修,于5月20日出租给叶某,租期为2年。5月29日,王某因病去世,全部遗产由其子小王继承。小王于6月将该房屋卖给杜某,并办理了所有权移转登记。如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋。根据<物权法>的规定,下列选项中,正确的是()。A、王某无权请求丁某返还房屋B、王某有权请求丁某返还房屋C、小王无权请求丁某返还房屋D、小王有权请求丁某返还房屋[答案]AC[解析](1)选项A:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。在本案中,王某与丁某之间的房屋买卖合同虽未办理产权转移登记,但不影响买卖合同的效力,丁某取得对房屋的合法占有,王某无权请求丁某返还房屋;(2)选项C:因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本案中,小王在王某死后取得该房屋所有权,丁某有权依据合同请求小王履行产权过户登记义务,小王无权请求返还房屋。【例题5·多选题】4月2日,王某与丁某约定:王某将一栋房屋出售给丁某,房价20万元。丁某支付房屋价款后,王某交付了房屋,但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修,于5月20日出租给叶某,租期为2年。5月29日,王某因病去世,全部遗产由其子小王继承。小王于6月将该房屋卖给杜某,并办理了所有权移转登记。如杜某向丁某、叶某请求返还房屋,下列选项中,表述正确的是()。A、杜某无权请求丁某返还房屋B、杜某有权请求丁某返还房屋C、杜某无权请求叶某返还房屋D、杜某有权请求叶某返还房屋[答案]BC[解析](1)选项B:根据<物权法>的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。在本题中,小王将继承的房屋出卖给杜某并办理过户登记,杜某取得房屋所有权。因此,杜某有权请求丁某返还房屋;(2)选项C:根据<合同法>的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。在本题中,房屋在杜某买受前已经租赁给叶某使用。因此,杜某无权请求叶某返还房屋。【例题6·多选题】4月2日,王某与丁某约定:王某将一栋房屋出售给丁某,房价20万元。丁某支付房屋价款后,王某交付了房屋,但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修,于5月20日出租给叶某,租期为2年。5月29日,王某因病去世,全部遗产由其子小王继承。小王于6月将该房屋卖给杜某,并办理了所有权移转登记。关于小王和杜某之间的房屋买卖,根据<物权法>的规定,下列选项中,正确的是()。A、交付标的物是房屋买卖合同的有效要件B、小王必须将所继承的房屋登记在自己的名下,才能将其所有权转移给杜某C、房屋所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力D、该房屋的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,能够申请更正登记[答案]BCD[解析](1)选项B:因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力,该物权变动虽不以登记为要件,但获得权利的主体在处分该物权时,仍应当依法办理登记;(2)选项C:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。因此,房屋所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力;(3)选项D:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,能够申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。四、动产的物权变动(P337)1、交付生效(P337)(1)动产物权的设立和转让,自”交付时”发生效力,但法律另有规定的除外。(2)船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产,其所有权的移转仍以”交付”为要件,而不以登记为要件。但登记具有对抗效力,如果交付后没有办理登记,不能对抗善意第三人。【案例】甲将自己的一辆小汽车卖给乙,双方签订了买卖合同,乙向甲交付了20万元的车款,甲向乙交付了该车,但未办理过户手续。甲因向丙借款,将该车抵押给善意的丙,双方办理了抵押登记。因甲到期不能清偿丙的债务,丙拟行使抵押权,遭到乙的拒绝。在本题中:(1)尽管甲、乙之间未办理过户手续,但乙基于”交付”已经取得了该车的所有权;(2)由于甲、乙之间未办理过户手续,乙不能对抗善意第三人丙。【例题·单选题】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙,乙当场付款,约定5天后取画。丙听说后,表示愿出比乙高的价格购买此画,甲当即决定卖给丙,约定第二天交货。乙得知此事,当晚诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间,被丁盗走。根据<物权法>的规定,此时该名画的所有权属于()。A、甲B、乙C、丙D、丁[答案]A[解析](1)乙属于非法占有,不享有所有权;(2)动产物权自交付时转移,丙尚未取得所有权。2、特殊的交付方式(P337)(1)简易交付简易交付是指动产物权设立和转让前,权利人已经先行占有该动产的,无需现实交付,物权在法律行为生效时发生变动效力。【解释】受让人已经占有动产的情况下,如受让人已经经过租赁、借用等方式实际占有了动产,则当双方当事人关于所有权转移的合同生效时,即完成标的物的交付,受让人取得动产的所有权。【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的,合同生效的时间为交付时间。【案例】5月4日,甲将自家的耕牛出租给乙使用两个月。5月10日,乙提出要买下此耕牛,甲表示同意。双方在买卖合同中约定,转让价款为1000元,一个月后交付款项。在本题中:(1)甲、乙之间的买卖合同于5月10日生效;(2)耕牛的所有权自买卖合同生效时(5月10日)转移。(2)指示交付(P337)动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人能够经过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。【解释】指示交付作为一种观念交付,其实际交付没有发生,因此作为物权变动的公示不如简易交付。但由于指示交付在实践中多需要由让与人对第三人的指示,因此其公示效果能够得到肯定。【案例】5月4日,甲将自家的耕牛出租给乙使用2个月。5月10日,甲将该耕牛卖给丙,丙当日付款,甲当日通知乙租赁期限届满后将耕牛直接交给丙。在本题中:(1)租赁期间,租赁物的所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力,租赁合同在有效期限内对受让人丙继续有效;(2)丙于5月10日取得该耕牛的所有权。(3)占有改定(P338)动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权转移自该约定生效时发生效力。【解释】由于占有改定中标的物没有发生任何实际移转,物权变动也没有任何能够从外部认知的表征,因此,占有改定的公示效果最弱。【案例】3月10日,甲将耕牛卖给乙,乙当日付款,双方当日又约定,由于正值春耕农忙季节,耕牛先由甲使用,5月10日甲再将耕牛交给乙。在本题中,耕牛的所有权自3月10日【例题·单选题】甲在乙的画展上看中一幅画,并提出购买,双方以５万元成交。甲同意待画展结束后,再将属于自己的画取走。根据<物权法>的规定,此种交付方式属于()。A、现实交付B、简易交付C、指示交付D、占有改定[答案]D五、善意取得制度(重点)(P338)善意取得,是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后,如果受让人善意取得财产,即可依法取得该财产的所有权。1、善意取得的构成要件(P338)(1)转让人无处分权,但受让人受让财产时主观上为善意。【解释1】受让人善意,是指受让人”相信”财产的让与人为财产的所有人(占有制度中的权利推定)。【解释2】受让人在取得占有的时候,”推定为善意”,由原权利人就受让人的恶意承担举证责任。【解释3】只要”受让财产时”善意即可,受让人在让与后是否为善意,并不影响其取得所有权。(2)以合理的价格有偿受偿。(3)转让财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。2、善意取得的法律效果(P339)(1)在原权利人与受让人之间,原权利人丧失标的物所有权,而受让人则基于善意取得制度而获得标的物所有权。(2)在让与人与受让人之间,让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系,在受让人获得标的物所有权以后,应当承担向让与人支付价款的义务,而不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。(3)在原权利人与让与人之间,由于善意取得的法律效果是所有权发生转移,因此原权利人无权要求让与人返还原物,只能要求无权处分人承担赔偿责任,也能够要求让与人返还不当得利。【解释】法律规定善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力,保护交易当事人的信赖利益和交易安全,维护交易秩序。善意取得制度是对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置,受让人取得财产所有权是基于法律的规定。【案例】4月1日,甲(所有权人)将自己的手机出租给乙,租期为1年。7月1日,乙将手机作价3000元卖给丙,丙付款后,乙向丙交付了手机。在本题中:(1)乙作为承租人基于租赁合同对手机有权占有、但无权处分;(2)丙在取得该手机时,首先推定丙为善意,除非权利人甲能够提出反证;(3)受让人丙为善意、支付了合理对价而且手机已经交付,丙基于善意取得制度取得了该手机的所有权;(4)由于甲已经丧失了手机的所有权,甲无权请求丙返还手机;(5)丙应当向乙支付3000元的价款,而不能根据乙无权处分而拒绝支付价款;(6)由于甲已经丧失了手机的所有权,甲无权要求乙返还原物,只能要求乙承担赔偿责任,也能够要求乙返还3000元的不当得利。3、善意取得的适用范围(P339)(1)除了动产能够适用善意取得制度外,不动产也能够适用善意取得制度,但不动产的善意取得以登记为要件。(2)善意取得制度不但仅适用于所有权的取得,建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等她物权也能够善意取得。【相关链接1】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的,法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的,由出质人承担赔偿责任。【相关链接2】如果债权人合法占有债务人交付的动产时,不知债务人无处分该动产的权利,债权人仍能够行使留置权。(3)拾得遗失物、赃物、漂流物、隐藏物、埋藏物不能适用善意取得制度。【例题1·单选题】根据<物权法>的规定,下列情形中,善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权的是()。A、保留所有权的动产买卖中,尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人B、电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权C、动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人D、受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人[答案]D[解析]选项D中的第三人接受赠与,属于无偿取得,不构成善意取得。【例题2·多选题】1月甲以分期付款的方式向乙公司购买潜水设备一套,价值10万元。约定首付2万元,余款分三期付清,分别为2万元、3万元、3万元,全部付清前乙公司保留所有权。甲收货后付了首付和第一期款,第二期款迟迟未付。8月甲以2万元将该设备卖给职业潜水员丙。根据有关规定,下列选项中,正确的是()。A、乙能够解除合同,要求甲承担违约责任B、乙解除合同后能够要求甲支付设备的使用费C、乙能够请求丙返还原物,但须支付丙2万元购买费用D、丙返还潜水设备后能够要求甲承担违约责任[答案]ABD[解析](1)选项AB:根据<合同法>的规定,分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20％的,出卖人能够要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同,出卖人解除合同的,能够向买受人要求支付该标的物的使用费;(2)选项CD:根据<物权法>的规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。在本题中,甲将尚未取得所有权的设备卖给丙,其行为属于无权处分。丙作为职业潜水员,以明知远低于该设备价值的价格购买该设备,不属于善意取得,乙能够请求丙返还原物,且无须支付丙2万元购买费用。六、拾得遗失物(P339)【解释】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,同样适用关于遗失物的规则。1、拾得遗失物,不能适用善意取得制度,应当返还给权利人。2、拾得人在返还拾得物时,能够要求支付必要费用,但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告,愿意支付一定报酬的,不得反悔。3、拾得人拒不返还遗失物,按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。4、有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的,遗失物归国家所有。5、拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因”故意或者重大过失”致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。【案例】某日甲在街头捡到钱包一个,左等右等不见失主。于是甲坐公交车准备送交附近的派出所,但下车后发现该钱包被小偷偷走。在本题中,甲无故意或者重大过失,不承担任何责任。6、如果遗失物经过转让为她人所占有时,权利人有权要求占有人返还原物或者赔偿损失。(重点)(1)权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。(2)如果受让人经过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。【案例】甲有钻石手表一块,不慎丢失。乙拾得后以5000元出售给丙。在本题中:(1)就算丙是善意的、支付了合理对价而且手表已经交付,丙也不能善意取得该手表的所有权,因为拾得遗失物不适用善意取得制度;(2)甲并未丧失对该手表的所有权,因此,甲有权要求乙赔偿损害,或者”自知道丙之日起2年内”要求丙返还原物;(3)甲是基于其”所有权”要求丙返还原物的,一般情况下,丙应当向甲无偿返还原物,但丙能够向乙追回5000元;(4)如果丙是经过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该手表的(丙经过正规渠道购得,根本不会想到自己买到了遗失物),丙也不能取得该手表的所有权,但甲基于其所有权要求丙返还原物时,甲应当向倒霉的丙先支付5000元,然后甲再找乙去报销。【相关链接】占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起1年内未行使的,该请求权消灭。【例题1·单选题】甲有一手表,委托乙保管,乙将手表卖给丙,丙又赠与女友丁,丁戴上3天后在街头被戊抢走,戊后又遗失于街头,为庚拾得。根据<物权法>的规定,对该手表享有所有权的是()。A、甲B、丙C、丁D、庚[答案]C[解析](1)丙基于善意取得制度取得该手表的所有权,原权利人甲丧失了对该手表的所有权;(2)丁基于赠与取得该手表的所有权;(3)拾得遗失物不适用善意取得制度,拾得人庚应当将手表返还权利人。【例题2·单选题】王某在吃饭时丢失手表一块,餐厅人员拾得后交给公安部门。王某未在规定期限内前去认领,公安部门按照有关规定交寄售商店出售。孙某从该商店买得该手表,将手表送给女友林某做生日礼物。林某第二天乘公交车时,手表被偷走,小偷下车后即以100元的价格卖给不知情的郑某。根据<物权法>的规定,该手表的所有权属于()。A、王某B、孙某C、林某D、郑某[答案]C[解析](1)自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的,遗失物归国家所有,王某已经丧失了所有权;(2)拾得遗失物、赃物不能适用善意取得制度,郑某不能取得所有权。七、物权的民法保护(P340)1、物上请求权(P340)(1)请求返还原物无权占有不动产或者动产的,权利人能够请求返还原物。【解释1】权利人只能针对无权占有人提出返还原物,而不能要求有权占有人返还原物。【案例】甲将房屋出租给乙,租期为3年。承租人乙在租赁期限内基于双方的租赁合同合法占有该房屋(有权占有),出租人甲不得要求”有权占有人”乙返还原物;如果租赁期限届满后乙既不返还房屋又不缴纳房租,此时,权利人甲有权要求”无权占有人”乙返还原物。【解释2】权利人请求返还原物,必须是原物依然存在;如果原物已经灭失,权利人就只能要求赔偿损失,而不能要求返还原物。(2)请求排除妨害或者消除危险2、债权请求权(P341)(1)损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提,而物上请求权则不以有损害为要件。(2)在物权因她人的违法行为受到侵害时,如果有标的物的实际损害,能够同时发生物上请求权和损害赔偿请求权,故物上请求权与损害赔偿请求权能够并存。【例题·单选题】根据<物权法>的规定,下列各项中,不属于物上请求权的是()。A、妨害排除请求权B、消除危险请求权C、返还原物请求权D、损害赔偿请求权[答案]D[解析]选项ABC属于物上请求权,选项D属于债权请求权。第二节所有权一、征收与征用(P342)1、征收:所有权(P342)征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其它物权的行为。(1)征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。(2)征收单位、个人的房屋及其它不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。2、征用:使用权(P342)征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的财产的使用权的行为。(1)因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序能够征用单位、个人的不动产或者动产。(2)被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。【解释1】征收与征用的区别:(1)法律效果不同。征收是财产所有权发生了变化;征用是所有权没有变化,使用权暂时发生了变化。因此征用的结果,如果标的物没有灭失,则仍需要返还给权利人,而征收则不存在返还的问题。(2)适用对象不同。征收是针对土地、房屋等不动产,不包括动产;征用则不动产和动产均可适用。(3)适用条件不同。二者都是为了公共利益,可是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。【解释2】无论征收还是征用,除了适用于所有权外,还能够适用于用益物权,如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利。二、业主的建筑物区分所有权(P344)【解释1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。【解释2】当事人只要取得了专有所有权(购买了商品房),便取得了共有权及成员权;丧失了专有所有权(出售了商品房),便丧失了共有权及成员权。【解释3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时,三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分,也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。1、建筑物区分所有权人在转让房屋时,其它建筑物区分所有权人不享有优先购买权(转让商品房时,即使同等条件,想卖给谁就卖给谁)。(P38)【例题·多选题】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅,并各自办理了房产证。根据<物权法>的规定,下列表述中,正确的是()。A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C、若甲出卖其住宅,乙、丙、丁享有优先购买权D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃,须得到甲、乙、丙同意[答案]ABD[解析]选项C:建筑物区分所有权人在转让房屋时,其它建筑物区分所有权人不享有优先购买权。2、业主大会的决议(多选题)(P345)(1)一般决议:1/2＋1/2①制定和修改业主会议议事规则;②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;④选聘和解聘物业服务机构或者其它管理人。【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(2)特别决议:2/3＋2/3①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;②改建、重建建筑物及其附属设施。【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。【例题·多选题】根据<物权法>关于建筑物区分所有权的有关规定,下列选项中,应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意才能经过的事项有()。()A、选举业主委员会B、制定和修改业主大会议事规则C、改建、重建建筑物及其附属设施D、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金[答案]CD三、共有(P345)1、按份共有(P346)(1)占有、使用和收益①按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利,但对共有财产的使用,应由全体共有人协商决定。②按份共有人死亡以后,其份额能够作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。(2)处分(重点)按份共有人有权自由处分自己的共有份额,无需取得其它共有人的”同意”,可是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时,其它共有人在同等条件下,有优先购买的权利。【例题·单选题】甲、乙按20％和80％的份额共有1间房屋,二人将房屋出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据<物权法>的规定,下列各项中,正确的是()。A、乙、丙都有优先购买权,乙的优先购买权优先于丙的优先购买权B、乙、丙都有优先购买权,丙的优先购买权优先于乙的优先购买权C、丙有优先购买权,乙无优先购买权D、乙有优先购买权,丙无优先购买权[答案]A[解析](1)根据<物权法>的规定,按份共有人有权自由处分自己的共有份额,无需取得其它共有人的同意,可是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时,其它共有人(乙)在同等条件下,有优先购买的权利;(2)根据<合同法>的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人(丙)享有在同等条件下优先购买的权利;(3)乙的优先购买权是基于按份共有关系(物权),丙的优先购买权是基于租赁合同(债权),根据物权优先于债权的原理,乙的优先购买权优先于丙的优先购买权。2、共同共有(夫妻财产)(P346)(1)占有、使用共有人对共有财产不分份额地享有权利,对共有财产享有平等的占有、使用权。(2)收益对共有财产的收益,不是按比例分配,而是共同享用。(3)处分对共有财产的处分,必须征得全体共有人的同意。【解释1】共同共有关系终止,才能确定份额,分割共有财产。【解释2】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为”按份共有”(注意判断题)。3、共有物的处分及分割(单选题)(P346)(1)共有物的处分①处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。②一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其它共同共有人同意,擅自处分共有财产的,其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其它共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。③根据法律规定或依据共有人之间的协议,能够由某个共有人代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的,如果其它共有人明知而不提出异议,视为其同意。【例题1·单选题】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋,份额相同。为提高该房屋使用价值,甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下,下列表述中,符合<物权法>规定的是()。()A、即使乙、丙、丁不同意,甲仍能够拆旧翻新B、只要乙、丙、丁中有一人同意,甲就能够拆旧翻新C、只要乙、丙、丁中有二人同意,甲就能够拆旧翻新D、只有乙、丙、丁均同意,甲才能够拆旧翻新[答案]C[解析]对共有的不动产或者动产作重大修缮(拆旧翻新)的,应当经占份额2/3以上的按份共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。【例题2·单选题】甲、乙、丙按份共有一套房屋,三人各占1／3。为提高房屋的价值,甲主张将此房的地面铺上木地板,乙表示赞同,但丙反对。根据<物权法>的规定,下列表述中,正确的是()。A、因没有经过全体共有人的同意,甲、乙不得铺木地板B、因甲、乙的份额合计已达2/3,故甲、乙能够铺木地板C、甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板D、若甲、乙坚持铺木地板,则需先分割共有房屋[答案]B[解析](1)选项ABD:铺木地板属于对房屋的重大修缮,应当经占份额2/3以上的按份共有人同意;(2)选项C:无论是按份共有还是共同共有,都不是对物的某一部分享有所有权,所有权及于物的整体,在分割之前不存在物的”应有部分”的说法。【例题3·单选题】甲、乙结婚后购得房屋一套,仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和,甲擅自将房屋以市价出售给不知情的丙,并办理了房屋所有权变更登记手续。根据<物权法>的规定,下列选项中,正确的是()。A、买卖合同有效,房屋所有权未转移B、买卖合同无效,房屋所有权已转移C、买卖合同有效,房屋所有权已转移D、买卖合同无效,房屋所有权未转移[答案]B[解析](1)根据公信原则,当物权依据法律规定进行了公示,即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵,对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人,法律承认其法律效果,以保护交易安全。在本题中,丙基于善意取得制度(善意、有偿取得、已经登记)取得该房屋的所有权;(2)未经其它共同共有人同意,擅自处分共有财产的,其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其它共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。在本题中,丙基于善意取得制度取得了该房屋的所有权,但房屋买卖合同未经乙的追认,买卖合同无效。(2)费用的承担对共有物的管理费用以及其它负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。(3)共有财产的分割共有财产分割以后,共有关系归于消灭。不论是就原物进行分割还是变价分割,各共有人就分得的财产取得单独的所有权。4、共有的对外关系(P347)(1)对外承担连带责任因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。(2)对内追偿偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其它共有人追偿。【例题·多选题】甲、乙、丙三人各出资3万元,购买一辆汽车跑出租,由丙驾驶,收入各按1/3比例分配。丙开出租车不尽心,一次酒后驾车撞伤路人丁。甲、乙一气之下将车出租给戊。根据<物权法>的规定,下列表述中,正确的有()。A、路人丁只能请求丙承担损害赔偿责任B、路人丁能够请求甲、乙、丙三人承担连带损害赔偿责任C、甲、乙将车出租给戊应当征得丙的同意D、甲、乙将车出租给戊无需征得丙的同意[答案]BD[解析](1)选项AB:因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;(2)选项CD:处分共有的不动产或者动产的,应当经占份额2/3以上的按份共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。四、相邻关系(P347)1、因通行而产生的相邻关系2、因用水、排水产生的相邻关系3、因修建施工、防险发生的相邻关系4、因通风、采光而产生的相邻关系5、因不可量物(大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质)产生的相邻关系【解释1】相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的”所有人或使用人”,在行使不动产的所有权或使用权时,因相邻,各方应当给予便利和接受限制而发生的权利和义务关系。【解释2】相邻各方修建房屋和其它建筑物,必须与邻居保持适当距离,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍邻居的通风和采光。第三节用益物权【解释1】用益物权是对”她人所有”的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。【解释2】用益物权包括:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权。【解释3】(1)用益物权以对标的物的”使用、收益”为主要内容,并以对物的”占有”为前提;而担保物权中的抵押权不以物的占有为前提,质押权、留置权虽移转占有,但这种占有的目的在于权利保持和公示,而非在于标的物的使用;(2)用益物权除地役权外,均为主物权,担保物权为从物权;(3)用益物权是她物权、有期限物权,所有权则没有期限的问题。一、土地承包经营权(P348)土地承包经营权自土地承包”合同生效时”设立。【解释】土地承包经营权自”合同生效时”设立,只是未经登记的,不得对抗善意第三人。二、建设用地使用权(综合题)(P349)1、登记生效建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记,登记是建设用地使用权生效的条件。2、”房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则(1)建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时,附着于该土地上的建筑物一并处分。(2)当建筑物转让、互换、出资或者赠与时,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。三、地役权(P349)【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景,便与相邻的乙约定:乙不在自己的土地上建设高层建筑;作为补偿,甲每年支付给乙100万元。在本题中,乙的土地属于供役地,甲的土地属于需役地。1、地役权的设立(综合题)(P350)地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,能够向登记机构申请地役权登记;未经登记的,不得对抗善意第三人。【解释】只要合同生效,地役权即设立。是否登记不是合同的生效要件,也不是地役权的生效要件,只是地役权的对抗要件。2、地役权的期限(P350)地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。3、地役权的从属性(P350)地役权不得与需役地相分离单独转让,不得单独设定抵押。【例题·单选题】甲、乙公司分别取得在同一街区相邻的两块建设用地,并各盖了10层办公楼,乙临街,甲在其后,甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便,遂与相邻的乙约定:乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋,专留给甲的车队通行,期限20年,作为补偿,甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后,甲的下列做法中,符合<物权法>规定的是()。A、甲将办公楼转让给丙,保留在乙地通行的权利B、甲单独将在乙地通行的权利转让给丙C、甲将办公楼转让给丙,将在乙地通行的权利转让给丁D、甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙[答案]D[解析]地役权不得与需役地相分离单独转让,不得单独设定抵押。4、地役权的不可分性(P350)地役权存在于需役地和供役地的全部,不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。【例题·多选题】甲、乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地,并各盖了10层办公楼,乙临街,甲在其后,甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便,遂与相邻的乙约定:乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋,专留给甲的车队通行,期限20年,作为补偿,甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后,甲将办公楼卖给了丙、丁各4、6层,乙将办公楼卖给了戊、寅两家单位各4、6层,根据<物权法>的规定,下列表述中,正确的是()。A、丙能够向戊主张通行的权利B、丙能够向寅主张通行的权利C、丁能够向戊主张通行的权利D、丁能够向寅主张通行的权利[答案]ABCD[解析]地役权存在于需役地和供役地的全部,不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。5、地役权的效力(P350)(1)土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。【解释】先设立地役权,后承包的,承包人享有地役权。【案例】甲、乙两村相邻,乙处在一条小河与甲村之间。甲村为了引河水灌溉自己的1000亩农田、果林,遂与乙村协商经过乙村长1000米、宽10米的土地上修建一条引水渠,作为补偿每年支付给乙村5000元,期限20年。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后,甲将灌溉区的一处50亩的果园承包给村民丙,承包期,则丙对乙村享有地役权。(2)土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的,未经上述用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。【解释】先承包的,必须经承包人同意,才能设立地役权。(3)需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。(4)供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景,便与相邻的乙约定:乙不在自己的土地上建设高层建筑;作为补偿,甲每年支付给乙100万元。双方于4月1日签订了地役权合同,于4月10日办理了地役权登记手续。乙的土地属于供役地,甲的土地属于需役地。在本题中:(1)地役权自4月1日生效;(2)如果甲将其建设用地使用权转让给丙,则地役权一并转让,丙能够向乙主张地役权;(3)如果乙将其建设用地使用权转让给丁,由于地役权进行了登记,则甲能够向丁主张地役权;如果地役权未经登记,且丁属于不知情的善意第三人,则甲不能向丁主张地役权。【例题1·单选题】甲公司与乙公司约定:为满足甲公司开发住宅小区观景的需要,甲公司向乙公司支付100万元,乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久,乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。根据<物权法>的规定,下列表述中,正确的是()。A、小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑B、甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑C、甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑D、甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑[答案]A[解析](1)需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。在本题中,小区业主经过受让建筑物区分所有权,对小区范围内的建设用地使用权形成了所有关系,依法享有地役权,因此有权向乙提出请求;(2)甲公司在转让全部小区房屋后,对需役地已不具有任何权利,丧失了地役权人的资格,因此,甲公司无权向乙提出请求。【例题2·多选题】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定:乙不在自己的土地上从事高层建筑;作为补偿,甲每年支付给乙4000元。甲、乙于4月1日签订了合同,并于4月10日进行了登记。两年后,乙将该建设用地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼,与甲发生了纠纷。根据<物权法>的规定,下列表述中,正确的是()。A、甲对乙的土地享有的地役权自4月1日设立B、甲对乙的土地享有的地役权自4月10日设立C、甲有权不让丙建高楼,但应每年向丙支付4000元D、丙有权建高楼,但须补偿甲由此受到的损失[答案]AC[解析](1)选项AB:地役权自地役权合同生效时(4月1日)设立;(2)选项CD:建设用地使用权转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。6、地役权的消灭(P350)如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经2次催告未支付费用的,供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。(综合题)7、地役权与相邻关系的区别(P350)(1)二者的性质不同。相邻权不是一项独立的民事权利,更非独立的她物权;而地役权是一种物权,它是归属于需役地人的一种用益物权。(2)两者的设立方式不同。相邻关系是法定的,不需要登记程序;地役权是由当事人各方经过合同约定设立,没有经过登记程序,不能对抗善意第三人。(3)两者的内容不同。地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使,是一个比较高的标准;而相邻关系则是为了达到使用的最低标准。(4)相邻关系强调相邻,地役权不一定相邻。虽然地役权多发生在相邻不动产之间,但也能够发生在不相邻的不动产之间。(5)相邻关系的权利取得是无偿的,而地役权合同是有偿的。【例题·多选题】根据<物权法>的规定,下列纠纷中,应当按相邻关系处理的是()。A、甲在乙的房屋后挖菜窖,造成乙的房屋基础下沉,墙体裂缝,引起纠纷B、甲村为了取水浇地,在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠,引起纠纷C、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上,引起纠纷D、甲村在河流上流修建拦河坝,使乙村用水量骤减,引起纠纷[答案]ACD[解析]选项B:如果甲向乙、丙、丁支付补偿,属于地役权的范畴。第四节担保物权制度一、抵押(P351)1、担保物权的特征(P352)(1)从属性①担保物权不得与主债权分离而单独转让。②主债权全部消灭,担保物权也归于消灭;主债权部分消灭时,基于担保物权的不可分性,担保物权并不部分消灭。(2)不可分性担保物权的不可分性,是指担保物的全部担保债权的各部分以及担保物的各部分担保债权的全部。①债权未受全部清偿前,担保权人可就担保物的”全部”行使权利。②债权部分消灭时,债权人仍就未清偿部分的债权对担保权的”全部”行使权利。③担保物部分灭失,残存部分仍担保债权全部。(3)物上代位性(综合题)在担保期间,如果担保财产毁损、灭失或者被征收的,担保物权人能够就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。2、抵押权的设定(P352)(1)抵押权的取得,能够基于法律行为(签订抵押合同),也能够基于事实行为(继承或者善意取得抵押权)。抵押权的设定是指基于法律行为取得抵押权。(2)订立抵押合同时,抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权直接归债权人所有;但该条款的无效不影响抵押合同其它条款的效力。【相关链接】质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有,但”流质条款”的无效不影响质押合同其它部分的效力。3、抵押物(P352)(1)学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施,不能抵押;但当事人以其教育设施、医疗卫生设施以外的财产为自身债务设定抵押的,人民法院能够认定抵押有效。(2)所有权、使用权不明或者有争议的财产,不能抵押。(3)依法被查封、扣押、监管的财产,不能抵押;已经设定抵押的财产被查封、扣压的,不影响抵押权的效力。(4)经法定程序确认为违法、违章的建筑物,不能抵押。(5)城市房地产:”房随地走、地随房走”以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。(6)农村集体土地:只能”地随房走”、不能”房随地走”乡镇、村企业的建设用地使用权不得”单独”抵押;以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。在实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。(7)以城市房地产设定抵押的,土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时,能够依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价,但对新增房屋的变价所得,抵押权人无权优先受偿。(综合题)(8)当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的,土地使用权部分的抵押无效(耕地不能抵押)。(9)只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的”荒地”等土地承包经营权,才能够抵押。4、抵押登记(P353)(1)必须登记、登记生效①建筑物和其它土地附着物;②建设用地使用权;③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;④正在建造的建筑物。【解释】不动产的抵押必须办理抵押物登记,抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记,只是抵押权未设立,但不影响抵押合同的生效。考生应注意的是:抵押合同自签订之日起成立并生效,是否登记不影响抵押合同的生效,只影响抵押权的设立。【案例】甲企业以建设用地使用权作为抵押向乙银行贷款1000万元,双方4月1日签订了抵押合同,4月10日办理了抵押登记。抵押合同的生效日期为4月1日,抵