【《按揭贷款的风险及防范研究》7500字（论文）】

按揭贷款的风险及防范研究摘要最近这几年，我国的国民经济增长速度比以前快了许多，我国的房地产行业也发展的比较迅速，个人住房按揭贷款现在已经变成了我国人民群体进行高额度容纳资金的主要方式。通过按揭购房的方式进行融资面临的风险远远小于基金股票等等方式,得到的回报也非常可观,由于地产市场的潜力巨大，我国各大银行对其越来越重视，很多银行将按揭贷款项目发展成重点信贷产品。但必须也应该注意到，这种业务项目也拥有着贷款周期较长，客户群体结构复杂，各类信息不对称的特点，所以说很多银行在这方面其实存在着比较大的风险。特别是在现在宏观的经济环境生下，房价变得越来越高，只要是潜在的风险全部暴露，很多银行肯定就会受到巨大的损失。所以对于贷款业务做出了比较深入的研究，深入清晰的了解很多风险，而且也采取各种有效的防范措施，这样的做法对于所有的银行的稳定运行以及健康发展都有着比较大的意义。【关键词】按揭贷款风险防范目录一、绪论（一）研究背景（二）研究意义（三）研究方法二、按揭贷款的风险类别（一）不可控制因素（二）可控制因素三、按揭贷款风险成因（一）贷前调查质量约束机制不完善（二）技术支撑的能力不强（三）房地产行业发展的不规范（四）风险识别客观性、全面性不足四、按揭贷款风险的防范措施（一）将贷前调查落到实处（二）加强技术支撑能力（三）加强对开发商风险的防范（四）提高审计频率并加强问责五、结论参考文献一、绪论（一）研究背景自我国经济改革以来，我国大力开发房地产项目，各种高楼林立，但由于九十年代的基本工资较低，人民群众的存款不足以购买住房，所以就产生了个人住房按揭贷款业务。购房者在手上所有资金都不够全款购买住房的情况下，把预期要购买的房屋进行抵押，向银行申请贷款，用贷款来的钱去购买房屋。我国绝大多数的商业银行所存在的个人住房按揭贷款业务在购买住房方面很大程度上帮助了一些自身购买资金不够的购房者，购房者不再需要有全部房款才可以买房，可以使用银行贷款提前购买住房。由此借款人既可以提前享受住房的便利，同时又促进了房地产行业和金融行业的发展。与此同时，近几年通货膨胀、疫情等原因，人均收入水平下降，直接导致了贷款购房者偿还能力下降，频频出现住房按揭贷款违约情况。虽然个人住房按揭贷款属于低风险贷款，但是低风险并不是没有风险。个人住房按揭贷款的期限通常较长，具有持续稳定的特点。任何事物有利就有弊，在贷款发放后特别长的这段时间里面，其隐藏的风险才可能慢慢浮出水面。因此对商业银行如何规避个人住房按揭贷款业务的各项潜在风险以及如何不断优化这项业务展开研究。（二）研究意义现在我国的商业银行面临的一系列全新的挑战和全新的形式，这种情况已经完全体现出来的商业银行在加强住房按揭贷款风险管理方面所存在的紧迫性。出现了越来越多境外的一些银行，金融机构在我国按揭贷款市场方面的参与度相比以前有了很大的提升，境内外银行对于贷款风险的把握水平的差异会很大程度的影响着各大银行在经济市场上的竞争力。我国的商业银行必须要快速的去提升贷款风险的识别，水平控制能力以及管理机制，这些都能够促进企业自身的核心竞争力的增强。在真实的工作当中，住房按揭贷款当中的很多风险因素现在已经通过贷款违约的形式慢慢的呈现出来。本篇文章针对我国按揭贷款的风险和防范方面出发，通过对按揭贷款当中所存在的可控因素和不可控因素进行分析，寻找按揭贷款风险的原因并提出相应的防范措施，希望可以通过本篇文章，对按揭贷款风险加以明确，并进行更好的补救防范，提升按揭贷款整体的安全水平。（三）研究方法整篇文章采取了文献法、对比分析法、归纳法结合在一起的方法，通俗一点来讲就是，在研究许多文献的同时也会选取一些前人的研究成果进行参考，而且也会结合实际的考察情况以及我们自己的采集数据，来进行最终的理论结合，完成整篇论文的分析。（1）文献研究方法：在整篇文章进行研究的过程当中，大量的去查找国内外一些与其相关的各种文献，资料，同时要对他们进行深入的研究和分析。（2）对比分析和归纳方法：利用计算机所存在的网络检索功能，去查找相关书籍当中的一些报告，在这些报告当中，更加全面的去收集且整理和整篇文章存在一定相关性的资料和文献，在我国按揭贷款的各个方面上多进行深入的研究，进行整理和归纳工作。二、按揭贷款的风险类别（一）不可控制因素1、贷款结构风险贷款结构风险是无法控制的风险因素，因为结构风险代表的是同等状态下出现资源过剩，从而导致风险集中出现，这些因素都是无法控制无法避免的。2、流动性风险对于我国个人各样的商业银行来分析，一定要保证把有关于按揭贷款的各种业务都加入到其中的资产范围以内，像这样时间较长的资产最明显的特点就是比其他的资产投入的时间要长很多，而且也很难进行流通。银行所持住房贷款这群比较多的时候，就很可能会发生资产流动性比率恶化的情况，这样就会让整个银行的资金很难进行周转，总的来讲，商业银行在进行有关于贷款业务最常见的风险都是上完当中所提到的流动性风险。根据我们的日常生活真实情况，个人房贷款当中最多的资金都来源于这个人的储蓄，整体上所存在的一大特点就是比较随意。而且整体的周期较短。基本上很难真正的满足个人住房信贷的需求。所以说存贷资金在结构缺陷和数量上很容易就会产生一些匹配不合理的情况，这些都不能够促进个人住房贷款业务的发展。3、地区风险不同的地方存在着不同的政策，所以说不同的地区在政策方面特别缺乏统一性。在这种基础之上，也存在一部分地方并没有十分健全的法律体系，也就进一步导致很多银行没有办法根据地区所存在的差异性。就针对性的推出符合当地真实需求的一些金融产品。现在绝大多数的政府发布了带有缺陷的政策以后，不仅会让借款人对于还款的积极性有所降低，这样就会让银行内部在拍卖一些抵押。物品的时候不容易进行，我们总会发现这样的情况，一些银行在给一些个人发放他们想要申请的房贷款以后，有一些人就不愿意去偿还贷款当中的本息，这样就会让当地的政府利用维护社会这个借口不会让银行再进行拍卖抵押。（二）可控制因素1.项目合规性风险大部分都属于要把城市建设进行规划，在整个规划过程当中，很可能就会出现各种各样让银行会面临着信贷风险的一些事情，这些都存在一定的几率让开发项目报建手续存在各种各样的问题，又或者是在瑕疵工程建设，办理政权方面存在很多问题。2.项目风险在城市规划，城市建设的很多因素的影响条件之下，开发项目四周的环境事实发生了比较大的变化，假如不能让这些建设存在比较高收益的经营或者是居住，这个银行在有关于贷款偿还方面还是会存在比较多的风险和问题。3.借款人被动违约风险所谓的被动违约的意思就是借款人在自身的经济条件方面出现了较大的变动，不再存在一系列还可以进行还款的一些能力而产生了一些违约行为。借款人总是会因为各种违约行为或者是各种各样的客观性因素让自己的经济状况没有以前那样好，所以自己也就不会再有着比较稳定的收入情况，这样也就会让总收入有所下降。这样就更大程度上可能会让银行贷款本息不能够按照一开始约定好的进行收回。现在我国的改革一直都在进行深化，政府机构的改革也在相应进行，员工面临着下岗的各种风险也比以前大了许多，所以说借款人在自己的收入方面并没有得到比较有力的保障。如果借款人把自己所入手的一些房地产项目放在经营上，那么就会存在更大的波动性和不稳定性。如果整体的经营效益并不是特别理想，那么借款人就很有可能会失去偿还贷款的能力。三、按揭贷款风险成因（一）贷前调查质量约束机制不完善虽然说现在我国的银行已经实施了《银行风险资产棍则处罚标准实施细则》，在这当中也进一步明确了对于一些风险产生比较具体的责罚规定，但这些都是发生一些不良贷款之后才进行的问责，并不存在特别健全的个人住房按揭贷款激励以及约束机制，现在各种限制调查都是对于贷款发生逾期事项后再回溯贷款申报流程以及贷后管理过程当中所出现的一些问题进行，有关于贷款申报过程当中出现的一系列问题，只会出现在信贷系统当中以及退回处理意见，对于这当中所出现的一系列虚假资料，客户经理人为了规避风险点都停留在了巨大的处理方式，不仅仅不存在问题台账，同时也不存在对于客户经理没有进行调查或者是故意造假现象效应的处罚，需要引起关注的是现在客户经理收集的一系列真心报告只是为了保证这个材料的存在，并不会研读借款人征信报告当中的一系列情况，直接性的交给审批人进行研读，审批人在整个过程当中发现借款人的婚姻状况和征信报告不符，比如说，借款人征信报告的日期比较靠后，而离婚证日期相对于来讲靠前的水都征信报告当中明显的写着当时是以后，对于这样的情况，客户经理不会过多地进行盘问，等着后手要求更多的去调查借款人全新的婚姻状况时才会真正的深入调查。在整个过程当中，客户经理的一系列考核细则当中并没有对于的钱的申报过程当中的一些调查质量做到说比较严格的要求，所以就让很多客户经理对于这样的事情特别的敷衍，整个结果既不会被积分，说明也不会被而扣绩效收入。这样的情况就让整个前调查过程当中的一系列质量没有办法得到保障，而且客户经理的违规成本也特别的低，拥有比较大的风险隐患。（二）技术支撑的能力不强在我国新媒体大数据时代的改革浪潮中，个人信贷市场也发生了巨大的改变。各种事物越来越智能、越来越快捷简单化，诈骗方式也变得更加“专业”,这就要求风险管理系统要进行更先进的改变，但是现在我国的绝大多数银行的系统运行和贷款之后的监测能力并不是特别的强，比如说一手期房转现房抵押登记，现在所依赖的全部都是人工的一些管理，并不存在怎样的支撑，一手期房合同中的交付日期移动，这时候系统就没有办法进行相应的提示。在规定的时间之内需要办理没有办理好的抵押登记的系统也没有办法进行显示。客户经理没有实施跟踪落实抵押物的动态管理的系统也没有办法很好的做到及时的预警，这些都依赖人工的经理登记手工台账，在台上上拥有交付日期，交付以后会办妥抵押的日期，什么客户没有进行办理，在这个过程当中采取了哪些措施，缸体的工作量特别大很有可能就会产生疏忽的情况。除此以外，各种各样的履约数据的取得等人行征信报告的补充信息获取被动到现在还没有办法能够快速的进行获取，所以说科技在业务方面的知识里还需要进行更大的提升。（三）房地产行业发展的不规范虽然我国的房地产行业已经达到高峰，但是，因为我国房地产行业相比其他的国家来讲，起步得较晚，所以在发展方面并没有特别完善，还有很多需要提高的地方，而且这个行业存在着收益较高风险，较大的特点，就让很多资本都想要快速的涌入其中，而且很多地方政府也积极鼓励这方面，同时也给予了比较宽松的政策，这样就会让房地产公司发展的质量变得有好有坏，很多自身能力较差的地产公司会出现很多问题，由于自身能力较弱和经营管理不善，会出现房屋质量不达标的情况，那么相应的借款人就可能会不再进行偿还贷款，给银行的信贷资产造成比较大的风险。（四）风险认知片面性在实际工作中，银行工作人员对于个人住房按揭贷款的风险认知和判断，主要依靠工作经验，比较主观，没有融入客观的判断标准。银行的客户经理在开发商准入环节中，着重对开发商经营能力和财务状况考虑的多，对房地产项目周边环境的交通便利情况和尤其是区域规划等方面考虑的少。面对这些的情况，国家在今年也采取了一系列的政策，一方面稳住房价不过度上涨和下跌，另一方面又规避了房地产泡沫的破灭带来的经济危机。即便如此，在政策初期阶段还是会存在很多问题，要做到客观全面的了解房产相关的各项因素，才能对贷款风险进行有效的防范。另外，商业银行在个人住房按揭贷款中，还没有建立完善的风险识别制度体系，主要还是针对放贷前的个人调查，忽略了整个贷款过程中的管理和风险防控。四、按揭贷款风险的防范措施（一）将贷前调查落到实处银行需要积极的去引导客户经理在比较正确的信贷价值取向之下，在那些比较具体的业务办理过程当中，需要运用面谈，上门，实地调查，现场的第三方渠道验证等多种多样的手切实履行但前调查工作，尤其是对于自雇人士所提供的一系列工作单位以及收入出名需要特别多的渠道进行验证，这当中绝大多数单位所开出来的职业收入证明都存在比较随意的特点。审查人员必须要进一步重视，在审查环节当中的一些审计工作，必须要切实的保证整体客户收入的稳定性和真实性，尤其是在抵押我价值审核认定方面，一定要综合性的去和同区域，同时期，同类型的资产价格进行充分的比较，那些评估报告，购房合同的没有办法达成一致的，运用孰低原则进行相应的综合评估认定。除了这些方面以外，还需要购置房产中介，不动产管理中心等很多没有渠道去获取和当地房产价值有关的一切信息，在这样的基础上，一定要考虑到各种各样的因素，对于抵押物的价值做出比较精准的估计。除了这些以外，对于中介帮助客户高估或者是恶意高过抵押物的一些评估公司，运用一票否决的方法，对于这种中介以及评估公司要让他们永久的退出合作名单。（二）加强技术支撑能力现阶段下银行业务对于信息系统的依赖度变得越来越高。互联网金融改变了金融的格局，同时也进一步促进了金融风险管理技术的变革。银行需要定期的对一个人贷款的从业人员做出一系列的培训以及上机的测试，这样能够更高程度的去确保每一位从业人员能够正确的运用信贷系统。除此以外，在整个银行当中，必须建立比较综合性的智能显风控体系，这样能够有利于全息视图的升华，一级风险模型的一系列建设，更好的去推动人工智能在自动识别风险自动优化模型等很多方面当中的深入研究。对于个人贷款业务来讲：第一点就是选择了很多大数据和金融科技的办法去慢慢的让自己的身份核查以及核实相关方案变得更加具体化。第二点就是必须要高效率的利用好各种各样的履约类的信息数据，给综合性的评判客户的履约意愿提供更加详细的依据。第三点就是要运用大数据去建立能够实现客户的分层。更好的去提升整体的风险定价水平。第四点就是必须快速的去研发催收评分模型，提升整体的催收效率。运用好现在科技对于整个业务的支撑，大力去提升整体的科学技能。（三）加强对开发商风险的防范想要有效的避免开发商层面的按揭贷款风险，在放贷之前，首先要对开发商进行系统的征信调查，看其是否具有合格的品质。这就要求商业银行在各方面都必须要做好相应的审核工作，必须要保证开发商的真实情况和上交的一些资料有着高度的一致性；而且要逐步详细的去调查好才发生的真实能力，进一步去发现开发商之间所存在的一些资信情况，而且也必须要明确的知道他们营销的业绩，前景等。现在人员采取一定掌握的各种信息和实践进行有效的结合。紧接着对于开发商以及贷款楼盘的一些情况，进行更加深入的考察，不仅仅要充分的了解楼盘所处的地理位置，同时也必须对整个工程的一些进程，楼盘质量和市场之间的一些需求关系完全掌握。对于价格做出比较准确的估算，而且也对于楼盘的未来前景和各种潜在需求都做出客观的评估。所有的情况都必须要符合实际，要准确正确的去判断出来开发商的实力和对于现在开发工程的各种落实情况。信贷部门必须要喝很多的开发商建立一种轻型化的关联，必须要高效地去分析好这方面的各种风险。（四）提高审计频率并加强问责在检查或者审计过程中如发现由于人员未履行制度要求，而引发风险的情况，应该制定全面的、完整的问责机制，严肃问责。常见的问责手段主要包括撤职、降职、记过、扣罚绩效、通报批评等。只要是有人存在严重违规的一系列嫌疑风险，就立马向监管部门进行报送，及时的进行问责和登记，将其一系列真实情况都进入到人员职业档案当中。特别是在贷前调查和贷中审查过程发现的问题也要纳入问责机制，通过这些举措不仅有助于提升各级管理人员、经办人员的责任意识、风险意识，同时可增加人员违规成本，为落实各项规章制度奠定基础。五、结论整篇文章对于银行按揭贷款的发展现状，风险类型以及发行产生了各种因素，只要能够更加有效的去规避风险等，很多情况都作出了比较详细的论述。整篇文章先阐述了有关于按揭贷款的基本理论，而且正在理论的角度上分析了这其中的风险类别，而且针对于不可控风险以及可控风险两种不同的方面都做出了风险成因的阐述。而且要从贷前调查质量约束机制不完善、技术支撑的能力不强、房地产行业发展的不规范、风险识别客观性、全面性不足方面阐述有关于风险产生的各种原因。而且站在宏观的角度上论述了怎样能够更加有效地去防范个人住房按揭贷款的风险措施。希望可以为以后的研究和风险防范提供一些助力。参考文献[1]田凯．《个人住房按揭贷款信用风险实证研究》．[D]，山东大学．2018[2]王宗强．《商业银行个人住房按揭贷款风险分析及控制研究》．[D]．山东大学．2018[3]朱艳芳.房地产企业财务管理风险与防范[J].中国市场,2020(18):157-158.[4]李雰星.《我国商业银行住房按揭贷款》[D].郑州大学．2019[5]刘辉.《对房地产企业财务风险的分析与研究》[J].商讯,2020(17):51-53.[6]巧爱明．中国银行天津市分行个人住房贷款的风险分化；[D]湖南大学．2018[7]张祖冲．《我国期房按揭中银行债权风险防范之研究》．[D]．华东政法大学．2018[8]程丽娟．《我国商业银行个人住房贷款风险防范研究》．[D]财经大学．2019[9]赵壹《住房抵押贷款信用风险及影响因素分析》．[D]西南财经大学.2019[10]李方犁,张宝,赵亚运.商业银行个人住房按揭贷款的风险与防控[J].经营与管理,2020(10):152-155.[11]廖红君,樊纲治,弋代春.关系型借贷视角下购房融