物业管理日常巡查工作指导手册

物业管理日常巡查工作指导手册前言本手册旨在为物业管理一线巡查人员提供清晰、具体、可操作的日常巡查工作指引，确保物业管理区域内的各项设施设备完好、环境整洁有序、安全防范到位，从而提升整体物业服务品质，保障业主及使用人的生命财产安全与合法权益。巡查工作是物业管理的“千里眼”和“顺风耳”，是发现问题、解决问题、预防事故的第一道防线。全体巡查人员应充分认识其重要性，严格遵守本手册规定，认真履行巡查职责。一、巡查工作的目的与意义1.及时发现隐患：通过定期和不定期的巡查，尽早发现物业管理区域内存在的各类安全隐患、设施设备故障、环境问题等，将风险控制在萌芽状态。2.保障设施完好：确保公共设施设备（如电梯、消防、供水、供电、门禁等）处于正常运行状态，延长其使用寿命，减少突发故障带来的影响。3.维护环境整洁：监督清洁卫生工作质量，确保公共区域环境干净、整洁、无异味，提升居住和办公舒适度。4.维护公共秩序：监督人员、车辆进出及停放秩序，防范治安事件，保障消防通道畅通，维护小区/大厦的整体安全与和谐。5.提升服务品质：通过细致的巡查，了解业主/使用人的需求和意见，及时处理相关问题，不断改进服务，增强业主满意度。6.提供决策依据：巡查记录是物业设施设备维护保养计划制定、服务质量评估、应急事件处理及物业保值增值的重要数据支持。二、巡查人员的基本要求与职责（一）基本要求1.责任心强：对巡查工作高度负责，认真细致，不放过任何细节和疑点。2.熟悉业务：熟悉物业管理区域的基本情况、各类设施设备的基本性能和操作规范、各项管理制度及应急预案。3.具备技能：具备一定的观察、判断、分析和沟通能力，掌握基本的安全防范知识和急救常识。4.坚持原则：严格按照巡查标准和流程作业，不徇私情，如实记录和报告问题。5.身体健康：能够适应户外及不同环境下的巡查工作。6.规范着装：巡查时应按规定统一着装，佩戴工牌，保持良好精神面貌。（二）主要职责1.按计划巡查：根据规定的巡查路线、频次和内容进行日常巡查。2.仔细检查：对所负责区域的设施设备、环境卫生、绿化养护、安全秩序等进行全面细致的检查。3.准确记录：对巡查中发现的问题、异常情况及现场状况进行准确、及时、规范的记录。4.及时上报：发现重大安全隐患、紧急情况或无法当场处理的问题，应立即上报相关负责人，并根据指示采取初步应急措施。5.协助处理：对巡查中发现的轻微问题，在能力范围内可协助进行处理。6.跟进验证：对已上报问题的处理情况进行跟踪，并对处理结果进行现场验证。7.宣传引导：对发现的不文明行为或轻微违规现象进行友善劝导。三、巡查内容与标准（一）公共区域巡查1.大堂/门厅：*地面、墙面、天花板清洁，无污渍、破损、蛛网。*照明灯具、指示牌、公告栏等完好、整洁、无损坏。*门窗、玻璃完好、洁净，闭门器、地弹簧等功能正常。*有无闲杂人员逗留、可疑人员或物品。*信报箱（如有）完好，无破损、无塞物。2.电梯厅/楼梯间：*地面、墙面、天花板、扶手清洁，无污渍、破损、蛛网、乱涂乱画。*照明、应急照明完好有效。*电梯运行平稳，无异常声响，平层准确，轿箱内清洁、照明通风良好，按键正常，年检合格标志清晰在有效期内。*楼梯间畅通，无杂物堆放，防火门完好，闭门器功能正常，消防疏散指示标志、应急灯完好。3.公共走廊/通道：*地面、墙面、天花板清洁，无污渍、破损、蛛网。*照明、应急照明完好。*通道畅通，无杂物堆放，消防栓、灭火器等设施无遮挡。*管道、线路（外露部分）排列整齐，无脱落、破损、滴漏。4.公共卫生间（如有）：*卫生清洁，无明显异味、污渍、积水。*洗手台、镜面、便池（马桶）洁净，功能完好。*纸巾、洗手液等用品按需配备。*排气扇工作正常。（二）公共设施设备巡查1.电梯：*运行平稳，无异常震动、异响。*层门、轿门开关灵活，无卡滞。*平层精度符合要求。*内选、外呼按钮功能正常。*轿箱内照明、通风、风扇、紧急呼叫装置（五方对讲/三方通话）、监控、年检合格标志、乘梯须知完好有效。*机房（如巡查权限内）环境整洁，设备运行正常，无漏油、异响。2.消防设施：*消防栓：箱体完好，玻璃无破损，水带、水枪、接口齐全完好，阀门开启灵活，指示标志清晰，周围无遮挡。*灭火器：压力正常（指针在绿色区域），瓶体无锈蚀变形，喷嘴完好，铅封完好，年检标签在有效期内，摆放规范，无遮挡。*火灾自动报警系统：烟感、温感、手动报警按钮外观完好，指示灯正常，无损坏、遮挡。*消防应急照明、疏散指示标志：外观完好，指示方向正确，通电测试能正常点亮。*防火卷帘门：外观完好，控制按钮正常，下方无遮挡。*消防水泵接合器、消防水池/水箱（如巡查权限内）：标识清晰，无损坏。*消防通道：保持畅通，无任何物品堆放或车辆停放堵塞。3.给排水设施：*生活水泵房（如巡查权限内）：设备运行平稳，无异常噪音，压力显示正常，管道无滴漏。*排污泵、集水井：运行正常，无堵塞，液位控制正常，周边无异味。*公共区域管道、阀门：无滴漏、锈蚀，阀门开关状态正确，标识清晰。*雨水井、排水沟：畅通，无堵塞、淤积，盖板完好。*水景设施（如有）：运行正常，水质清洁，无杂物。4.强弱电设施：*配电房（如巡查权限内）：门锁完好，环境整洁，设备运行正常，仪表指示正常，有无异响、异味、过热现象。*公共照明：路灯、楼道灯、庭院灯等完好，亮度正常，按时开关。*配电箱/柜（公共区域）：门锁完好，箱体无损坏，内部元器件无烧蚀、异响、异味，线路连接牢固，标识清晰。*电缆沟/桥架：无积水、杂物，盖板完好。5.门禁及监控系统：*门禁读卡器、密码键盘、按钮等外观完好，感应灵敏，开关门正常。*监控摄像头：角度正确，画面清晰，无遮挡，线路连接正常。*道闸系统（如有）：升降正常，感应灵敏，语音提示清晰。6.停车场/库：*地面平整、清洁，无明显破损、油污。*照明充足，指示灯、引导牌清晰完好。*交通设施（减速带、反光镜、挡车器等）完好。*消防设施、通风设施、排水设施完好。*有无违规停放车辆、堵塞通道现象。*监控覆盖情况良好。（三）环境卫生巡查1.道路及场地：*路面平整、清洁，无垃圾、杂物、积水、油污、痰渍。*路边石、路缘石无破损、松动。*各类标识牌、宣传栏清洁完好。2.绿化带及公共绿地：*无明显垃圾、杂物、枯枝落叶。*无大面积裸露土地。*无违规开垦种植或私搭乱建。3.垃圾收集与清运：*垃圾桶/箱（房）外观清洁，无破损、无溢满。*垃圾收集点周边地面清洁，无散落垃圾、无明显异味。*垃圾清运及时，垃圾桶/箱按规定进行清洗消毒。*无建筑垃圾、大件废弃物随意堆放。4.公共水域（如有）：*水质清澈，无异味，无漂浮垃圾、杂物。*岸边清洁，无垃圾堆积。（四）绿化养护巡查1.植物生长状况：*乔灌木生长健壮，无枯枝、死株、明显病虫害。*草坪覆盖率高，无大面积枯黄、杂草。*花卉（如有）生长良好，适时开放。2.修剪与造型：*乔灌木修剪及时，形态整齐美观，无徒长枝、下垂枝影响通行或景观。*草坪修剪平整，高度适宜。3.灌溉与施肥：*植物无明显缺水萎蔫现象。*施肥适量，无烧苗现象。4.病虫害防治：*无明显病虫害发生，或已及时采取防治措施。5.园林小品及设施：*花架、座椅、雕塑、喷灌设施等完好、清洁，无损坏。*绿化带内无杂物、石块。（五）安全秩序巡查1.人员管理：*门岗值班人员在岗情况，是否规范操作。*外来人员、车辆登记管理情况。*有无可疑人员、行为异常人员。*有无推销、发广告等闲杂人员。2.车辆管理：*车辆停放有序，无占用消防通道、人行道、绿化带现象。*车辆有无损伤、漏油，车窗是否关闭。*道闸系统运行正常。*停车场内有无易燃易爆危险品存放。3.消防通道：*保持畅通无阻，无任何车辆、物品占用、堵塞。*消防通道标识清晰。4.技防设施：*监控系统运行正常，画面清晰，覆盖无死角（重点区域）。*周界防范系统（如有）工作正常。5.其他安全隐患：*有无高空抛物隐患（如阳台堆放杂物、空调外机松动等）。*有无私拉乱接电线、网线现象。*有无违规装修、动火作业（未审批或未采取安全措施）。*有无违规搭建、占用公共空间。*围墙、护栏、挡墙等有无破损、松动、沉降。*大风、雷雨等恶劣天气前后，重点检查易发生危险的部位（如广告牌、大树、临时搭建物等）。四、巡查方法与频次（一）巡查方法1.目测法：通过观察，检查设施设备外观、清洁度、有无损坏、有无异常现象等。2.耳听法：听设备运行声音是否正常，有无异响。3.鼻闻法：闻有无异味（如焦糊味、臭味、燃气泄漏味等）。4.手摸法：在确保安全的前提下，触摸设备外壳感受温度是否正常，检查部件是否松动等。5.工具辅助：必要时可使用简单工具（如手电筒、卷尺、测温仪等）进行检查。6.询问法：对业主/使用人反映的问题或疑似问题进行核实。（二）巡查频次（示例，具体根据物业类型和合同约定调整）1.公共区域及设施设备：*普通住宅：每日至少1次全面巡查。*商业物业/写字楼：每日至少2次全面巡查，重点区域（如大堂、电梯厅）可适当增加频次。*电梯：每日至少2次巡查（早、晚高峰前）。*消防设施：每日巡查重点部位，每周全覆盖1次。*停车场：每日至少2次巡查。2.环境卫生与绿化：*每日至少1次全面巡查，清洁高峰期及雨后应增加巡查频次。*绿化养护状况：每周至少2次巡查。3.安全秩序：*24小时不间断巡查（可按班次划分时段），重点时段（如上下班高峰、夜间）加强巡查。4.专项巡查：*节假日、重大活动前：进行专项安全、设施检查。*恶劣天气（台风、暴雨、高温、严寒等）前、中、后：进行针对性巡查。*新发现问题或已整改问题：应增加复查频次。注：巡查频次应根据物业的实际情况、重要程度、季节特点以及物业服务合同的约定进行动态调整，并在巡查计划中明确。五、问题处理与记录（一）问题分类与处理流程1.轻微问题：指不影响安全、不影响主要功能、可快速处理的小问题（如少量垃圾、轻微污渍、小面积落叶等）。*处理：巡查人员可当场处理或立即通知相关岗位人员（如保洁、绿化）到场处理，并监督完成。*记录：记录问题及处理结果。2.一般问题：指需专业人员处理、但不紧急的问题（如灯具损坏、水龙头漏水、小面积墙皮脱落等）。*处理：巡查人员立即填写《巡查问题记录表》，上报给当班主管或相关部门负责人。*跟进：由主管或部门负责人安排维修或处理，并由巡查人员或相关人员进行结果验证。3.重大问题/紧急情况：指涉及人身安全、重大财产损失、影响物业正常运行的紧急情况或重大隐患（如火灾、漏水、电梯困人、燃气泄漏、大面积停电、重大设施故障、刑事案件等）。*处理：巡查人员应立即采取可能的应急措施（如拨打紧急电话报警、启动应急预案初期程序、疏散人员等），同时第一时间电话上报项目负责人及相关部门，并随后补填书面记录。*上报：严格执行“首报负责制”和“逐级上报”原则，必要时可越级上报。（二）巡查记录1.记录要求：*及时性：巡查完成后应立即填写记录，不得事后补记或漏记。*准确性：问题描述清晰、具体，位置准确，时间明确。*客观性：如实反映现场情况，不夸大、不缩小。*规范性：使用规定的表格或系统，字迹清晰（手写）或录入规范（电子）。2.记录内容：*巡查日期、时间、巡查人。*巡查路线/区域。*发现问题的具体位置、描述、严重程度。*已采取的初步措施（如有）。*上报对象及时间。*处理意见/建议。*后续处理情况跟踪记录。*处理结果验证情况。3.记录形式：*可采用纸质《巡查记录表》或物业管理系统APP/软件进行记录。*对重要问题、复杂情况可辅以照片或视频记录。4.记录归档：巡查记录应按规定进行整理、汇总、存档，便于查阅、统计和追溯，存档期限按相关规定执行。六、巡查保障与监督（一）巡查保障1.人员培训：定期组织巡查人员进行专业知识、技能、安全操作规程及本手册内容的培训和考核，确保其具备胜任能力。2.