物业管理服务交接规范与执行细则

物业管理服务交接规范与执行细则引言物业管理服务的交接，是物业管理活动中一个至关重要的环节，直接关系到物业的正常运营、业主的切身利益以及社区的和谐稳定。规范、有序、全面的交接工作，是新物业服务企业顺利接管、保障服务连续性和质量的前提，也是原物业服务企业妥善退出、划清责任界限的关键。本细则旨在为物业管理服务交接工作提供一套系统、专业、可操作的指导规范，确保交接过程合法合规、平稳高效。一、交接基本原则1.依法合规原则：交接工作必须严格遵守国家及地方相关法律法规、政策文件以及《物业服务合同》的约定。2.客观公正原则：交接各方应秉持客观态度，实事求是地反映物业状况、资料完整性及资产情况，第三方监督机构（如有）应保持中立立场。3.权责清晰原则：明确划分原物业服务企业、新物业服务企业及业主方（通常为业主委员会或建设单位）在交接过程中的权利与义务，以及交接前后的责任界限。4.安全有序原则：确保交接过程中物业共用部位、共用设施设备的安全，维护小区正常秩序，防止发生安全事故或引发群体事件。5.维护业主利益原则：交接工作的出发点和落脚点是保障全体业主的合法权益，确保物业服务的连续性和质量。二、交接主体与职责1.业主方（业主委员会/建设单位）：*作为交接工作的主导方，负责组织、协调、监督交接工作的全过程。*制定交接方案，明确交接范围、内容、时限及各方责任。*组织成立交接小组，必要时可邀请社区居委会、街道办事处或相关主管部门参与指导和监督。*向原物业服务企业发出正式的交接通知，明确交接时间和要求。*审核原物业服务企业提交的各项资料、资产清单及财务状况。*代表业主接收原物业服务企业移交的全部资料、资产，并向新物业服务企业进行移交。*协调处理交接过程中出现的争议和问题。2.原物业服务企业：*收到交接通知后，应积极配合，不得以任何理由拒绝或拖延交接。*负责整理、清点、核对并向业主方移交所有与物业相关的资料、物品及资产。*清理自身物品，保持物业共用区域和设施设备的清洁与完好。*配合新物业服务企业进行现场查验，如实告知物业存在的问题及潜在风险。*结清相关费用，处理好遗留问题，并向业主方提交交接报告。3.新物业服务企业：*按照交接方案和合同约定，积极做好接管准备工作。*组建接管小组，熟悉物业情况，参与资料核查与现场查验。*对移交的资料、资产和设施设备进行逐项核对、验收，发现问题及时提出并记录。*在业主方监督下，与原物业服务企业办理正式移交手续，签署交接文件。*接管后，立即组织力量投入物业服务工作，保障小区正常运行。三、交接期限要求交接工作应在《物业服务合同》终止或解除后，按照法律法规规定或合同约定的期限内完成。若合同无明确约定，应在合理期限内完成，确保物业服务的无缝衔接。四、交接内容与执行流程（一）交接前准备1.成立交接小组：由业主方牵头，原物业、新物业各派代表组成，可邀请社区、街道或行业专家参与。明确小组职责、分工及联系方式。2.制定交接方案：明确交接的具体范围、详细内容、步骤、时间表、责任人、验收标准及应急预案。3.资料准备与梳理（原物业主导）：*物业权属资料：如产权清册、红线图、竣工总平面图等。*技术资料：如建筑、结构、设备竣工图，设备安装、使用、维护保养说明书，管线图，隐蔽工程验收记录等。*管理资料：如《物业服务合同》、业主名册、各项管理制度、应急预案、维修养护记录、巡视记录、投诉处理记录等。*财务资料：如预收/代收的物业费、停车费、水电费等费用清单及票据，业主押金（装修押金等）明细，物业专项维修资金使用情况，财务报表等。*合同协议资料：如与外包单位（保洁、保安、绿化、电梯维保等）签订的合同，以及其他未了合同。*其他资料：如钥匙（单元门、设备房等）、门禁卡、各类标识标牌等。4.资产盘点与登记（原物业主导）：*对物业服务中心办公用房、固定资产（如办公设备、工具、家具）、低值易耗品、备品备件等进行盘点、登记、造册。*明确哪些资产属于业主共有，哪些属于原物业自有。5.设施设备运行状况检查：原物业应确保设施设备在交接时处于正常运行或可说明的状态，并提供近期的运行记录和维保报告。6.费用清算与公示：原物业应对预收、代收费用进行清算，并向业主公示，接受业主监督。（二）交接过程实施1.资料交接：*原物业向交接小组（业主方）移交全套资料，交接小组会同新物业共同对资料的完整性、准确性进行核查。*对缺失或不符的资料，应要求原物业限期补充或说明，并记录在案。*资料交接完毕后，三方（或双方，视情况）签署《资料交接清单》，注明资料名称、份数、页数、交接日期及各方签字。2.资产交接：*对照资产盘点清单，现场逐项核对实物，检查资产状况。*对有损坏、缺失的资产，应注明原因、数量、价值等，由责任方承担相应责任。*资产交接完毕后，签署《资产交接清单》。3.财务款项交接：*原物业应将属于业主的预收费用、押金等余额，按照交接方案约定的方式（如转账）移交给业主方或新物业（根据业主大会决议或合同约定）。*交接完成后，签署《财务款项交接确认书》。4.设施设备与现场交接：*原物业、新物业、业主方共同对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验。*重点检查房屋主体结构、公共区域、电梯、消防、供水、供电、供暖、排水、安防、绿化等设施设备的运行状况、完好程度。*对查验中发现的问题，应详细记录在《物业现场查验记录表》中，明确责任方、整改要求及完成时限。原物业应尽可能在撤离前完成整改，无法完成的应书面说明并承担相应责任。*钥匙、门禁卡等物品进行逐项交接，并签署《钥匙物品交接清单》。5.人员交接（如涉及）：*若原物业部分员工由新物业接收，应按照《劳动合同法》相关规定办理劳动关系转移手续，三方应充分沟通，保障员工合法权益。6.技术与运营交接：*原物业应向新物业进行必要的技术交底和运营管理经验介绍，包括重点难点工作、应急预案启动流程、供应商联络方式等。*新物业接管人员应尽快熟悉物业各项情况，确保接管后能顺利开展工作。（三）交接后验收与确认1.综合验收：交接工作基本完成后，业主方组织新物业对整个交接过程和结果进行综合验收。2.签署交接协议：验收合格后，由业主方、原物业、新物业共同签署《物业管理服务交接协议书》。该协议书是确认交接完成、明确责任界限的重要法律文件，应包括交接概况、资料资产移交情况、遗留问题处理方案、责任划分、协议生效日期等核心内容。3.遗留问题处理：对于交接过程中发现的遗留问题，应在交接协议中明确处理责任方、处理措施和完成时限，并作为后续跟踪依据。（四）交接后续工作1.公告公示：业主方应将交接完成情况、新物业进驻信息等向全体业主进行公告。2.原物业撤离：原物业在完成全部交接手续、结清相关费用、处理完应负责任的遗留问题后，应按时、有序撤离物业管理区域。3.新物业正式履职：新物业自交接完成之日起，正式履行物业服务职责。4.资料归档：新物业应将接收的所有资料进行系统整理、归档，妥善保管，建立健全档案管理制度。5.持续改进：新物业针对交接中发现的问题，制定整改和提升计划，逐步完善物业服务。五、应急与风险防范1.应急预案：业主方应制定交接应急预案，针对可能出现的原物业拒不交接、交接过程中发生冲突、设施设备突发故障等情况，明确应对措施和报告流程。2.证据保全：在交接过程中，对重要环节、关键数据、争议点应采取拍照、录像、书面记录等方式进行证据保全。3.法律途径：若原物业无正当理由拒不移交或拖延移交，给业主造成损失的，业主方可通过法律途径维护自身权益。4.安全防范：加强交接期间的安保力量，防止资料、资产遗失或损坏，确保小区公共安全。六、附则1.本细则未尽事宜，可由交接各方根据实际情况协商确定，并在交接方案或协议中明确。2.本细则旨