2026年房地产经纪人综合能力测评试题及答案

2026年房地产经纪人综合能力测评试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.2026年1月1日起，某市实行“带押过户”新政，下列情形中可直接办理转移登记的是（）A.原贷款未结清且新购房人需按揭B.原贷款已结清但抵押登记未注销C.原贷款未结清且新购房人一次性付款D.原贷款未结清且新旧抵押权人不同答案：A解析：根据自然资源部2025年第7号文，只要新旧抵押权人同属一家银行或已签订带押过户合作协议，可直接办理转移并同步转按揭。2.客户张磊使用市管公积金组合贷购买首套刚需住宅，网签价380万元，评估价360万元，公积金最高可贷120万元，其最低首付比例为（）A.20%B.25%C.30%D.35%答案：B解析：2026年北京公积金中心对首套刚需实行“网签价与评估价孰低”原则，贷款额取低值360万元，首套首付25%，即90万元。3.经纪人在VR带看时，为提高沉浸感应优先打开的插件是（）A.电子沙盘B.光照模拟器C.AI语音讲房D.户型热力图答案：C解析：AI语音讲房可在VR场景内实时讲解，降低客户操作门槛，沉浸感最强。4.业主王珊欲出售名下唯一住宅，产权证登记为“商品房”，但购房合同显示“经济适用房”，土地性质为“划拨”，则本次交易需补缴（）A.土地出让金B.增值税C.土地收益金D.契税答案：A解析：划拨土地上已购公有住房、经济适用房上市，须办理出让手续并补缴土地出让金。5.2026年新版《房屋状况说明书》中，对“曾发生非正常死亡”事项的披露时限为（）A.永久B.五年C.三年D.两年答案：A解析：根据《房地产经纪管理办法》第38条修订版，属于重大瑕疵，须永久披露。6.客户李昊购买商业办公类项目，开发商提供“售后包租”并承诺年化收益6%，经纪人应提示的核心风险是（）A.契税上浮B.运营主体违约C.物业费过高D.贷款利率波动答案：B解析：售后包租核心风险在于运营方无法兑现租金，属民事违约高发区。7.在存量房交易资金监管中，下列资金可免除监管的是（）A.定金10万元B.物业保证金2万元C.户口迁出保证金1万元D.装修补偿款30万元答案：C解析：户口迁出保证金金额小、风险低，各地允许场外自行交割。8.经纪人使用企业微信“一键生成海报”功能，系统自动调用的房源照片像素不得低于（）A.800×600B.1200×900C.1600×1200D.2000×1500答案：C解析：平台算法压缩后仍保证清晰度，1600×1200为最低红线。9.2026年个人住房房产税试点扩围至杭州，纳税人应于每年（）自行申报。A.3月1日至6月30日B.1月1日至5月31日C.4月1日至7月31日D.5月1日至8月31日答案：A解析：杭州试点方案参照上海节奏，固定3月1日至6月30日。10.客户陈诚持“人才绿卡”购买共有产权房，其产权份额最低可至（）A.40%B.50%C.60%D.70%答案：A解析：2026年南京人才共有产权新政允许最低持有40%，其余政府持有部分可租可售。11.存量房交易网签时，系统提示“房屋存在预查封”，经纪人应第一时间（）A.告知买方继续签约B.让卖方提供法院解封文书C.建议更换房源D.申请异议登记答案：B解析：预查封状态下无法过户，必须取得法院解封文书或原告同意销售函。12.商业银行为某项目提供开发贷时，要求开发商先行取得“四证”，其中不包含（）A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.预售许可证D.建设工程规划许可证答案：C解析：开发贷放款节点在预售前，故不需要预售许可证。13.经纪人直播讲房时，平台实时弹出“涉嫌夸大采光”警告，其判断依据是（）A.主播语速过快B.弹幕负面关键词过多C.AI对比户型朝向与冬至日日照模型D.观看人数异常增长答案：C解析：平台接入规划院日照API，AI自动比对户型楼层与冬至日满窗日照时数。14.客户使用“置换通”服务，旧房未售出却想先定新房，银行为其提供的过渡性贷款品种为（）A.个人消费贷B.过桥贷C.抵押贷D.信用贷答案：B解析：过桥贷专为“卖一买一”时间错配设计，期限6个月，利率较信用贷低。15.2026年起，北京对“离婚不满一年购房”审查时，追溯名下房产的时点为（）A.离婚证登记日B.网签日C.过户日D.贷款审批日答案：A解析：以离婚证登记日为准，防止“假离婚”套首套资格。16.下列建筑部位中，不计入商品房分摊面积的是（）A.管道井B.消防楼梯C.地下车库车道D.屋面电梯机房答案：C解析：地下车库车道为独立产权或人防区域，不分摊到住宅。17.客户通过“贝壳到家”申请验房，发现卫生间墙面空鼓率8%，根据《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》，应（）A.要求开发商整改至≤5%B.可忽略不计C.要求全部返工D.要求赔偿2000元答案：A解析：单面墙空鼓率≤5%为合格，8%需整改。18.在存量房买卖中，若买方需办理“组合贷”，评估报告有效期为（）A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月答案：B解析：公积金中心规定评估报告3个月内有效，超期需重新评估。19.业主报价500万元，经纪人建议“锚定定价”策略，应将初始挂牌价设置为（）A.480万元B.495万元C.510万元D.520万元答案：C解析：锚定定价需略高于心理价，给买方3%左右议价空间，510万元最合适。20.2026年新版《房地产经纪服务合同》中，增加“个人信息保护”专章，经纪人泄露客户信息最高可被处以（）A.1万元罚款B.5万元罚款C.吊销执照D.10万元罚款答案：D解析：依据《个人信息保护法》第66条，情节严重者处10万元罚款。21.客户购买酒店式公寓，开发商承诺“买房送户口”，经纪人应提示该承诺（）A.有效B.需公证C.涉嫌违规D.可写进补充协议答案：C解析：2026年国家发改委明确禁止将购房与户口挂钩，承诺无效且违规。22.在VR带看数据中，“停留热点”颜色越深代表（）A.网速越快B.客户停留越久C.渲染质量越高D.房源价格越贵答案：B解析：热点图用颜色深度量化停留时长，辅助分析客户兴趣。23.商业性个人住房贷款采用LPR+120BP定价，若2026年3月20日5年期LPR为4.05%，则执行利率为（）A.5.15%B.5.25%C.5.35%D.5.45%答案：B解析：4.05%+1.20%=5.25%。24.客户通过“绿色通道”申请人才购房补贴，需在网签后（）个月内提交学历认证。A.1B.2C.3D.6答案：C解析：逾期视为放弃补贴。25.存量房交易过程中，若买方选择“全额资金监管”，下列费用不可从监管账户划转的是（）A.契税B.中介服务费C.装修补偿款D.物业交割保证金答案：B解析：中介服务费场外自行结算，不得占用监管额度。26.经纪人使用AI写稿工具生成房源文案，系统提示“疑似违规词”，下列词汇不会被拦截的是（）A.绝版B.首席C.顶级D.南北通透答案：D解析：南北通透为客观描述，其余属于广告法禁用极限词。27.2026年起，住宅专项维修资金划转至业主大会管理账户，需经（）表决通过。A.专有部分面积占比1/2以上且人数1/2以上B.专有部分面积占比2/3以上且人数2/3以上C.专有部分面积占比3/4以上且人数3/4以上D.全体一致答案：B解析：《民法典》第278条规定双2/3以上表决。28.客户购买共有产权房，五年后欲上市转让，应优先面向（）A.任何购房者B.代持机构C.符合共有产权购买条件的家庭D.开发商答案：C解析：满五年可转让，但受让方须符合共有产权准入条件。29.商业办公项目改做“长租公寓”，须办理的规划性质变更手续为（）A.用地性质调整B.容积率变更C.建筑用途变更D.建筑高度调整答案：C解析：只需办理建筑用途变更，不需调用地性质。30.客户通过“线上核签”办理银行贷款，电子签名的法律效力起始于（）A.人脸识别通过B.短信验证码输入C.CA证书颁发D.银行系统收到完整数据包答案：C解析：CA证书颁发即完成身份认证，电子签名生效。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.关于“带押过户”业务，下列说法正确的有（）A.可减少卖方垫资成本B.需新旧抵押权人同意C.必须采用公证提存D.可同时办理转移、抵押、注销登记答案：A、B、D解析：公证提存并非必须，银行可直接划转。32.2026年起，下列房产纳入房产税试点征收范围的有（）A.杭州个人新购二套住宅B.上海家庭第三套住宅C.重庆独栋别墅D.北京非住宅商铺答案：A、B、C解析：北京商铺未纳入新扩围试点。33.经纪人在抖音直播获客，平台强制展示的“风险提示”包含（）A.购房资格B.贷款风险C.学区变动D.项目周边不利因素答案：A、B、C、D解析：四件套为平台统一模板。34.客户购买期房，可查询项目预售资金监管账户信息的渠道有（）A.当地住建局官网B.银行柜台C.开发企业公众号D.预售合同附件答案：A、B、D解析：公众号不强制披露。35.存量房交易过程中，下列资金可采用“理房通”冻结模式的有（）A.定金B.首付C.户口迁出保证金D.中介费答案：A、B、C解析：中介费场外结算。36.关于“换房退个税”政策，下列说法正确的有（）A.出售自有住房1年内重新购房可退个税B.退税金额按购房金额占售房金额比例退还C.新房需为住宅性质D.退税申请可跨年答案：A、B、C解析：必须1年内完成，不可跨年。37.客户购买法拍房，需特别关注的瑕疵有（）A.长期租约B.户口占用C.高额欠税D.优先购买权人答案：A、B、C、D解析：四项均为法拍房常见风险。38.经纪人在VR带看时，可实时调用的数据有（）A.近30日同户型成交B.小区物业评分C.地铁拥挤度D.周边空气质量答案：A、B、D解析：地铁拥挤度属交通委数据，未开放接口。39.2026年起，个人征信报告新增“共同还款人”标识，其影响包括（）A.提高购房贷款额度B.合并计算负债C.降低首付比例D.影响再次贷款月供收入比答案：B、D解析：共同还款人负债合并计算，降低后续贷款能力。40.关于“绿色建筑”评级，下列指标属于运行阶段评价的有（）A.能耗监测B.室内空气质量C.施工噪声D.可再生能源利用率答案：A、B、D解析：施工噪声属建造阶段。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.2026年起，所有住宅物业必须购买“电梯综合保险”。（×）解析：仅北京、上海等试点城市强制。42.经纪人在微信朋友圈发布“买房送特斯拉”属于正当促销。（×）解析：构成不正当竞争。43.客户购买共有产权房，可将其用于注册公司。（√）解析：政策允许，但需经代持机构同意。44.存量房交易资金监管账户利息归买方所有。（√）解析：监管银行按活期利息结算给买方。45.法拍房成交后，法院负责清退占用人员。（×）解析：法院仅出具裁定，清退需买方自行申请强制执行。46.经纪人可代替买卖双方在网签合同上签字。（×）解析：必须本人或公证委托。47.2026年起，住宅专项维修资金可购买低风险理财产品。（√）解析：业主大会双2/3通过即可。48.客户使用“公积金冲还贷”后，可缩短还款年限。（√）解析：可直接冲本金，选择缩年限或减月供。49.写字楼层高5.5米可宣传“买一层得两层”。（×）解析：涉嫌虚假宣传，需报规划审批。50.经纪人直播时展示客户人脸识别画面需打码。（√）解析：保护肖像权，平台强制要求。四、案例分析题（共20分）【案例】2026年3月，买方赵倩通过经纪人刘阳购买卖方周凯名下位于杭州滨江区的一套住宅，网签价520万元，评估价500万元，赵倩使用市管公积金120万元+商贷280万元组合贷。交易中发现：1.周凯房屋于2025年10月曾发生漏水，已修复，但楼下业主留有赔偿协议；2.房屋存在建行抵押280万元，周凯无力自筹解押；3.赵倩名下在北京有一套商用公寓贷款未结清；4.周凯户口内有前岳父孙强，孙强拒不迁出。请回答：51.若采用“带押过户”，需满足哪些前置条件？（4分）答案：（1）建行与公积金中心、商业银行签订带押过户合作协议；（2）建行出具《同意带押过户函》，并确认新贷款足以结清原贷款；（3）杭州市不动产登记中心开通带押过户通道；（4）买卖双方签署《带押过户补充协议》，明确资金划转节点；（5）买方贷款银行出具批贷函，金额覆盖原贷款余额及卖方应收尾款。52.赵倩的贷款应如何认定首套还是二套？首付比例及利率如何？（4分）答案：杭州限购区认房不认贷，仅看住宅套数。赵倩在京商用公寓不计入住宅套数，故本次住宅贷款认定首套。首付比例30%，即520×30%=156万元；公积金利率3.1%，商贷利率LPR+20BP=4.25%。53.漏水赔偿协议是否属于必须披露事项？若未披露，赵倩如何维权？（4分）答案：属于重大瑕疵，必须披露。若未披露，赵倩可：（1）主张撤销合同，要求返还房款及赔偿损失；（2）依据《房屋状况说明书》第5.2条，要求经纪人所在机构承担先行赔付责任；（3）向法院起诉卖方欺诈，索赔不超过已付房款一倍。54.户口拒迁问题如何保障赵倩权益？（4分）答案：（1）签约前将户口迁出设为付款先决条件，并设立户口迁出保证金20万元；（2）采用“理房通”冻结保证金，约定逾期每日千分之一违约金；（3）若逾期超15日，赵倩可启动强制迁出程序，向派出所申请将孙强户口迁至社区公共户；（4）保证金用于抵扣违约金及律师费，剩余部分退还卖方。55.若带押过户失败，刘阳应提供哪些替代方案？（4分）答案：（1）推荐买方使用“过桥贷”先行为卖方解押，成本约0.06%/日，期限30天；（2）协调建行办理“转按揭+担保公司”模式，由担保公司出具保函；（3）协商开发商或第三方金融机构提供“赎楼贷”，利率年化8%，手续费1.5%；（4）建议买卖双方解除合同，互不追责，退还定金；（5）协助卖方与建行谈判延期还款，争取3个月宽限期，重新寻找买方。五、实务操作题（共20分）56.请完整列出2026年杭州“人才购房补贴”线上申请流程，并指出每个环节所需材料与注意事项。（10分）答案：（1）登录“杭州人才码”小程序，完成L4级实名认证，上传身份证正反面、人脸识别视频；（2）进入“购房补贴”模块，填写购房意向表，上传购房合同首页、签字页、户型图；（3）系统比对社保及个税记录，自动校验连续12个月缴纳情况，如断缴需上传补缴证明；（4）在线提交学历认证报告（留学人员需上传教育部留服中心认证书），注意报告有效期6个月；（5）选择补贴类型：A类最高80万元，B类60万元，C类40万元，确认后生成《补贴申请表》；（6）用人单位线上盖章，须使用电子公章，公章带数字证书，否则驳回；（7）住建局后台3个工作日内完成初审，系统短信提醒补件，超时视为放弃；（8）初审通过后，申请人邮寄纸质材料：申请表原件、学历学位证复印件、契税完税证明；（9）复审7个工作日，公示5日，公示期内可异议申诉；（10）公示无异议，补贴款分两次拨付：网签备案后拨50%，不动产登记后