规范物业企业准入制度

PAGE规范物业企业准入制度一、总则（一）目的为了加强对物业企业的管理，规范物业市场秩序，提高物业服务质量，保障业主和物业使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据国家相关法律法规和行业标准，制定本准入制度。（二）适用范围本制度适用于在本行政区域内从事物业管理活动的物业企业及其从业人员。（三）基本原则1.依法依规原则：物业企业的准入管理必须严格遵守国家法律法规和行业标准，确保各项管理活动合法合规。2.公开公平公正原则：准入程序应公开透明，对所有物业企业一视同仁，公平竞争，公正评审。3.资质与能力匹配原则：根据物业企业的资质等级和实际管理能力，合理确定其承接物业管理项目的范围。4.动态管理原则：对物业企业的准入情况进行动态跟踪和管理，及时调整不符合要求的企业。二、物业企业资质管理（一）资质等级划分物业企业资质分为一级、二级、三级。1.一级资质：注册资本人民币500万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业项目，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。2.二级资质：注册资本人民币300万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业项目，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。3.三级资质：注册资本人民币50万元以上。物业管理专业人员以及工程管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。有委托的物业管理项目。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。（二）资质申请与审批1.申请材料：企业资质申请表；营业执照副本；企业章程；验资证明；企业法定代表人身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；企业信用档案信息；其他相关证明材料。2.申请流程：物业企业向当地房地产行政主管部门提出资质申请，并提交申请材料。房地产行政主管部门收到申请材料后，进行初审。初审合格的，报上级房地产行政主管部门审批；初审不合格的，书面通知企业并说明理由。上级房地产行政主管部门对申报材料进行审核，必要时进行实地考察。审核合格的，颁发相应等级的资质证书；审核不合格的，书面通知企业并说明理由。3.资质审批时限：房地产行政主管部门应当自受理企业资质申请之日起20个工作日内，作出是否予以审批的决定。20个工作日内不能作出决定的，经本部门负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。（三）资质年检与动态管理1.资质年检：物业企业应当按照规定每年进行资质年检。年检内容包括企业基本情况、人员资质、经营业绩、服务质量等。企业应当在规定时间内向房地产行政主管部门提交年检材料。房地产行政主管部门对年检材料进行审核，必要时进行实地检查。年检合格的，在资质证书副本上加盖年检合格章；年检不合格的，责令限期整改，整改期限不得超过一年。整改后仍不符合要求的，降低其资质等级或者吊销资质证书。2.动态管理：房地产行政主管部门建立物业企业信用档案系统，对企业的经营活动、服务质量、投诉处理等情况进行记录。根据企业信用档案情况，对资质等级进行动态调整。对信用良好的企业，可适当放宽资质条件；对信用不良的企业，降低其资质等级或者限制其承接新的物业管理项目。三、物业企业准入条件（一）人员要求1.管理人员：企业法定代表人具有良好的经营管理能力和职业道德，无不良信用记录。企业经理具有相应的物业管理专业知识和经验，取得物业管理企业经理岗位证书。其他管理人员应当具备相应的专业知识和技能，取得相应的职业资格证书或者岗位证书。2.专业技术人员：工程技术人员应当具备相应的专业技术职称，熟悉物业管理区域内的工程设施设备。财务人员应当具备会计从业资格证书，熟悉物业管理财务管理制度。客服人员应当具备良好的沟通能力和服务意识，能够及时处理业主的投诉和建议。（二）资金要求物业企业应当具有与所承接物业管理项目相适应的资金实力，能够保证物业管理服务的正常开展。新设立的物业企业，注册资本不得低于规定的最低限额。（三）业绩要求物业企业应当具有一定的物业管理业绩，近一年内无重大服务质量投诉和违规行为。（四）信誉要求物业企业应当具有良好的信誉，遵守法律法规和行业规范，诚实守信，履行物业服务合同约定的义务。四、物业企业准入程序（一）发布准入公告房地产行政主管部门定期发布物业企业准入公告，明确准入条件、申请流程、申报时间等要求。（二）企业申请符合准入条件的物业企业，按照公告要求向房地产行政主管部门提交申请材料。（三）资格审查房地产行政主管部门对申请企业的材料进行审查，核实其人员、资金、业绩、信誉等情况。必要时，进行实地考察。（四）专家评审对于资质等级较高或者承接大型物业管理项目的企业，房地产行政主管部门组织专家进行评审。专家评审主要对企业的管理方案、服务质量承诺、应急处理能力等方面进行评估。（五）审批决定房地产行政主管部门根据资格审查和专家评审结果，作出是否准予准入的决定。准予准入的，颁发准入证书；不准予准入的，书面通知企业并说明理由。（六）公示与备案房地产行政主管部门将准予准入的企业名单进行公示，公示期为[X]个工作日。公示无异议的，予以备案，并向社会公布。五、物业企业承接项目管理（一）承接项目范围物业企业应当按照资质等级承接相应规模和类型的物业管理项目。1.一级资质企业：可以承接各种物业管理项目。2.二级资质企业：可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。3.三级资质企业：可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目。（二）项目承接程序1.投标或协商：物业企业通过参加招标或者与建设单位协商等方式，获取物业管理项目信息。2.编制投标文件或管理方案：企业根据项目要求，编制投标文件或者管理方案，明确服务内容、服务标准、服务费用等。3.参加投标或提交方案：企业按照规定时间和要求，参加投标或者向建设单位提交管理方案。4.中标或确定承接：建设单位根据评标结果或者协商情况，确定中标企业或者承接企业。5.签订合同：中标企业或者承接企业与建设单位签订物业管理服务合同。（三）项目交接管理1.交接准备：物业企业在承接项目前，应当与原物业管理企业进行沟通，了解项目基本情况，制定交接计划。2.资料交接：原物业管理企业应当向承接企业移交物业管理相关资料，包括物业档案、设施设备资料、财务资料等。3.现场交接：双方应当对物业管理区域内的房屋、设施设备、共用部位等进行现场查验，填写交接清单。4.人员交接：原物业管理企业应当协助承接企业做好人员交接工作，确保物业管理服务的顺利过渡。5.交接记录：交接过程应当形成书面记录，双方签字确认。六、监督管理（一）日常监督检查房地产行政主管部门定期对物业企业的经营活动进行日常监督检查，检查内容包括企业资质情况、人员配备情况、服务质量情况、收费情况等。（二）投诉处理房地产行政主管部门设立投诉举报电话和邮箱，受理业主和物业使用人对物业企业的投诉和举报。对投诉举报事项进行调查核实，依法处理。（三）专项检查房地产行政主管部门根据物业管理行业的实际情况，开展专项检查，如消防安全检查、环境卫生检查、设施设备维护检查等。对检查中发现的问题，责令企业限期整改。（四）信用评价房地产行政主管部门建立物业企业信用评价体系，根据企业的日常表现、投诉处理情况、专项检查结果等，对企业进行信用评价。信用评价结果作为企业资质年检、项目承接等的重要依据。七、法律责任（一）企业违法责任物业企业违反本制度规定，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，降低其资质等级或者吊销资质证书：1.未取得资质证书从事物业管理活动的；2.超越资质等级承接物业管理项目的；3.出租、出借资质证书的；4.不按照规定办理资质变更手续的；5.物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；6.擅自改变物业管理用房用途的；7.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；8.物业服务质量不符合合同约定，经业主投诉后拒不整改的；9.其他违反法律法规和行业标准的行为。（二）人员违法责任物业企业的管理人员和专业技术人员违反本制度规定，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令改正，并处以罚款；情