关于规范预售制度

PAGE关于规范预售制度总则1.目的为加强房地产预售管理，规范预售行为，保障交易双方合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本规定。2.适用范围本规定适用于本行政区域内从事房地产开发经营活动的企业（以下简称开发企业）进行商品房预售的行为及其监督管理。3.基本原则预售制度应遵循合法、公平、公正、诚信的原则，确保预售活动在法律法规框架内有序进行，保障各方当事人的合法权益，维护房地产市场的稳定与健康发展。预售条件1.企业资质开发企业应当具有房地产开发企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。2.土地使用权已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。3.建设工程规划许可证持有建设工程规划许可证和施工许可证。4.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的一定比例按照提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。5.预售方案开发企业应当制定商品房预售方案，预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售许可申请与审批1.申请材料开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。2.申请流程开发企业按本规定要求准备申请材料，向房地产管理部门提出预售许可申请。房地产管理部门对开发企业提交的申请材料进行审查。材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次性书面告知开发企业需要补正的全部内容。经审查，申请材料齐全、符合法定形式且开发项目符合预售条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，申请材料存在可以当场更正错误的，应当允许开发企业当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次性书面告知开发企业需要补正的全部内容，开发企业在规定期限内提交全部补正申请材料的，应当受理；不符合预售条件或者申请材料不符合要求的，不予受理，并书面说明理由。预售合同管理1.合同签订开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。2.合同内容商品房预售合同应当包括以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。3.合同变更与解除经双方协商一致，可以变更或解除商品房预售合同。变更或解除预售合同的，应当签订书面协议，并到原登记备案机关办理变更或解除登记备案手续。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，开发企业应当及时告知承购人。延期交付使用的期限应当在合理范围内，并承担相应的违约责任。预售资金监管1.监管账户设立开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金专用账户，用于存放商品房预售资金。预售资金专用账户应当与项目所在地的房地产监管部门、预售资金监管银行签订三方监管协议，明确各方的权利、义务和监管职责。2.资金缴存开发企业应当按照预售方案中确定的预售资金缴存方式，将预售资金足额存入专用账户。预售资金缴存比例应当根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用，具体比例由房地产监管部门根据项目建设成本、建设周期等因素确定。3.资金使用开发项目竣工交付前，预售资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费及其他相关费用。开发企业申请使用预售资金时，应当向监管银行提交用款计划，经监管银行审核同意后，按照工程进度分阶段拨付使用。4.监管职责房地产监管部门负责对商品房预售资金缴存、使用情况进行监督管理。监管银行应当按照三方监管协议的约定，对预售资金专用账户进行管理，审核开发企业用款计划，确保预售资金专款专用。开发企业应当配合房地产监管部门和监管银行的监管工作，如实提供有关资料和情况。信息公开与公示1.开发企业信息公开开发企业应当在售楼处显著位置公示以下信息：企业营业执照、资质证书；商品房预售许可证；预售商品房项目建设规划总平面图；预售商品房分层平面图；预售商品房面积、价格、房号；商品房预售资金监管账户信息；购房风险提示；其他应当公示的信息。2.销售信息公示开发企业应当在签订预售合同前，向承购人明示上述信息，并就合同条款进行说明。承购人有权要求开发企业对上述信息进行解释和说明。开发企业应当按照规定在房地产交易场所和政府网站等平台及时公开预售项目相关信息，包括预售许可、预售房源、销售价格、销售进度等，方便公众查询和监督。监督管理1.日常巡查房地产管理部门应当加强对商品房预售活动的日常巡查，及时发现和纠正开发企业在预售过程中的违法违规行为。巡查内容包括预售条件执行情况、预售合同签订与备案情况、预售资金监管情况、信息公开与公示情况等。2.投诉处理房地产管理部门应当建立健全投诉举报制度，受理群众对商品房预售活动中违法违规行为的投诉举报。对投诉举报事项，应当及时进行调查核实，依法处理，并将处理结果及时反馈投诉举报人。3.违法违规行为查处开发企业有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款：未取得《商品房预售许可证》预售商品房的；不符合商品房预售条件预售商品房的；未按照本规定签订预售合同的；未按照本规定办理预售合同登记备案的；未按照本规定使用预售资金的；未按照本规定进行信息公开与公示的。开发