房屋建筑调查服务投标方案

房屋建筑调查服务投标方案

目录

第一章项目整体服务设想............................9

第一节项目背景.................................9

一、房屋调杳.................................9

二、与房屋有关的名词解释....................10

三、房屋建筑调查的内容......................16

四、房产要素的编号..........................23

五、共有面积的分摊..........................23

第二节项目需求分析............................25

一、项目所要执行的政府采购政策..............25

二、项目需求................................25

第三节项目整体服务设想.......................27

一、测区概况................................27

二、工作内容................................27

三、工作范围................................29

四、作业依据................................29

五、调查单元................................30

六、平面坐标系..............................30

七、高程基准................................31

八、地籍区和地籍子区划分....................31

九、地籍编号................................31

十、不动产单元编码..........................32

H^一、界址点号..............................34

1

十二、地籍和房产要素精度....................35

十三、图形分幅及百分比尺....................36

十四、计量单位..............................36

十五、已经有资料情况.......................36

第二章项目组织机构及岗位职责.....................37

第一节项目组织机构............................37

一、项目组织架构图..........................37

二、项目机构人员一览表......................37

第二节部门岗位职责............................38

第三节调查人员培训............................39

一、组织培训工作............................39

二、选择适当的培训方式......................39

三、培训的途径和方法.......................40

四、培训的内容..............................41

第三章调查工作安排...............................42

第一节统计调查工作制度.......................42

一、统计任务的接受与布置....................42

二、数据采集................................42

三、数据处理................................43

四、数据上报................................43

第二节工作进度计划表及投入仪器设备...........44

一、工作进度计划表.........................44

二、拟投入仪器设备.........................45

第三节工作进程................................46

2

一、工作流程................................46

二、前期准备阶段............................46

三、数据调查阶段............................48

四、数据核查阶段............................48

五、数据汇总阶段............................49

第四章技术路线与方法.............................50

第一节技术路线................................50

一、准备工作................................50

二、技术流程................................50

第二节技术方法................................51

一、等级控制测量............................51

二、图根控制测量............................55

三、数据采集................................60

四、地籍调查................................63

五、房屋调查................................72

六、宗地图绘制..............................89

七、地籍分幅图..............................89

八、内业图形编辑............................91

九、调地籍查表录入.........................95

十、面积汇总统计............................96

第五章房屋建筑调查...............................98

第一节农村建筑信息调查.......................98

一、农村房屋调查的内容......................98

三、农村房屋调查编码规则....................99

3

四、农村房屋调查的预备工作.................101

五、农村房屋界址调查......................101

六、农村房屋权属调查.......................102

七、房屋测量...............................110

八、成果数据库及治理信息系统建设..........141

九、农村房屋登记...........................144

十、检查验收...............................147

第二节城镇建筑信息调查......................154

一、调查对象...............................154

二、人员要求...............................155

三、调查成果...............................155

四、组织实施...............................155

五、调查内容...............................158

第六章数据建库..................................178

第一节数据库建设.............................178

一、成果数据库建设的内容...................178

二、成果数据库建设要求.....................178

三、数据库的建设、更新与维护...............179

第二节信息系统建设...........................181

一、建设原则...............................181

二、主要功能...............................182

三、空间数据处理与入库.....................184

第七章质量控制及检查方法........................190

第一节安全生产...............................190

4

一、人员、设备安全.........................190

二、数据安全...............................191

第二节质量控制...............................192

一、检查三阶段.............................192

二、质量检杳方法...........................193

三、房屋建筑调查数据质量管控工作..........193

第八章项目应急预案..............................196

第一节网络与信息安全事件应急预案.............196

一、总则...................................196

二、组织体系...............................197

三、预防预警...............................197

四、应急预案...............................198

五、应急响应...............................202

六、后期处置...............................203

七、保障措施...............................203

第二节管理系统故障处理应急方案...............204

一、管理系统故障处理通知流程...............204

二、管理系统各类故障处理流程...............204

第三节高温中暑应急处置方案...................208

一、高温中暑类型和危害程度分析.............208

二、高温中暑的救治原则.....................209

三、组织机构及职责.........................210

四、高温中暑的预防与预警...................211

五、信息报告程序...........................213

5

六、应急处置...............................214

七、应急物资与装备保障.....................215

八、应急预案的演练和评审...................216

温馨提示：

本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如

需查阅，请购买后下载。

6

说明

一、如招标文件评分标准要求“项目整体服务设想”详

情可见本文第一章。

二、如招标文件评分标准要求“项目组织机构及岗位职

责”详情可见本文第二章。

三、如招标文件评分标准要求“调查工作安排”详情可

见本文第三章。

四、如招标文件评分标准要求“技术路线与方法”详情

可见本文第四章。

五、如招标文件评分标准要求“数据建库”详情可见本

文第五章。

六、如招标文件评分标准要求“房屋建筑调查”详情可

见第六章。

七、如招标文件评分标准要求“质量控制及检查方法”

详情可见本文第七章。

八、如招标文件评分标准要求“项目应急预案”详情可

见本文第八章。

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编制依据

一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。

二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、

规程及技术标准。

三、依照有关主要法律、法规：

（一）《中华人民共和国政府采购法》

（二）其他法律法规。

四、行业规范、标准

（以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改）

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第一章项目整体服务设想

第一节项目背景

一、房屋调杳

1.房屋调查的对象

获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、类型和质量

等信息。

2.构筑物

主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等；

3.建筑物

主要指房屋C

枕椎

楼房结构

9

二、与房屋有关的名词解释

1.假层

是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层

外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，

其高度大于2.2m的部分，面积不足底层皿的，叫做假层。

假层

2.气屋

利用房屋的人字屋架下面的空间建成，并设有老虎窗的

叫做气屋。

10

老虎窗

3.夹层和暗楼。

建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋叫做夹层。房

屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间叫做暗楼。

11

12

隔层

4.过街楼和吊楼

横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼；一边依

附于相邻房屋，另一一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼。

过街楼

13

吊楼

5,阳台（也称“挑外廊”）

房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳

凉使用的叫做阳台或眺台。阳台分为外（凸）阳台、内（凹）

阳台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面的部位绘成虚线。

凸阳台

14

凹阳台

6.天井和天棚。

房屋内部的小块空间，无盖见天的叫做天井。天井上有

透明顶棚覆盖的叫天棚。

15

天井

天棚

三、房屋建筑调查的内容

房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数

量、质量和用途

1.房屋的权属

包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、

房屋权属界线草图。

(1)权利人。房屋权利人是指房屋所有权人的姓名。

调查时应调查清楚以下几点：

①私人所有的房屋：一般按照产权证件上的姓名登记。

②若产权人已死亡：注明代理人的姓名；

③产权共有的：应注明全体共有人姓名；

16

④房屋是典当或抵押的：应注明典当或抵押人姓名及典

当或抵押情况；

⑤产权不清或无主的：可直接注明产权不清或无主，并

作简要说明

⑥单位所有的房屋：应注明单位全称；

⑦两个以上单位共有的：应注明全体共有单位全称。

（2）权属来源。房屋的权源是指产权人取得房屋产权

的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、

征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

（3）产权性质。房屋产权性质是按照我国社会主义经

济三种基本所有制的形式，对房屋产权人占有的房屋进行所

有制分类。

①全民所有制；

②集体所有制；

③个体所有制；

④外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。

（4）产别。房屋产别是根据产权占有和管理不同而划

分的类别。按两级分类，一级分8类，二级分4类。

（5）墙体归属。房屋墙体归属是指四面墙体所有权的

归属，一般分二类：

①自有墙

②共有墙

③借墙

（6）房屋权属界线不意图。房屋权属界线不意图是以

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房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。其

内容有：房屋权属界线、共有共用房屋权属界线以及与邻户

相连墙体的归属房屋的边长、

（7）房屋权属登记情况。若房屋原办理过房屋所有权

登记的，在调杳表中注明《房屋所有权证》证号。

2.房屋的位置

房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。

（1）房屋坐落：是描述房屋在建筑地段的位置，是指

房屋所在街道的名称和门牌号。

调查时应注意以下几点：

①房屋坐落在小的里弄、胡同或小巷时，应加注附近主

要街道名称

②缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、

西、北方位。

③当一幢房屋坐落在两个或两个以上街道或有两个以

上门牌号时，应全部注明；

④单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。

3.房屋的质量

房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。

（1）房屋的层数：是指房屋的自然层数，一般按室内

地坪以上起计算层数。当采光窗在室外地坪线以上的半地下

室，室内层高在2.2m以上的，则计算层数。地下层、假层、

夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均

不计算层数。屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数。

18

（2）建筑结构：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等

主要承重结构的

（3）建筑材料确定房屋的结构。

（4）房屋的建成年份

是指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为

准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调查注明。

4.房屋的用途

房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房屋现

在的使用状况。

房屋的用途按两级分类，一级分8类，二级分28类。

5.房屋的数量

房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、

共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积（简称总建筑面

积）、套内建筑面积等

（1）建筑占地面积（基底面积）。房屋的建筑占地面积

是指房屋底层外墙（柱）外围水平面积，一般与底层房屋建

筑面积相同。

（2）建筑面积。建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以,

上各层的外围水平投影面积，

包括：

阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结

构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的

加厚部分。

19

勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从

而保护墙面保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。

抹灰勒脚

石砌勒脚

（3）使用面积。是指房屋户内全部可供使用的空间面

积，按房屋的内墙面水平投影计算。

（4）共有面积。指各产权主共同拥有的建筑面积。主

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要包括有：

①层高超过2.2m的单车库

②设备层或技术层

③室内外楼梯

④楼梯悬挑平台

⑤内外廊

⑥门厅

⑦电梯及机房

⑧门斗

⑨有柱雨篷

⑩突出屋面有围护结构的楼梯间

⑪电梯间及机房

（g冰箱等。

（5）房屋的产权面积。指产权主依法拥有房屋所有权

的房屋建筑面积°

（6）总建筑面积。总建筑面积等于计算容积率的建筑

面积和不计算容积率的建筑面积之和。

容积率：指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率：

（容积率二总建筑面积卡总用地面积）。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

计算容积率的建筑面积包括：

①使用面积

②共有面积

③未分摊的共有面积。

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（7）成套房屋的建筑面积。成套房屋的套内建筑面积

由：

①套内房屋的使用面积

②套内墙体面积

③套内阳台面积三部分组成。

（8）套内房屋使用面积。

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平

投影面积按以下规定计算：

套内使用面积为套内以下部分组成：

①卧室

②起居室

③过厅

④过道

⑤厨房

⑥卫生间

⑦厕所

⑧储藏室

⑨壁橱

⑩壁柜等空间面积的总和。

（9）套内墙体面积。是套内使用空间周围的围护、承

重墙体或其他承重支撑体所占的面积。

其中各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙以

及外墙（包括山墙）墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

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四、房产要素的编号

1.房产编号

2.房屋及构筑物要素编号

五、共有面积的分摊

1.共有面积的含义

共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。共有面积

由两部分构成：

（1）应分摊的共有面积

①室内外楼梯

②楼梯悬挑平台

③内外廊

④门厅

⑤电梯房及机房

（2）不应分摊的共有面积。

不应分摊的共有面积：是前款所列之外，建筑报建时未

计入容积的共有面积和有关文件规定不进行分摊的共有面

积，包括：

①机动车库

②非机动车库

③消防避难层

④地下室

⑤半地下室

⑥设备用房

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⑦梁底标高不高于2m的架空结构转换层

⑧架空作为社会公众休息或交通的场所等。

自然层数等于或大于2的建筑物，一定有共有面积。如

果在房屋调查报告中无共有面积，则这份报告是不合格的，

是不能使用的。

2.应分摊共有面积的分摊原则

（1）按文件或协议分摊

有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议分摊。

（2）按比例分摊

无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分

摊。即各单元应分摊的共有面积二分摊系数KX各单元套内建

筑面积。其中"应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之

和。

3.按功能分摊

对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），共

有面积应参照其服务功能进行分摊，具体如下：

（1）对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应

共同分摊否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。

（2）住宅平面以外，仅服务于住宅的共有面积（电梯

房、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊。

（3）建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分

摊。

（4）共有面积的分摊一般按所服务的功能进行分摊：

①分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊；

24

②服务于整栋的共有面积整栋分摊；

③只为某部分建筑物服务的共有部分只在该部分分摊。

建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件整

栋建筑物分摊。

第二节项目需求分析

一、项目所要执行的政府采购政策

L供应商承接本项目全部服务且供应商为符合政策要

求。

2,优先采购环境标志产品、节能产品。

3.本项目为服务项目，采购内容不涉及政府强制采购节

能产品。

4.政府采购支持采用本国产品的政策。

二、项目需求

1•本项目为房屋建筑调查服务采购1项。

2,服务内容及要求

（1）项目作业范围

XX县约XX宗房屋建筑设施调查、测绘及入库。

（2）项目目的

全面调查XX县房屋建筑状况，摸清全县自然灾害风险

隐患底数，为有效开展自然灾害防治工作，提供灾害风险信

25

息和科学决策依据。

（3）工作内容

①调查方案：编制县级调查方案。

②调查会议：组织召开调查工作会议。

③调杳培训：

1）制定培训计划；

2）组织开展辖区内普查人员培训；

3）组织相关人员进行技术培训。

④已有成果、基础数据与图件资料的收集，处理与录入:

收集地方已有的房屋建筑基础数据成果，对所收集到的数据

成果进行数据整理、数据分析以及数据处理，并把处理后的

数据录入全国房屋建筑普查系统。

⑤房屋建筑调查：利用住建部提供的房屋建筑底图数据

并借助全国房屋建筑普查PC端和A叩端按照调查要求开展

房屋建筑调查工作，并建库。

1）农村房屋调查：基本信息（所属街镇、所属村居、

组别、路（街、巷）、户主姓名、户主类型、现场调查情况）;

建筑信息（建筑层数、建筑面积、建造年代、结构类型、建

设方式、是否经过安全鉴定）；抗震设防信息（是否进行专

业设计、是否采取抗震构造措施、是否进行抗震加固、有无

明显墙体裂缝、房屋塌陷、墙柱倾斜、地基沉降等）；

2）城镇房屋调查基本信息（小区名称、建筑名称、所

属街镇、所属村居、组别、路（街、巷）、产权单位、套数、

是否产权登记、地上层数、地下层数、建筑层数、建筑面积、

26

建造年代、结构类型、是否采用减隔震、是否保护性建筑）;

抗震设防信息（是否进行专业设计、是否采取抗震构造措施、

是否进行抗震加固、有无明显墙体裂缝、房屋塌陷、墙柱倾

斜、地基沉降等）。

3）对外业采集的数据导出检杳，发现有缺失或者错误

的，需外业补充完善。包括：对修补测的图斑编辑上图，完

善调查成果；对外业拍摄的照片检查；根据现场照片对所填

的内容检查。

⑥普查成果汇交

1）按照纵向汇交要求将房屋建筑承灾体调查成果汇交

至上级住建部门；

2）按照横向汇交要求将房屋建筑承灾体调查成果汇交

至同级普查办。

⑦项目分析总结：对房屋建筑承灾体调查工作整体情况

进行分析总结，编制总结报告。

第三节项目整体服务设想

一、测区概况

以实际情况为准

二、工作内容

L依据《全国宗地统一代码编制工作实施方案》要求,

27

划分XX县地籍区和地籍子区。

2.查清测区范围内全部宗地权属、界址、面积、用途和

位置等情况，形成数据、图件、表册等调查结果，为不动产

登记、核发证书提供依据，但测区范围内国有土地只调查测

绘权利人、界址、用途等信息，不填写地籍调杳表等相关表

格，仅在地籍图上标注界址线和权利人名称等信息。此次调

查按初始调查模式进行。

3.根据地形图测图要求，测绘房屋范围内地形要素，绘

制1：500地形图。

4.根据《房屋调查技术方案（试行）》和《房产测量规范》,

针对房屋实际情况，实地调查各宗地上建筑物和构筑物产权

情况，包含房屋权利人、权属起源情况、建筑结构、建成年

份、同意用途和实际用途、同意面积和实际面积等要素，并

结合地籍测量一道开展房屋测量，形成房地一体地籍调查结

果。

5.对集体建设用地使用权和宅基地使用权登记发证。在

地籍调查和房屋调查基础上，依摄影相关法律、法规和规范,

对符合登记发证条件配合国土部门进行登记发证，对不符合

登记发证条件登记造册。

6.地籍测量和房屋调查数据库建设。以地籍调查、房屋

调查和登记发证结果为基础，依据《土地利用数据库标准》、

《城镇地籍数据库标准》和国土资源部“一张图”工程要求,

以GIS平台为基础，满足矢量、栅格和之关联属性数据管理,

建设含有数据输入、编辑处理、查询、统计、汇总、制图、

28

输出，和更新等功效地籍信息管理系统和数据库。

7.证书填制和档案卷宗装订。

三、工作范围

项目规定房屋所在区域

四、作业依据

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

3.《中华人民共和国行政区划代码》

4,《全国宗地统一代码编制工作实施方案》

5.《土地调查条例》

6.《确定土地所有权和使用权若干要求》

7.《土地权属争议调查处理办法》

8.《XX省国土资源厅关于农村集体土地确权和登记发证

若干问题处理意见》

9.《XX省集体土地确权和登记发证工作结果验收措施》

10.《土地利用现实状况分类》

11.《第二次全国土地调查技术规程》

12.《全球定位系统（GPS）测量规范》

13.《城市测量规范》

14.《地籍调查规程》

15.《房产测量规范》

16.《不动产权籍调查技术方案》

29

",《不动产单元设定和代码编制规则》

18.《地籍图图式》

19.《国家三、四等水准测量规范》

20.《城镇地籍数据库标准》

21.《土地利用数据库标准》

22.《宗地代码编制规则（试行）》

23.《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》

24.《测绘技术设计要求》

25.《测绘技术总结编写要求》

26.《数字测绘结果质量检验和验收》

五、调查单元

房屋调查：房屋调查以宗地为单元分户进行。

定着物单元划分：定着物为房屋等建筑物、构筑物，按

以下情形划分定着物单元：

1.同一权利人拥有独幢房屋宜划分为一个定着物单元。

2.含有多个权利人一幢房屋，应根据界线固定，且含有

独立使用价值幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。

3.同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且含有独

立使用价值房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物

单元。

六、平面坐标系

平面坐标系统采取1980西安坐标系和国家大地坐标系

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统两套坐标结果，高斯克吕格投影，中央子午线115。42,。

（以实际情况为准）

七、高程基准

采取1985国家高程基准。

（以实际情况为准）

八、地籍区和地籍子区划分

以乡镇、街道线为基础结合显著线状地物划分地籍区

（街道），以行政村或居委会界线为基础再结合显著线状地

物划分地籍子区（街坊），不许可宗地跨越街道线和街坊线,

若提供行政界线或权属界线存在类似情况应作适合调整。地

籍区、地籍子区应一次划定，长久使用，不得更改，包含下

一步集体全部权调查应使用统一地籍区和地籍子区界线。

九、地籍编号

宗地代码采取五层19位层次码结构。

1.第一层为县级行政区划，代码为6位，采取GB/T2260

《中华人民共和国行政区划代码》。

2.第二层为地籍区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。

3•第三层为地籍子区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。

4.第四层为土地权属类型，代码为2位，其中第一位表

示土地全部权类型，用G、J、Z表示，G表示国家土地全部

权，“J”集体土地全部权，Z“表示土地全部股权争议；第二

31

位表示宗地特征码，用A、B、S、X、C、W、Y表示，”A表

示集体土地全部权宗地，B表示建设用地使用权宗地（地表）,

表示建设用地使用权宗地（地上），X表示建设用地使

用权宗地（地下），C表示宅基地使用权，W表示使用权为确

定或有争议土地，“Y”表示其他土地使用权宗地，用于宗地

特征扩展。

5.第五层为宗地次序号，代码为5位，用00001-99999

表示，在对应特征码后编。

6.在房屋调查中不再编写丘号，以宗地号替换丘号。

十、不动产单元编码

1.代码结构

根据每个不动产单元应含有唯一代码基础要求，依据

GB/T7027要求信息分类标准和方法，不动产单元代码采取七

层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码和定着物代码组

成，分述以下：

（1）宗地（宗海）代码为五层19位层次码,采取TD/T1001

要求编码规则，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地

籍子区、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）次序号，其中

宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）次序号组成宗地（宗海）

号。

（2）定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示

定着物特征码、定着物单元编号。

（3）不动产单元代码结构以下图所表示

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2.编码方法

（1）第一层次为县级行政区划，代码为6位，采取

GB/T2260要求行政区划代码。

（2）第二层次为地籍区，代码为3位，码值为000-999；

其中，海籍调杳时，地籍区可用“000”表示。

（3）第三层次为地籍子区，代码为3位,码值为000-999；

其中，海籍调查时，地籍子区可用“000”表示。

（4）第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。

其中：

第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地（海域）全

部权，“J”表示集体土地全部权，表示土地（海域）全

部权未确定或有争议。

（5）第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、

Y表示。“A”表示集体土地全部权宗地，“B”表示建设用地

使用权宗地（地表），表示建设用地使用权宗地（地上）,

“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使

用权宗地，表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表

示土地承包经营权宗地（林地），表示土地承包经营权

宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权

无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议土地（海域）,

“Y”表示其他使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征

扩展。

（6）第五层次为宗地（宗海）次序号，代码为5位，

码值为00001-99999,在对应宗地（宗海）特征码后次序编

33

号。

（7）第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、

Q、W表示。表示房屋等建筑物、构筑物，"L"表示森

林或林木，表示其他类型定着物，“W”表示无定着物。

（8）第七层次为定着物单元编号，代码为8位。

（9）定着物为房屋，定着物单元在使用权宗地（宗海）

内应含有唯一编号。前4位表示房屋幢号，房屋幢号在使用

权宗地内统一编号，码值为0001〜9999；后4位表示房屋户

号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为0001~9999。

无户号码值为0000;

（10）定着物为森林、林木，定着物单元在使用权宗地

（宗海）内应含有唯一编号，码值为00000001~99999999。

（11）其他定着物，定着物单元在使用权宗地（宗海）

内应含有唯一编号，码值为00000001~99999999。

（12）使用权宗地（宗海）无定着物，定着物单元编号

用用0000000”表示。

十一、界址点号

L在地籍子区范围内，应对界址点统一编号，并确保界

址点编号唯一性，最好使用软件自动编号。

2.为使地籍调查表、宗地图草图中界址点号一致性，要

求地籍调查表、宗地图草图中界址点编号统一以宗地为单

位，从左上角按顺时针方向，从“1”开始编制界址点号，

但在电子数据地籍子区图中必须采取以地籍子区为单位编

34

制统一编号。

3.在地籍调查表、宗地图、地籍图等图表界址点编号前

不加“J”。

4.房屋调查中不再另行编制界址点号，以此界址点号替

换。

十二、地籍和房产要素精度

1.界址点及房角点精度要求:

（单位：厘米）

类界址点（房角界址点界址点（房角适用范围

别点）对邻近图根（房角点）和邻近地物

点点位中误差点）间点间距许可误

距许可差

误差

--<±7.5W±15<±15街坊外围界址

点街坊内显著

界址点

W±10<±20<±20街坊内皆隐蔽

界址点

2.房产面积精度要求

平方米

房产面积精度等级限差中误差

------0.02^+0.000650.01—+0.0003S

35

0.04、“+0・002S0.02—+0.001S

―•0.08、3+0・006S0.044+0.003S

注：S为房产面积川2。

注：集镇、新建小区和经济价值较高地域按二等要求,

农村村庄按三等精度要求。

十三、图形分幅及百分比尺

标准地籍图分幅规格为50cmX50cm,百分比尺为1：

500。编号采取图廓西南角坐标公里数编号法，x坐标在前（三

位数），y坐标在后（三位数），中间以“一”相连（如：357.00

—332.50）o

十四、计量单位

坐标单位采取米（m）；长度单位采取米（m）；面积计

算单位采取平方米（nf）。界址点坐标保留3位小数；界址

线、房屋边长保留2位小数；宗地面积保留1位小数。面积

统计汇总单位采取平方米（niD,保留1位小数。

十五、已经芍资料情况

（以实际情况为准）

36

第二章项目组织机构及岗位职责

第一节项目组织机构

、项目组织架构图

二、项目机构人员一览表

针对本项目特点，公司将组成专业的服务人员服务于该

项目。

37

本项目主要由项目人员相互配合。

序号姓名性别身份证明证件名证书编职责

称号

（根据实际情况填写）

第二节部门岗位职责

为按期、优质完成此次房屋建筑调查工作，各部门相互

配合。对项目各工序进行关系协调和质量、技术监督，确保

各工序正常运转和良好衔接。

各项目部下应设置项目责任人和技术负责，项目责任人

负责本工程项目标人员选定、内外业调查、测量安排、人员

配置、仪器物资调度、调查、测量进度控制、安全控制、工

资发放和日常联络工作等总体运行；项目技术负责编写设计

书和工作计划，监督项目实施、处理技术难题、质量控制等

技术管理工作。

38

另外，技术指导组负责对各小组进行技术培训、指导，

随时处理各技术问题，协调各组之间技术衔接问题。质量控

制组由一批技术精湛，业务熟练专业技术人员组成，负责对

各每个步骤进行检验，掌握作业过程中质量情况和数据质量

检验、立即处理作业过程和检验中技术问题，并负责对发觉

质量问题处理过程进行跟踪管理。作业组长，负责各组所负

担工作范围内各级控制选点、埋石、观察及平差计算，全野

外数字化地籍测量和权属调查等工作。后勤保障组负责整个

项目标后勤保障工作，包含交通工具管理使用、饮食供给、

安全保卫等。

第三节调查人员培训

一、组织培训工作

1.进行理论与实践结合的培训；

2.根据调查业务内容进行有针对性地培训。

二、选择适当的培训方式

L书面培训

基础要点：手册，熟悉各项任务要求。

要求调查人员做到：

39

（1）熟悉调查项目的内容、目的、意义和重要性。

（2）熟悉并掌握按计划选择被调查的对象。

（3）选择恰当时机、地点和访问对象的方法。

（4）掌握取得访问对象配合的有关访问技巧。

（5）关于调杳询问的方法和技术。

（6）明确如何处理访问中发生的特殊情况。

2.口头训练

目的：消除调查人员的恐惧和疑虑，使调查人员灵活运

用口头访问技巧°

要求调查人员：

（1）访问表情自然、大方，态度友好。

（2）提出的问题言简意赅

（3）善于选择访问时机。

（4）语音表达流畅，不易产生歧义。

（5）注意访问的语气语调，客观中立，不提示、不诱

导。

（6）善于完整、清楚地记录，忠实地反映被调查对象

的本意。

二、培训的途径和方法

1.培训的途径

（1）业余培训：投资少、见效快。

是提高调查员素质的有效途径，是调动调查人员学习积

极性的重要方法，它具有投资少、见效快的特点；离职培训

40

则是一种比较系统的训练方法，它可以使调查人员集中精力

和时间进行学习C

（2）离职培训：培训班、各类院校相应专业。

可以采取两种方式：一种是举办各种类型的调查人员培

训班；另一种是根据调杳人员的工作特点和本部门的需要，

送他们到各类院校相应专业，系统学习一些专业基础知识、

调查业务知识、现代调查工具的使用知识等。这种方法能使

调查人员有较扎实的基础，但投资较大。

2.培训方法

集中讲授方法。这是目前培训中采用的主要方法。就是

请有关专家、调查方案的设计者，对调查课题的意义、目的、

要求、内容、方法及调查工作的具体安排等进行讲解。在必

要的情况下，还可讲授一些调查基本知识，介绍一些背景材

料等，采用这种培训方法，应注意突出重点、针对性强、讲

求实效。

四、培训的内容

1.现场调查安全知识

2.调查的法律法规

3.项目相关制度

41

第三章调查工作安排

第一节统计调查工作制度

为进一步加强统计调杳基础工作，保证源头数据质量，

按照统计业务工作流程，特制定本制度。

一、统计任务的接受与布置

1.认真贯彻执行上级统计部门制定的统计调查制度（方

案），结合实际研究提出我县具体实施方案，组织开展统计

调查。

2.召开相关会议或出台文件，布置调查工作，明确调查

任务和具体工作要求。

3.针对不同调查对象，认真组织好业务培训，使调查对

象理解和掌握报表填报方法及调查应注意的事项。

4,严格按照统计调查制度（方案）规定的范围向辖区内

调查对象发放统计报表及报表填报说明。

二、数据采集

L按照统计调查制度（方案）规定的时间、范围、指标

解释要求认真采集数据，认真做好报表或数据接收的有关记

录，保证调查单位不重、不漏，上报及时、准确，特殊情况

要作出说明。

2.调查对象上报的纸介质报表填写工整、清晰，使用墨

42

水笔或碳素笔填写；统计指标要填写完整；纸介质报表必须

有填表人、统计负责人（单位负责人）签字，加盖单位公章。

以磁介质或网络传输、电子邮件上报的统计报表文件名规

范、格式正确，无病毒。

3.统计人员不得代替调杳对象填写或更改统计数据。

三、数据处理

统计人员要按照统计调查制度（方案）的规定对调查对

象报送的统计报表进行认真的审核、录入、查询、修正，保

障数据质量。

L统计人员接收报表后，应认真审核，审核后的统计报

表应做到：指标填写完整；计量单位应用正确；表内指标之

间无逻辑性、趋势性差错等。

2.根据统计制度（方案）规定的审核要求，使用计算机

软件对报表和指标进行逻辑审核，对录入、填报错误、奇异

值数据等进行查询，并要求调查对象进行修正。做到：录入

数据和调查单位报送的统计数据一致；调查单位不重不漏；

数据查询、修正及时（电话查询修正数据事后应由调查对象

补报原始报表）；审核、查询记录填写完整、清楚，数据结

构合理、正确，无逻辑性差错。

四、数据上报

按照统计调查方案和调查制度规定的时间、范围、方式

上报资料•，保证数据完整、准确。

43

L数据上报要建立逐级审核签字上报制度，明确责任。

统计业务人员在报表报出时，要有必要的情况说明和评估报

告，统计业务人员、部门负责人签字俱全。

2.要求以纸介质上报的统计报表干净整洁、内容完整、

签章齐全；以磁介质或网络传输、电子邮件上报的统计报表

文件名规范、格式正确、无病毒。上报资料要按要求报送报

表处理及有关情况的说明，做到无逻辑性差错和漏填指标，

计量单位正确，数据资料配套完整等。

3.统计人员在上级查询期间，对查询的统计数据中的问

题要尽快核查，及时答复，必要时，做好书面答复说明。

第二节工作进度计划表及投入仪器设备

一、工作进度计划表

度

XXXXXXXXXXXX

项目\

踏勘设计、

搜集资料、

人员培训

控制测量

地籍、房屋

n44

调查

地籍、地形

测量

数据编辑

处理

作业组自

查、中队检

验

公示、审核

制证和资

料归档

数据建库

二、拟投入仪器设备

1.GPSX套以上，关键用于各等级控制测量。

2.GPS-RTK流动站X台以上。关键用于图根控制测量和

地物、要素测量地形。

3.全站仪X台以上，2秒级以上全站仪不少于X台，关

键用于二级导线和图根控制测量、5秒级全站仪用于界址点、

细部点坐标采集；

4.钢尺若干把，用于丈量界址边长和地物间距；

5.台式计算机、笔记本电脑若干台，关键用于图形编辑、

45

数据处理、报表制作等；

6.绘图仪若干台，用于输出各类图件；

7.打印机若干台，用于输出各类汇报和表格；

8.彩色数码摄影机若干部。关键用于拍照身份证、户口

本和权源材料等C

9.汽车若干辆，用于测区内交通；

10.其他相关配套设备。

以上仪器和设备均保证在检定使用期内且设备运行情

况良好。

第三节工作进程

一、工作流程

具体工作进程分为三个阶段：前期准备、数据调查、数

据核查和数据汇总，各级责任主体应按照不同阶段工作任务

和进度要求开展相应工作。

二、前期准备阶段

前期准备阶段，各级主管部门应成立不同层级、对应分

工的调查工作组，并开展前期准备各项工作。

L主要工作内容

（1）在《全国灾害综合风险普查总体方案》和《房屋

建筑和市政设施调查工作方案》确定的工作任务框架下，组

46

成房屋调查工作组，包括协调负责人和技术专家，技术专家

应为具备高级职称的建筑结构专业人员，工作年限不低于10

年，具有工程抗震和房屋建设相关工作经验。

（2）制定工作计划和实施方案，细化工作计划，预估

调杳工作量，进行人员调配、组织和培训。

（3）具体调查工作的实施。

2.调查实施方案编制

实施方案中应明确各项调查要求，包括：

（1）调查内容

列出调查清单，调查人员应提前知晓调查内容、调查程

序，并进行试调查。

（2）调查区域

明确工作组成员调查边界，合理划分工作共域，避免出

现交叉或空白。

（3）规范要求

提出调查数据格式要求，明确标准，保证第一手调查数

据的准确性。

（4）调查时间

按照调查进度划定调查时间节点，保证有序推进。

3.人员培训

根据工作进度安排，提前组织调查工作人员开展业务培

训。培训内容包括数据库使用与维护，现场调查工作要求等。

与数据库平台维护与使用相关的培训内容由相应的主管部

门配合开展。培训工作应当充分结合当地的建筑情况，注重

47

实效。

三、数据调查阶段

1.调查人员及调查方式

充分利用现有住房调杳、危房改造信息和不动产登记成

果等，实地调查房屋数据信息。

2.调查手段

调查中以移动端采集手段为主，为避免因网络信息不稳

定、设备电量不足等情况影响现场调查，需制定应急方案，

结合纸质表格填报采集数据。数据收集手段以移动端为主，

Web端为辅。移动端可以完成基本信息和现场影像资料的采

集和临时存储，基本信息采集可以在调查过程中进行实时录

入，现场影像资料应包含房屋整体现状、有质量问题的局部,

当有潜在地质灾害或其他不良场地威胁时，应包括周边环境

条件。

四、数据核查阶段

数据核查在Web端进行，对已采集完成的数据进行审

核、修改、补充等，包括核对基本信息与现场影像资料；对

在移动端填写有误的部分进行修改、不能及时填写的资料进

行补充。调查人员在移动端完成采集、通过Web端进行详细

校核之后，再将数据上传系统。

数据质量审核具体包括以下内容：

1.区域房屋总量核查。与其他平台的房屋基础数据统计

48

信息进行比对，总量偏差不应大于5%。

2.单体房屋现场采集数据抽样核查。主要包括地理位置

信息、建造时间、户主信息、建筑层数、建筑面积、房屋高

度、结构类型、安全性现状、设防加固情况等的核查，可通

过比对已有管理平台信息数据、现场抽杳等方式进行。对于

存疑的房屋数据信息，可与乡镇基层调查人员联系进行核

实，并将有误或缺项部分数据进行修改覆盖、补充。

五、数据汇总阶段

对本区域调查资料进行汇总，并将核实后的资料上传。

完成调查资料统计后，形成统一格式进行汇总。建立数据汇

交与审核工作机制，明确内容、时间节点与责任人等。

49

第四章技术路线与方法

第一节技术路线

一、准备工作

1.制订计划

2.资料整理和搜集

3,编写技术设计书器材准备

4.宣传动员

5.人员培训

二、技术流程

1.在充足利用已经有国家高等级控制点和国家C级GPS

点基础上，施测D级GPS控制网，同时利用C级GPS点高程

拟合D、E级GPS点高程；

2.依据测区需要在D级GPS控制网基础上建立小范围E

级GPS控制网；

3.在高等级控制点基础上，应用动态GPS-RTK或全站仪

图根导线（网）技术布设图根控制点；

4.依据《全国宗地统一代码编制工作实施方案》要求，

划分地籍区和地籍子区。

5.依据《地籍调查规程》、《房屋调查技术方案（试行）》、

《房产测量规范》及其他规范、文件要求，调查区内每一宗

集体建设用地和宅基地权属、位置、用途及四至等权属情况,

50

调查各宗地上建筑物和构筑物产权情况，包含房屋权利人、

权属起源情况、建筑结构、建成年份、同意用途和实际用途、

同意面积和实际面积等要素；

6.依据《第二次全国土地调查技术规程》及其他规范、

文件要求进行居民地范围内土地利用现实状况调杳；

7.采取全野外数字化方法，逐宗地进行地籍测量和相关

地物、地形要素测量，包含房屋测量。

8.采取成图软件将地籍、房产、地物、地形数据根据统

一要求格式加工处理，为建立地籍管理信息管理系统提供统

一格式数据信息C

9.在图形编辑整理后，将权属调查内容录入计算机。

10.对权属调查结果和测绘结果进行公告和审批。

11.编制地籍图、宗地图。

12.输出多种汇总统计表格。

13.证书制作和结果资料整理、归档。

14.数据建库。

第二节技术方法

一、等级控制测量

该测区控制点采取逐层加密方法，在已经有国家C级网

点基础上布设D级GPS网，再在D级GPS网基础上加密E

级GPS网，D、E级GPS点高程采取拟合方法获取。

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（­）GPS网布设标准

1.D级GPS网必须覆盖全测区，其密度以满足E级GPS

网发展和平均边长满足规范要求为标准，D级GPS网必须整

网联测，整网平差，起算点不得少于3个，且应分布均匀；

2.在布设D级GPS网时、测区内高于施测等级C级网点

在观察时应纳入D级GPS网一并施测，参与平差计算；在布

设E级GPS网时，应最少联测高等级GPS点3个以上，且分

布均匀，相邻点间最大距离不宜大于网平均点间距2倍。

3.D级GPS点不要求通视，为确保其他测量方法方便使

用，E级GPS点必须确保1~2个通视方向。

4.E级GPS依据测区需要布设，关键是满足采取全站仪

施测图根导线（网）时所需起算数据或采取GPS-RTK施测图

根控制点时所需检验点。

（二）选点、埋石和编号

L选点

选点人员在搜集相关资料、了解测区交通、通讯、气象

等相关信息后，即可进行实地选点，对点位基础要求以下：

（1）GPS点位周围应便于安置GPS接收机设