印度尼西亚房地产投资指南

pbTaxandpBTaxand很高兴与knightFrank合作制作2024年版《印度尼西亚—般财产及工业投资指南》。我们相信,这本指南将成为经验丰富的投资者和新手投资者的宝贵资源,提供对印度尼西亚充满活力的房地产市场的重要见解。近年来,印尼房地产行业取得了显著进步,为本地和国际房地产市场的投资者提供了我们很高兴能为这—举措做出贡献,提供见解,帮助投资者了解投资印尼房地产的潜在税务影响。我们向所有阅读《印尼房地产投资指南》的读者致以最良好的祝愿,希望你们在印尼的AristoTjahyadiaristo@Makes&partners很高兴再次与knightFrank合作,共同编写2024年版《印度尼西亚—般财产及工业投资指南》。作为—个拥有超过2.7亿人口的发展中国家,印度尼西亚是房地产行业巨大而强劲的市场。不断增长的人口正日益城市化;这—组合保证凭借我们在物业、建筑和房地产法律领域的知名市场实力,Makes&partners非常乐意与您分享宝贵且实用的—般法律见解,供您在做出明智的投资和/或购买印度尼西亚我们希望您发现《2024印度尼西亚—般财产及工业投资指南》有用且信息丰富。我们祝您在印度尼西亚的房地产投资—切顺YozuaMakesMakes&partners律师事务所创始人我们很高兴与Makesandpartners和pBTaxand合作发布了第四版投资指南。我们之前的出版物对我们的外国客户来说尤其有价值,帮助他们了解印度尼西亚的房地产、法资仍是印尼经济增长的主要推动力,作为前景看好的新兴市场,印尼经济持续增长、政局稳定,增强投资者信心,房地产领域尤为如此。我们希望本出版物能继续造福我们的客户。如果我们能帮助您制定投资计划,请随时联系knightFrank。WillsonKalip(戴伟顺)willson.kalip@欢迎函第一节1一般财产第二节7工业产权第三节欢迎函第一节1一般财产第二节7工业产权第三节法律要求第四节税务信息第五节服务—般财产及工业研究-般物业halfofhalfofallinternationalshippingthroughIndonesianyy该群岛上有近583种语言该群岛上有近583种语言VTE共和国。经过数十年的高压统治后,印度尼西38.3%,其中印度尼西亚预计在2023年至人口2.78亿,其中40%年龄在情况说明书雅加达(雅加达(DKI)单—总统制共和国278,696,200Prabowosubianto以及其他/未指定25.3%孔胡珠0.03%,其他0.04%总面积(平方公里)土地面积(平方公里)总面积(平方公里)土地面积(平方公里)水域面积(平方公里)人口增长率(年增长率)1,919,4403,273,810卢比(IDR)大部分为沿海低地;较大的岛屿有内陆山脉1.13%资料来源:KnightFrank/PT.willsonPropertiAdvisindo从多个来源整理而来2233PacificSumateraPacificSumateraKalimantanSulawesiPapuaKalimantanSulawesiPapuaJava Java 最初,印尼的主要城市都是基于服务和商业贸易活动模式而发展起来的。城市的发展受到为该地区提—供主要经济贡献的商业部门的影响。如今,爪哇的大多数城市仍然以贸易和工业活动为主,而苏门答腊、加里曼丹和苏拉威西的主要撑。此外,登巴萨、万隆、茂物和日惹等其他—#1234#123456789DaerahKhususJakarta(DKJ)EastJavaWestJavaWestJavaNorthSumateraWestJavaSouthSumateraCentralJavaSouthSulawesiLampungWestJavaJakartaSurabayaBandungDepokTangerangPalembangSemarangSouthTangerangBandarLampungBogorPekanbaru数据来源:印度尼西亚中央统计局(BPS),2024年#1234#123456789WestSumateraEastJavaWestJavaWestKalimantanSouthKalimantanJambiWestJavaCentralJavaPadangSamarindaMalangDenpasarTasikmalayaSerangBalikpapanPontianakBanjarmasinJambiCimahi数据来源:印度尼西亚中央统计局(BPS),2024年JAVASEAPROPOSEDRECLAMATIONAREAPROJECT KotaHarapanIndahCENTRALAREAPantai KotaHarapanIndahCENTRALAREATanjungPriokSoekarno-HattaInternationalAirportSummareconCrownGadingSoekarno-HattaInternationalAirportREGENCYPantaiREGENCYPantaiIndahKapuk1 AncolSegaraCityAncol 5 5 8 8KelapaGading 4KotaSutera 4KotaSuteraGadingCityGardenCity 3 2 2LavonSwancityCitraGarden 3GrandCitraGarden 3GrandDutaCity 111TeraDamai11TeraDamaiParadiseSuvarnaSuteraBEKASIREGENCYGoldenCityBekasiSuvarnaSuteraBEKASIREGENCYGoldenCityBekasi1 MetlandMenteng 2 MetlandMenteng 2KotaModern 9CITY TalagaBestariTalagaBestariHalimPerdanakusuma 2MetlandHalimPerdanakusuma 2MetlandCibitung AlamSutera(800Ha)ParamountPetals 6 Graha 6 GrahaRayaJAKARTALippoKarawaci SOUTH1 3SOUTH1 3 2 2REGENCYCAPITAL 4Summarecon&ParamountSerpongCITYCAPITAL 4Summarecon&ParamountSerpongCITY 4PondokIndah 4PondokIndah 2 BintaroJayaBEKASICITY 3BintaroJayaBEKASICITY 3 Jababeka JababekaGrandWisata 4 4 5BSDCityBSDCity3PondokCabe3BSDCity GaluhBSDCity KarawangGrandKarawang RafflesHillsCitraSwarnaRafflesHillsCitraSwarnaGrandeKotaWisata(750Ha) Cileungsi MilleniumCityGrandBukitDagoLippoCikarangForestHillMilleniumCityGrandBukitDagoLippoCikarangForestHill CilejitModernKotaPodomoro(1,000TenjoDeltaMasDEPOKCITYHarvestCityLEBAKREGENCYSerpongNaturaCityGiantaraSerpongCity CitraGranCibuburMetlandTransyogiCimanggisGolfEstate1.soekarno-HattaAirportRailLink2.serang-JakartaDeltaMasDEPOKCITYHarvestCityLEBAKREGENCYSerpongNaturaCityGiantaraSerpongCity CitraGranCibuburMetlandTransyogiCimanggisGolfEstate1.soekarno-HattaAirportRailLink2.serang-JakartaIntercityLine3.Jakarta-BogorIntercityLine4.Jakarta-cikampekIntercityLine5.TanjungpriokIntercityLine1.Jakarta-Bandung1.North-southLine(phase1)LebakBulus-BundaranHotelIndonesia1.East-westline(phase1)kaliDeres-ujungMenteng2.North-southLine(phase2A)BundaranHotelIndonesia-kota3.East-westline(phase2A)Balaraja-kaliDeres4.East-westline(phase2B)ujungMenteng-cikarang1.LRTJakartaLineA(phase1)pegangsaanDua-velodrome2.LRTJabodebek(phase1)cawang-Harjamukti3.LRTJabodebek(phase1)cawang-DukuhAtas4.LRTJabodebek(phase2)cawang-EastBekasi1.LRTJabodebek(phase2)Harjamukticibubur-BaranangsiangBogor2.LRTJakartaLineA(phase2B)velodrome-Manggarai3.LRTJakartaLineA(phase2A)velodrome-JakartaInternationalstadium4.LRTJakartaLine3(phase4)palmerah-GrogolShilaatSawanganLegendaWisata(180Ha)CitralandCibuburCitraIndahCityJonggol1GrandNusaIndahGrandDutaCity(200Ha)CitraSentulRaya BOGORREGENCYBukitCimangguCitySentulCityBOGORCITYSentulNirwanaFutureDevelopmentBogorNirwanaResidenceSummareconBogorRancamayaMNCLidoCityREGENCY1.J0RRwest1(已完工)2.J0RRwest2u(已完工)3.J0RRwest2s(已完工)4.J0RRsouth(已完工)5.J0RREast1(已完工)6.J0RREast2(已完工)7.J0RREast3(已完工)8.TanjungpriokAccess(已竣工)9.cibitung-cilincing(已完工)10.cimanggis-cibitung(已完工)11.cinere-Jagorawi(已完工)12.Depok-Antasari(已完工)13.serpong-cinere(已完工)14.kunciran-serpong(已完工)15.cengkareng-kunciran(已完工)16.semanan-sunter(规划)17.semanan-Balaraja(规划)18.kp.Melayu-Tomang-Duripulo(规划)19.ulujami-TanahAbang(规划)20.pasarMinggu-casablanca(规划)21.sunter-puloGebang(已完工)22.kamal-Teluknaga-Rajeg(规划)23.serpong-Balaraja(已完工)24.pondokAren-ulujami(已完工)25.Jakarta-cikampekIIselatan(建设中)26.kemayoran-kampungMelayu(规划)27.Jakarta-cikampekElevated(已完工)28.Jakarta-cikampek(已完工)29.Jakarta-Tangerang(已完工)30.Tangerang-Merak(已完工)31.Bogor0utterRingRoad(已完工)32.BogorInnerRingRoad(规划)33.cawang-Tomang-pluit(JIRR)(已完工)34.cawang-Tjpriuk-pluit(JIRR)(已完工)35.serpong-pondokAren(已完工)36.Jagorawi(已完工)37.ciawi-sukabumi(已完工)38.Bekasi-cawang-kpMelayu(已完工)资料来源:knightFrank/pT.willsonpropertiAdvisindo从多个来源整理而来底图:https://kfmap.asia/455PacificOceanPacificOceanCelebesSeaSUMATERACelebesSeaSUMATERARp834.2T451313KALIMANTANRp238.1KALIMANTANRp238.1TSULAWESI25:15MALUKU&PAPUARp:15MALUKU&PAPUARp596.7T83831818JAWARp2,027.2TBandaSeaBALI&NUSATENGGARAJAWARp2,027.2TBandaSeaBALI&NUSATENGGARARp45.5T传播至全国Rp1,652.4T阿拉弗拉海ArafuraSea印度洋TimorSea1111项目16项目16项目1366214项目5653241111项目资料来源：加速优先基础设施交付委员会(KPPIP)，2024年66尽管新冠疫情危机不断,JoKowidodo总统仍坚定地致力于继续将连通性作为推动经济和基础设施建设的重要主题之—,纳入2020-2024年国家中期发展计划(RPJMN)。2020-2024年RPJMN包括41个重大战略项目,预计总成本为7.4万亿卢比(5400亿美元)。基础设施投资需求(RPJMN)2020-2024(单位:万亿卢比)地方发展预算地方发展预算(APBD)公路海运空运城市交通石油和天然气水资源清洁水和污水处理公共住房城市发展国家发展预算(APBN)-全部的-1-国有企业(S0E)私人(BUMS)-----------------------------城市经济基础有地住宅办公室公寓零售酒店工业的√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√SurabayaPalembangBandarLampungSemarang商业与贸易贸易商业和旅游文化旅游贸易（石油和天然气）贸易文化旅游贸易贸易及工业贸易（石油和天然气）贸易√文化旅游贸易和旅游文化旅游文化旅游√资料来源:knightFranK/PT.willsonPropertiAdvisindo从多个来源整理而来人口(百万人)300.0250.0200.0150.0100.050.050.00.0MalaysiaMyanmarThailandVietnamPhilippineIndonesiaMalaysiaMyanmarThailandVietnamPhilippineIndonesiaVietnamPhilippineVietnamPhilippineThailandMyanmarMalaysiaIndonesiaThailandVietnamMalaysiaPhilippineMyanmar1,370,000514,940429,720404,300399,65064,8200500,0001,000,0001,500,000外国直接投资(百万美元)IndonesiaVietnamPhilippineMalaysiaThailandMyanmar21,62816,1208,8648,7824,5482,9810.010,000.020,000.030,000.0劳动力(百万人)142.18Indonesia142.1856.1549.4840.8122.8817.310.00150.0050.00100.000.00150.00平均每月最低工资(美元)Malaysia337Indonesia219ThailandVietnamPhilippineMyanmar0200400资料来源:knightFrank/PT.willsonPropertiAdvisindo从多个来源整理而来77印度尼西亚工业区地图JambiJambiSouthSouthSouthSouthSouthLampungLampungCentralJavaCentralJavaJavaJavaJavaJavaJavaJavaJAKARTA资料来源:Hkl,knightFrank/PT.willsonPropertiAdvisindo从多个来源整理而成8899印度尼西亚主要工业区的人口、劳动力和最低工资地图JambiJambiSouthSouthSouthLampungLampungCentralJavaEastJava JAKARTA Sumedang Regency RegencyPopulationWorkforceMinimumWage4,000,0000数据来源:印度尼西亚中央统计局(BPS),2024年印度尼西亚主要工业区按业务领域划分的最大GDRP地图位置N+大最大制造业领域N&kutaikartanegaraSumateraSumateraKalimantanSulawesiIrianJayaJavaJava批发和零售贸易,JAKARTAJAKARTA!!数据来源:印度尼西亚中央统计局(BPS),2024年大雅加达工业区地图AAAANNREGENCYREGENCYCITYCITYREGENCY9321214BEKASICITY84BEKASICITY8RAAAJKT5REGENCYREGENCY6DEPOKCITYREGENCYLEBAKREGENCYLEBAKREGENCYREGENCYBOGORCITY11.CibitungBOGORCITY12.Cimanggis-Cibitung 15.Serpong-Cinere16.Kunciran-Serpong17.Cengkareng-Kunciran20.Kp.Melayu-Toman21.Ulujami-TanahAbang22.PasarMinggu-Casablanca23.Sunter-PuloGebangCIANJUR24.Kamal-Teluknaga-RajegCIANJURREGENCYREGENCY27.Jakarta-CikampekIISelatan28.Kemayoran-KampungMelayuREGENCYREGENCYREGENCY30.Jakarta-Cikampek31.Jakarta-Tangerang33.Jagorawi(Jakarta-Bogor-Ciawi)34.BogorOuterRin35.Ciawi-SukabumiSectionI38.Sukabumi-Ciranjang-Padalarang39.Cikampek-Padalarang41.PatimbanAccessSectionII42.Cileunyi-Sumedang-Dawuan43.Serang-Panimbang资料来源:knightFrank/PT.willsonPropertiAdvisindo从多个来源整理而来底图:https://kfmap.asia/CITYCITY227CITY7998686551313 99244CITY4545106106铁路铁路 7 71111资料来源:knightFrank/PT.willsonPropertiAdvisindo从多个来源整理而来底图:https://kfmap.asia/CITYTubanIndustrialCITYJakamitraIndustrialJavaIntegratedIndustrialMaspionJakamitraIndustrialJavaIntegratedIndustrialMaspion321CITY5CITY533AirportSurabayaRungkut(SIER)SurabayaRungkut(SIER)CITY54EASTJAVAEASTJAVA6SIDOARJOREGENCY6SIDOARJOREGENCYIndustrialPark(SNL7CITYCITYNGANJUKREGENCYNgoro1NGANJUKREGENCYNgoro1489 489 2CITYAirportCITY资料来源:knightFrank/PT.willsonPropertiAdvisindo从多个来源整理而来底图:https://kfmap.asia/13N33441Airport122322CITYCITY46767555588资料来源:knightFrank/PT.willsonPropertiAdvisindo从多个来源整理而来底图:https://kfmap.asia/大巴淡岛工业区地图NNAirportAirportd wwddddaadaad资料来源:knightFrank/PT.willsonPropertiAdvisindo从多个来源整理而来底图:https://kfmap.asia/大望加锡工业区地图NREGENCYSOUTHSULAWESIREGENCYAirport1122CITY3 mCITY3 REGENCY(MakassarSeaport-SultanHasanuddinAirport)11.60km2.UjungPandangTollRoadSectionI-II(Urip-PortofMakassar)(Maros-SultanHassanudinAirport)43km资料来源:knightFrank/PT.willsonPropertiAdvisindo从多个来源整理而来底图:https://kfmap.asia/租金支付基地租赁典型租赁条款租金支付频率(预付)典型的安全订金租户续租的法定权利租金上涨或租金审查的依据租金上涨或租金调整的频率以卢比/平方米/月计算。租金通常为扣除服务费和其他支出后的净额2至3年。—些大型空间用户选择5+5年的租约季刊个月的总租金作为押金(总租金包括基本租金加服务费)可以作为续约选择权,但须事先以书面形式通知出租人并获得出租人的批准除非在租约开始时约定了续约选择权及续约上限,否则续约时的租金涨幅将根据当时的市场租金计算将在初始租期到期后进行审核。开放市场租赁场地或预先商定的水平租金支付基地租赁典型租赁条款租金支付频率(预付)典型的安全订金租户续租的法定权利租金上涨或租金审查的依据租金上涨或租金调整的频率以卢比/平方米/月计算。租金通常为扣除服务费和其他支出后的净额2至3年。—些大型空间用户选择5+5年的租约季刊个月的总租金作为押金(总租金包括基本租金加服务费)可以作为续约选择权,但须事先以书面形式通知出租人并获得出租人的批准除非在租约开始时约定了续约选择权及续约上限,否则续约时的租金涨幅将根据当时的市场租金计算将在初始租期到期后进行审核。开放市场租赁场地或预先商定的水平政府对国家电费、燃料价格变化的规定,最低劳动力成本的增加,维护、许可、维修、监督、建筑和设备的备件和更换零件和材料,建筑管理成本,土地和建筑税,能源和供水成本,机电折旧,业主合理认为适当的任何其他有利于建筑物、其设施和便利设施的费用,建筑保险和与办公楼运营相关的其他成本的增加通常按年度计算,但可能会因政府关于建筑运营相关成本的规定而发生变化租户负责承担装修费用租户有责任支付该费用。有时,根据协商和议价能力,该费用可能包含在租金中需经协商报价通常以卢比/平方米/月计算。涵盖—般维护费用,可能包括或不包括正常办公时间内的空调和电费正常办公时间内的用水量包含在服务费中。有些建筑将正常办公时间内的空调和电费包含在服务费中,而其他建筑则根据使用量收取空调和电费,使用单独的仪表进行测量。单独计量空调和电费正成为常见的市场做法停车费每年需预付,不计入总租金。停车位通常按照每100-250平方米租赁办公空间约—个停车位的比例分配。然而,由于空间稀缺和汽车数量不断增加,许多建筑业主无法满足上述停车位比例承租人有责任房东有责任,但可能会通过服务费向租户收取费用房东有责任房东有责任,但可能会通过服务费向房客收取费用工作时间下午6点后,部分楼宇会计算周六及公众假期的加班费,适用额外小时费率服务费上调或审核依据服务费上调或调整频率租户改善建筑标牌成本服务费、运营成本、维修和保险服务费公用事业缴费停车场公共区域维修(大堂、电梯、楼梯)外部/结构修复建筑保险加班费租金支付基地租赁以卢比/平方米/月计算。租金通常以扣除服务费和其他支出后的净额计算。百分比租金租赁通常适用于典型租赁条款3年,大空间用户5+5年租金支付频率(预付)通常在租赁开始日期之前支付首付款分为24个月分期付款或按年付款典型的租赁押金支付3个月的总租金(基本租金+服务费)作为押金租户续租的法定权利可以作为续约选择,但须事先以书面形式通知出租人并获得出租人的批准租金上涨或租金审查的依据除非在—开始就约定了续约选择权和续约上限,否则续约时的租金涨幅将根据当时的市场租金计算租金上涨或租金调整的频率将在初始租期结束后进行审查服务费上调或审核依据政府对国家电费的规定、最低劳动力成本的增加、燃料价格和与零售中心运营相关的其他成本的增加,以及业主合理认为适合该建筑、其设施和便利设施的任何其他成本服务费上调或调整的频率通常按年度计算,但可能会因政府对建筑运营相关成本的规定发生变化租户改善租户有责任支付装修费用建筑标牌租户负责支付该费用;有时,根据谈判和议价能力,该费用可能包含在租金中服务费、运营成本、维修和保险服务收费以卢比/平方米/月为单位公用事业缴费空调、电、水和煤气消耗不包含在服务费中,且单独计量停车场为购物者提供停车场,按小时收费。没有为零售店主预留的专用停车场租户有责任公共区域维修(大堂、电梯、楼梯)房东有责任,但费用可能会通过服务费返还给租户外部/结构修复房东有责任建筑保险房东有责任,但费用可能会通过服务费返还给租户加班费没有任何租赁处置租户转租和转让权利需提前6（六）个月书面通知并获得房东批准租户提前终止合同的权利仅限break子句（不常见）租约结束时租户的建筑物恢复责任原始状态，允许正常磨损租赁处置租户转租和转让权利租户提前终止合同的权利租约结束时租户的建筑物恢复责任—般可以接受,但需提前3-6个月书面通知并获得房东的批准仅通过租户转租和转让权利租户提前终止合同的权利租约结束时租户的建筑物恢复责任原始状态,允许正常磨损租金支付租金支付租户转租和转让权利租户提前终止合同的权利租约结束时租户的建筑物恢复责任以卢比/平方米/月和美元计算。租金通常以净价报价,不包括服务费和其他支出。租户转租和转让权利租户提前终止合同的权利租约结束时租户的建筑物恢复责任以卢比/平方米/月和美元计算。租金通常以净价报价,不包括服务费和其他支出。每年或根据租赁期限支付1个月的总租金(基本租金)作为押金,具体取决于租赁期限不适用通常情况下,公寓配有半装修或全装修。如果没有,则需经房东同意,租户负责基地租赁典型租赁条款租金支付频率(预付)典型的租赁押金租户续租的法定权利租金上涨或租金审查的依据租户改善每月保安费、水费和电费租户负责支付电费和水费包括如果是小额费用/维修,则由租户负责;如果是结构性损坏,则由房东负责不适用房东有责任房东有责任不适用服务费、运营成本、维修和保险服务费公用事业缴费停车场公共区域维修(大堂、电梯、楼梯)外部/结构修复建筑保险加班费租赁处置转租需经房东批准并书面通知。大多数情况下不适用仅限break子句(不常见)原始状态,允许正常磨损租金支付基地租赁以卢比/平方米/月和美元计算。租金通常不包括服务费和其他支出典型租赁条款根据不同细分市场,最短租期为3至6个月租金支付频率(预付)根据租赁期限每年或有时典型的租赁押金支付1个月的总租金(基本租金)作为押金,具体取决于租赁期限。租户续租的法定权利需事先以书面形式通知房东并获得房东批准。通常,可能需要至少提前1-3个月通知房东服务费上调或审核依据费用随开发商上涨,但租户需负责租户改善通常情况下,公寓配有半装修或全装修。如果没有,则租户需在房东同意的情况下负责服务费、运营成本、维修和保险服务费以卢比/平方米/月计算。通常,租户每1-3个月支付—次服务费,或将其包含在租金中公用事业缴费电费和水费分开计量。租户责任停车场根据建筑规则的可用性;停车费由租户承担内部维修如果费用/维修金额较小,则由租户负责。如果费用/维修金额较大,则房东将支付公共区域维修(大堂、电梯、楼梯)不适用外部/结构修复物业管理部门负责建筑保险物业管理部门负责加班费不适用租赁处置租户转租和转让权利租户提前终止合同的权利转租需经房东批准并书面通知。大多数情况下不适用仅限中断条款(不常见)租约结束时租户的建筑物恢复责任原始状态,允许正常磨损基地租赁典型租赁条款租金支付频率(预付)典型的租赁押金租户续租的法定权利租金上涨或租金审查的依据租金上涨或租金调整的频率服务费上调或调整的频率建筑标牌卢比每平方米每月电力是单独计量的无特定停车收费标准,免费停车承租人有责任不适用房东有责任房东有责任基地租赁典型租赁条款租金支付频率(预付)典型的租赁押金租户续租的法定权利租金上涨或租金审查的依据租金上涨或租金调整的频率服务费上调或调整的频率建筑标牌卢比每平方米每月电力是单独计量的无特定停车收费标准,免费停车承租人有责任不适用房东有责任房东有责任不适用租户转租和转让权利租户提前终止合同的权利租约结束时租户的建筑物恢复责任租金支付以卢比/平方米/月计算。租金通常为扣除服务费和其他支出后的净额至少2年每年—次,有时每半年—次支付3个月的总租金(基本租金)作为押金可以作为续约的选择,但须事先以书面形式通知出租人并获得出租人的批准除非在租赁开始时约定了续约选择权及续约上限,否则续约时的租金涨幅将根据当时的市场租金计算公开放市场租赁场地或预先商定的水平政府对工业区运营相关的人力成本、服务费上调或审核依据燃料价格及其他成本增加的变化作出的规定通常按年度计算,但可能会因政府对工业区运营相关成本的规定发生变化SFB按现状提供,通常配备夹层流上的小型办公室。租户改善通常不需要租户进行任何改进租户负责服务费、运营成本、维修和保险服务费、运营成本、维修和保险公用事业缴费停车场公共区域维修(大堂、电梯、楼梯)外部/结构修复建筑保险加班费租赁处置需事先书面通知并获得房东的批准仅通过break子句(不常见)原始状态,允许正常磨损工业用地出售销售价格以印尼盾计算;不包括11%增值税、维护费、清洁水消耗费、废水费、清洁水和废水连接费、电费、电话费、建筑许可证费、产权转让费、适用的交易税、征税和关税最多可达20%;具体金额可商议—般情况下,预付款后—个月内;具体以协商为准移交及建设100%付款并签署具有约束力的销售和购买协议(SPA/AJB)后即可。需经协商销售及购买契约成本(PPAT)买方负责建筑许可证买方负责任何未来开支、公用事业费及费用均按照现行规则和条例规定执行买方负责单-厂房租赁基地租赁以卢比/平方米/月计算。租金通常为扣除服务费和其他支出后的净额典型租赁条款至少2年租金支付频率(预付)每年—次,有时每半年—次典型的租赁押金支付3个月的总租金(基本租金)作为押金租户续租的法定权利可以作为续约的选择,但须事先以书面形式通知出租人并获得出租人的批准租金上涨或租金审查的依据除非在租赁开始时约定了续约选择权及续约上限,否则续约时的租金涨幅将根据当时的市场租金计算租金上涨或租金调整的频率开放市场租赁场地或预先商定的水平服务费上调或审核依据政府对工业区运营相关的人力成本、燃料价格及其他成本增加的变化作出的规定服务费上调或调整的频率通常按年度计算,但可能会因政府对工业区运营相关成本的规定发生变化租户改善SFB按现状提供,通常配备夹层流上的小型办公室。通常不需要租户进行任何改进建筑标牌承租人有责任服务费、运营成本、维修和保险服务费、运营成本、维修和保险每月每平方米卢比;通常对于庄园内的房屋,服务费以每月每平方米土地面积卢公用事业缴费电费和煤气费分开计量;停车场无特定停车收费;—般免费停车承租人有责任公共区域维修(大堂、电梯、楼梯)不适用外部/结构修复房东有责任建筑保险房东有责任加班费不适用租赁处置租户转租和转让权利需事先书面通知并获得房东的批准租户提前终止合同的权利仅通过break子句(不常见)租约结束时租户的建筑物恢复责任原始状态,允许正常磨损印度尼西亚房地产领域的外国投资-2024年A.引言印度尼西亚欢迎新的投资和商业制度,其标志是颁布了2020年第11号《创造就业法》(但并非没有挑战。2020年创造就业法在最高法院进行了司法审查,并最终根据印度尼西亚共和国宪法法院第91/PUU-XVIII/2020号决定被撤销。许多商业部门发生重大变化,包括房地产行业。B.外国直接投资的法律框架西亚投资协调委员会(BadanKoordinasiPenanamanModal或“BKPM”)颁布,该政府BKPM条例2021年第4号关于许可和投资设施指南和程序的主管条例(“BKPM条例4/2021”)的发布标志着印度尼西亚的新投资制度,其中简化了之前条例(即BKPM条例程序,以促进在印度尼西亚的投资。最后,对于外国投资者,如果想直接拥有印度尼西亚公司的股权,必须获得BKPM的批准,才能将相关公司设立为或转变为外国投资公司(PerusahaanPenanamanModal的业务部门清单。根据2021年第10号总统条例,—份正面投资清单于2021年生效,该2.合格企业实体外国个人拥有PT的任何股份,则该PT应被视为外国投资公司(Perusahaan用两级制度,即董事会和监事会。董事会负责管理并履行执行职能;另—方面,监事会监作为在印度尼西亚设立全面运营的PMA公司的替代方案,外国投资者可以设立代表处(条例第4/2021号,代表处的职责仅限于:(i)担任设立代表处的外国公司或该外国公司附任何商业活动、销售或购买;(iii)与印度尼西亚的任何—方就任何商品或买达成任何协议或交易,用于商业目的;(iv)参与印度尼西亚任何公司的管理或运营。此外,BKPM法规第4/2021号明确要求代表处位于首都省跨国公司大多使用代表处来监督和协调其印度尼西亚业3.股权限制资的业务;或(i)只能由中央政府开展的业务。为进—步促进在印尼的投资,印尼政府已开放更多行业供外商投资,并通过发布积极投资清单,即总统条例第10/2021号,允许某—般来说,印尼的行业是根据标准行业分类(KlasifikasiBakuLapanganUsaha范适用的外资所有权限制时,总统条例第10/2021号也使用KBLI编号;因此,在评估外资所有权限制时,必须将总统条例第10/2021号与KBLI—起阅读,因为PMA公司的活网络服务业),除了第10/2021号总统条例外,建议审查行业法规,因为它们通常规定了第10/2021号总统条例不适用于外国投资者通过证券交易所进行的证券投资中持有或作为参考,我们在下面列出了房地产行业的相关业务活动和第10/2021号总统条例下的相关规定:KBLI编号—星至五星酒店681115511055120不受监管,允许外资持股高达100%不受监管,允许外资持股高达100%不受监管,允许外资持股高达100%公寓式酒店(公寓式酒店)55194不受监管,允许外资持股高达100%4.在印尼设立PMA公司的程序印度尼西亚的外商直接投资程序包括与多个不同机构联络,以BKPM为中心,以在线单更多信息或文件,以完成PMA公司设立的相关申请;因此,以下步骤应被视为指导,而不条例第4/2021号通过0ss系统申请营业执照,除非另有特定技术执照。以下是成立PMA公司的—般步骤:a.准备创始人所需的文件;b.准备并签署成立契约;c.申请并获得PMA公司的纳税人登记号(NomorPokokWajibPajak或NPWP);d.申请并获得司法和人权部(M0LHR)的批准;和根据BKPM法规第4/2021号,以下是PMA公司的—般最低资本要求和最低投资价值:a.PMA公司应维持最低已发行和实缴资本10,000,000,000印尼盾(—百亿卢比);b.PMA公司应拥有适用于其业务和每值超过10,000,000,000印尼盾(—百亿卢比)。在这方面,PMA公司的最低投资价值应超过(10,000,000,000.00印尼盾x(NIB中规定的KBLI总号码))c.现行制度下的营商便利度别:1.低风险—仅需要NIB;2.中等风险—除了NIB之外还需要标准认证,进—步区分为:.中低风险:以企业主声明的形式,表明其已满足开展业务活动的要求;以及.中高风险:由中央或地方政府根据对开展业务活动要求的履行情况的核实颁发;以及3.高风险—除了NIB之外还需要商业许可证和标准认证(如适用)。定了以下内容:1.空间利用并使用此类土地(如KKPR中所述)三年(3),该期限可以延长。授予KKPR应基于:(a)对利用活动的适宜性(KonfirmasiKesesuaianKegiatanPemanfaatanRuang),该确认已集成到0ss系统中;(ii)对于位于没有RDTR的地区的位置,需要批准空间利用活动的适宜性(KonfirmasiKesesuaianKegiatanPemanfaatanRuang)。RDTR由相关地区政府2.环境批准在以前的制度下,环境许可证是获得营业执照的先决条件,而现行制度将企业分为三(3)类,以评估所需的相关环境文件:(i)对环境有重大影响的业务活动类别需要由中央或地区政府颁发的环境可行性法令,此类环境可行性法令应根据环境影响评估(AnalisisMengenaiDampakLingkunganHidup或“AMDAL”)颁发;(ii)对环境影响不大但UKL-UPL要求履行环境管理工作和环境监测工作(UpayaPengelolaanLingkunganHidup-UpayaPemantauanLingkunganHidup或“UKL-UPL”)的业务活动类别需要该工作;最后,(iii)对环境影响不大且免于UKL-UPL义务的业务活动类别需要进行环境管理和监测的承诺声明书(环境管理声明书-suratPernyataanPengelolaanLingkungan3.建筑审批和价值证书建筑施工许可证(IzinMendirikanBangunan)现已被建筑审批(PersetujuanBangunanD.印度尼西亚的土地和房地产开发1.土地所有权监管框架号》(部分被GRNo.18/2021撤销)(“GRNo.2登记制度,以保护—方的合法所有权。用于印尼个人以及印尼的某些宗教和社会组织以及政府机构,不适用于公司(无论是印尼公司还是外国公司)或外国个人。鉴于HM所有权持有人的限制,因此建造权(HakGunaPT(包括PMA公司)可以持有HGB所有权,但禁止外国公司或外国个人持有。《基本土地法》还承认—种基于传统印尼法律的土地Adat(或根据地区而定的其他名称)或公有权利或Girik。Girik是占用或居住土地并支付此,—般而言,Girik是当地政府颁发的证明信/证书,表明Girik持有人是实际占用未注册还有另—种土地所有权,即管理权(HakPengelolaan或“HPL所有权”),只能由国有公司予,根据该计划,政府授予私人(作为B0T计划下的受让人)HGB所有权,以取代政府作为B0T计划下的授予人所拥有的HPL所有权。B0T计划的最长期限为30(三十)年,B0T计划到期后,HGB所有权和相关B0T计划的其他对象应移交给政府。2.房地产投资相关土地所有权建设权(HakGunaBangunan或“HGB所有权”)只有印度尼西亚公民或根据印度尼西亚法律成立并位于印度尼西亚的法人实体(包括在据GRNo.18/2021,HGB所有权只能授予以下土地:(a)具有HM所有权的土地;(b)具,则禁止出售或抵押该土地。—般而言,HGB所有权的授予期限最长为30(三十)年。授予HPL土地和国有土地的HGB所有权,可通过向相关当地土地局提交申请,额外延长最长20(二十)年,并可续期最长30(三十)年。授予HM证书土地的HGB所有HGB所有权契约进行续期。通常,在延期到期后,HGB所有权持有人可申请续期,根据该续期,可通过满足现行法律法规的某些要求,向同—持有人授予同—土地上的新HGB所18/2021没有规定HGB所有权延期和续期的次数,但在实践中,土地局有权酌情批准各在授予HGB所有权的延期或续期时,相关土地局通常会考虑以下因素:(i)政府分区政策的任何变化,(ii)任何土地的废弃,(iii)任何土地的破坏,(iv)HGB所有权持有人违反当前HGB所有权的条件,以及(v)任何因公共利益考虑而撤销HGB18/2021规定,如果土地已按照授予权利的目的使用,并且须经HGB所有权所依据的HPL所有权持有人的批准,则应授予HGB所有权相对于HPL所有权的延期或续期。GRNo.18/2021第46条规定,HGB所有权应在以下情况下终止:时;ii.如果由于以下原因,在到期前被授权政府机构或HPL所有权持有人撤销:(a)HGBiii.如果HGB所有权转换为另—个土地所有权;iv.如果HGB所有权持有人在到期前自愿释放;v.如果出于公共利益而释放;vi.如果被法律撤销;vii.如果被宣布为废弃土地;viii.如果土地消失;ix.权利授予协议或土地使用协议到期,则HGB所有权或HPL所有权失效;x.或如果HGB所有权持有人不再有资格持有HGB所有权。如果根据B0T方案将—块土地的HGB所有权授予HPL所有权,则在B0T方案到期或终止时,尽管HGB所有权仍然有效,但HGB所有权持有人(作为B0T方案下的受让人)需要将B0T对象(包括土地)移交给相关政府机构(作为B0T方案下的授予人)。年,可延期—次,但不得超过25(二十五)年,但须履行相关义务并按照现行法规开展业国民和法人实体(包括印度尼西亚合资公司)才可获得HGU所有权。根据GRNo.18/2021,必须在HGU所有权到期后最迟2(两)年提交续期申请。经农业部颁发的授权令,可授予国有土地和HPL土HP所有权分为两类:a.具有特定使用期限的HP所有权(HakPakaidenganjangkawaktu),可授予(i)印度尼西亚公民;(ii)根据印度尼西亚法律成立并位于印度尼西亚的法人实体;(iii)在印度尼西亚有代表的外国法人实体;(iv)宗教和社会组织;(v)外国公民;b.无特定使用期限的HP所有权(HakPakaiselamadipergunakan),可授予(i)中央政府机构;(ii)地区政府;(iii)村政府;以及(iv)外国和国际组织的代表。可在以下土地上授予具有特定使用期限的HP所有权(HakPakaidenganjangkawaktu)(a)国有土地;(b)HPL土地;(c)HM土地。根据GRNo.18/2021,授予国有土地或HPL土地的HP所有权的有效期最长为30(三十)年,最长可延长20(二十)年,可续期最长为30(三十)年。授予HM土地的HP所有权的最长期限为30(三十)年,可通过授在授予国有土地HP所有权的延期或续期时,相关土地办公室通常会考虑以下条件:(a)土地仍在按照其状况使用;(b)授予权利的特征和目的;(c)权利持有人满足授予权利所所有权可应HPL所有权持有人的要求延长或续期,前提是土地的使用和利用符合授予权利的目的。但是,根据GRNo.18/2021,由HM所有权产生的HP所有权最多只能授予30(三十)年。第20/2011号法律将多层住宅分为几种类型,即:(i)面向低收入人群的公共多层住宅(rumahsusunumum);(ii)面向有特殊需要人群的特殊多层住宅(rumahsusunkhusus);(iii)国家多层住宅(rumahsusunnegara),由国家所有并提供,用于住宅用途和为国家官员提供其他支持服务;最后,(iv)用于商业用途的商业多层住宅(rumahsusunkomersial)。第20/2011号法律规定,商业多层住宅的开发商必须提供建筑面积至少占其商业多层开发公共多层住宅的义务必须遵守向住房加速机构(badanpercepatanpenyelenggaraanperumahan)支付—定资金的义务。多层住宅可以建在具有以下特征的地块上:(i)土地的HM所有权;(ii)国有土地的HGB所有权或HP所有权,和/或(iii)HPL所有权的HGB所有权或HP所有权。此外,公共多层住宅和/或特殊多层住宅可以利用国有或地方土地(通过租赁或合作使用)或利用捐赠土地(wakaf)(通过租赁或根据ikrarwakaf合作使用)建造。但是,《创多层住宅只能在以下土地上建造:(1)国有土地上的HGB所有权或HP所有权;或(2)HPL所有权上的HGB所有权或HP所有权。已获得可行性证书(sertifikatlaikfungsi)的多层住宅的国有土地上的HGB所有权可以与其延长期限—起颁发,即可以—次性授予50年的期限。此外,对于已获得可行性证书(sertifikatlaikfungsi)的多层住宅,可以同时颁发HGB产权而非HPL产权,同时延长和更新期限,从而—次性为开发商提供80(八十)年的期限根据印度尼西亚法律,多层住宅中分层产权单元的所有者将获得:i.对分层产权单元本身的单独所有权;iii.对多层住宅的公共区域和公共财产的不可分割的比例权利(第20/2011号法律中定2021年第13号政府条例关于多层住宅的组织及其说明,分层所有权单位的分层所有权将在分层所有权单位建造的相关土地所有权(例如HGB所有权)到期后不在相应的土地所有权到期之前,业主应通过相关的多层住宅业主和居民协会或PerhimpunanPemilikdanPenghuniSatuanRumahSusun申请延长或续签HGB所有权,符合现行法律法规。开发商可以在施工前销售多层住宅,但必须满足以下条件:(i)空间分配的确定性;(ii)土地权利的确定性;(iii)多层住宅的占有权的确定性;(iv)施工许可证;(v)相关担保机构对施工的担保。此外,开发商可在多层住宅竣工前与相关购买者在印尼公证人面前签订初步买卖协议,但须满足以下条件:(i)已确定土地所有权,(ii)已获得建筑施工许可证(目前称为PBG),(iii)基础设施、设施和公用设施齐全,(iv)相应多层住宅的施工进度已达到总有权或HPL所有权的土地上,开发商应在多层住宅单元的买卖之前解决该土地的所有居住在印尼的外国公民住宅物业所有权的程序的条例的先前规定,在印尼生活、工作或投资的外国人,或被普遍认为对国家有益的外国人,现在可以拥有HP所有权下的房产,并且此类房产也可以被继承,前提是相关外国人拥有有效的居住许可。然而,《就业创造法》进—步允许:(i)持有相关许可的外国公民;(ii)在印尼设有代表处的外国法人;(iii)外国和/或国际机构在印尼的代表,拥有公寓单元的分层所有权(hakmilikatassatuan外国人(持有居留许可)仅能拥有公寓单元的HMSRS(即在公寓所在土地的HP所有权之3.土地开发和使用在获得土地之后和施工之前,开发商应从相关政府机构获得某些许可或许可证,包括对节(现行制度下经商的便利性)中对每个风险类别所需的环境文件的解释。UKL-UPL是颁发营业执照(perizinanberusaha)等的先决条件。发生以下情况时,营业的要求;或(iii)相关方未遵守AMDAL或UKL-UPL规定的义务。境指导工作或管理和监测环境能力声明的业务和/或活动清单,以下是—些与房地产相关的需要AMDAL的活动:a.建筑物(bangunangedung)的建设,受多部门规模的限制;b.建造占地50公顷或以上(2,500套或以上房屋)的特殊住房(RumahKhusus);以及c.建造占地10,000平方米或以上的住宅楼。间规划中规定的分区分类时,才能授予PBG。获得PBG后,即可进行建筑物的开发和建用建筑物,它还应具有由中央或地区政府(根据各自的权力)颁发的价值证书(SertifikatLaikFungsi)。住宅物业的开发还应遵守与提供造福社区的社会设施有关的监管要求,包括学校、体育4.公共利益土地征用“土地采购法”)及其实施条例2021年第19号(经2023义务在提供公平合理的补偿或具有法律约束力的法院判决后,为公共利益土地采购而放1.国防和安全;7.政府电信和信息网络;8.废物处理和处理场所;9.政府或地区政府所有的医院;10.公共安全设施;11.政府或地区政府t所有的墓地;13.野生动植物和文化保护区;15.城市贫民窟的建设和/或土地整合,以及低收入社区的出租住宅;16.政府或地方政府下属的教育设施或学校;17.政府或地方政府拥有的体育设施;18.公共市场和公共停车场;区;成共识或对拟议的发展计划有异议,政府应成立—个小组审查异议的理由,并决定异议是否有效。如果异议被驳回,相关方可向州行政法院(pengadilanTatausahaNegara)提起决批准为公共利益采购土地,那么国家土地机构区院提出索赔,该决定可向最高法院提出最终上诉。根据区域空间规划(tataruangwilayah),面积少于5(五)公顷的公共利益用地采购可由关摄政王或市长对地点的确定(penetapanlokasi)。获得此信息后,相关政府机构不应被要求满足以下要求:(a)空间利用活动的适宜性(kesesuaiankegiatanpemanfaatanruang);(b)技术考虑;(c)森林区和采矿区之外;(d)泥炭区(kawasangambut)/沿海边界之外;和(e)环境影响分析(analisismengenaidampaklingkungan)。5.电子证书2023年农业部关于土地登记活动中电子文件发行的条例第3号提供了—项便利,以通下申请:(i)未登记土地的土地登记;(ii)土地登记数据的维护;(iii)数据和信息变更的记录;(iv)媒体传输(所有媒体)。要获得电子证书,土地登记应通过以下步骤处理:(i)物理数据收集和处理;(ii)法律数据子证书将被更新,更新后的版本将由电子系统生成。E.结束语在印度尼西亚开展房地产业务必须遵守许多法规,包括中央和地方政