物业管理合同签订及范本模板

物业管理合同签订要点解析与范本参考物业管理合同作为规范物业管理活动、界定各方权利义务的核心法律文件，其签订质量直接关系到物业管理的成效与业主的切身利益。一份条款完备、权责清晰、务实可行的物业管理合同，是构建和谐物业服务关系、保障物业正常运行的基石。本文将从合同签订的前期准备、核心条款谈判、注意事项及范本模板等方面，为读者提供系统性的专业指引。一、物业管理合同签订前的准备与调研在正式启动合同签订程序前，充分的准备与调研工作至关重要，这是确保合同科学性与可行性的前提。1.明确业主需求与物业基本情况业主方（通常为业主大会授权的业主委员会，或前期物业管理阶段的建设单位）首先需清晰梳理本物业项目的具体情况，包括物业类型（住宅、商业、办公等）、建筑面积、户数、配套设施设备（电梯、消防、供水供电、智能化系统等）的数量与现状。同时，应通过业主大会或问卷调查等形式，广泛征集业主对物业服务的核心需求、期望标准及可接受的价格区间，形成物业服务需求清单，作为后续选聘物业企业和合同谈判的基础。2.物业企业的选聘与资质审查选择合适的物业企业是保障服务质量的关键。业主方应通过公开招标、邀请招标或协议选聘（特定条件下）等合法方式选聘物业企业。在选聘过程中，务必对候选物业企业的资质等级、营业执照、专业人员配置（如项目经理、工程师、会计师等）、以往管理项目的业绩与口碑、财务状况、应急处理能力及管理方案的可行性进行全面审查与评估，避免选择无资质、信誉差或管理能力不足的企业。3.市场行情与服务标准调研了解同区域、同类型物业的物业服务市场价格水平、服务内容与标准，有助于业主方制定合理的预算和服务期望，也能在与物业企业谈判时掌握主动权，确保所签订的合同条款在价格与服务质量上具有市场竞争力和合理性。二、合同谈判的核心要点物业管理合同的谈判是一个博弈与平衡的过程，核心在于明确双方权利义务，确保服务与付费对等，风险责任合理分担。1.服务范围与服务标准这是合同的“心脏”条款，必须具体、明确、可量化。服务范围应详细列明物业企业提供的各项服务，如：*公共区域清洁卫生：包括楼道、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、停车场、绿化带等的清扫频率、标准。*公共秩序维护：包括门岗值守、巡逻频次、监控系统运行、车辆停放管理、消防管理等具体措施和响应时间。*公共设施设备维护保养：明确各类设施设备（供水、供电、供暖、空调、电梯、消防、安防、给排水、路灯等）的定期巡检、保养、维修范围及标准，区分大中修与日常维保的界限及费用承担方式。*绿化养护：植物修剪、浇水、施肥、病虫害防治等标准。*其他服务：如邮件代收、装修管理、档案管理、社区文化活动组织等。服务标准应尽可能细化，避免使用“良好”、“及时”等模糊词汇，可参照国家、行业或地方标准，并结合项目实际情况进行约定。2.服务期限明确合同的起止时间。前期物业服务合同期限一般不超过两年，待业主委员会成立后由业主大会决定是否续聘或另行选聘。业主大会选聘的物业服务合同期限通常为二至五年，具体可协商确定。合同中应约定续约条件、提前终止合同的条件以及合同到期后服务的衔接问题。3.服务费用*费用构成与标准：明确物业服务费用的具体构成（如人员工资、清洁物料、维修耗材、能耗、保险、税费、利润等），以及收费标准（如住宅按建筑面积每月每平方米多少元，商业物业另定等）。*收费方式与周期：约定是包干制还是酬金制。包干制是指物业费中包含物业服务成本、法定税费和物业企业利润；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金支付给物业企业，其余用于物业服务支出，结余或不足由业主承担或享有。同时明确缴费周期（月付、季付、年付）及缴费截止日期。*费用调整机制：约定物业费调整的条件、程序和方式。如因人工成本、物价大幅上涨等因素导致物业服务成本显著增加时，物业企业可提出调价申请，经业主大会表决通过后方可调整。*其他费用：明确停车费、广告费、公共区域有偿服务费等的收取标准、分配方式及使用范围。4.双方权利与义务*业主方权利：监督物业服务质量、查阅财务收支（酬金制下）、提议召开业主大会、对物业共用部位和设施设备的经营收益进行监督等。*业主方义务：按时足额缴纳物业费、遵守管理规约、爱护公共设施、配合物业企业管理等。*物业企业权利：依据合同提供服务并收取费用、制止业主违规行为、对共用设施设备进行管理等。*物业企业义务：按合同约定提供服务、定期向业主公布收支情况（酬金制）、接受业主监督、建立应急预案、协助做好安全防范工作等。5.物业的承接查验这是确保物业顺利交接的关键环节。合同中应明确物业承接查验的主体、范围、标准、程序、责任方以及查验结果不符合约定时的处理方式。物业企业应在承接物业时，与建设单位或原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签署承接查验协议，明确遗留问题的整改责任和时限。6.物业管理用房与设施设备明确物业管理用房的位置、面积、权属及使用方式。对于物业共用设施设备，应列明清单，明确其维护、管理、更新、改造的责任主体和费用承担方式，特别是保修期内与保修期外的划分。7.违约责任这是保障合同履行的重要条款。应针对双方可能出现的违约情形（如业主逾期缴费、物业企业服务不达标、擅自停水停电、泄露业主隐私等）约定明确的违约责任，包括违约金的计算方式、赔偿范围等。违约金的设定应合理，具有惩戒性和补偿性。8.合同的变更、解除与终止约定合同变更、解除的条件和程序。如业主大会决议解聘物业企业、物业企业提前退出、不可抗力导致合同无法履行等情况的处理。合同终止时，应明确物业企业的退出程序、资料与财物的移交、费用结算等事宜。9.争议解决方式约定双方在履行合同过程中发生争议时的解决途径，通常包括协商、调解、仲裁或诉讼。如选择仲裁，应明确仲裁机构的名称；如选择诉讼，应约定管辖法院。三、合同签订时的注意事项1.合同主体的合法性签订合同的双方必须具有合法主体资格。业主方应为业主大会授权的业主委员会（需提供业主大会决议、备案证明、委员身份证明等）或合法的建设单位；物业企业应具备相应的物业管理资质（若地方仍有相关规定）、有效的营业执照。2.合同条款的完备性与明确性仔细审查合同条款是否全面覆盖了前述核心要点，文字表述是否准确、清晰、无歧义，避免使用模棱两可或容易产生误解的词句。对于重要的口头承诺，应尽可能转化为书面条款。3.附件的完整性物业管理合同通常会附带一系列附件，如《物业服务标准细则》、《物业共用设施设备清单》、《物业管理用房配置说明》、《承接查验协议》、《业主临时管理规约》或《管理规约》等。这些附件是合同不可分割的组成部分，应确保其完整、规范，并与合同正文条款衔接一致。4.法律合规性审查重要的物业管理合同，建议聘请专业律师进行审查，确保合同内容符合《民法典》、《物业管理条例》及地方相关法律法规的规定，避免因合同条款违法而导致无效或部分无效。5.签订程序的规范性对于业主大会选聘物业企业签订的合同，必须履行业主大会的表决程序，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（或地方规定的更高比例）。合同签订后，应按规定向物业所在地的房地产行政主管部门备案。四、物业管理合同范本模板（以下范本为通用参考格式，具体条款需根据项目实际情况、地方规定及双方协商结果进行调整和完善。）物业管理服务合同合同编号：`[年份]`-`[小区名称缩写]`-`[序号]`甲方（业主方）：名称：`[业主大会/业主委员会全称，如：XX小区业主委员会]`负责人：`[业主委员会主任姓名]`地址：`[业主委员会办公地址或小区地址]`联系电话：`[业主委员会联系电话]`乙方（物业服务企业）：名称：`[物业服务企业全称]`法定代表人/授权代表人：`[姓名]`资质等级：`[如：一级/二级/三级]`（若有）地址：`[物业服务企业注册地址]`联系电话：`[物业服务企业联系电话]`开户银行：`[银行名称]`银行账号：`[银行账号]`鉴于：1.甲方代表`[XX小区]`（以下简称“本物业”）全体业主/业主大会，选聘乙方为本物业提供物业管理服务。2.乙方具备物业管理服务的资质和能力，并同意接受甲方的委托。根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及其他有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业管理服务的相关事宜，达成如下协议，以资共同遵守。第一条物业基本情况1.1物业名称：`[XX小区]`1.2物业类型：`[住宅/商业/办公/混合]`1.3坐落位置：`[XX市XX区XX路XX号]`1.4建筑面积：约`[具体数字]`平方米（最终以产权登记面积为准）1.5物业构成：`[如：XX栋住宅楼、XX栋商业楼、地下停车场、XX个单元、XX套房屋等]`1.6共用设施设备：`[详见附件一《物业共用设施设备清单》]`第二条服务内容与服务标准2.1乙方应根据本合同约定，为本物业提供以下物业管理服务：（一）房屋共用部位的维护与管理。共用部位包括：`[列举，如：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等]`。（二）房屋共用设施设备的运行、维护与管理。共用设施设备包括：`[列举，如：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设施、公共照明、供水供电系统、燃气系统、智能化系统等，详见附件一]`。（三）公共区域环境卫生管理。包括：`[详细描述清洁范围、频次、标准，如：楼道每日清扫一次，电梯轿厢每日擦拭两次，室外公共区域每日清扫等]`。（四）公共区域秩序维护与安全防范。包括：`[详细描述门岗值守、巡逻、监控、消防管理、车辆管理等内容和标准]`。（五）公共绿化养护管理。包括：`[详细描述修剪、浇水、施肥、病虫害防治等标准]`。（六）`[其他服务，如：装修管理、邮件收发、档案管理、组织社区文化活动等]`。2.2具体服务标准详见附件二《物业服务标准细则》。该细则作为本合同不可分割的组成部分。第三条服务期限3.1本合同服务期限为`[数字]`年，自`[XXXX年XX月XX日]`起至`[XXXX年XX月XX日]`止。3.2合同期满前三个月，甲方应组织召开业主大会，就是否续聘乙方进行表决。如业主大会决定续聘，双方应另行签订物业服务合同或签订本合同的补充协议；如决定不再续聘，甲方应提前两个月书面通知乙方，并协助乙方办理退场交接手续。第四条物业服务费用4.1本物业物业服务费用采用`[包干制/酬金制]`。4.2物业服务费用标准如下：（一）住宅物业：`[人民币XX元/平方米/月]`（按建筑面积计算）；（二）商业物业：`[人民币XX元/平方米/月]`（按建筑面积计算）；（三）`[其他类型物业或特殊区域的收费标准]`。4.3物业服务费用构成（适用于酬金制或需明确时）：`[人工成本、清洁物料费、维修保养费、能耗费、办公费、保险费、税费、乙方酬金（若为酬金制，约定比例或金额）、合理利润（若为包干制）等]`。4.4业主应于`[每月/每季度/每年]`的第`[数字]`日前，向乙方缴纳当期物业服务费用。首次物业服务费用应于本合同生效后`[数字]`日内缴纳。4.5物业服务费用调整：`[约定调整条件、程序和方式，如：因政府政策调整、人工及主要物料价格大幅上涨等因素导致成本显著增加，乙方可提出调价申请，经业主大会表决通过后执行]`。4.6停车费及其他有偿服务费：`[约定停车费的收取标准、分配方式；其他如广告费、场地占用费等公共收益的收取、管理、使用和公示办法]`。第五条双方权利与义务5.1甲方权利：（一）监督乙方按照本合同约定履行物业服务义务；（二）审议乙方提出的物业服务年度计划、财务预算（酬金制下）和决算报告；（三）`[其他权利，如：提议召开业主大会临时会议、对乙方的违规行为提出整改要求等]`。5.2甲方义务：（一）代表和维护业主的合法权益，向乙方提供必要的工作协助；（二）督促业主遵守《管理规约》和本合同的约定，按时缴纳物业服务费用；（三）负责协调解决本合同生效前发生的遗留问题（如为前期物业移交）；（四）`[其他义务，如：配合乙方做好物业承接查验、提供物业管理用房等]`。5.3乙方权利：（一）依据本合同约定向业主收取物业服务费用及其他应收费用；（二）根据本合同约定和国家有关规定，制定物业管理的具体规章制度；（三）`[其他权利，如：制止业主违反《管理规约》和本合同的行为、选聘专业公司承担专项服务（需甲方同意或在合同中明确）等]`。5.4乙方义务：（一）严格按照本合同约定的服务内容和标准提供服务；（二）建立健全物业管理档案并妥善保管；（三）定期向甲方和业主公布物业服务费用收支情况（酬金制下每月/每季度，包干制下每年至少一次）和公共收益情况；（四）`[其他义务，如：制定应急预案并组织演练、定期向甲方报告工作、接受甲方和业主的监督等]`。第六条物业的承接与移交6.1本合同生效后`[数字]`日内，甲方应组织乙方与`[原物业服务企业/建设单位]`办理物业承接查验手续，乙方应参与。6.2承接查验的内容包括：`[物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房、档案资料等，详见附件三《物业承接查验协议》]`。6.3查验中发现的问题，由`[责任方]`在`[期限]`内负责整改。6.4合同终止时，乙方应在