2025年建筑施工企业物业管理办法

2025年建筑施工企业物业管理办法第一章总则第一条为规范建筑施工企业自有物业的运营管理，提高资产使用效益，保障物业安全，根据《中华人民共和国建筑法》《物业管理条例》《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律法规，结合建筑施工企业特点，制定本办法。第二条本办法适用于建筑施工企业及其下属单位拥有或使用的各类物业资产的管理活动，包括办公用房、生产厂房、仓储设施、职工宿舍、商业配套及其他附属设施。第三条物业管理工作遵循以下原则：资产安全原则，确保物业结构安全、使用安全；效益优先原则，提高资产使用效率，实现保值增值；规范管理原则，建立标准流程，明确管理责任；专业服务原则，引入或培养专业管理能力。第四条物业管理的总体目标是建立权责清晰、流程规范、运行高效、监督有力的管理体系，为企业生产经营提供可靠的物业保障，防范资产流失和安全风险。第二章管理职责与分工第五条企业法定代表人是对外承担物业管理相关法律责任的第一责任人。企业应明确分管物业管理的领导班子成员，负责领导协调物业管理工作。第六条资产管理部门是物业管理的归口部门，主要职责包括：建立物业资产台账，组织产权登记与变更，制定管理制度与标准，统筹物业调配与处置，监督物业使用与维护，组织资产评估与考核。第七条使用部门是物业的直接使用单位，承担日常管理责任：负责所使用物业的日常维护、安全检查、环境卫生、能耗管理，配合资产管理部门开展维修、改造、评估等工作，及时报告使用中发现的问题。第八条财务部门负责物业资产的会计核算、价值管理、折旧计提、租金收支等财务管理工作，确保账实相符、价值准确。第九条安全管理部门负责监督物业的安全使用，组织定期安全检查，指导安全隐患整改，参与物业安全事故调查处理。第十条根据管理需要，可设立物业管理中心或委托专业物业服务机构负责具体运营服务。委托管理的，资产管理部门应代表企业签订委托协议，明确服务标准、考核要求与违约责任。第三章物业权属与台账管理第十一条企业应对所有物业资产进行清查登记，建立统一的物业资产台账。台账内容应包括：物业名称、坐落位置、产权证号、建筑面积、用途、权属性质、取得时间、账面价值、使用状态、管理责任部门等基本信息。第十二条物业资产取得后，资产管理部门应在30个工作日内完成台账登记。物业发生转让、置换、报废等权属变更时，应在变更手续完成后15个工作日内更新台账。第十三条产权证书、购房合同、建设批文等权属证明文件由资产管理部门统一保管原件，财务部门保管复印件。借阅权属文件需办理登记手续，明确借阅人、借阅事由和归还时间。第十四条对于权属不清或有争议的物业，资产管理部门应组织专项调查，收集相关证据，通过协商、调解或法律途径明确权属。在权属明确前，应加强使用管理，防止资产流失。第四章物业调配与使用管理第十五条物业调配应遵循优先保障生产经营需要、提高使用效率的原则。资产管理部门根据企业发展战略和业务需求，制定年度物业调配计划。第十六条内部单位使用物业，应签订内部使用协议，明确使用用途、管理责任、费用分摊等事项。协议期限一般不超过三年，到期需重新申请审批。第十七条外部单位租用物业，必须通过公开招租或竞争性谈判方式确定承租人，签订规范租赁合同。租赁期限原则上不超过五年，租金标准参照市场价或委托专业机构评估确定。第十八条物业使用过程中，禁止下列行为：擅自改变物业主体结构，超负荷使用，私自转租转借，存放危险物品，从事违法活动，其他违反规定的行为。第十九条办公用房使用面积标准按企业相关规定执行。生产厂房、仓储设施的使用应满足安全生产要求，预留安全通道，配备必要消防设施。第二十条职工宿舍分配应制定公平合理的分配方案，明确申请条件、分配标准、退出机制。不得擅自改变宿舍用途，不得私自改造扩建。第五章物业维修与保养管理第二十一条物业维修分为日常维修、定期保养和专项维修三类。日常维修由使用部门负责，定期保养由资产管理部门组织，专项维修按项目审批程序执行。第二十二条日常维修指对物业日常使用中出现的小型问题的修复，如门窗修理、水电故障排除等。使用部门发现问题时，应及时组织维修，单次费用不超过2000元的可直接安排维修。第二十三条定期保养包括对物业主体结构、设备设施的周期性检查维护，如外墙清洗、电梯年检、消防系统检测等。资产管理部门应制定年度保养计划，明确保养项目、周期、标准和责任单位。第二十四条专项维修指对物业进行的较大规模修复改造，如屋面防水重做、外墙翻新、供电系统改造等。预算金额5万元以下的专项维修由资产管理部门审批，5-20万元由分管领导审批，20万元以上报总经理办公会审批。第二十五条维修工程应选择具备相应资质的施工单位，签订施工合同，明确质量要求、工期安排、安全责任和保修期限。资产管理部门应组织工程验收，验收合格后方可结算付款。第六章物业安全管理第二十六条物业安全管理包括结构安全、消防安全、用电安全、治安安全等方面。使用部门应建立日常巡查制度，每周至少进行一次全面检查，发现问题立即整改。第二十七条资产管理部门每季度组织一次物业安全专项检查，重点检查老旧物业、人员密集场所、危险品存储区域等。检查结果形成报告，对发现的问题限期整改并跟踪验证。第二十八条物业改造装修必须进行安全评估，不得损坏承重结构，不得影响消防设施正常使用。施工前应办理审批手续，施工期间采取必要安全防护措施。第二十九条高层建筑、人员密集场所应制定应急预案，定期组织演练。物业区域内应配备完善的消防设施，设置明显的安全警示标识，保持疏散通道畅通。第三十条发生物业安全事故时，现场人员应立即采取应急措施，报告安全管理部门和资产管理部门。相关部门应迅速组织救援，保护现场，按规定报告并开展事故调查。第七章物业处置管理第三十一条物业处置方式包括转让、租赁、置换、报废等。处置物业必须有利于优化资产结构、提高资产效益，防止国有资产流失。第三十二条物业处置应履行资产评估程序，委托具有资质的评估机构进行评估，评估结果作为处置定价的参考依据。评估报告有效期一般为一年。第三十三条物业转让应通过产权交易机构公开进行，特殊情况需协议转让的，应报上级主管部门批准。转让价格不得低于评估价的90%。第三十四条物业报废应严格掌握条件：达到使用年限且无修复价值，严重损坏无法保证安全使用，因规划调整需要拆除，其他符合报废条件的情形。报废物业应组织技术鉴定，按规定权限审批。第三十五条物业处置收入纳入企业预算管理，用于物业维修更新或企业发展需要。任何单位和个人不得截留、挪用处置收入。第八章监督与考核第三十六条资产管理部门每半年对物业管理工作进行一次全面检查，检查内容包括台账完整性、使用合规性、维修及时性、安全性状况等。第三十七条建立物业管理工作考核机制，将物业资产使用效率、完好率、安全事故率等指标纳入相关部门和人员的绩效考核体系。第三十八条对物业管理工作中成绩突出的单位和个人给予表彰奖励。对违反本办法规定的行为，视情节轻重给予批评教育、通报批评、经济处罚或行政处分。第三十九条违