小产权房购销合同样本与注意事项

小产权房购销合同样本与注意事项在房地产市场的复杂版图中，小产权房因其价格优势，始终是部分购房者关注的焦点。然而，其特殊的产权性质也意味着交易过程中潜藏着诸多法律与经济风险。本文旨在提供一份相对规范的小产权房购销合同核心条款解析与样本参考，并辅以关键注意事项，以期为相关交易方提供力所能及的风险规避指引。需要郑重声明的是，小产权房交易不受现行法律完全保护，本合同样本及注意事项仅为降低交易过程中的操作风险，不能完全消除其固有法律风险，请务必审慎对待。一、小产权房购销合同核心条款解析与样本参考一份相对完善的小产权房购销合同，应尽可能清晰、全面地约定交易双方的权利与义务，减少后续纠纷。以下将对合同主要条款进行解析，并提供相应的条款样本参考。（一）合同当事人信息此条款旨在明确交易主体，是合同成立的基础。需确保信息真实、准确。条款样本参考：“甲方（卖方）：姓名：________________________身份证号码：____________________联系电话：____________________通讯地址：____________________________________乙方（买方）：姓名：________________________身份证号码：____________________联系电话：____________________通讯地址：____________________________________（甲方、乙方以下单独称为“一方”，合称为“双方”。）”解析：务必核实双方身份证件原件，确保与合同信息一致。若卖方为已婚，需明确房屋是否为夫妻共同财产，是否需要其配偶签署知情同意书或共同作为卖方。（二）房屋基本情况此条款是合同的核心，需对房屋状况进行详尽描述，特别是其“小产权”的特性。条款样本参考：“1.房屋坐落：该房屋位于________________省________________市________________区（县）________________乡镇________________村________________（路/街道）________________号（具体门牌号或楼栋单元号）。2.建筑面积：该房屋建筑面积约为________________平方米（最终面积以双方实际测量为准/或按套计价，建筑面积仅作参考）。房屋户型为：____室____厅____卫。3.土地性质：该房屋所占用土地性质为________________（例如：集体建设用地/宅基地/其他______，需明确具体性质及来源）。4.房屋来源及现状：该房屋为甲方通过________________方式（例如：村集体分配/自建/购买所得等）取得，房屋现状为________________（例如：毛坯/简装/精装，有无附属设施、设备等，请另附清单作为合同附件）。5.权利状况：该房屋未取得国家房屋管理部门颁发的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》（或《不动产权证书》），仅有________________（例如：村委会/乡镇政府/开发商出具的证明/建房批准文件/原始购房协议等，请注明具体文件名称及编号，如有）。”解析：房屋坐落需精确到足以定位；建筑面积需明确计算方式及是否存在差异处理；土地性质是“小产权”的关键，务必核实清楚；房屋来源和权利状况的描述直接关系到交易的合法性基础，需如实填写并附相关证明文件复印件作为附件。（三）房屋价款及支付方式明确交易价格及支付流程，是保障交易顺利进行的关键。条款样本参考：“1.房屋总价款：该房屋及附属设施、设备总价款为人民币________________元（大写：________________整）。此价格不因实测面积与本合同约定面积有差异而调整/或约定差异处理方式：________________。2.付款方式：乙方采用________________方式支付房款（可多选或组合，需明确各阶段金额及支付时间）：（1）定金：乙方于本合同签订当日向甲方支付定金人民币________________元（大写：________________整）。此定金在乙方支付首付款时自动转为购房款。（2）首付款：乙方于________________年____月____日前向甲方支付购房款人民币________________元（大写：________________整）（含已支付定金）。（3）第二期款：乙方于________________（例如：房屋交付当日/双方办妥村集体备案手续当日）向甲方支付购房款人民币________________元（大写：________________整）。（4）尾款：乙方于________________向甲方支付购房款人民币________________元（大写：________________整）。3.收款账户：甲方指定收款账户：开户行：________________________户名：________________________账号：________________________”解析：价格需大小写一致；支付方式需明确具体，包括金额、时间节点；大额款项建议通过银行转账，并保留转账凭证。定金条款需符合《民法典》定金罚则的规定。（四）房屋交付约定房屋交付的条件、时间及相关手续。条款样本参考：“1.交付时间：甲方应于________________年____月____日前，将符合本合同约定的房屋交付给乙方。2.交付标准：房屋交付时应保持________________（例如：合同约定的装修及设施设备标准，水、电、气、暖、有线电视、网络等基本生活设施能正常使用，相关费用已结清至交付日）。3.交付手续：双方应签署《房屋交接确认书》，清点房屋设施、设备，办理水、电、气等费用的过户或更名手续（如有可能）。”解析：交付标准应具体；交付时务必办理书面交接手续，明确责任界限。（五）双方的权利与义务明确双方在交易过程中的主要权利和应尽义务。条款样本参考：“甲方权利与义务：1.保证其对所售房屋拥有合法的处分权，该房屋不存在抵押、查封、产权争议或其他权利限制情况（除本合同已明确披露外）。2.按照合同约定交付房屋及相关证明文件。3.配合乙方办理与该房屋相关的必要手续（例如：村集体内部备案、更名等，需明确具体事项）。4.如实告知乙方房屋的已知瑕疵。乙方权利与义务：1.按照合同约定按时足额支付购房款。2.按照合同约定接收房屋。3.配合甲方办理相关手续。4.承担房屋交付后的相关费用（例如：物业费、水电费等）。”解析：甲方的权利保证是核心义务；乙方的付款义务是核心义务。“配合办理相关手续”需具体化，明确是何种手续，在何处办理。（六）违约责任约定违约责任，是约束双方履行合同的重要保障。条款样本参考：“1.甲方逾期交付房屋的，每逾期一日，应按总房款的____‰向乙方支付违约金。逾期超过____日，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付房款，并按总房款的____%向乙方支付违约金。2.若甲方隐瞒房屋权利瑕疵、一房多卖或其他导致乙方无法实现合同目的的情形，乙方有权解除合同，甲方应双倍返还定金（如已付）并退还乙方已支付的其他房款，同时赔偿乙方因此造成的损失（损失计算方式：________________）。3.乙方逾期支付购房款的，每逾期一日，应按逾期应付款额的____‰向甲方支付违约金。逾期超过____日，甲方有权解除合同，乙方已支付的定金不予退还（或甲方有权选择继续履行并要求乙方支付违约金）。4.任何一方违反本合同其他约定的，应承担相应的违约责任，并赔偿对方因此造成的直接经济损失。”解析：违约责任需具体、可操作，明确违约金计算方式、解除合同的条件及后果。对于小产权房而言，因产权问题导致合同无效或无法履行的风险较高，应在此处特别约定相关情形的处理方式。（七）风险承担明确房屋毁损、灭失风险的转移节点。条款样本参考：“该房屋毁损、灭失的风险，在房屋交付给乙方前由甲方承担，交付后由乙方承担。”（八）争议解决方式约定发生争议时的解决途径。条款样本参考：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可依法向该房屋所在地人民法院提起诉讼/或约定提交________________仲裁委员会仲裁。”解析：选择诉讼或仲裁，二者择一。如选择仲裁，需明确仲裁机构全称。（九）其他约定合同未尽事宜，可在此补充。条款样本参考：“1.本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。2.本合同附件（例如：房屋附属设施设备清单、相关证明文件复印件、双方身份证复印件等）为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。3.本合同一式____份，甲方执____份，乙方执____份，________________（例如：村委会备案____份，如有），具有同等法律效力，自双方签字（捺印）之日起生效。”解析：补充协议的效力、附件的重要性、合同份数及生效条件均需明确。（十）附件列出所有附件名称。条款样本参考：“附件一：甲方身份证明复印件附件二：乙方身份证明复印件附件三：房屋位置示意图及户型图附件四：房屋附属设施、设备清单附件五：甲方持有该房屋的相关证明文件复印件（例如：村委会证明、建房批文等）附件六：（其他需要补充的文件）”二、小产权房交易核心注意事项相较于普通商品房，小产权房交易的风险显著更高，购买者需格外谨慎。1.深入调查房屋合法性与卖方处分权：*土地性质是关键：明确是集体建设用地（如村办企业用地、公共设施用地等转化的“小产权房”）还是宅基地上的房屋。宅基地房屋原则上禁止向非本集体经济组织成员转让。*卖方身份与权限：核实卖方是否为房屋所在地集体经济组织成员，是否对房屋拥有合法的占有、使用、收益和处分权。要求卖方提供尽可能充分的权利来源证明，如原始建房审批手续、村集体出具的证明、与前手的交易协议等。*村集体态度：了解当地村委会或村集体经济组织对该类房屋转让的态度，是否允许、是否需要备案、备案流程及效力如何。部分地区村集体的认可和备案是小产权房交易仅有的“保障”。2.明确房屋产权状态与潜在纠纷：*一房多卖风险：小产权房缺乏国家统一登记，一房多卖风险极高。务必多方打听，最好能在村集体进行公示或备案。*抵押、查封风险：虽然小产权房无法在正规金融机构抵押，但可能存在民间抵押或因卖方其他债务被查封的风险。*邻里及家庭纠纷：了解房屋是否存在与邻里的边界、采光、通行等纠纷，以及卖方家庭内部对房屋处分是否存在异议。3.关于“过户”与权属证明的清醒认知：*无法正规过户：小产权房无法在国家房地产管理部门办理权属登记和过户手续，买方无法取得国家认可的不动产权证书。所谓的“过户”通常仅指村集体内部的更名或备案，其法律效力有限。*合同效力问题：小产权房买卖合同在司法实践中，其效力认定较为复杂。一般来说，本集体经济组织成员之间的转让合同可能被认定为有效；向非本集体经济组织成员转让，特别是购买宅基地上房屋的，合同可能被认定为无效。合同无效的后果是返还财产、赔偿损失，但购房款的返还可能面临卖方无能力返还的风险。4.合同条款的细致审查与补充：*权利瑕疵担保：合同中必须明确约定卖方对房屋权利状况的担保责任，以及出现权利瑕疵时的违约责任和赔偿方式。*拆迁补偿约定：这是小产权房交易中最核心的风险点之一。需在合同中明确约定，如遇政府征收、拆迁，房屋及土地的补偿款归属、安置资格等问题。但需注意，此约定仅对合同双方有约束力，不能对抗政府拆迁政策。*违约责任具体化：尽可能将各种可能出现的违约情形及其对应的违约责任约定清楚，特别是针对产权问题、交付问题、拆迁问题的违约条款。5.资金安全保障：*大额交易需谨慎：避免一次性支付全部房款。可约定分期付款，将款项支付与房屋交付、村集体备案等关键节点挂钩。*资金交付方式：尽量通过银行转账，并保留好所有付款凭证（银行转账记录、收款收据等）。要求卖方出具亲笔签名的收款收据。6.税费及其他费用承担：*明确交易过程中可能产生的各项费用（如有）由哪一方承担，如村集体可能收取的“管理费”、“更名费”等。*了解房屋交付后的水、电、气、物业管理等费用的承担和过户（更名）问题。7.了解当地政策与未来规划：*关注当地政府对小产权房的政策走向，是否有清理整顿、拆除或转正的可能性。*了解房屋所在地块的未来城市规划，是否面临拆迁、征用等情况。8.保留所有交易凭证：*购房合同、付款凭证、卖方身份证明、房屋权利证明文件复印件、村集体备案材料（如有）、交接清单、沟通记录（如短信、微信聊天记录）等所有与交易相关的文件和凭证，均需妥善保管，以备不时之需。9.谨慎评估长期风险与自身承受能力：*无法抵押融资：小产权房不能向银行申请抵押贷款。*流通性差：再次转让困难，且价格可能受政策影响大幅波动。*继承、赠与受限：其继承和赠与也无法得到国家法律的有效保护。*拆迁风险：如遇拆迁，买方可能无法获得与商品房同等的补偿，甚至可能因合同无效而仅能拿回部分购房款。*自身风险承受力：购买小产权房是一种高风险投资行为，买方需对可能产生的所有风险有充分认知，并评估自身经济能力是否能够承受这些风险，尤其是购房款