2026年房地产估价师物业估价技术实操题目集

2026年房地产估价师：物业估价技术实操题目集一、单选题（每题1分，共20题）1.某城市核心区一写字楼的区位因素中，对地价影响最大的是（）。A.交通通达性B.周边商业繁华度C.容积率限制D.建筑年龄2.评估某住宅小区的收益法时，若未来收益呈线性增长，则最适用的公式是（）。A.有限年期年金法B.永续年金法C.递增递减法D.分段插值法3.某商业地产的租约租金为15元/平方米·月，市场租金为20元/平方米·月，则其租赁收入减损值为（）。A.5元/平方米·月B.10元/平方米·月C.12.5元/平方米·月D.20元/平方米·月4.评估某工业厂房时，若其剩余使用年限为20年，且折旧率按直线法计算，则其成新率为（）。A.50%B.60%C.70%D.80%5.某城市土地出让年限为50年，当前已使用10年，剩余年限的土地还原利率为6%，则其土地价值折现系数为（）。A.0.5584B.0.6767C.0.7473D.0.83536.某酒店年运营收入为800万元，运营成本为500万元，折旧费用为50万元，则其净收益为（）。A.250万元B.300万元C.350万元D.400万元7.评估某在建工程时，若其已完成投资的70%，预计总成本为3000万元，则其重置成本为（）。A.2100万元B.2400万元C.2700万元D.3000万元8.某商铺的剩余租赁期限为5年，市场同类物业租金净收益率为8%，则其押金折现值为（）。A.租金现值×5%B.租金现值×8%C.租金现值×10%D.租金现值×12%9.某写字楼因周边交通管制导致其价值减损，若减损率为15%，则其修复后的价值为原值的（）。A.85%B.90%C.95%D.100%10.评估某农村宅基地时，若其面积为200平方米，当地宅基地地价为800元/平方米，则其价值为（）。A.16万元B.20万元C.24万元D.28万元11.某商业综合体因业态调整导致租金下降，若原租金为30元/平方米·月，下降后为25元/平方米·月，则其减损值为（）。A.5元/平方米·月B.7.14元/平方米·月C.10元/平方米·月D.12.5元/平方米·月12.某公寓的公摊面积占比为30%，套内建筑面积为100平方米，则其建筑面积为（）。A.70平方米B.83.33平方米C.100平方米D.130平方米13.评估某租赁型商铺时，若其年租金为120万元，运营成本为40万元，还原利率为10%，则其收益价格为（）。A.800万元B.1000万元C.1200万元D.1400万元14.某工业厂房的成新率为60%，重置成本为2000万元，则其评估价值为（）。A.1200万元B.1400万元C.1600万元D.1800万元15.某城市土地出让年限为70年，当前已使用5年，剩余年限的土地还原利率为5%，则其土地价值折现系数为（）。A.0.6767B.0.7410C.0.8072D.0.868116.某写字楼因消防设施老旧导致其价值减损，若减损率为10%，则其修复后的价值为原值的（）。A.90%B.92%C.94%D.96%17.评估某在建工程时，若其已完成投资的80%，预计总成本为4000万元，则其重置成本为（）。A.3200万元B.3600万元C.4000万元D.4400万元18.某商铺的剩余租赁期限为8年，市场同类物业租金净收益率为7%，则其押金折现值为（）。A.租金现值×7%B.租金现值×8%C.租金现值×9%D.租金现值×10%19.某住宅小区因学区政策调整导致其价值上升，若上升率为20%，则其增值后的价值为原值的（）。A.120%B.125%C.130%D.135%20.某商业综合体因周边新增商业竞争导致租金下降，若原租金为40元/平方米·月，下降后为30元/平方米·月，则其减损值为（）。A.10元/平方米·月B.12.5元/平方米·月C.15元/平方米·月D.20元/平方米·月二、多选题（每题2分，共10题）1.评估某商业地产时，需考虑的区位因素包括（）。A.交通通达性B.周边商业配套C.土地用途限制D.周边人口密度E.建筑容积率2.收益法评估中的净收益构成包括（）。A.租金收入B.运营成本C.折旧费用D.管理费用E.贷款利息3.评估某在建工程时，需考虑的因素包括（）。A.已完成投资B.预计总成本C.工程进度D.政策风险E.土地使用权年限4.评估某住宅小区时，需考虑的减损因素包括（）。A.建筑老化B.周边噪音污染C.学区政策调整D.交通管制E.公摊面积过大5.收益法评估中，常用的还原利率确定方法包括（）。A.安全利率加风险调整值法B.同类物业收益利率法C.土地还原利率加建筑还原利率法D.资本化率倒推法E.市场利率插值法6.评估某商业综合体时，需考虑的修复因素包括（）。A.消防设施老旧B.建筑结构缺陷C.外观装饰破损D.内部功能布局不合理E.周边环境恶化7.评估某工业厂房时，需考虑的因素包括（）。A.建筑成新率B.土地使用权年限C.设备折旧D.运营成本E.市场需求变化8.评估某租赁型商铺时，需考虑的减损因素包括（）。A.租赁期限过短B.周边新增商业竞争C.租金调整限制D.消防设施老旧E.公摊面积过大9.评估某在建工程时，需考虑的政策风险包括（）。A.土地用途变更B.工程审批延迟C.建筑容积率调整D.税收政策变化E.周边规划调整10.评估某住宅小区时，需考虑的增值因素包括（）。A.学区政策调整B.周边商业配套完善C.交通设施改善D.土地使用权年限延长E.公摊面积减少三、判断题（每题1分，共10题）1.收益法评估中，若未来收益呈指数增长，则最适用的公式是永续年金法。（×）2.评估某在建工程时，若其已完成投资的80%，则其重置成本为已完成投资的1.25倍。（√）3.某商铺的剩余租赁期限为5年，市场同类物业租金净收益率为8%，则其押金折现值为租金现值×8%。（×）4.评估某住宅小区时，若其公摊面积占比过高，则其价值会下降。（√）5.某商业综合体因周边新增商业竞争导致租金下降，则其减损值为原租金的25%。（√）6.收益法评估中，常用的还原利率确定方法包括安全利率加风险调整值法。（√）7.评估某工业厂房时，若其成新率为60%，重置成本为2000万元，则其评估价值为1200万元。（√）8.某城市土地出让年限为70年，当前已使用5年，剩余年限的土地还原利率为5%，则其土地价值折现系数为0.7410。（√）9.评估某租赁型商铺时，若其年租金为120万元，运营成本为40万元，还原利率为10%，则其收益价格为1200万元。（√）10.评估某住宅小区时，若其学区政策调整导致其价值上升，则其增值率为20%。（√）四、计算题（每题10分，共5题）1.某商业综合体年租金收入为1500万元，运营成本为600万元，折旧费用为100万元，还原利率为8%，剩余使用年限为20年。请计算其收益价格。2.某工业厂房的重置成本为2000万元，成新率为70%，土地使用权年限为40年，已使用10年，土地还原利率为6%，建筑还原利率为10%。请计算其评估价值。3.某写字楼因消防设施老旧导致其价值减损，若减损率为15%，原价值为8000万元，请计算其修复后的价值。4.某商铺年租金收入为200万元，运营成本为60万元，还原利率为12%，剩余租赁期限为5年，押金为租金的3个月。请计算其收益价格及押金折现值。5.某住宅小区因学区政策调整导致其价值上升，若原价值为5000万元，增值率为20%，请计算其增值后的价值。答案与解析一、单选题答案1.B2.A3.A4.C5.A6.B7.A8.A9.B10.B11.B12.B13.B14.A15.B16.A17.A18.A19.B20.A解析：1.商业地产的地价受周边商业繁华度影响最大，其次是交通通达性等。2.线性增长适用于有限年期年金法。3.租赁收入减损值为市场租金与租约租金之差。4.成新率计算：剩余使用年限/总使用年限×100%=20/30×100%=66.67%，四舍五入为70%。5.土地价值折现系数=1-(1+6%)^(-40)/6%≈0.5584。二、多选题答案1.A,B,D,E2.A,B,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.B,C,D,E9.A,B,C,D,E10.A,B,C,D,E解析：1.商业地产的区位因素包括交通、商业配套、人口密度、容积率等。5.还原利率确定方法包括安全利率加风险调整值法、同类物业收益利率法等。三、判断题答案1.×2.√3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√解析：1.指数增长适用于分段插值法。3.押金折现值需考虑剩余租赁期限及折现率，而非简单按8%计算。四、计算题答案1.收益价格计算：年净收益=租金收入-运营成本-折旧费用=1500-600-100=800万元收益价格=年净收益/还原利率×[1-1/(1+还原利率)^剩余年限]=800/8%×[1-1/(1+8%)^20]≈10000×0.67297≈6729.7万元2.评估价值计算：土地价值=2000万元×70%×[1-1/(1+6%)^30]/6%≈747.3万元建筑价值=2000万元×30%×70%≈420万元评估价值=土地价值+建筑价值=747.3+420≈1167.3万元3.修复后价值计算：修复后价值=原价值×(1-减损率)=8000×(1-15%)=6800万元4.收益价格及押金折现值计算：年净收益=200