怀柔小区管理制度

怀柔小区管理制度一、总则

怀柔小区管理制度旨在规范小区内的各项管理活动，维护小区的秩序与安全，提升居住环境质量，保障全体业主的合法权益。本制度适用于怀柔小区内的所有业主、使用人及物业服务机构，规定了小区公共区域的维护、安全防范、环境卫生、装修管理、停车管理等方面的行为准则和责任划分。

本制度依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规制定，结合小区实际情况，经业主大会审议通过后实施。业主及使用人应严格遵守本制度，共同维护小区的良好秩序。

1.1适用范围

本制度适用于怀柔小区内的所有建筑物、构筑物、公共设施、绿化区域及地下空间等。包括但不限于住宅、商业用房、公共通道、停车场、健身设施、儿童游乐场等。

1.2基本原则

（1）依法合规原则：所有管理活动必须符合国家法律法规及小区管理规约。

（2）公平公正原则：对业主和使用人的管理行为应一视同仁，无差别对待。

（3）服务导向原则：物业服务应以业主需求为导向，提供高效、专业的服务。

（4）共同参与原则：鼓励业主参与小区管理，形成共建共治共享的治理模式。

1.3管理职责

（1）业主大会：负责制定和修改小区管理规约，选举产生业主委员会，监督物业服务机构的履约情况。

（2）业主委员会：代表全体业主利益，负责监督物业服务，协调业主间纠纷，决定小区重大事项。

（3）物业服务机构：依据本制度及服务合同，负责小区的日常管理，包括安全、卫生、设施维护等。

（4）业主及使用人：应遵守本制度，配合物业服务，不得损害公共利益。

1.4制度解释与修订

本制度由业主委员会负责解释。如需修订，应提交业主大会审议，经三分之二以上业主表决通过后生效。

1.5违规处理

违反本制度的业主或使用人，物业服务机构有权进行劝导、制止，并根据情节严重程度采取相应措施，包括但不限于警告、罚款、直至追究法律责任。具体处罚标准由业主委员会制定并公布。

二、公共区域维护

三、安全防范管理

四、环境卫生管理

五、装修及改造管理

六、停车管理

二、安全防范管理

2.1门岗管理

小区设立门岗，负责出入管理、访客登记及车辆通行。所有人员进入小区需主动接受门岗询问，并配合进行身份核验。访客需由业主陪同或提前通过业主委员会授权的方式预约登记，门岗人员应详细记录访客信息及来访事由，并在离开时进行核对。外卖、快递等外部服务人员不得进入小区内部，应在指定区域等待业主取件。

为保障紧急情况下的人员通行，门岗应设立应急通道，并定期与消防救援、公安等相关部门联动演练，确保应急响应机制畅通。业主及使用人应妥善保管门禁卡、钥匙等出入凭证，如有遗失应及时向物业报告并办理挂失手续，避免造成不必要的损失。

2.2监控设施维护

小区公共区域安装监控摄像头，覆盖主要出入口、电梯轿厢、地下车库、楼道口等关键位置。物业服务机构负责监控系统的日常检查与维护，确保设备正常运行，录像存储时间不少于三十日，并配备专业人员进行24小时值守，对异常情况及时处置。

业主及使用人不得擅自破坏或遮挡监控设施，不得利用监控设备侵犯他人隐私。如发现监控设备故障或存在漏洞，应立即向物业报告，物业应在收到报告后24小时内进行检修，确保监控功能恢复正常。物业服务机构应定期向业主委员会汇报监控运行情况，接受监督。

2.3消防安全管理

小区内的消防设施包括消防栓、灭火器、应急指示灯、烟感报警器等，物业服务机构应建立消防设施台账，定期进行检查、维护和保养，确保其处于良好状态。每月至少组织一次消防演练，业主及使用人应积极参与，熟悉消防通道位置及灭火器的使用方法。

严禁在小区内堆放易燃易爆物品，禁止占用消防通道、安全出口及楼道等公共区域停放车辆或堆放杂物。如发现违规行为，物业应立即制止并要求限期整改，对拒不配合的业主，可依据本制度及相关法规进行处罚。物业服务机构应与当地消防救援部门保持联系，建立应急联动机制，确保火灾发生时能够迅速响应。

2.4车辆停放安全

小区停车场实行分区管理，业主车辆凭有效证件停放，非业主车辆需按规定缴纳停车费。车辆停放应按划线行驶，不得占用他人车位或堵塞通道。物业应定期清理停车区域，及时处理乱停放行为，对多次违规的业主可采取限制停车权限等措施。

为防止车辆碰撞或剐蹭，物业应设置减速带、警示标志，并安装必要的防撞设施。夜间停车场应保持充足照明，减少安全隐患。业主在使用车辆时应注意安全驾驶，避免因超速、逆行等行为造成事故，如发生剐蹭，双方应协商解决，物业可提供调解服务。

2.5入侵防范措施

小区围墙及围栏应保持完好，门禁系统应定期升级，防止技术漏洞。业主在使用入户门锁时应选择符合安全标准的防盗锁具，并定期更换门锁密码。如发现门锁损坏或存在安全隐患，应及时向物业报修，物业应在收到报修后48小时内完成维修。

物业服务机构应加强夜间巡逻，重点区域如地下车库、偏僻角落等应增加巡逻频次。业主如需夜间临时外出，应告知物业并配合做好安全防范措施，如关闭水电、锁好门窗等。对可疑人员或车辆，巡逻人员应保持警惕并及时上报，必要时可联系公安机关协助处理。

2.6应急响应机制

小区建立应急预案，涵盖火灾、盗窃、急救、恶劣天气等突发情况。物业服务机构应配备应急物资，如急救箱、手电筒、雨具等，并确保应急电话畅通。业主及使用人应熟悉应急联系方式，遇事时保持冷静，及时向物业或相关部门求助。

如发生紧急情况，物业应第一时间启动应急预案，组织人员疏散、财产保护等，并上报业主委员会及相关部门。应急响应过程中，所有人员应服从统一指挥，不得擅自行动，避免造成二次伤害或损失。物业服务机构应定期组织应急培训，提高业主及使用人的自救能力。

三、环境卫生管理

3.1垃圾处理

小区实行垃圾分类投放，物业服务机构应在垃圾投放点设置分类垃圾桶，并张贴清晰的分类指引。业主及使用人应按规定将生活垃圾分为可回收物、厨余垃圾、有害垃圾和其他垃圾，分别投放到指定容器。可回收物包括废纸、塑料瓶、玻璃瓶、金属罐等，厨余垃圾主要为剩菜剩饭、果皮等易腐垃圾，有害垃圾如废电池、过期药品等需特殊处理，其他垃圾为除上述类别外的其他生活垃圾。

垃圾桶应每日清理，保持周边环境整洁。物业应定期安排垃圾清运车辆，将分类垃圾运至指定处理场所。严禁随意丢弃垃圾、乱倒污水或堆放杂物，违者物业有权要求其立即清理，并可根据情节轻重处以罚款。

3.2公共区域保洁

小区公共区域包括道路、广场、绿地、电梯轿厢、大堂、楼道等，物业服务机构应配备专职保洁人员，负责日常清扫和保洁工作。道路和广场应每日清扫，保持无明显垃圾和污渍。绿地内杂草应定期清除，落叶在天气晴好时及时清理，避免堆积影响美观。

电梯轿厢和楼道应每日擦拭，门框、扶手等高频接触部位应重点清洁。物业应定期对公共区域进行消毒，尤其在季节交替或发生公共卫生事件时，增加消毒频次，保障业主健康安全。

3.3绿化养护

小区绿化由物业服务机构统一管理，包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等。绿化带和草坪应保持整洁，枯枝落叶及时清理，避免影响行人通行。树木和灌木应定期修剪，确保不影响采光、通风或存在安全隐患。

业主不得擅自改变绿化区域用途，如挖坑、种植、堆放物品等。如需占用绿化用地进行装修或建设，必须事先征得物业同意并办理相关手续。物业应定期对绿化进行养护，选用环保型肥料和农药，避免污染环境和危害人体健康。

3.4装修垃圾管理

业主进行室内装修时，产生的装修垃圾应自行清理或委托物业有偿清理。装修期间，应将垃圾袋装后投放到指定地点，不得在楼道、公共区域堆放。装修材料进场和垃圾清运应提前告知物业，并遵守物业制定的时间安排，避免影响其他业主正常生活。

物业应与合法的垃圾清运企业合作，确保装修垃圾得到妥善处理，不得随意倾倒或焚烧。对违规堆放装修垃圾的业主，物业有权要求其限期清理，并处以相应罚款。装修结束后，业主应配合物业检查，确保室内及周边环境恢复原状。

3.5水体卫生

小区内的景观水池、喷泉等水体由物业服务机构负责维护，保持水质清洁。应定期清理水底淤泥和杂物，必要时更换部分水体，防止藻类滋生。水体周边的绿化和设施应保持整洁，避免落叶、垃圾等污染水源。

业主不得向水体倾倒污水或丢弃杂物，不得在水中游泳或进行其他妨碍水体卫生的行为。如发现水体污染或设施损坏，应及时向物业报告，物业应立即采取措施进行处理，恢复水体正常状态。

四、装修及改造管理

4.1装修申请与审批

业主进行住宅室内装修前，应向物业服务机构提交装修申请，并附上装修方案、材料清单及环保承诺书。装修方案中应明确装修范围、施工期限、垃圾清运方式等，确保不影响公共利益和他人正常生活。物业服务机构应在收到申请后三个工作日内完成审核，对符合规定的予以批准，并发放装修许可证。

业主应选择具有相应资质的装修公司或个人进行施工，装修人员进入小区前需佩戴身份标识，并遵守小区管理规定。物业应告知业主装修期间的注意事项，如噪音控制、水电使用安全等，避免因施工问题引发邻里纠纷。

4.2装修时间与噪音控制

装修施工时间应尽量安排在白天，原则上不得早于上午八点，晚于晚上十点。周末和法定节假日原则上不得进行产生噪音的施工，如确有特殊情况，需提前向物业申请并获得批准。

物业应在小区内设置噪音监测点，对超标的装修行为进行劝阻。装修期间应使用低噪音设备，采取隔音措施，避免噪音扰民。如业主或物业发现噪音超标，有权要求其立即停止施工，并可根据相关规定处以罚款。

4.3材料与环保要求

业主使用的装修材料应符合国家环保标准，不得使用有毒有害、甲醛含量超标的材料。装修过程中产生的废弃物应分类堆放，及时清运，不得随意丢弃在楼道、公共区域或绿化带内。

物业应定期检查装修材料的环保性，对不符合标准的材料有权要求其更换。装修结束后，业主应配合物业进行环保检测，确保室内空气质量达标后方可入住。对违反环保规定的业主，物业有权取消其装修资格，并要求其承担相应责任。

4.4公共区域改造

业主不得擅自改变公共区域用途，如将楼道、大堂等公共区域用于存储、堆放物品或进行商业活动。如需改造公共区域，必须经业主委员会同意，并报物业服务机构备案。

公共区域的改造应遵循美观、实用、安全的原则，不得破坏原有结构或设施。改造方案需经过公示，并征求多数业主意见，确保符合公共利益。改造工程由业主承担费用，物业负责监督施工质量，确保符合安全标准。

4.5水电煤气改造

业主进行室内水电煤气改造时，应事先向物业申请，并提交改造方案和施工资质证明。改造工程必须由具有相应资质的专业人员进行，使用符合国家标准的材料，确保改造后的线路、管道安全可靠。

物业应派专人监督改造过程，防止野蛮施工或偷工减料。改造完成后，业主应通知物业进行验收，合格后方可使用。如因改造不当造成安全隐患，业主需自行承担责任，并赔偿因此造成的损失。

4.6竣工验收与备案

装修工程完工后，业主应通知物业进行验收，物业应检查装修是否符合相关规定，包括但不限于环保标准、安全规范、垃圾清运等。验收合格后，业主应将装修垃圾清理干净，恢复小区原貌。

验收合格的装修工程，业主应向物业提交相关资料，包括装修许可证、环保检测报告、竣工验收证明等，物业应进行备案。备案完成后，业主方可正式入住。对未经验收或验收不合格的装修工程，物业有权要求其整改或恢复原状，并承担相应责任。

4.7违规处理

业主违反装修管理规定，如未申请装修、擅自改变公共区域、使用不合格材料等，物业有权责令其立即停止施工，并可根据情节轻重处以罚款。对拒不配合的业主，物业可向业主委员会报告，由业主委员会依法进行处理。

如装修工程造成公共设施损坏或他人财产损失，业主应承担赔偿责任。物业有权要求其修复或赔偿，并保留追究其法律责任的权利。对严重违反装修规定的业主，物业可将其列入小区黑名单，限制其在小区内的活动。

五、停车管理

5.1停车区域划分与使用

怀柔小区内的停车区域包括地面停车场和地下车库，由物业服务机构统一管理。地面停车场划分为固定车位和临时车位，固定车位通过业主申请、摇号或购买等方式分配，业主需缴纳一定费用获得使用权。临时车位供访客或短期使用者使用，需按时缴费。地下车库的车位数量有限，同样采用申请或购买方式分配，业主应妥善规划停车需求。

所有业主和使用人均应遵守停车区域的划分，不得占用他人车位或公共区域停放车辆。车辆停放应平行于车道，不得斜停、倒车或占用消防通道。物业应定期检查车位使用情况，对违规停放的行为进行劝导和纠正。

5.2停车费用管理

固定车位和临时车位的费用由业主委员会根据市场行情和小区实际情况制定，并经业主大会审议通过后执行。费用主要用于停车场的维护、管理人员的工资、保险以及公共设施的更新等。物业应定期公示收费标准和收支情况，接受业主监督。

业主应按时缴纳停车费用，逾期未缴的，物业有权收取滞纳金，并提醒业主尽快缴费。对长期拖欠费用的业主，物业可限制其车辆出入小区，直至费用结清。物业应提供便捷的缴费方式，如线上支付、自助缴费机等，方便业主缴费。

5.3访客停车规定

访客停车需提前向业主或物业申请，并按规定缴纳临时停车费。物业应设置访客停车登记表，记录访客信息、车牌号及停车时间，以便管理。访客车辆应在指定区域停放，不得占用业主固定车位或堵塞通道。

业主应教育访客遵守停车规定，不得擅自进入他人车位或进行其他违规行为。如访客不听劝阻，物业应记录其信息并上报业主委员会，视情节严重程度采取相应措施。物业应定期清理访客停车登记表，确保信息准确无误。

5.4车辆停放安全

业主应确保车辆状况良好，不得在小区内驾驶故障车或超载车辆。车辆停放时应锁好车门，保管好车内物品，避免发生盗窃事件。物业应加强停车场的安全巡逻，安装监控设备，对可疑行为进行监控和记录。

业主在驾驶或停放车辆时应注意安全，避免碰撞或剐蹭他人车辆。如发生剐蹭，双方应协商解决，或请求物业进行调解。物业应设置事故处理流程，引导业主文明停车，减少纠纷。

5.5特殊车辆停放

对于新能源汽车，物业应设置充电桩或充电区域，并提供相应的充电服务。业主使用充电桩时应遵守操作规程，不得超负荷充电或长时间占用充电位。物业应定期检查充电设备，确保其正常运行，并配备应急处理措施。

残疾人车辆、救护车、消防车等特殊车辆需进入小区时，应提前告知物业，并遵守相关管理规定。物业应设置专用通道或停车位，确保特殊车辆能够顺利通行或停放。其他车辆应主动避让，确保特殊车辆优先通行。

5.6停车纠纷处理

业主之间因停车问题发生纠纷时，应首先协商解决，如协商不成，可向物业申请调解。物业应设立停车纠纷调解委员会，由业主代表、物业管理人员组成，公平公正地处理纠纷。

调解委员会应听取双方陈述，收集证据，并根据本制度及相关法律法规提出解决方案。如双方仍无法达成一致，可向业主委员会或相关部门投诉。物业应记录调解过程，并形成书面材料存档。

5.7停车场维护

物业应定期对停车场进行维护，包括清理路面、修复划痕、更换损坏的指示牌和照明设备等。停车场地面应保持平整，排水系统应畅通，避免积水影响车辆通行。

物业应定期检查停车场的安全设施，如消防器材、监控设备、围栏等，确保其处于良好状态。停车场应保持通风，避免异味产生。物业应定期组织清洁队伍，对停车场进行深度清洁，提升业主的停车体验。

六、附则

6.1制度生效

本制度自业主大会审议通过之日起生效，业主及使用人应自觉遵守。物业服务机构应根据本制度制定具体实施细则，并报业主委员会备案。本制度的解释权归业主委员会所有。

6.2制度修订

随着小区管理需求的变化，业主委员会可对本制度进行修订。修订程序包括：提出修订方案、在小区内公示、征求业主意见、提交业主大会表决。