不动产权籍调查技术方案

不动产权籍调查技术方案一、方案概述不动产权籍调查是不动产登记的基础和核心环节，其成果的质量直接关系到不动产权利人的合法权益，以及不动产登记的准确性与权威性。本方案旨在规范不动产权籍调查工作流程，明确各环节技术要求，确保调查成果的规范化、标准化和精准化，为不动产统一登记提供坚实的数据支撑。本方案的制定，依据国家相关法律法规、技术标准及行业规范，并结合实际工作经验，力求具备较强的操作性和指导性。二、调查前期准备（一）明确调查范围与对象在开展调查工作之前，首要任务是依据不动产登记的申请或相关工作部署，精确界定调查的空间范围和具体的不动产单元。需明确区分国有土地与集体土地，以及不同用途的不动产类型，如建设用地、农用地、宅基地、房屋等，确保调查对象不重不漏。（二）资料收集与分析资料收集是调查准备阶段的核心工作，应尽可能全面、准确。主要包括：1.权属来源资料：如土地出让合同、划拨决定书、房产证、继承文书、法院判决等能够证明不动产权利归属的文件。2.已有权属调查与测绘成果：包括历史地籍图、房产分幅分丘图、宗地图、房产平面图、界址点坐标成果等。3.相关审批文件：如规划许可证、建设工程规划许可证、竣工验收证明等。4.控制点资料：国家等级三角点、水准点、GPS控制点等测量控制基础数据。5.其他辅助资料：如地形图、影像图、行政区划图等。收集到的资料需进行系统梳理、核对与分析，判断其现势性和准确性，为后续调查工作提供参考。对于存在矛盾或缺失的资料，应做好记录，以便在实地调查中重点核实。（三）人员组织与设备配置根据调查任务的规模和复杂程度，组建专业的调查队伍，明确项目负责人、技术负责人、权属调查员、测绘员等岗位职责。人员需具备相应的专业技能和从业资格，并进行岗前培训，熟悉本方案及相关技术标准。设备配置应满足调查工作的技术要求，主要包括：1.测量设备：全站仪、GNSS接收机（GPS/北斗等）、水准仪、钢尺、手持测距仪等。2.数据采集与处理设备：便携式计算机、平板电脑、专业绘图软件、数据库管理软件、移动采集终端等。3.办公与通讯设备：打印机、复印机、扫描仪、相机、对讲机等。所有仪器设备均需在检定有效期内，并按规定进行常规检校，确保其性能稳定、数据可靠。（四）技术标准与规范准备调查工作必须严格遵循国家及地方现行的不动产权籍调查相关技术标准、规范和规程。在方案实施前，应组织技术人员学习并掌握这些标准，统一技术口径和操作方法，确保调查成果符合要求。（五）数据准备与处理对于收集到的数字化成果，如已有GIS数据、影像数据等，需进行格式转换、坐标系统统一（通常采用国家2000大地坐标系）、数据整合等预处理工作，为调查底图的制作和后续数据入库奠定基础。三、权属调查权属调查是不动产权籍调查的核心内容之一，旨在查清不动产单元的权属状况、界址、用途等基本情况。（一）宗地与房屋等建筑物、构筑物的划分与编码1.宗地划分：按照权属界线封闭、独立使用、功能完整的原则划分宗地。同一权利人拥有的权属界址线所封闭的地块为一宗地；同一权利人拥有的相连的多宗土地，可合并为一宗地；共用宗需明确各权利人的权属份额或使用状况。2.房屋等建筑物、构筑物划分：以具有独立使用功能、能够权属界定的空间为基本单元，如幢、层、套、间等。3.不动产单元编码：依据国家统一的不动产单元编码规则，为每个不动产单元赋予唯一的、终身不变的编码，确保其唯一性和可追溯性。（二）权属状况调查1.权利人调查：核实不动产权利人的姓名或名称、身份证明类型及号码、联系方式等。若为共有，需明确共有方式（按份共有或共同共有）及共有人情况。2.权利类型与性质调查：确认不动产权利的类型，如国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、房屋所有权等，并明确权利性质。3.权利来源与期限调查：查清不动产权利的取得方式及相关证明材料，并核实权利的起始日期和终止日期（如适用）。4.用途调查：调查并记载宗地的实际用途和批准用途，以及房屋的规划用途和实际用途。5.其他权利状况调查：如是否存在抵押权、地役权、查封等限制或负担情况。（三）界址调查界址调查是权属调查的关键环节，直接关系到权属界线的准确性。1.指界通知：调查人员应提前通知不动产权利人及相邻权利人按时到场指界。2.现场指界：由权利人或其代理人现场指认界址点、界址线。调查人员应引导指界人在实地准确指认，并对指界过程进行详细记录。3.界址点设置与标记：在指认的界址线上，选取具有代表性、易于保存和观测的点位作为界址点，并设置永久性或临时性的界址标记。4.界址线描述：详细记录界址线的走向、依附物（如围墙、沟渠、道路中线等）及与周边地物的关系。5.争议处理：若因权属界线发生争议，调查人员应首先尝试调解；调解不成的，应如实记录争议情况，并由相关方签字确认，待后续依法解决。6.签字确认：界址调查结果经各方指界人认可后，应在界址调查表上签字盖章。对无正当理由不到场指界或拒不签字的，应按照相关规定处理并记录在案。（四）调查成果记录与整理权属调查过程中，应使用规范的表格（如《不动产权籍调查表》）进行记录，内容需真实、准确、完整。调查表格应由调查员、记录员及指界人共同签字确认。同时，对调查过程中形成的各种草图、照片、影像等资料，应及时整理归档。四、不动产测量不动产测量是获取不动产空间位置、形状、面积等几何属性的技术手段，为不动产权属登记提供精确的空间数据。（一）控制测量1.平面控制测量：根据调查区域的大小和精度要求，可采用GNSS测量、导线测量等方法建立或加密平面控制网。控制点的布设密度应满足碎部测量的需求。2.高程控制测量：对于需要进行高程测量的区域（如房屋高度、坡度等），应建立相应等级的高程控制网，可采用水准测量或GNSS高程测量方法。（二）界址点测量界址点测量应采用解析法，利用全站仪、GNSSRTK等测量仪器，直接测定界址点的坐标。测量精度应符合相关规范要求，并根据不动产的类型和价值确定合适的精度等级。（三）不动产单元测绘1.宗地测绘：基于界址点坐标，测绘宗地图，计算宗地面积。宗地图应清晰反映宗地的形状、界址点位置、界址线、相邻宗地关系及重要地物。2.房屋等建筑物、构筑物测绘：*平面位置测量：测定房屋外墙轮廓线拐点、楼梯间、电梯井等关键点位的坐标。*尺寸与面积测算：测量房屋的边长、进深、开间等尺寸，计算房屋的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积等。面积测算应严格按照国家相关规范执行。*层数与高度测量：记录房屋的总层数、所在层数、地上地下层数，并测量房屋的檐口高度或女儿墙高度（如需要）。*结构与建成年份调查：记录房屋的建筑结构类型和建成年份。3.其他要素测量：对不动产单元内的其他重要地物、地貌要素，如围墙、栅栏、道路、水系等，应根据需要进行适当测绘。（四）测量方法与精度要求根据调查区域的特点、现有设备条件及精度要求，选择适宜的测量方法。现代测量技术如GNSSRTK、全站仪极坐标法等因其高效、高精度的特点，已广泛应用于不动产权籍测量。测量成果必须达到《不动产权籍调查技术方案》及相关测量规范规定的精度要求。五、成果整理与建库（一）数据整理与图形编辑1.权属调查数据整理：将权属调查表格中的信息录入计算机，进行逻辑性和完整性检查，确保数据无误。2.测量数据处理：对采集的界址点坐标、房屋轮廓点坐标等测量数据进行平差计算、坐标转换等处理。3.图形编辑与绘制：利用专业绘图软件，根据测量数据和权属调查成果，绘制宗地图、房产分户图、不动产单元图等。图形应规范、清晰，要素表达完整。（二）不动产权籍调查表填写与审核根据权属调查和测量结果，规范填写《不动产权籍调查表》。表格填写应字迹清晰、内容准确、无涂改。填写完成后，需经过多级审核，确保成果质量。（三）数据库建设将整理合格的权属数据、图形数据、属性数据按照不动产登记数据库标准的要求，录入或导入到不动产权籍数据库中。数据库建设应确保数据的完整性、一致性和安全性，并建立相应的索引和关联关系，实现图文互查。（四）成果质量检查对调查形成的文字资料、图件、数据及数据库进行全面的质量检查。检查内容包括：调查程序的合规性、资料的完整性、数据的准确性、图形的规范性、逻辑的一致性等。对发现的问题，应及时进行修正。六、质量控制与成果验收（一）质量控制体系建立健全全过程的质量控制体系，实行“二级检查、一级验收”制度。1.作业员自检：作业员对自己完成的调查成果进行100%检查。2.作业组互检/项目部检查：作业组内部或项目部对成果进行全面检查。3.单位成果检查：由单位质量管理部门组织专业人员进行最终检查。（二）成果验收调查成果完成后，应按照规定的程序和标准组织验收。验收工作可由委托方组织，或由其委托具有相应资质的第三方机构进行。验收合格的成果方可交付使用。验收内容应覆盖调查工作的各个方面，并形成验收报告。七、成果归档与应用（一）成果资料归档不动产权籍调查成果是重要的档案资料，应按照档案管理的相关规定进行系统整理、装订、编号，并移交至相应的档案管理部门存档。归档资料包括纸质成果和电子成果。（二）成果应用不动产权籍调