2026年商业地产复工全景报告：政策驱动、市场复苏与转型路径

2026/02/16汇报人:XXXX2026年商业地产复工全景报告：政策驱动、市场复苏与转型路径CONTENTS目录01

复工背景与政策环境02

商业地产市场现状与复工进展03

复工支持政策工具与实施效果04

城市更新与存量盘活策略CONTENTS目录05

企业复工案例与转型路径06

复工面临的挑战与应对建议07

未来展望与趋势预测08

政策建议与行动指南复工背景与政策环境012026年商业地产复工宏观背景

行业深度调整后的复苏契机过去三年，房地产行业在需求收缩、融资收紧和风险出清压力下经历深度调整。2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，开发投资降至8.28万亿元，但销售、投资和新开工的同比降幅均较2024年明显收窄，一线城市和部分强二线城市保持一定成交活跃度，为商业地产复工奠定市场基础。

“十五五”开局的政策导向2026年作为“十五五”规划开局之年，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，政策核心从“推动止跌回稳”转向“巩固稳的态势”。“控增量、去库存、优供给”成为调控关键词，为商业地产复工提供了清晰的政策指引和支持框架。

存量时代下的转型方向房地产整体已步入存量时代，城市更新由补充性政策逐步转为主导性路径。2025年中央城市工作会议提出城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主阶段，商业地产复工需顺应这一趋势，聚焦存量资产盘活与功能优化。

金融支持力度的持续加大2026年开年，商业用房市场迎来政策利好，1月17日中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，此前该比例通常为50%甚至60%，有效降低了商业地产的投资门槛，刺激市场需求。中央经济工作会议政策导向解析

01政策目标：从“止跌回稳”到“着力稳定”2026年中央经济工作会议对房地产的表述为“着力稳定房地产市场”，与2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”相比，释放出稳定预期的明确信号，核心是巩固“稳”的态势。

02政策方向：“控增量、去库存、优供给”协同发力首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心方向，“优供给”为新词汇，意味着政策是协同发力的“组合拳”，需统筹考虑库存、民生保障及供地市场结构优化。

03重点任务：收购存量商品房用于保障性住房会议明确2026年要抓好的八项重点任务中，第八项为“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。商业地产复工核心政策目标演变从“推动止跌回稳”到“着力稳定市场”2025年政策目标为“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，2026年则调整为“着力稳定房地产市场”，凸显政策核心趋向巩固“稳”的态势，从应急性止跌转向常态化稳定。“控增量、去库存、优供给”协同发力2026年首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心方向。控增量聚焦减少低效土地供应；去库存通过收购存量商品房等方式加快消化；优供给则强调推动“好房子”建设，提升商业地产品质。城市更新地位显著提升城市更新从房地产表述中的具体措施，跃升至2026年坚持内需主导中的重要工作，成为商业地产复工及行业转型的核心抓手，推动从增量扩张转向存量提质增效。商业地产市场现状与复工进展022025-2026年商业用房市场数据概览012025年商业用房库存压力截至2025年11月末，全国办公楼待售面积达5234万平方米，商业营业用房待售面积更高达1.4亿平方米，商业用房在房企库存商品房中占比约20%-30%。022026年开年政策支持2026年1月17日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，明确将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，此前通常为50%，部分高达60%。032026年地方政策响应广东（不含深圳）、湖南、湖北、陕西等多个省份及深圳市均已跟进执行商业用房首付比例降至30%的政策。04市场分化格局显现2026年商业用房市场回暖将呈现显著结构性分化，一线及强二线城市核心商圈、产业集群区有望率先受益，而三四线城市及部分新兴商务区库存压力依然沉重，去化周期普遍超过30个月。重点城市商业地产复工率分析一线城市核心商圈复工领先

北京、上海、深圳等一线城市核心商圈商业地产凭借坚实的产业支撑和稳定的租赁需求，复工率显著高于其他区域，空置率持续降低，成为政策红利首要受益者。强二线城市复苏态势良好

部分强二线城市核心区域商业地产在政策刺激下，交易活跃度提升，开发商拿地积极性回升，复工进程稳步推进，市场呈现企稳迹象。三四线城市复工压力仍存

三四线城市及部分新兴商务区商业地产因产业导入不足、配套滞后，库存压力大，去化周期普遍超过30个月，复工率相对较低，复苏进程缓慢。商业地产库存去化周期与复工节奏

全国商业地产库存现状截至2025年11月末，全国办公楼待售面积达5234万平方米，商业营业用房待售面积更高达1.4亿平方米，商业用房在房企库存商品房中占比约20%-30%。

重点区域去化周期差异核心城市与外围区域市场分化显著，三四线城市及部分新兴商务区商业地产库存压力更大，去化周期普遍超过30个月，部分城市甚至更高。

政策助力去化与复工2026年1月，商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，此前通常为50%甚至60%，广东等多省份已跟进执行，以刺激交易活跃度，加速存量去化，为复工提供市场基础。

核心城市优质资产复工优先一线及强二线城市的核心商圈、产业集群区，凭借坚实的产业支撑和相对稳定的租赁需求，空置率较低，有望成为政策红利的首要受益者，复工节奏将领先于其他区域。复工支持政策工具与实施效果03商业用房首付比例调整政策解读

政策核心内容：首付比例显著下调2026年1月17日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，明确将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

政策对比：大幅降低购置门槛此前，全国绝大多数城市商业用房贷款首付比例通常为50%，部分甚至高达60%，新政策将首付门槛降低了20-30个百分点。

政策目标：直指商业用房去库存截至2025年11月末，全国办公楼待售面积达5234万平方米，商业营业用房待售面积更高达1.4亿平方米，政策旨在直接刺激交易活跃度，加速存量去化。

地方响应：多省份迅速跟进执行政策落地速度快，广东（不含深圳）、湖南、湖北、陕西等多个省份及深圳市均已跟进执行。专项债支持商业地产复工案例专项债支持存量土地储备案例2025年3月，自然资源部、财政部联合发文明确专项债可用于土地储备，要求各地优先将存量闲置土地纳入储备计划。此举为商业地产项目盘活存量土地提供了资金支持，加速了土地资源的高效利用与商业地产复工进程。收购存量商品房作保障房专项债案例2024年12月，国务院办公厅发文将“收购存量商品房用作保障性住房”纳入专项债券支持范围。2026年，多地通过专项债资金收购存量商业地产项目改造为保障性租赁住房，如部分城市收购商业办公用房转化为人才公寓，既消化了库存，也推动了商业地产项目的复工盘活。城市更新专项债助力商办项目复工2025年5月《关于持续推进城市更新行动的意见》发布后，专项债加大对城市更新支持力度。北京、上海等地利用专项债资金支持老旧商业区改造、低效商办用地再开发等项目，通过完善配套设施、优化空间功能，推动停滞的商业地产项目重新启动建设与运营。金融支持政策对复工的实际拉动效果

融资渠道拓宽与成本降低2026年优质房企获批发行中票、公司债总额度较2025年提升30%，审批流程压缩至20个工作日内，存量贷款展期政策全面落地，有效缓解了房企资金压力，为项目复工提供了资金保障。

专项债与REITs助力存量盘活专项债可用于土地储备及收购存量商品房用作保障性住房，2025年3月相关政策已明确；公募REITs战略价值上升，为商业地产存量资产盘活提供了多元化资金来源，支持了复工项目的后续运营。

信贷政策刺激商业用房需求2026年1月商业用房购房贷款最低首付款比例降至不低于30%，广东等多省份及深圳已跟进执行，降低了中小商户和初创企业购置商业用房的门槛，有助于商业地产去库存和复工项目的招商运营。城市更新与存量盘活策略04城市更新政策框架下的商业地产机遇

城市更新成为存量时代主导路径2025年中央城市工作会议明确城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主阶段，城市更新作为重要抓手，推动城市结构优化、动能转化和品质提升。

政策支持存量资产盘活利用自然资源部2026年1月发布通知，支持通过城市更新盘活存量土地与房产资源，鼓励商办用房等存量资源转型，为商业地产提供政策通道。

城市更新项目审批权限下放与资金支持城市更新项目审批权限下放至区县层级，旧改项目资本金比例降至20%，配建要求减少30%，同时专项债等资金工具支持存量盘活。

商业地产在城市更新中的角色多元化城市更新推动商业地产从单一开发转向居住、产业、商业和公共服务的复合开发，需具备商业、办公、长租公寓等多方面运营能力，价值来自长期运营收益。商办用房转型保障性租赁住房实践

政策支持：商改住审批优化与激励2026年，商改住审批时限缩短50%，工业用地转性为住宅用地的补缴标准降低40%，为开发商盘活存量商办资产提供政策通道，支持其转型为保障性租赁住房。

模式创新：政府收购存量商办转化保障房38个重点城市建立"以购代建"机制，地方国企计划收购存量商品房超5000万平方米，其中70%转化为保障性租赁住房，快速消化商办库存并补充保障房源。

关键考量：区域需求与配套衔接能力商办用房转型需评估所在区域居住需求，成功与否取决于能否与公共配套无缝对接，如道路交通、绿地与公共交通衔接，以及车库出入口、停车位设置、业态匹配等。存量商业资产REITs化运作路径

政策支持与市场机遇2026年公募REITs战略价值持续上升，监管层推动REITs市场发展，为商业不动产存量资产盘活提供制度工具，持有型物业年化收益率可达5%-7%，吸引长期资本参与。

资产筛选与培育重点筛选核心城市优质商业资产，如一线及强二线城市核心商圈、产业集群区的写字楼、体验式购物中心等，这些区域商业地产租金回报率较高，投资吸引力更强，需确保资产权属清晰、现金流稳定。

运作模式与流程通过“收购存量资产—优化改造—运营提升—REITs发行”的路径，将存量商业资产转化为标准化REITs产品。例如，可将收购的存量商办用房改造为保障性租赁住房后，通过REITs实现资本化退出，形成“投融建管退”闭环。

风险控制与收益平衡关注资产所在区域产业导入、配套设施及租赁需求，防范外围区域商业地产库存压力大、去化周期长的风险。同时，通过精细化运营提升资产收益，平衡政策红利与市场风险，确保REITs产品的长期稳定回报。企业复工案例与转型路径05央企商业地产复工典型案例分析

华润万象生活：核心商圈商业资产运营复苏作为转型商业地产的标杆房企，华润万象生活凭借成熟的运营能力和优质商业资产，在2026年行业结构性复苏中表现突出。其聚焦核心城市核心商圈，通过引入新消费场景和优化业态组合，提升了商业项目的租金回报率和客流吸引力，成为央企在商业地产领域复工复产并实现高质量发展的典范。

招商蛇口：城市更新与商业地产协同发展招商蛇口作为核心城市高市占率房企，积极参与城市更新项目，将老旧街区、低效用地改造与商业地产开发相结合。例如，在城市更新过程中，同步推进商业配套设施建设，打造集居住、商业、办公于一体的综合功能区，有效盘活了存量资产，为商业地产复工注入新活力，展现了央企在资源整合与综合开发方面的优势。

保利发展：保障性租赁住房与商业运营联动保利发展积极响应政策号召，将部分商业地产项目转型或配建保障性租赁住房。在复工过程中，充分利用其资金实力和开发经验，通过收购存量商办用房改建为保障性租赁住房，并结合社区商业运营，形成了“住商联动”的模式，既消化了商业地产库存，又满足了民生住房需求，实现了社会效益与经济效益的双提升。优质民企商业地产转型策略聚焦细分市场，打造“小而美”模式不盲目追求规模扩张，专注区域市场或特定商业领域，如社区商业、特色文旅商业等，凭借精准定位和高效运营形成差异化竞争优势，降低资金压力，提升成长潜力。强化运营能力，探索多元化收益从传统开发转向持有运营，提升商业、办公、长租公寓、养老、文旅等领域的专业运营能力，获取长期稳定的租金及增值服务收益，实现从“一锤子买卖”到“可持续运营”的转变。借力政策红利，盘活存量资产积极利用城市更新、存量资产盘活政策，参与商办用房改建租赁住房、工业用地转性等项目，通过“收储—调规—再出让”等模式，将沉淀资产转化为符合市场需求的产品，提升资产流动性。创新融资模式，拓宽资金渠道探索参与公募REITs，将优质商业资产证券化，吸引长期资本，改善现金流；通过联合体、基金化运作等方式与资金实力较强的企业合作，弥补资金短板，共同参与城市更新等大型项目。商业地产运营能力提升实践复合开发与业态融合商业地产项目需向居住、产业、商业和公共服务的复合开发转型，实现居住配套商办项目的社区商业运营、历史街区项目的文旅商业融合、办公楼的办公与配套商业协同发展。公共配套无缝对接能力在项目规划中，注重道路交通、绿地与公共交通及市政绿地的完美衔接，包括车库出入口设置、停车位规划及业态匹配，提升项目整体吸引力与便利性。运营能力成为竞争核心城市更新背景下，商业地产对企业运营能力提出更高要求，需具备商业、办公、长租公寓、养老、文旅等多方面运营能力，具备强运营能力的房企在同等资金实力下更具竞争优势。盈利模式转向长期运营收益房企价值不再仅依赖住宅销售，更多来自空间功能重构带来的长期运营收益，通过精细化运营提升资产价值，构建可持续的盈利模式。复工面临的挑战与应对建议06商业地产复工资金压力与解决方案

商业地产复工面临的核心资金压力商业地产项目复工面临开发周期延长、资金占用成本增加、中小房企融资困难等压力，尤其在现房销售趋势下，资金链考验加剧。

多元化融资渠道拓展政策支持优质房企融资，如2026年优质房企获批发行中票、公司债总额度较2025年提升30%，审批流程压缩至20个工作日内；存量贷款展期政策全面落地，金融机构不得随意抽贷、断贷、压贷。

存量资产盘活与去库存政策支持2026年38个重点城市建立"以购代建"机制，地方国企计划收购存量商品房超5000万平方米，其中70%转化为保障性租赁住房；商业用房首付比例降至30%，如广东（不含深圳）等多地已执行，加速存量去化回笼资金。

REITs等金融工具的战略价值公募REITs市场持续发展，商业地产通过REITs实现存量资产资本化退出，持有型物业年化收益率可达5%-7%，吸引长期资本参与，缓解资金压力。市场分化背景下的区域复工策略核心城市：聚焦优质资产，激活高端需求一线及强二线城市核心商圈、产业集群区商业地产，凭借坚实产业支撑和稳定租赁需求，空置率较低，是政策红利首要受益者。应重点推进存量优质商业用房的升级改造与招商运营，吸引优质企业入驻，提升租金回报率。三四线城市：以去库存为核心，推动功能转换三四线城市及部分新兴商务区商业地产库存压力大，去化周期普遍超过30个月。可积极响应政策，将符合条件的商业用房改建为保障性租赁住房、人才公寓等，或通过调整规划，促进商办用房、工业用地转性为住宅用地，加速存量消化。区域协同：因城施策，差异化推进复工节奏根据不同城市能级、库存状况和产业基础，制定差异化复工方案。核心城市可适当加大商业地产新项目复工力度，优先保障优质项目；三四线城市则应严格控制新增商业地产项目复工，集中资源盘活存量资产，实现区域市场的平稳健康发展。商业地产复工风险防控体系构建

01资金链风险防控：主办银行制与预售资金监管推行主办银行制，明确银行对项目开发、建设、销售资金的全程监管责任，确保专款专用，防范资金挪用导致的烂尾风险。同时，严格执行预售资金监管新规，实现资金专户管理，监管额度不低于工程建设预算总额的110%。

02市场风险预警：供需监测与库存消化策略建立商业地产市场动态监测机制，重点关注核心城市与外围区域的分化情况。针对三四线城市及部分新兴商务区超30个月的去化周期，制定差异化去库存方案，如支持存量商业用房改建为租赁住房等模式创新。

03运营风险管控：提升核心区域资产运营能力聚焦一线及强二线城市核心商圈、产业集群区的商业地产项目，通过提升招商能力、优化业态组合、引入智慧化管理等方式，提高出租率和租金回报率。对于非核心区域项目，评估转型可行性，降低空置率风险。

04政策合规风险防范：紧跟“控增去存优供”导向密切关注并严格执行“因城施策控增量、去库存、优供给”政策要求，库存高的城市严格控制新增商业用地，积极利用政策工具盘活存量资产，确保项目开发建设符合政策导向，规避政策合规风险。未来展望与趋势预测072026年商业地产市场走势预判01整体市场：结构性回暖，全面复苏尚需时日2026年商业用房市场将迎来结构性回暖，主要得益于年初首付比例下调等全国性政策的落地，但全面复苏尚需宏观经济复苏与真实产业需求释放的支撑。02城市分化：核心与外围区域表现“冰火两重天”一线及强二线城市核心商圈、产业集群区，凭借坚实产业支撑和稳定租赁需求，有望率先受益；三四线城市及部分新兴商务区因产业导入不足、配套滞后，库存压力依然沉重，去化周期普遍超过30个月。03政策驱动：降低准入门槛，加速存量去化2026年1月，商业用房购房贷款最低首付款比例从50%（部分60%）调整为不低于30%，显著降低资金门槛，直接刺激交易活跃度，加速存量去化。截至2025年11月末，全国办公楼待售面积达5234万平方米，商业营业用房待售面积1.4亿平方米。04投资策略：聚焦核心城市优质资产市场回暖呈现结构性分化，投资者应精挑细选，重点关注核心城市优质商业资产，其租金回报率相对较高，投资吸引力更强。如深圳核心地段商业地产租金回报率均值1.52%，长沙达2.8%，但不同资产禀赋差异巨大。数字化转型对商业地产复工的赋能

智能建造技术提升复工效率2026年，BIM技术、智能建造、模块化施工在商业地产项目中广泛应用，实现虚拟建造与实景复刻，减少设计变更，缩短工期。例如，部分标杆房企应用相关技术使项目从设计到拿证周期缩短，设计变更率显著降低。

数字化营销矩阵激活招商与销售直播、VR看房、私域运营等数字化营销手段精准触达客户，有效提升商业地产项目招商和销售转化效率，助力复工后快速回笼资金。

智慧运维优化商业运营管理智慧社区平台实现商业地产项目设备巡检、工单派单、能耗管理的数字化，提升物业服务效率，降低运营成本，为复工后的商业运营提供有力支撑。

数字化交易流程加速资产盘活二手房交易全链条智能网办，买卖双方在线完成签约、缴税、过户，大幅缩短交易周期，促进商业地产存量资产的快速流转和盘活。绿色建筑与商业地产高质量发展

绿色建筑成为商业地产品质新标杆2026年，“好房子”建设持续推进，绿色建筑（节能率65%以上）成为新建商业地产项目的标配，推动商业地产从“数量型”向“质量型”迭代，提升建筑可持续性与使用效率。

政策驱动绿色建筑标准落地实施政策明确要求商业地产项目落实绿色建筑标准，在设计、材料、建造等环节融入节能、环保理念，相关绿色认证将成为项目获取政策支持和市场认可的重要条件。

绿色建筑提升商业地产资产价值与运营效益具备绿色建筑特征的商业地产项目，在吸引租户、提升租金回报率、降低长期运营成本等方面具有显著优势，成为商业地产高质量发展的核心竞争力之一。政策建议与行动指南08优化商业地产复工政策环境建议

加大金融支持力度，拓宽融资渠道建议延续并扩大商业用房项目融资支持政策，如将商业用房购房贷款最低首付款比例30%的政策在全国范围内推广，同时鼓励金融机构对暂时遇到流动性困难的商业地产项目提供贷款展期、续贷等支持，降低企业融资成本。

深化存量资产盘活，促进商办去库存推广“以购代建”机制，鼓励地方政府及国企加大对存量商业地产的收购力