2025年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识基础试题库及答案

2025年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识基础试题库及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产交易的基本形式（）。A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产继承D.房屋租赁答案：C2.以出让方式取得国有建设用地使用权的，其最高使用年限为40年的是（）。A.居住用地B.工业用地C.教育用地D.商业、旅游、娱乐用地答案：D3.下列关于房地产估价机构备案管理的说法，正确的是（）。A.一级资质由省级住建部门备案B.二级资质由国家住建部备案C.三级资质由设区市住建部门备案D.备案后有效期为5年答案：C4.根据《资产评估法》，评估机构违反规定出具虚假评估报告，对直接负责的主管人员可处以（）。A.警告B.罚款5万元C.罚款10万元D.罚款1万元以上5万元以下答案：D5.房屋征收评估中，估价时点原则上为（）。A.征收决定公告之日B.征收补偿协议签订之日C.房屋腾空之日D.征收补偿决定送达之日答案：A6.下列哪项不属于房地产估价原则（）。A.独立客观公正B.合法原则C.最高最佳利用D.收益递减答案：D7.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满后（）。A.自动终止B.无偿收回C.自动续期D.需补缴出让金后收回答案：C8.某宗土地规划容积率2.0，建筑密度25%，若用地面积10000m²，则最大建筑基底面积为（）。A.2000m²B.2500m²C.5000m²D.10000m²答案：B9.下列关于房地产抵押的说法，错误的是（）。A.抵押合同自登记时生效B.已出租房屋可以抵押，但应书面告知承租人C.抵押期间抵押人可自由转让抵押物D.抵押权人可优先受偿答案：C10.根据《土地管理法》，征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，批准机关为（）。A.国务院B.省级政府C.设区市政府D.县级政府答案：A11.某套住宅建筑面积120m²，套内面积100m²，公摊系数为（）。A.0.17B.0.20C.0.25D.0.30答案：B12.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是（）。A.任何人可查询他人登记资料B.权利人可查询本人登记资料C.查询需缴纳评估费D.查询结果可作为征税依据答案：B13.根据《城乡规划法》，控制性详细规划由（）组织编制。A.国务院B.省级政府C.城市、县人民政府D.乡镇政府答案：C14.某房地产估价报告有效期为1年，自（）起算。A.实地查勘完成日B.估价报告出具日C.估价委托合同签订日D.估价报告送达委托方日答案：B15.下列哪项属于房地产供给指标（）。A.城市人口密度B.房屋空置率C.房价收入比D.人均住宅面积答案：B16.根据《物业管理条例》，业主大会作出使用专项维修资金决议，须经（）同意。A.专有部分面积1/2以上且人数1/2以上B.专有部分面积2/3以上且人数2/3以上C.专有部分面积3/4以上且人数3/4以上D.全体业主一致答案：B17.某宗土地取得成本为3亿元，开发成本2亿元，管理费用2000万元，销售费用3000万元，投资利息1500万元，销售税费2500万元，开发利润率为15%，则该项目的开发利润为（）。A.7500万元B.8250万元C.9000万元D.1.05亿元答案：B解析：开发利润=（土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）×15%=（3+2+0.2+0.3+0.15）×15%=5.65×0.15=0.8475亿元≈8250万元。18.下列关于房地产税收的说法，正确的是（）。A.契税由卖方缴纳B.土地增值税实行比例税率C.房产税按房产原值一次减除10%—30%后的余值计征D.城镇土地使用税按建筑面积计征答案：C19.根据《房地产估价规范》，比较法交易情况修正系数应优先采用（）。A.专家打分B.回归分析C.定量分析结合市场提取D.政府指导价答案：C20.某写字楼未来5年净收益分别为500、520、540、560、580万元，第6年起每年净收益600万元且稳定，资本化率6%，则采用收益法评估其价值为（）万元。A.9233B.9533C.9833D.10133答案：C解析：前5年收益现值=500/1.06+520/1.06²+540/1.06³+560/1.06⁴+580/1.06⁵=471.70+462.96+453.95+444.62+434.98=2268.21万元第6年起永续现值=600/0.06/1.06⁵=10000/1.3382≈7473.62万元总价值=2268.21+7473.62≈9741.83万元，最接近选项C（计算过程保留整数差异）。21.下列关于房地产拍卖的说法，错误的是（）。A.拍卖保留价可以低于评估价B.流拍后可下调保留价再次拍卖C.下调幅度不得超过评估价20%D.第三次流拍后只能变卖答案：C22.根据《住房公积金管理条例》，职工和单位缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的（）。A.5%B.8%C.10%D.12%答案：A23.下列哪项属于房地产需求弹性指标（）。A.人口出生率B.房价收入弹性C.建筑安装造价指数D.房屋竣工面积答案：B24.某城市2024年新建商品住宅销售面积800万m²，年末可售面积200万m²，则去化周期为（）个月。A.2B.2.5C.3D.3.5答案：C解析：去化周期=年末可售面积/月均销售面积=200/(800/12)=3个月。25.根据《注册房地产估价师管理办法》，注册证书有效期为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C26.下列关于房地产信托投资基金（REITs）的说法，正确的是（）。A.只能投资住宅B.收益来源主要为租金和资产增值C.必须公司型组织形式D.我国目前仅允许私募REITs答案：B27.某宗土地采用基准地价系数修正法评估，基准地价3000元/m²，区域因素修正+5%，个别因素修正3%，容积率修正+2%，年期修正1%，则修正后单价为（）元/m²。A.3054B.3089C.3126D.3159答案：B解析：3000×(1+0.050.03+0.020.01)=3000×1.03=3090，最接近3089（四舍五入差异）。28.下列关于房地产价格统计的说法，错误的是（）。A.70个大中城市房价指数由国家统计局发布B.中位数价格不受极端值影响C.同质可比为价格指数编制核心要求D.房价指数采用算术平均法编制答案：D29.根据《民法典》，地役权自（）设立。A.合同生效B.登记C.交付D.备案答案：B30.下列关于绿色建筑的说法，正确的是（）。A.一星标准最高B.绿色建筑评价只针对公共建筑C.我国绿色建筑评价标准为国家标准D.绿色建筑无需考虑运行阶段能耗答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有2—4个正确答案，多选少选均不得分）31.下列属于房地产估价报告必备内容的有（）。A.估价假设和限制条件B.市场背景分析C.估价技术路线D.估价师声明E.估价师家庭情况答案：ABCD32.根据《土地管理法》，可收回国有土地使用权的情形包括（）。A.为实施城市规划进行旧城区改建B.土地出让合同约定的使用期限届满且未获续期C.单位撤销迁移停止使用原划拨土地D.公路、铁路等经核准报废E.土地闲置满2年答案：ABCD33.下列关于房地产抵押估价的说法，正确的有（）。A.抵押价值等于市场价值B.抵押价值应扣除优先受偿款C.抵押净值=抵押价值预期实现债权费用D.再抵押价值不得超过未设定抵押余额E.抵押估价报告有效期最长不超过1年答案：BCDE34.下列属于房地产供给冲击因素的有（）。A.利率上调B.土地供应计划突增C.地震导致房屋灭失D.限购政策升级E.建筑材料价格暴涨答案：BCE35.根据《资产评估法》，评估档案保存期限不少于15年的有（）。A.评估报告B.评估委托合同C.现场调查记录D.评估师工作日志E.评估机构营业执照复印件答案：ABC36.下列关于房地产税收优惠政策，正确的有（）。A.个人购买家庭唯一住房契税减半B.个人销售购买满2年普通住宅免征增值税C.企业改制重组中房地产权属转移免征契税D.公租房租金收入免征房产税E.个人出租住房房产税税率4%答案：BDE37.下列属于房地产估价职业道德要求的有（）。A.独立客观公正B.回避利益冲突C.泄露委托人商业秘密D.持续专业胜任能力E.接受行业自律检查答案：ABDE38.下列关于集体经营性建设用地入市的说法，正确的有（）。A.须经本集体经济组织成员2/3以上同意B.可通过出让、出租等方式入市C.入市土地可用于商品住宅开发D.入市土地应依法登记为工业、商业等经营性用途E.入市收益全部归集体经济组织答案：ABD39.下列指标中，可用于判断房地产市场泡沫的有（）。A.房价收入比B.租售比C.空置率D.房地产开发投资占GDP比重E.居民消费价格指数答案：ABCD40.下列关于房地产估价师执业活动的说法，错误的有（）。A.可在两个评估机构执业B.可签署本人未参与项目的估价报告C.可允许他人以本人名义执业D.应定期参加继续教育E.可个人名义接受委托出具报告答案：ABCE三、填空题（每空1分，共15分）41.根据《城市房地产管理法》，国家实行房地产价格________制度。答案：评估42.房地产估价机构资质分为一级、二级、三级，其中一级资质注册资本不少于________万元人民币。答案：20043.某宗土地面积5000m²，规划容积率3.0，建筑密度30%，则最大建筑基底面积为________m²。答案：150044.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满后________续期。答案：自动45.房地产估价报告编号规则由________统一制定。答案：中国房地产估价师与房地产经纪人学会46.房屋征收评估中，用于产权调换房屋的价值评估时点应与________评估时点一致。答案：被征收房屋47.某写字楼月租金100元/m²，出租面积1000m²，空置率10%，年运营费用占有效毛收入25%，则年净收益为________万元。答案：81解析：有效毛收入=100×1000×12×(110%)=108万元，净收益=108×(125%)=81万元。48.根据《土地增值税暂行条例》，土地增值税实行________级超率累进税率。答案：四49.房地产估价师注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满________日前申请延续注册。答案：3050.某城市2024年商品房批准预售面积1200万m²，同期成交面积1000万m²，则该城市供需比为________。答案：1.251.房地产估价机构出具估价报告，应当由至少________名注册房地产估价师签字并加盖评估机构公章。答案：252.根据《城乡规划法》，城市规划区内的建设用地应当符合________规划。答案：控制性详细53.房地产估价中，建筑物经济寿命终结后残余价值称为________价值。答案：残值54.某宗土地剩余使用年限40年，资本化率6%，则年期修正系数为________（保留四位小数）。答案：0.8961解析：K=[11/(1+6%)^40]=0.8961。55.国家实行房地产________登记制度，登记机构应当依法将房地产权属状况记载于登记簿。答案：统一四、简答题（共5题，每题8分，共40分）56.简述房地产估价中“最高最佳利用”原则的内涵及其确定步骤。答案：（1）内涵：指在法律允许、技术可能、市场支持的前提下，使估价对象产生最高价值的利用方式。（2）确定步骤：①法律允许——核查规划条件、土地用途、建筑限高等；②技术可能——考虑建筑结构、地质、施工技术等；③市场支持——分析市场供需、租金售价水平；④财务可行——预测未来收益、成本、利润，选择净现值最大方案；⑤最高价值——比较各可行方案，选取价值最大者作为估价基础。57.比较法估价中，如何进行交易情况修正？列举三种常见特殊交易情形并给出修正思路。答案：交易情况修正是将非正常交易价格修正为正常市场价格。步骤：①筛选非正常交易案例；②分析造成价格偏离的原因；③量化偏离程度，采用百分率法或差额法修正。三种特殊情形：①关联交易：关联方可压低或抬高价格，修正需比较关联方交易与同期市场平均价差，一般上调5%—10%。②急售急买：卖方因资金压力降价，修正需比较急售案例与正常成交价差，一般上调3%—8%。③税费转嫁：买方承担全部税费导致合同价高于正常，修正需扣除额外税费负担，一般下调5%左右。58.简述房地产征收评估中“类似房地产”的认定标准。答案：（1）区位类似：在同一供求圈或同一征收片区内，交通、配套、环境相近；（2）用途相同：住宅对住宅，商业对商业，工业对工业；（3）建筑结构相同：钢混对钢混，砖混对砖混；（4）权利性质相同：出让对出让，划拨对划拨；（5）档次相当：建筑年代、装修、设施设备、物业服务水平相近；（6）成交时间接近：原则上不超过12个月，市场波动大时不超过6个月。59.说明房地产抵押估价中“抵押净值”的计算公式及其各要素含义。答案：抵押净值=抵押价值优先受偿款预期实现债权费用其中：抵押价值：假定未设立法定优先受偿权下的市场价值；优先受偿款：已抵押担保的债权额、拖欠工程款、土地出让金等依法优先于本次抵押权的款项；预期实现债权费用：处置抵押物时发生的诉讼费、评估费、拍卖费、执行费、税费等。60.列举影响房地产价格的宏观政策因素，并说明其传导机制。答案：（1）货币政策：央行调整基准利率、存款准备金率→影响房贷利率、开发商融资成本→改变供需两端资金成本→影响房价。（2）信贷政策：首付比例、限购限贷→直接影响购房支付能力→改变需求总量。（3）土地政策：供地规模、出让方式、地价款支付期限→影响未来商品房供给预期→改变供需平衡。（4）税收政策：契税、增值税、土地增值税、房产税→改变交易成本→影响投资性需求与持有成本。（5）住房政策：保障房、人才住房、共有产权住房→分流商品房需求→抑制商品房价格上涨。（6）户籍政策：落户门槛→影响人口流入→改变住房需求基数。（7）区域规划：国家级新区、都市圈、轨道交通规划→提升区域价值预期→推动地价房价上涨。五、计算与分析题（共3题，共45分）61.某估价对象为一宗待开发商品住宅用地，面积20000m²，规划容积率2.5，建筑密度25%，绿地率35%，土地出让金已缴清。市场调查得到：（1）类似地块楼面地价2500元/m²；（2）建筑安装成本2800元/m²（含装修）；（3）专业费用为建筑安装成本的8%；（4）管理费用为土地取得成本与建造成本之和的5%；（5）销售费用为售价的3%；（6）销售税费为售价的6.5%；（7）开发周期2年，费用均匀投入，年贷款利率5%，按复利计息；（8）开发利润率为项目总成本的15%；（9）预计住宅销售均价8500元/m²。要求：采用假设开发法测算该宗地市场价值。（15分）答案：（1）开发完成价值：建筑面积=20000×2.5=50000m²销售收入=8500×50000=42500万元（2）开发成本：土地取得成本=2500×50000=12500万元建筑安装成本=2800×50000=14000万元专业费用=14000×8%=1120万元管理费用=(12500+14000)×5%=1325万元销售费用=42500×3%=1275万元销售税费=42500×6.5%=2762.5万元（3）投资利息：土地取得成本利息：12500×[(1+5%)^21]=12500×0.1025=1281.25万元建造成本、专业、管理费用利息：(14000+1120+1325)×[(1+5%)^11]=16445×0.05=822.25万元利息合计=1281.25+822.25=2103.5万元（4）开发利润：项目总成本=12500+14000+1120+1325+1275+2762.5+2103.5=35086万元开发利润=35086×15%=5262.9万元（5）买方购置税费：假设为地价3%，设地价为V，则购置税费=0.03V（6）地价方程：V=42500140001120132512752762.52103.55262.90.03V1.03V=4250027848.9=14651.1V=14651.1/1.03≈14224万元单位地价=14224/20000≈7112元/m²楼面地价=14224/50000≈2845元/m²（7）市场价值：该宗地市场价值约为14224万元，折合楼面地价2845元/m²。62.某投资者拟购买一套商铺用于出租，建筑面积200m²，卖方报价总价400万元。市场调查：（1）周边类似商铺客观月租金200元/m²，空置率8%，年运营费用占有效毛收入30%；（2）该地区商铺资本化率调查结果为5.0%—5.5%，估价取5.25%；（3）预计租金年增长率3%，运营费用同步增长；（4）持有期10年，第10年末转售，转售价格按当年净收益资本化，资本化率取5.5%，转售成本为转售价格6%。要求：①计算首年净收益；（3分）②采用收益法计算该商铺市场价值；（10分）③判断报价是否合理并给出建议。（2分）共15分。答案：①首年有效毛收入=200×200×12×(18%)=44.16万元运营费用=44.16×30%=13.248万元首年净收益NOI1=44.1613.248=30.912万元②收益法计算：持有期10年，租金年增长率g=3%，折现率Y=5.25%净收益现值：PV1=NOI1/(Yg)×[1((1+g)/(1+Y))^10]=30.912/(0.05250.03)×[1(1.03/1.0525)^10]=30.912/0.0225×[10.7938]=1373.87×0.2062≈283.3万元第10年末净收益NOI10=NOI1×(1+g)^10=30.912×1.3439≈41.54万元转售价格=NO