建筑工程合同管理实务案例

建筑工程合同管理实务案例在建筑工程领域，合同管理贯穿项目全生命周期，其质量直接关系到项目的成败与各方的经济利益。实践中，因合同条款模糊、风险意识不足、履约管理不当等引发的纠纷屡见不鲜。本文通过一则典型案例，深入剖析合同管理中的关键风险点，并结合实务经验提出应对策略，旨在为业内人士提供借鉴。一、案例背景：某商业综合体项目的“变更”困局某商业综合体项目，建筑面积约十万平方米，结构形式为框架剪力墙结构。业主方（以下简称“甲方”）与总包单位（以下简称“乙方”）签订了固定总价合同，合同依据当时的招标文件、中标通知书及双方确认的工程量清单编制。项目初期进展顺利，但在主体结构施工至地上三层时，甲方因招商需求，提出对部分区域的功能布局进行调整，涉及墙体拆除、新增消防通道及相关管线改造。二、案例详情：变更指令下的合同博弈甲方口头通知乙方进行上述变更，并强调为赶招商节点，要求乙方立即组织施工。乙方考虑到与甲方的长期合作关系及项目整体推进，在未收到书面变更指令且未就变更价款及工期达成一致的情况下，便组织了施工。施工过程中，乙方就变更部分的工程量及价款多次与甲方沟通，但甲方以“变更内容简单，后续统一核算”为由拖延确认。项目主体结构封顶后，乙方提交了变更部分的结算资料，申报变更增加费用约数百万元。甲方审核后，仅同意支付其中一小部分，理由是：1.部分变更内容已包含在原合同总价的“不可预见费”中；2.乙方提交的变更工程量远超实际发生量，且部分施工工艺未按甲方口头要求执行；3.乙方未在变更实施前报甲方确认变更价款，视为乙方自愿承担。双方就此产生巨大分歧，协商无果后，乙方暂停了后续部分工作，项目陷入停滞，最终走向仲裁。三、案例分析：合同管理的失当与风险点本案是一起典型因工程变更管理失控引发的合同纠纷，折射出合同管理多个环节的问题：（一）**变更程序不规范，缺乏书面确认**原合同中虽约定了工程变更的处理程序，明确“任何工程变更均需甲方发出书面指令，并由双方确认变更价款及工期调整后方可实施”。但乙方在甲方未出具书面指令、未确认变更价款的情况下擅自施工，违反了合同约定，丧失了主张权利的有利依据。甲方口头指令事后难以举证，其“后续统一核算”的承诺也因无书面记录而无法约束。（二）**合同条款理解与执行偏差**甲方主张变更费用包含在“不可预见费”中，这涉及对合同专用条款中“不可预见费”定义及适用范围的理解。若合同明确不可预见费仅用于应对设计图纸范围内、非因甲方原因导致的少量工程量偏差或材料价格微小波动，则甲方的主张不成立。反之，若条款定义模糊，则易产生争议。本案中，双方对该条款的理解显然存在严重分歧。（三）**证据意识淡薄，过程管理缺失**乙方在变更实施过程中，未能及时固定甲方口头指令的证据（如录音、邮件往来、会议纪要等），也未就变更工程量、施工工艺等进行同期记录和签证确认。甲方则利用了乙方的这一疏忽，事后对变更事实和费用进行否认或大幅削减。四、案例启示与应对策略本案的教训是深刻的，为建筑工程合同管理提供了以下重要启示：（一）**严格执行合同变更程序，坚守“先确认后施工”原则**工程变更管理是合同履约的核心环节。无论业主方压力多大、项目多紧急，施工方都应坚守合同底线，务必在收到甲方书面变更指令，并就变更范围、内容、价款、工期调整达成书面一致后再组织施工。对于甲方的紧急口头指令，可先通过邮件、即时通讯工具等方式进行书面确认（如“贵司今日口头要求的XX变更，我司已收到，具体变更指令及价款确认请尽快书面下达”），并保留好沟通记录。（二）**精细化合同条款，明确风险边界**在合同谈判与起草阶段，应高度重视对工程变更、价款调整、不可预见费、违约责任等关键条款的精细化约定。例如：*明确变更的定义与范围：何种情况构成工程变更，哪些变更需要另行计价。*细化变更价款的确定方法：是采用清单报价、定额组价，还是市场价协商？材料价格、人工单价如何取定？*界定不可预见费的用途：明确其与工程变更费用的区别，避免混淆。*约定逾期确认的后果：如甲方在收到乙方变更报价后X日内未予答复，则视为认可该报价。（三）**强化证据意识，做好过程签证与资料留存**合同履行过程即是证据形成过程。施工方应建立完善的文档管理制度：*所有指令、回复、确认均以书面形式（包括但不限于合同协议、补充协议、变更指令、签证单、会议纪要、往来函件、邮件、照片、视频等）进行，并由双方授权代表签字盖章。*及时办理签证：对施工现场发生的任何变更、洽商、索赔事件，应在合同约定时限内提出签证申请，甲方逾期未签视为认可。*做好同期记录：详细记录施工日志、天气情况、材料进场检验记录、隐蔽工程验收记录等，这些都是日后解决争议的重要佐证。（四）**加强合同交底与培训，提升全员合同意识**合同管理不仅是合同管理部门或法务人员的职责，更是项目管理团队全员的责任。项目开工前，应组织对项目部全体管理人员（包括项目经理、技术负责人、施工员、预算员等）进行合同交底，使其充分理解合同主要条款、风险点及履约注意事项，确保合同要求在项目各环节得到有效执行。五、合同管理实务要点拓展除上述针对变更管理的启示外，建筑工程合同管理还需关注以下通用实务要点：1.合同谈判阶段的风险评估：对业主方的资信、项目合规性、资金实力进行充分调研，对合同条款的合法性、完备性、公平性进行审查，必要时寻求专业律师或造价咨询机构的支持。2.索赔与反索赔管理：当自身权益受到损害时，应依据合同约定及时、合规地提出索赔；同时，也要警惕对方提出的不合理索赔，做好反索赔准备。3.争议解决机制的灵活运用：合同中应明确约定争议解决方式（协商、调解、仲裁或诉讼）及管辖机构。在争议发生初期，应优先通过友好协商解决，协商不成再启动正式法律程序。结语建筑工程合同管理是一项系统工程，专业性强、涉及面广、风险点多。它要求从业人员