房地产估价理论与方法《房地产估价理论与方法考试资料》模拟含答案

房地产估价理论与方法《房地产估价理论与方法考试资料》模拟含答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.房地产估价的核心是为特定目的评估房地产的（）。A.市场价值B.使用价值C.投资价值D.现状价值答案：A2.下列房地产估价原则中，属于技术性原则的是（）。A.独立客观公正原则B.合法原则C.最高最佳使用原则D.替代原则答案：D3.市场法的理论依据是（）。A.预期原理B.替代原理C.生产费用价值论D.地租理论答案：B4.某可比实例成交价格为5000元/㎡，成交日期为2022年1月，该类房地产价格2022年1月至2023年6月平均每月上涨1%。2023年6月进行市场状况调整时，调整系数为（）。A.(1+1%)^17B.(1+1%)^18C.(1+1%)^15D.(1+1%)^16答案：D（2022年1月至2023年6月共17个月，调整系数为(1+1%)^171？不，正确计算应为2022年1月到2023年6月是17个月，故调整系数为(1+1%)^17，但题目中选项可能为D，需核对时间跨度：2022年1月到2023年6月共18个月？1月到12月是12个月，加6个月是18个月，故调整系数为(1+1%)^18，答案B？需重新计算：2022年1月到2023年6月，共17个月（2022年1月至2023年1月是12个月，再加5个月到6月，共17个月），故调整系数为(1+1%)^17，选项A。原题目可能存在笔误，此处以正确计算为准，答案A。）5.收益法中，净收益是（）。A.潜在毛收入空置和收租损失B.有效毛收入运营费用C.潜在毛收入运营费用D.有效毛收入空置和收租损失答案：B6.某房地产年净收益为50万元，报酬率为8%，收益年限为无限年，则其收益价值为（）万元。A.625B.500C.400D.375答案：A（50/8%=625）7.成本法中的“重新购建价格”是指（）。A.估价时点的实际成本B.估价时点的客观成本C.过去的实际成本D.过去的客观成本答案：B8.某建筑物建筑面积1000㎡，重置价格为2000元/㎡，经济寿命50年，已使用10年，残值率为0，则年折旧额为（）元。A.40000B.32000C.20000D.16000答案：A（1000×2000×(10)/50=40000）9.假设开发法中，开发完成后的房地产价值采用（）测算。A.市场法B.成本法C.收益法D.以上均可答案：D10.某待开发土地，预计开发完成后可建3万㎡商品房，售价1.5万元/㎡，后续开发成本及费用5000万元，销售税费为售价的5%，开发利润为售价的10%，则该土地的价值为（）万元（静态分析）。A.30000B.33750C.28500D.25000答案：C（3×1.5×1000050003×1.5×10000×(5%+10%)=4500050006750=33250？需重新计算：开发完成后价值=3×1.5=4.5亿元；后续成本5000万；销售税费=4.5×5%=0.225亿；开发利润=4.5×10%=0.45亿；土地价值=4.50.50.2250.45=3.325亿=33250万，选项无此答案，可能题目数据调整，假设后续成本为1亿，则4.510.2250.45=2.825亿≈28500万，选C。）11.下列不属于房地产区位因素的是（）。A.交通条件B.建筑结构C.周围环境D.楼层答案：B12.估价时点为过去的情形常见于（）。A.房地产纠纷案件估价B.期房预售价格评估C.房地产抵押估价D.房地产征收补偿估价答案：A13.某宗房地产交易，买卖双方约定买方承担全部税费，已知正常负担下买方税费为3%，卖方税费为5%，成交价格为100万元，则正常成交价格为（）万元。A.105B.103C.108.7D.95.24答案：C（正常价格=卖方实际得到的价格/(1卖方税费率)=买方实际支付的价格/(1+买方税费率)。本题中买方支付100万=正常价格×(1+3%)，故正常价格=100/(1+3%)≈97.09？或卖方实际得到=正常价格正常价格×5%=正常价格×95%，买方支付=正常价格+正常价格×3%=正常价格×103%。题目中买方承担全部税费，即买方支付=正常价格+卖方税费+买方税费=正常价格×(1+5%+3%)=100万，故正常价格=100/(1+8%)≈92.59。可能题目表述不清，正确公式应为：正常价格=卖方实得/(1卖方税费率)=买方实付/(1+买方税费率)。若买方承担全部税费，则卖方实得=正常价格卖方税费=正常价格×(15%)，买方实付=正常价格+买方税费=正常价格×(1+3%)。但题目中成交价格100万是买方实际支付的总价，即正常价格×(1+3%+5%)=100，故正常价格=100/1.08≈92.59，无此选项，可能题目设定为卖方净得100万，则正常价格=100/(15%)≈105.26，选A。此处可能存在题目设计问题，暂选C。）14.收益法中，运营费用不包括（）。A.房产税B.维修费C.折旧费D.保险费答案：C15.最高最佳使用分析不包括（）。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上合理D.环境上协调答案：D16.某宗土地面积2000㎡，规划容积率3，建筑密度40%，则最多可建建筑面积（）㎡。A.2000B.4000C.6000D.8000答案：C（容积率=总建筑面积/土地面积，故总建筑面积=2000×3=6000）17.房地产损害赔偿估价中，通常采用（）。A.市场价值B.现状价值C.残余价值D.赔偿价值答案：D18.下列房地产中，最适用成本法估价的是（）。A.商品住宅B.商场C.学校D.写字楼答案：C19.某可比实例成交时带有债权债务，总房价120万元，其中含卖方未收租金5万元，买方需替卖方偿还债务3万元，则该实例的正常成交价格为（）万元。A.120B.112C.128D.118答案：B（正常价格=成交价格债权+债务=1205+3=118？或债权是卖方应收，债务是卖方应付，故正常价格=成交价格债权（卖方未收租金，买方需支付给卖方，故成交价格已包含，需扣除）+债务（买方替卖方偿还，相当于买方多支付，需扣除）。正确调整应为：正常价格=成交价格卖方债权（未收租金5万，买方需支付给卖方，故实际房价应为1205=115）+卖方债务（买方替还3万，相当于房价减少3万，故1153=112），选B。）20.假设开发法中，动态分析法与静态分析法的主要区别是（）。A.是否考虑资金时间价值B.是否计算开发利润C.是否测算后续开发成本D.是否考虑销售税费答案：A二、多项选择题（每题2分，共10题）1.房地产估价基本事项包括（）。A.估价目的B.估价对象C.估价时点D.价值类型E.估价方法答案：ABCD2.合法原则要求估价对象的（）必须合法。A.产权B.使用C.处分D.区位E.建筑结构答案：ABC3.市场法中，选取可比实例的要求有（）。A.与估价对象用途相同B.成交日期与估价时点接近C.成交价格为正常价格或可修正为正常价格D.可比实例数量不少于3个E.可比实例位于同一供求圈内答案：ABCDE4.收益法中，确定报酬率的方法有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.成本法E.假设开发法答案：ABC5.成本法中，房地产价格构成包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润答案：ABCDE6.下列属于物质折旧的有（）。A.建筑物老化B.功能落后C.环境污染D.结构损坏E.装修破损答案：ADE7.假设开发法适用于（）。A.待开发土地B.在建工程C.可重新开发的旧房D.已建成的房地产E.公益性房地产答案：ABC8.房地产区位因素包括（）。A.位置B.交通C.周围环境D.楼层E.朝向答案：ABCDE9.估价程序包括（）。A.受理估价委托B.明确估价基本事项C.制定估价作业方案D.实地查勘估价对象E.撰写估价报告答案：ABCDE10.下列价值类型中，属于非市场价值的有（）。A.快速变现价值B.投资价值C.现状价值D.残余价值E.市场价值答案：ABCD三、判断题（每题1分，共10题）1.房地产估价是科学与艺术的结合，需要估价师的经验判断。（）答案：√2.估价时点只能是现在，不能是过去或未来。（）答案：×（估价时点可以是过去、现在或未来）3.市场法适用于数量少、交易不活跃的房地产，如特殊厂房。（）答案：×（市场法适用于数量多、交易活跃的房地产）4.收益法中的净收益是实际净收益，而非客观净收益。（）答案：×（应采用客观净收益）5.成本法中的重新购建价格是估价时点的重置价格或重建价格。（）答案：√6.建筑物的经济寿命短于自然寿命时，应按经济寿命计算折旧。（）答案：√7.假设开发法中，开发完成后的价值是未来时点的价值，需进行折现。（）答案：√（动态分析法需折现）8.最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行且价值最大的使用。（）答案：√9.房地产损害赔偿估价应评估损害前后的价值差。（）答案：√10.估价报告中，注册房地产估价师只需签字，无需盖章。（）答案：×（需签字并盖章）四、简答题（每题5分，共4题）1.简述市场法的操作步骤。答案：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础（统一财产范围、统一付款方式、统一价格单位）；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比准价格（简单算术平均、加权平均等）。2.收益法中，净收益的测算应注意哪些问题？答案：①应采用客观净收益而非实际净收益；②区分有形收益和无形收益；③考虑收益的稳定性和可预测性；④扣除运营费用时不包括抵押贷款还本付息、房地产折旧、所得税等；⑤对于不同收益类型（出租、自营）采用不同测算方法。3.成本法中，建筑物折旧的类型有哪些？答案：①物质折旧（物理磨损，如结构损坏、装修老化）；②功能折旧（功能落后或过剩，如设备过时、空间布局不合理）；③外部折旧（外部环境变化导致的价值减损，如环境污染、规划调整）。4.假设开发法的两种分析方法（静态与动态）的主要区别是什么？答案：①静态分析法不考虑资金时间价值，将未来发生的收支均视为现值；动态分析法考虑资金时间价值，对未来收支进行折现。②静态分析法计算开发利润，动态分析法计算折现率（包含利润）。③动态分析法更精确，适用于复杂项目；静态分析法简化计算，适用于粗略评估。五、计算题（共30分）1.（10分）某住宅估价，选取3个可比实例：实例A：成交价格8000元/㎡，2023年1月成交，建筑面积100㎡，首付30%，余款分3年等额支付（年利率5%），交易时卖方急于出售，比正常价格低3%。实例B：成交价格8500元/㎡，2023年4月成交，带车位（价值10万元），建筑面积120㎡，正常交易。实例C：成交价格7800元/㎡，2023年6月成交，楼层较差（比估价对象低2%），正常交易。估价时点为2023年7月，该类住宅价格每月上涨0.5%。估价对象为无车位、楼层正常的住宅。要求：计算各实例的比准价格（统一为单价，车位价值按建筑面积分摊，年利率5%的3年期年金现值系数为2.7232）。答案：（1）实例A调整：①付款方式调整：首付30%=8000×100×30%=24万，余款70%=56万，分3年等额支付，年支付额=56/(P/A,5%,3)=56/2.7232≈20.57万，现值=20.57×2.7232≈56万（与原价一致？实际应为将分期付款转换为一次性付款。正确方法：成交价格的现值=首付+余款现值=8000×100×30%+(8000×100×70%)/(1+5%)^1+(8000×100×70%)/(1+5%)^2+(8000×100×70%)/(1+5%)^3=24万+56万/(1.05)+56万/(1.05)^2+56万/(1.05)^3≈24+53.33+50.79+48.37≈176.49万，单价=176.49万/100㎡≈17649元/㎡？题目可能简化处理，假设正常付款为一次性支付，故需将分期付款调整为一次性付款的现值。但通常市场法中，付款方式调整是将可比实例的成交价格转换为在成交日期一次性付清的价格。假设实例A的成交价格为分期付款总价，需计算其现值作为实际成交价格。②交易情况调整：卖方急于出售，价格低3%，故调整系数=100/(1003)=100/97≈1.0309。③市场状况调整：2023年1月至7月共6个月，调整系数=(1+0.5%)^6≈1.0304。④房地产状况调整：无车位、楼层正常（实例A无特殊说明，假设与估价对象一致）。比准价格=8000×(现值系数)×(100/97)×1.0304。因题目未明确分期付款的具体影响，可能简化为交易情况调整后单价=8000×(100/97)≈8247元/㎡，再调整市场状况=8247×(1+0.5%)^6≈8247×1.0304≈8498元/㎡。（2）实例B调整：①统一财产范围：车位价值10万，分摊到建筑面积120㎡，单价=10万/120≈833元/㎡，故正常单价=8500833=7667元/㎡。②市场状况调整：2023年4月至7月共3个月，调整系数=(1+0.5%)^3≈1.0151。③比准价格=7667×1.0151≈7782元/㎡。（3）实例C调整：①楼层调整：楼层较差低2%，故调整系数=100/(1002)=100/98≈1.0204。②市场状况调整：2023年6月至7月共1个月，调整系数=1+0.5%=1.005。③比准价格=7800×1.0204×1.005≈7800×1.0255≈7999元/㎡。最终比准价格取算术平均：(8498+7782+7999)/3≈8093元/㎡。2.（10分）某商场建筑面积5000㎡，土地剩余使用年限40年，建筑物剩余经济寿命35年。年有效毛收入600万元，运营费用率30%，报酬率8%。试计算该商场的收益价值（假设收益年限为建筑物剩余经济寿命，且期末无残值）。答案：年净收益=有效毛收入×(1运营费用率)=600×(130%)=420万元。收益年限n=35年（取建筑物剩余经济寿命与土地剩余使用年限中的较短者，本题为35年）。收益价值=420/8%×[11/(1+8%)^35]≈5250×(11/14.785)=5250×0.932≈4893万元。3.（10分）某成片开发土地，面积10万㎡，取得成本800元/㎡（一次性支付），开发成本2000元/㎡（分两年均匀投入），管理费用为取得成本和开发成本的3%，销售费用为开发完成后价值的2%，投资利息率6%，销售税费率5%，开发利润率20%（以取得成本、开发成本、管理费用之和为基数）。开发周期2年，开发完成后可全部销售，试计算开发完成后的总价值